Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 16.07.2015 – 5 U (Lw) 85/14

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) – Landwirtschaftsgericht – vom 15. Juli 2014, Az. 12 Lw 7/13, wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 779,72 €

I.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe der im Klageantrag bezeichneten Pachtflächen, die mit Pachtvertrag vom 1. Februar 2000 noch von der Mutter der Klägerin an die Beklagte zunächst für zehn Jahre verpachtet worden waren. Die Beklagte verweigert die Herausgabe, weil sie der Ansicht ist, bereits im Jahr 2010 wirksam das in § 3 Abs. 3 des Pachtvertrages vereinbarte Vorpachtrecht ausgeübt zu haben. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Klage aus § 596 Abs. 1 BGB stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Beklagten stehe aus dem vereinbarten Vorpachtrecht bzw. dessen Ausübung kein Besitzrecht oder Zurückbehaltungsrecht zu. Bei Annahme der Wirksamkeit der Klausel über das Vorpachtrecht sei allerdings ein Pachtverhältnis der Parteien entstanden, das zu einem Besitzrecht der Beklagten führe. Lägen die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorpachtrechts – wie hier mit dem Abschluss des Nachpachtvertrages der Klägerin mit dem Landwirt B… – erst einmal vor, so sei das daraus erwachsene Gestaltungsrecht in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Vertragsverhältnisses zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten. Das habe zur Konsequenz, dass der Rücktritt des Dritten vom Pachtvertrag das Recht des Vorpachtberechtigten zur Ausübung des Vorpachtrechts nicht beseitige.

Die Klausel über das Vorpachtrecht sei indes unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen genüge, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Kontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen an derartige Klauseln zu stellen seien. Die Klausel sei bereits nicht hinreichend bestimmt genug und verstoße daher gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Regelung verpflichte den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen dazu, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das damit begründete Transparenzgebot verlange insbesondere, dass keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume zum Vorteil des Verwenders entstehen. Klauseln des vorliegenden Inhalts seien im Bezirk des angerufenen Landwirtschaftsgerichts nur selten gebräuchlich, mit ihnen müsse typischerweise nicht gerechnet werden. Einschlägige Kenntnisse dürften bei den Vertragspartnern nicht vorausgesetzt werden, wenn die Klausel gegenüber einem Verpächter verwendet werde, der nicht gewerblich handele. Unklar seien jedenfalls Klauseln, in denen nur allgemein ein Vorpachtrecht eingeräumt werde, ohne im Vertragstext auch nur ansatzweise zu erläutern, unter welchen Voraussetzungen sich hieraus welche Rechtsfolgen wesentlicher Art für den Verpächter ergeben können. Es könnten erhebliche Haftungsrisiken entstehen, die typischerweise nur von Kennern des Pachtrechts erkannt und beherrscht werden könnten. So bestünden mit Ausübung des Vorpachtrechts zwei wirksame Pachtverträge. Der Verpächter sei zur Vermeidung von Haftungsrisiken daher gehalten, in dem Vertrag mit dem Dritten entsprechende Vorsorge zu treffen. Diese Möglichkeiten seien typischerweise den Landwirten im hiesigen Geschäftsbezirk, jedenfalls aber geschäftsunerfahrenen Verpächtern, unbekannt.

Zudem lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen, ob das Vorkaufsrecht nur einmal oder mehrmals ausgeübt werden dürfe. Es sei auch nicht eindeutig zu erkennen, ob das Recht neben der Verlängerungsoption des § 3 Abs. 4 des Pachtvertrages ausgeübt werden dürfe.

Gegen das ihr am 21. Juli 2014 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 1. August 2014 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 18. September 2014 eingegangenen Schriftsatz begründet. Sie macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere geltend, die gewählte Klausel sei klar und verständlich. Es ergebe sich insbesondere hinreichend deutlich, dass das Vorpachtrecht nur einmal ausgeübt werden könne. Die Verlängerungsoption regele einen anderen Sachverhalt, nämlich die Verlängerung des bestehenden Pachtvertrages. Es werde bestritten, dass die Klausel über die Vereinbarung eines Vorpachtrechts im Bezirk des angerufenen Gerichts unüblich sei, sie entstamme dem Muster „Einheitsvertrag für Pachtgrundstücke“. Die Klägerin selbst habe zur Ortsunüblichkeit der Klausel nichts vorgetragen. Richtig sei vielmehr, dass sich derartige Klauseln in zahlreichen Landpachtverträgen auch im Bezirk des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) fänden.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) – Landwirtschaftsgericht – vom 15. Juli 2014, Az. 12 Lw 713, die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese. Zumindest hinsichtlich der verwendeten Optionsklausel habe der Landkreis B… deren Unüblichkeit festgestellt. In keinem der ihr bekannten Musterverträge sei ein Vorpachtrecht enthalten.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landwirtschaftsgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass ein Vorpachtrecht nicht wirksam vereinbart worden ist und die Klägerin deswegen nach § 596 Abs. 1 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen verlangen kann.

1.

In § 3 Abs. 3 des Landpachtvertrages vom 1. Februar 2000 ist ein Vorpachtrecht nicht wirksam vereinbart. Die vertragliche Regelung, mit der dem Pächter „ferner ein Vorpachtrecht eingeräumt“ wird und bei der es sich unstreitig um eine von der Beklagten als Verwenderin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, ist inhaltlich nicht hinreichend bestimmt (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) und benachteiligt die Klägerin unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

a) Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dabei gebieten Treu und Glauben auch, dass die Klausel wirtschaftliche Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (m. w. Nachw. Palandt/Grüneberg, 74. Aufl. 2015, § 307 BGB Rdnr. 21). Aus dem Gebot ergibt sich indes keine Verpflichtung, die sich aus dem Gesetz oder ungeschriebenen Rechtsgrundsätzen ergebenden Rechte und Pflichten ausdrücklich zu regeln oder den Vertragspartner insoweit zu belehren (BGH NJW 1996, 2093).

b) Diesen Anforderungen genügt die gewählte Formulierung nicht hinreichend.

Das Vorpacht- bzw. Vormietrecht ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Die Möglichkeit, ein solches Recht zu vereinbaren und die Grundsätze, nach denen sich dann die Ausübung und Ausgestaltung dieses Rechts bestimmt, sind aber bereits seit langem in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt. Bereits das Reichsgericht hat in einer Entscheidung vom 17. Juni 1929 (RGZ 125, 123, 124 ff.) das Bestehen eines solchen Rechts anerkannt und auf dieses die Regelungen über das Vorkaufsrecht entsprechend angewandt. Dem hat sich der Bundesgerichtshof nachfolgend angeschlossen (BGHZ 55, 71 ff.; 102, 237, 240; BGH NJW 2002, 3016 ff). Diese Rechtsprechung ist in der Kommentarliteratur zum Landpachtrecht durchgehend auf Zustimmung gestoßen (Staudinger/Schaub, 2013, § 581 BGB Rdnr. 199 ff.; HLBS-Kommentar/Dehne/von Hardenberg, Landpachtrecht, 2012, vor § 581 ff. BGB Rdnr. 14; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl. 2005, § 581 BGB Rdnr. 54 ff.).

Die wechselseitigen Rechte und Pflichten aus einem vereinbarten Vorpachtrecht ergeben sich damit, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes zwischen den Vertragsparteien vereinbart ist, aus den gesetzlichen Regelungen zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht.

Für das Vorkaufsrecht ist insoweit anerkannt, dass dieses grundsätzlich nur für einen Verkaufsfall ausgeübt werden kann. Dies ergebe sich bereits aus der vertraglichen Natur des Vorkaufsrechts, das allein gegenüber dem Vertragspartner besteht und folglich nicht mehr ausgeübt werden kann, wenn die Sache, die Gegenstand des Vorkaufsrechts ist, an einen Dritten verkauft wurde, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist (BayObLGZ 1965, 153, 157; Staudinger/Schermaier, 2013, § 463 BGB Rdnr. 54), wenn nicht ausnahmsweise der Verpflichtete die Verpflichtung auf seinen Rechtsnachfolger übertragen hat. Eine solche sich aus dem Gesetz ergebende Beschränkung auf einen Ausübungsfall besteht im Fall eines Vorpachtrechts gerade nicht. Hier kann der Verpflichtete nach Ende eines Pachtvertrages jeweils einen neuen Pachtvertrag über die Sache, auf die sich das Vorpachtrecht bezieht, abschließen. Wird in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur allgemein „ein Vorpachtrecht eingeräumt“ so ist für den Verpflichteten damit nicht hinreichend deutlich erkennbar, ob das Vorpachtrecht nur für einen Pachtvertrag gelten soll.

Wird – wie im zu entscheidenden Fall – das Vorpachtrecht zudem ohne nähere Erläuterung in einem Pachtvertrag zwischen dem Verpflichteten als Verpächter und dem Vorpachtberechtigten als Pächter eingeräumt, ist für den Verpächter als Vertragspartner des Verwenders nicht hinreichend bestimmt erkennbar, unter welchen Voraussetzungen das Vorpachtrecht ausgeübt werden kann. Es steht insbesondere nicht hinreichend sicher fest, ob dieses Recht nur gelten soll, wenn während des laufenden Pachtvertrages, in dem das Vorpachtrecht vereinbart worden ist, bereits ein Anschlusspachtvertrag mit einem Dritten geschlossen wird, das Vorpachtrecht also zeitlich auf die Dauer des Pachtvertrages mit dem Berechtigten beschränkt ist, oder ob das Vorpachtrecht über das Ende des Pachtvertrages mit dem Berechtigten hinaus ausgeübt werden kann, insbesondere auch dann noch, wenn sich an den Pachtvertrag zunächst ein Zeitraum der Eigennutzung oder der fehlenden Verpachtung aus anderen Gründen anschließt und erst in zeitlichem Abstand wieder ein Pachtvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird.

c) Damit einher geht eine unangemessene Benachteiligung des Verpächters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Für die Beurteilung, ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, ist von den Vorschriften des dispositiven Rechts – hier derjenigen über das Landpachtrecht – auszugehen. Die Anwendung des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründet. Unangemessen ist die Benachteiligung, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (m. w. Nachw. Palandt/Grüneberg, 74. Aufl. 2015, § 307 BGB Rdnr. 12).

Bei Ausübung des eingeräumten Vorpachtrechts bestehen grundsätzlich zwei Pachtverträge über denselben Pachtgegenstand, von denen der Verpächter nur einen erfüllen kann, so dass der Verpächter, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt hat, für diesen Fall Vorsorge treffen muss, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen. Die Rechtsprechung nimmt – für das Vorkaufsrecht – an, dass dann, wenn der Drittkäufer das Vorkaufsrecht kennt, der Kaufvertrag mit ihm im Zweifel unter einer auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts steht (BGH NJW-RR 2009, 1172).

Der nicht rechtskundige Verpächter ist, so man diese Rechtsprechung auf das Vorkaufsrecht überträgt, im Fall der Vereinbarung eines Vorpachtrechts gleichwohl erheblichen Haftungsrisiken ausgesetzt, wenn er mit einem Dritten einen Pachtvertrag abschließt, in den der Pächter eintreten darf. Es genügt zwar grundsätzlich, wenn er dem Dritten vor Abschluss des Pachtvertrages das Bestehen des Vorpachtrechts mitteilt. Allerdings führt der Umstand, dass er ohne ergänzende Vereinbarungen nicht sicher feststellen kann, wann das Vorpachtrecht des Verwenders endet, dazu, dass er auch nicht beurteilen kann, wann eine solche Mitteilung an einen neuen Pachtinteressenten, die durchaus auch geeignet sein kann, diesen vom Abschluss eines Pachtvertrages abzuhalten, erforderlich ist, um ein Haftungsrisiko wegen einer Doppelverpachtung auszuschließen. Dies führt im Ergebnis zu einer erheblichen Abweichung von den pachtvertraglichen Regelungen und zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders. Der Berechtigte erhielte, wäre die Klausel über die Einräumung eines Vorpachtrechts in dieser allgemeinen Form zulässig, einseitig die Möglichkeit, die vereinbarte Pachtzeit im eigenen Interesse durch Abschluss eines weiteren Pachtvertrages zu verlängern. Die für den Verpächter, insbesondere in der Relation zu dem vereinbarten Pachtpreis erheblichen Haftungsrisiken, ließen sich aber bei einer eindeutigen Regelung des Inhalts des Vorpachtrechts und der Voraussetzungen seiner Ausübung für den Verwender ohne weiteres vermeiden. Im Streitfall kommt hinzu, dass ein angemessener Ausgleich für die Einräumung des Vorpachtrechts nach dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Formularvertrages nicht vereinbart worden ist.

2.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO, jeweils in Verbindung mit § 48 Abs. 1 Satz 1 LwVG.

Der Senat lässt nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO die Revision zu, weil er der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO beimisst, soweit es um die Frage geht, ob im Rahmen eines Landpachtvertrages in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Pächters allgemein ein Vorpachtrecht eingeräumt werden kann, ohne dass die Voraussetzungen seiner Ausübung näher geregelt werden.