Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 06.10.2015 – 6 U 79/14

Auf die Berufung der Kläger zu 1.a) und b), 2.a) und b), 4.a) und b), 8.a) und b), 9.a) und b), 11.a) und b), 13.a) und b) und 14.a) und b) wird das am 18.03.2014 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 19 O 30/13 - einschließlich des zugrunde liegenden Verfahrens insoweit aufgehoben, als über die Klageanträge der Kläger zu 1.a) und b), 2.a) und b), 4.a) und b), 8.a) und b), 9.a) und b), 11.a) und b), 13.a) und b) und 14.a) und b) erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

I.

Die Parteien streiten um Ansprüche auf Entschädigung wegen Kündigung von Kleingartenpachtverhältnissen, nachdem die Beklagten das als Kleingartenanlage genutzte Grundstück als Grundstückseigentümer zu Bauzwecken in Anspruch genommen haben.

Das Grundstück war zu DDR-Zeiten vom damaligen Grundstückseigentümer, dem Vater der Beklagten zu 1., in eine LPG eingebracht worden. Nach dem Tod des Eigentümers überließ die LPG das Grundstück der Gemeinde E…. Diese schloss am 01.12.1986 einen Nutzungsvertrag mit dem damaligen Kreisvorstand des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter S… (im Folgenden VKSK S…) zur Nutzung als Kleingartenanlage. Die Grundstücksfläche wurde in 14 Parzellen aufgeteilt und als „Kleingartenanlage E…“ betrieben.

Der früher VKSK S… wurde am 27.09.1990 als Kreisverband der Garten- und Siedlerfreunde S… e.V. in das Vereinsregister eingetragen, später erfolgte eine Umbenennung in Verband der Kleingärtner S… und Umgebung e.V. (im Folgenden: Kleingärtner S… e.V.)

Die Kläger waren die letzten Unterpächter der 14 Kleingartenparzellen, und zwar die Kläger zu 4.a) und b) aufgrund eines im Jahr 1987 mit dem VKSK S… geschlossenen Kleingartennutzungsvertrages, die übrigen Kläger auf der Grundlage von zwischen 1991 und 2011 mit dem Kleingärtner S… e.V. begründeten Kleingartenpachtverträgen. Sämtliche der Unterpachtverträge waren auf unbestimmte Zeit geschlossen worden.

Die Kleingartenanlage liegt im Geltungsbereich des 1995 erlassenen und im Jahr 2007 geänderten Bebauungsplans „E…-Zentrum“, welcher eine Nutzung als Wohnbauland ausweist.

Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 26.01.2012 gegenüber dem Kleingärtner S… e.V. die Kündigung des Nutzungsvertrages (Zwischenpachtvertrages) zum 30.11.2012 wegen Inanspruchnahme des Grundstücks zur Bebauung unter Verweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG. Sie verlangten vom Kleingärtner S… e.V. die Räumung und Herausgabe zum 30.11.2012.

Die Kläger entfernten ihre persönlichen Sachen von den Parzellen, im übrigen beließen sie die Parzellen in dem bisherigen Zustand.

Die Beklagten verweigerten am 30.11.2012 die Rücknahme des Grundstücks, weil die Fläche mangels Beseitigung von Baulichkeiten, Anpflanzungen und sonstigen Anlagen nicht ordnungsgemäß geräumt sei. Sie forderten vom Kleingärtner S… e.V. mit Schreiben vom 10.12.1012 die vollständige Beräumung bis zum 31.12.2012.

Die Kläger, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten, lehnten die Räumung ab. Sie übergaben den Beklagten zu Händen deren Prozessbevollmächtigten am 09.01.2013 sämtliche Schlüssel für die Kleingartenanlage einschließlich derjenigen für die Baulichkeiten. Ferner forderten die Kläger von den Beklagten unter Vorlage der von ihnen eingeholten Bewertungsprotokolle die Zahlung einer Kündigungsentschädigung in Höhe der jeweils ermittelten Werte.

Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten auf Zahlung der Kündigungsentschädigung und hilfsweise für den Fall, dass die Zahlung erst nach Räumung fällig sei, auf Feststellung eines entsprechenden Zahlungsanspruchs zuzüglich Erstattung der Kosten für die Beseitigung der Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen in Anspruch genommen.

Sie haben gemeint, ihnen stehe nach § 11 Abs. 1 und 2 BKleingG ein Entschädigungsanspruch zu. Der Anspruch sei gemäß § 11 Abs. 3 BKleingG fällig, weil das Pachtverhältnis infolge der wirksamen Kündigung der Beklagten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG beendet und die Kleingärten geräumt seien. Die Räumung erfasste nicht die Beseitigung der Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen.

Die Kläger haben - nach teilweiser Klagrücknahme - zuletzt beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an

1.die Kläger zu 1.a) und b) 3.786,67 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

2.die Kläger zu 2.a) und b) 3.745,54 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

3.…,

4.die Kläger zu 4.a) und b) 4.625,35 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

5.…,

6.…,

7.…,

8.die Kläger zu 8.a) und b) 3.727,24 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

9.die Kläger zu 9.a) und b) 5.551,08 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

10.…,

11.die Kläger zu 11.a) und b) 5.218,61 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

12.…,

13.die Kläger zu 13.a) und b) 3.891,63 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013,

14.die Kläger zu 14.a) und b) 4.799,79 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.01.2013

zu zahlen;

hilfsweise für den Fall, dass die Entschädigungsansprüche erst dann fällig werden, wenn die Kläger die Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen auf den jeweiligen Parzellen beseitigt haben,

festzustellen, dass den jeweiligen Klägern gegenüber den Beklagten jeweils ein Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung für die Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen auf der jeweiligen Parzelle gemäß Bewertungsprotokoll (Anlage K 35) in Höhe des jeweiligen Zahlungsantrages zusteht und die Beklagten den jeweiligen Kläger die Kosten für die Beseitigung der Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen auf der jeweiligen Parzelle zu erstatten haben.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Klage mit verschiedenen Einwendungen entgegen getreten. Sie haben insbeson-dere geltend gemacht, wirksame Kleingartenpachtverhältnisse bestünden nicht, da der Rat der Gemeinde E… das Grundstück schon nicht wirksam an den VKSK S… überlassen habe. Die Gemeinde E… sei nicht Rechtsträger des Grundstücks gewesen.

Für den geltend gemachten Entschädigungsanspruch seien sie nicht passiv legitimiert, denn die Ansprüche nach dem BKleingG seien nur zwischen Vertragsbeteiligten gegeben. Der Anspruch auf Kündigungsentschädigung sei zudem nicht fällig, weil die Parzellen nicht geräumt seien. Schließlich haben die Beklagten die von den Klägern beanspruchten Beträge der Höhe nach bestritten. Die Wertermittlung beruhe auf unzutreffenden Grundlagen. Einzelne zugrunde gelegte tatsächliche Gegebenheiten seien unzutreffend, die Wertansätze seien überhöht.

Hilfsweise haben die Beklagten die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsent-schädigung für die Zeit vom 01.12.2012 bis zum 31.07.2013 in Höhe von 26.400,- € und auf Räumungskosten in Höhe von jedenfalls 54.000,- € zzgl. MwSt. erklärt.

Das Landgericht hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 28.01.2014 unter anderem darauf hingewiesen, dass es problematisch sei, ob die Kündigung der Beklagten im Hinblick auf erkennbare Vorbereitungen für eine alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG wirksam sei; dass es darauf aber letztlich nicht ankommen werde, weil die Entschädigungsansprüche mangels Räumung der Parzellen nicht fällig sein dürften. Auf Antrag beider Parteien hat das Landgericht Schriftsatznachlass diesen eingeräumt.

Beide Parteien haben innerhalb der Schriftsatzfrist ergänzend vorgetragen. Die Kläger haben in Bezug auf die Kündigung geltend gemacht, die Beklagten hätten die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens im Kündigungsschreiben erklärt und im Prozess auch nicht bestritten. Die Beklagten ihrerseits haben vorgetragen, die Kündigung sei als unstreitig wirksam anzusehen. Sie hätten bereits vor Ausübung des Kündigungsrechts mit der baurechtlichen Erfassung und Umsetzung ihrer Planung begonnen. So sei eine planerische Aufteilung der Liegenschaft in einzelne Bauparzellen für Einfamilienhäuser erfolgt, für zwei zukünftige Grundstücke seien Erschließungsmaßnahmen in Form eines Abwasseranschlusses ausgeführt worden, zudem sei bereits eine Zufahrtsstraße zur Anlage angelegt worden.

Mit dem am 18.03.2014 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Klage sei in den Hauptanträgen unbegründet, über die Hilfsanträge sei nicht zu entscheiden, weil die prozessuale Bedingung nicht eingetreten sei. Den Klägern stehe eine Entschädigung nach § 11 Abs. 1 BKleingG nicht zu. Die Kläger seien nicht anspruchsberechtigt, weil die von den Beklagten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG ausgesprochene Kündigung nicht wirksam sei. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG könne der Kleingartenpachtvertrag gekündigt werden, wenn die als Kleingarten genutzte Fläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll. Erforderlich sei, dass erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden seien. Ein solcher Sachverhalt sei von den für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 11 BKleingG darlegungs- und beweisbelasteten Klägern nicht hinreichend dargetan, weil ausreichende Belege dafür fehlten, dass die von den Beklagten vorgetragenen Maßnahmen das gesamte Grundstück beträfen. Der Anspruch auf Entschädigung sei zudem nicht fällig. Die Fälligkeit sei nach Beendigung des Pachtverhältnisses und Räumung der Fläche gegeben. Beides sei nicht der Fall. Die unwirksame Kündigung habe nicht zur Vertragsbeendigung geführt. Zur Räumung gehöre die Beseitigung der Baulichkeiten und Anpflanzungen.

Gegen das den Klägern am 23.04.2014 zugestellte Urteil des Landgerichts haben die Kläger zu 1.a) und b), 2.a) und b), 4.a) und b), 8.a) und b), 9.a) und b), 11.a) und b), 13.a) und b) und 14.a) und b) am 23.05.2014 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel innerhalb verlängerter Frist mit am 23.07.2014 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Am 17.06.2014 haben die Beklagten und der Kleingärtner S… e.V. einen Aufhebungsvertrag geschlossen. Die Beteiligten sind übereingekommen, dass das Pachtverhältnis zum 30.06.2014 endet und dass der Pächter zu Abriss- und Beräumungsarbeiten nicht verpflichtet ist. Mit Vertrag vom 22.01.2015 haben die Beklagten das betroffene Grundstück an eine Bauträgergesellschaft verkauft, die seit dem 06.05.2015 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Es sind die Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen zwischenzeitlich vom Grundstück entfernt, worden.

Die Berufungskläger meinen, die landgerichtliche Beurteilung betreffend die Unwirksamkeit der Kündigung beruhe auf einem Verstoß gegen § 288 ZPO, denn die Beklagten hätten die Wirksamkeit der Kündigung und derjenigen Tatsachen, welche die Kündigungsvoraussetzungen erfüllten, zugestanden. Das Landgericht habe auch sachlich überspannte Anforderungen an eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleinG gestellt. Der Aufhebungsvertrag sei für ihre Rechte unbeachtlich, denn er beseitige die Wirkungen der vorherigen Kündigung nicht. Ihre Ansprüche seien auch fällig. Die Entfernung der Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen sei von ihnen nicht geschuldet gewesen. Im übrigen wiederholen und vertiefen die Berufungskläger ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Berufungskläger beantragen,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten nach ihren erstinstanzlichen Hauptanträgen zu verurteilen,

hilfsweise, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

hilfsweise, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Sie halten die Berufung für unzulässig, denn die Kläger seien notwendige Streitgenossen, so dass die Berufung in zulässiger Weise nur von sämtlichen Klägern hätte erhoben werden können. Im übrigen verteidigen sie das angefochtene Urteil. Die landgerichtliche Annahme der Unwirksamkeit der Kündigung sei nicht zu beanstanden. Ihre, der Beklagten Beurteilung, ob die Kündigung wirksam oder unwirksam sei, stelle eine Rechtsansicht dar. Diese konnten sie ohne weiteres im Prozessverlauf ändern. Ein Anspruch auf Entschädigung bestehe nicht, da das Pachtverhältnis durch den Aufhebungsvertrag geendet habe. Sofern der Aufhebungsvertrag als unwirksam anzusehen sei, greife indes die Kündigung durch, die dann als wirksam anzusehen sei. Ein etwaiger Entschädigungsanspruch sei mangels Räumung nicht fällig.

Im übrigen wiederholen die Beklagten ihre Einwände gegen die Höhe der Forderungen der Kläger.

Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung gegen jede der von den Berufungsklägern geltend gemachte Forderung in Höhe von jeweils 1/14 von 50.000,- € (3.571,43 €). Sie behaupten, sie hätten durch das Verhalten aller Klägereine Vermögenseinbuße erlitten, da sie von der Grundstückserwerberin im Hinblick auf Räumungskosten nur einen um 50.000,- € herabgesetzten Kaufpreis hätten erlangen können.

Die im Verfahren I. Instanz erklärte Hilfsantrag verfolgen die Beklagten nicht weiter. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 511, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung an das Landgericht.

A) Die Berufung der Kläger zu 1.a) und b), 2.a) und b), 4.a) und b), 8.a) und b), 9.a) und b), 11.a) und b), 13.a) und b) sowie 14.a) und b) und die von diesen Parteien im Umfang ihrer erstinstanzlichen Beteiligung am Rechtsstreit weiter verfolgte Klage sind nicht wegen Vorliegens einer notwendigen Streitgenossenschaft unter sämtlichen Klägern unzulässig.

1) Eine klägerseitige notwendige Streitgenossenschaft aus materiell-rechtlichen Gründen, bei deren Vorliegen die Klage nur eines oder einzelner Streitgenossen mangels Prozessführungsbefugnis unzulässig wäre, liegt dann vor, wenn nach dem sachlichen Recht der mit der Klage verfolgte Anspruch aufgrund gemeinschaftlicher Berechtigung nur von mehreren Personen gemeinsam ausgeübt werden kann (vgl. BGHZ 30, 195; BGH, Urteil v. 14.04.2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 62 Rn. 11). Ein solcher Sachverhalt ist hier nicht gegeben. Die Kläger leiten ihre Ansprüche aus dem jeweils individuellen Kleingartenpachtverhältnis her. Eine irgendwie geartete gemeinschaftliche Berechtigung hinsichtlich des Entschädigungsanspruchs besteht nicht.

2) Ebensowenig besteht eine notwendige Streitgenossenschaft aus prozessualen Gründen, welche der Zulässigkeit der Klage einzelner Streitgenossen ohnehin nicht entgegenstünde (vgl. BGH a.a.O.). Ein Fall, in dem aufgrund Rechtskrafterstreckung oder Erstreckung sonstiger Urteilswirkungen aus prozessualen Gründen einheitlich entschieden werden muss, liegt ersichtlich nicht vor. Die Entscheidung über die Klage eines einzelnen Pächters entfaltet keinerlei Bindungswirkungen für die Rechtsverhältnisse zwischen den übrigen Pächtern und den Beklagten.

B) Das angefochtene Urteil leidet an wesentlichen Mängeln, aufgrund derer eine umfangreiche und aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Auf die Hilfsanträge beider Parteien war deshalb das landgerichtliche Urteil einschließlich des zugrunde liegenden Verfahrens aufzuheben und die Sache an das Landgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen, § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Ein wesentlicher Fehler des erstinstanzlichen Verfahrens liegt darin, dass das Landgericht nach seiner Verfahrensgestaltung entgegen § 128 Abs. 1 ZPO ohne mündliche Verhandlung entschieden hat, obwohl die prozessualen Voraussetzungen für eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO nicht vorgelegen haben. Ferner hat das Landgericht das unstreitige Sachvorbringen der Parteien fehlerhaft behandelt und die Anforderungen an die Substantiierungslast verkannt.

1) Die Entscheidung des Landgerichts auf der Grundlage des nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vom 28.01.2014 beiden Parteien nachgelassenen Sachvorbringens ohne erneute mündliche Verhandlung verstößt gegen den Verfahrensgrundsatz der Mündlichkeit gemäß § 128 Absatz 1 ZPO. Nach diesem Grundsatz darf zum Gegenstand der Entscheidung, soweit nicht beide Parteien einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt haben, nur das in der mündlichen Verhandlung - sei es auch durch Bezugnahme auf vorbereitende Schriftsätze - Vorgetragene gemacht werden (allg. Ansicht; vgl. Zöller/Greger, ZPO a.a.O. § 128 Rn 1). Die Zustimmung zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren haben die Parteien nicht erteilt. Aus diesem Grund hätte das Landgericht nicht ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden dürfen, nachdem beide Parteien mit nachgelassenen Schriftsätzen ergänzend in der Sache vorgetragen haben.

2) Die Sachbeurteilung des Landgerichts, dass den Klägern die sog. Kündigungsentschädigung nach § 11 BKleingG nicht zustehe, weil die Voraussetzungen einer Kündigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG nicht gegeben seien, beruht auf prozessual fehlerhafter Behandlung des unstreitigen Sachvorbringens der Parteien und zugleich auf einer Verkennung der Anforderungen an die Substantiierungslast.

2.1) Das Landgericht hat gemeint, die Kündigungsvoraussetzung, dass die Kleingartenfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll, sei nicht gegeben. Dabei hat es entscheidend darauf abgestellt, dass mit den - von den Beklagten - vorgetragenen Maßnahmen nicht belegt sei, dass die gesamte Fläche der Anlage baureif gemacht werden solle. Die Annahme, es seien weitere Belege erforderlich, ist fehlerhaft.

Über unstreitiges Parteivorbringen - auch wenn mangels Zugestehens in der mündlichen Verhandlung ein gerichtliches Geständnis i.S.v. § 288 ZPO nicht vorliegt - hat sich das Gericht nicht hinwegzusetzen und deshalb auch keine Beweiswürdigung vorzunehmen (vgl. BGH, Urteil v. 06.05.1987 - IVa ZR 261/85, NJW-RR 1987, 1087). Auf einen fehlenden Beleg des Vorbringens der Beklagten kann mithin nicht abgestellt werden.

2.2) Schließlich hat das Landgericht übertriebene Anforderungen an die Darlegungslast der Kläger gestellt. In welchem Maße eine Partei ihr Vorbringen durch Darlegung konkreter einzelner Tatsachen substantiieren muss, hängt vom Einzelfall ab. Bei ausdrücklich zugestandenen Tatsachen ist eine nähere Substantiierung regelmäßig nicht erforderlich. Ferner ist zu berücksichtigen, ob sich die Geschehnisse, die Gegenstand des Parteivortrages sind, im Wahrnehmungsbereich der darlegungsbelasteten Partei abgespielt haben (vgl. BGH, Urteil v. 13.03.1996 - VIII ZR 36/95, NJW 1996, 1826; Urteil v. 15.01.2001 - VI ZR 55/00, NJW-RR 2001, 1294). Die tatsächlichen Umstände, ob die Kleingartenfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll, liegen allein im Wahrnehmungsbereich der Beklagten. Eine als ungenügend anzusehende Darlegung solcher Umstände hätte das Landgericht mithin nicht zum Nachteil der Kläger berücksichtigen dürfen.

C) Die fehlerhafte Sachbehandlung hat dazu geführt, dass das Landgericht unzutreffend die Klage als dem Grunde nach unbegründet angesehen und die erforderliche Beweisaufnahme unterlassen hat, die nunmehr nachzuholen ist. Die Beurteilung der von den Klägern verfolgten Entschädigungsansprüche hängt von der noch erforderlichen Sachaufklärung zur Anspruchshöhe ab.

1) Den Klägern steht der Anspruch auf Kündigungsentschädigung gemäß § 11 Abs. 1 und 2 BKleingG gegen die Beklagten zu, nachdem diese die Kleingartenflächen zu Bauzwecken in Anspruch genommen haben.

1.1) Dass es sich bei der in Rede stehenden Anlage um eine Kleingartenanlage im Sinne des BKleingG gehandelt hat, ergibt sich aus den zur Grundstücksnutzung geschlossenen Verträgen und der tatsächlichen Nutzung zu kleingärtnerischen Zwecken und wird von den Beklagten zuletzt auch nicht mehr in Zweifel gezogen.

1.2) Die Entschädigungspflicht besteht gemäß § 11 Abs. 1 und 2 BKleingG, weil die Kleingartenpachtverhältnisse der Kläger durch die Kündigung der Beklagten vom 26.01.2012 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG mit Ablauf des 30.11.2012 geendet haben.

1.2.1) Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, sie seien den Endpächtern schon deshalb nicht zur Entschädigung verpflichtet, weil sie als Grundstückseigentümer nicht Vertragspartei eines wirksamen Zwischenpachtvertrages gewesen seien.

Die Beklagten sind nach § 8 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG in die Rechte und Pflichten aus dem Zwischenpachtvertrag in der Form des Nutzungsvertrages zwischen dem Rat der Gemeinde E… und dem VKSK S… vom 01.12.1986 kraft Gesetzes eingetreten, ohne dass es darauf ankommt, ob der Rat der Gemeinde E… zur Überlassung des Grundstücks an den VKSK S… befugt war oder nicht.

a) Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG tritt der Grundstückseigentümer in die sich ab dem 01.01.1995 ergebenden Rechte und Pflichten aus einem Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks ein, das staatliche Stellen i.S.v. § 10 Abs. 1 SachenRBerG bis zum Ablauf des 02.10.1990 im eigenen oder in seinem Namen mit dem Nutzer abgeschlossen haben. Ist der Vertrag mit einem Zwischenpächter abgeschlossen, tritt nach § 8 Abs. 2 SchuldRAnpG der Grundstückseigentümer in dieses Vertragsverhältnis ein. Etwas anderes gilt gemäß § 8 Abs. 3 Satz 1 SchuldRAnpG nur dann, wenn der Vertragschließende zur Überlassung des Grundstücks nicht berechtigt war und der Nutzer beim Vertragsabschluss den Mangel der Berechtigung des anderen Vertragschließenden kannte. Kannte nur der Zwischenpächter den Mangel der Berechtigung des anderen Vertragschließenden, tritt nach § 8 Abs. 3 Satz 2 SchuldRAnpG der Grundstückseigentümer in den vom Zwischenpächter mit dem unmittelbar Nutzungsberechtigten geschlossenen Vertrag ein.

b) Der zwischen dem Rat der Gemeinde E… und dem VKSK S… am 01.12.1986 geschlossene Vertrag über die kleingärtnerische Nutzung fällt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG in den Geltungsbereich dieses Gesetzes. Bei dem Rat der Gemeinde E… handelt es sich um eine staatliche Stelle im Sinne von § 10 Abs. 1 SachenRBerG.

Tatsachen dafür, dass dem VKSK S… die fehlende Berechtigung des Rates der Gemeinde zum Abschluss des Nutzungsvertrages bekannt gewesen sei, tragen die Beklagten nicht vor.

1.2.2) Die Kläger sind gemäß § 11 Abs. 1 BKleingG als Pächter anspruchsberechtigt. Die Entschädigungspflicht trifft gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG die Beklagten als diejenigen, die als Grundstückseigentümer und Hauptverpächter die Kleingartenfläche zur Verwirklichung der Nutzung aufgrund eines Bebauungsplans in Anspruch genommen haben.

a) Für das Bestehen der Entschädigungspflicht ist es unerheblich, dass nicht die zwischen den Klägern und dem Kleingärtner S… e.V. bestehenden (Unter-)Pachtverträge gekündigt worden sind, vielmehr lediglich der auch ihre Parzellen betreffende Zwischenpachtvertrag gekündigt worden ist.

Wird der Zwischenpachtvertrag gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG zum Zwecke der Verwirklichung eines Bebauungsplans gekündigt, so entfällt mit Wirksamwerden der Kündigung nicht nur das Besitzrecht des Zwischenpächters sondern auch das Besitzrecht der einzelnen Kleingärtner an den von der Kündigung räumlich erfassten Einzelparzellen, ohne dass es (auch) einer Kündigung der zwischen ihnen und dem Zwischenpächter geschlossenen Pachtverträge bedarf. Die Vorschrift des § 10 Abs. 3 BKleingG, wonach bei Beendigung eines Zwischenpachtvertrages durch eine Kündigung des Verpächters dieser in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern eintritt, betrifft nur Kündigungen nach § 10 Abs. 1 BKleingG, nicht aber solche nach § 9 Abs. 1 BKleingG (vgl. BGHZ 119, 300; BGHZ 151, 71). Dies hat zur Folge, dass dann, wenn bei mehrfach gestuften Pachtverhältnissen der Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG beendet wird, der Kleingärtner die von ihm genutzte Kleingartenparzelle nach § 4 Abs. 1 BKleingG, §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 2 BGB unmittelbar an den Hauptverpächter herauszugeben hat (vgl. BGHZ 151 a.a.O.)

b) Durch § 11 BKleingG soll sichergestellt werden, dass der Pächter in den Fällen, in denen er das Nutzungsrecht an der kleingärtnerisch genutzten Fläche im weit verstandenen allgemeinen Interesse ohne eigenes Zutun verliert, eine angemessene Entschädigung für den vorzeitigen Verlust seines Nutzungsrechts erhält (vgl. BGHZ 151 a.a.O.). Diesem Gesetzeszweck wird allein eine solche - vom Wortlaut des Gesetzes gedeckte - Auslegung des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG gerecht, dass bei einer auf bestehende Pachtverträge „durchschlagenden“ Kündigung eines Zwischenpachtvertrages der jeweils betroffene Pächter unmittelbar vom kündigenden Hauptverpächter oder von dem, der die Fläche i.S.v. § 11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG in Anspruch nimmt, die Entschädigung verlangen kann (vgl. BGHZ 151 a.a.O.).

Die Beklagten sind diejenigen, die als Hauptverpächter das Grundstück zur Verwirklichung des Bebauungsplans in Anspruch genommen haben, denn sie haben den Zwischenpachtvertrag wegen künftiger Zuführung des Grundstücks zu dieser Nutzung gekündigt. Der Umstand dass die Beklagten das Grundstück zwischenzeitlich weiterverkauft haben, ändert nichts daran, dass sie es durch Kündigung des Zwischenpachtvertrages zu den genannten Zwecken in Anspruch genommen haben.

1.2.3) Die gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG erforderliche Anspruchsvoraussetzung, dass der Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG gekündigt worden ist, liegt vor.

Der Zwischenpachtvertrag ist aufgrund wirksamer Kündigung der Beklagten mit auf die Kleingartenpachtverträge „durchschlagender“ Wirkung beendet worden. Die Wirksamkeit der Kündigung ist aufgrund des unstreitigen Parteivorbringens festzustellen. Die Beklagten sind an ihrem in I. Instanz getätigten Vortrag festzuhalten, wonach die Wirksamkeit der von ihnen erklärten Kündigung unstreitig gestellt wurde. Die unstreitigen tatsächlichen Gegebenheiten rechtfertigen den Schluss, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG vorgelegen haben. Schließlich ist es den Beklagten - nachdem sie aufgrund der Kündigung die Kleingartenfläche herausverlangt und herausgegeben erhalten haben - nach Treu und Glauben verwehrt, sich gegenüber den Entschädigungsforderungen der Kläger darauf zu berufen, die Kündigung sei unwirksam.

a) Die Möglichkeit der Kündigung zur Verwirklichung eines Bebauungsplans ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG dann gegeben, wenn die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll. Diese Voraussetzungen haben im Streitfall nach unstreitigem Parteivorbringen vorgelegen.

Das unstreitige Sachvorbringen der Parteien, dass das im Geltungsbereich eines wirksamen Bebauungsplans liegende Grundstück im Zeitpunkt der Kündigung alsbald der Nutzung zu Bauzwecken zugeführt werden sollte und vorbereitende Maßnahmen bereits ergriffen worden sind, bedarf keines Beweises. Folglich ist zugrunde zu legen, dass die nach unstreitiger Darstellung der Parteien vor der Kündigung bereits ausgeführten Vorbereitungsmaßnahmen, insbesondere die planerische Aufteilung des Grundstücks in Bauparzellen für Einfamilienhäuser und die Anlegung einer Zufahrtsstraße, der Inanspruchnahme des gesamten Grundstücks zu Bauzwecken gedient haben. Mithin sind konkrete, nach außen erkennbare Vorbereitungen für eine alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens bereits getroffen gewesen.

b) Nachdem die Beklagten nach Ausspruch der Kündigung die Herausgabe der Grundstücksfläche verlangt und die Kleingärtner ihre Parzellen den Beklagten herausgegeben haben, verhalten sich letztgenannte treuwidrig, wenn sie sich den früheren Kleingärtnern gegenüber auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen.

An dem Zwischenpachtvertrag und den Kleingartenpachtverträgen wollen sich die Beklagten ersichtlich nicht festhalten lassen, sie haben die Grundstücksnutzung zum Zwecke einer Bebauung nicht etwa aufgegeben, vielmehr haben sie das Grundstück zur Umsetzung des Bauvorhabens zwischenzeitlich veräußert. Die Geltendmachung der Unwirksamkeit der Kündigung zielt also allein darauf ab, dass sich die Beklagten nur ihrer eigenen Verpflichtung den Klägern gegenüber entledigen, während sie die Vorteile aus der Kündigung behielten und den Klägern auch die Nachteile verblieben. Ein solches Verhalten verstößt gegen Treu und Glauben und ist daher unbeachtlich (vgl. BGH, Urteil v. 20.01.1954 - II ZR 1/53, MDR 1954, 143).

c) Der Umstand, dass die Beklagten nach Erlass des landgerichtlichen Urteils mit dem Kleingärtner S… e.V. einen Aufhebungsvertrag geschlossen haben, steht dem Entschädigungsanspruch der Kläger nicht entgegen. Die Kläger waren nicht Vertragsparteien des Aufhebungsvertrages, der ihnen aufgrund der Kündigung zustehende Entschädigungsanspruch ist deshalb von der Vereinbarung unberührt geblieben. Für die Kläger hat sich durch die Vereinbarungen des Aufhebungsvertrages nichts daran geändert, dass sie ihr Nutzungsrecht im Interesse der Umsetzung des Bebauungsplans ohne eigenes Zutun verloren haben. Für eben diesen Fall sieht § 11 BKleingG den Entschädigungsanspruch vor (vgl. BGHZ 151 a.a.O.)

Mit seiner Beurteilung weicht der Senat entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von der Entscheidung des OLG Celle (Urteil v. 02.02.2000 - 2 U 95/99, OLGR Celle 2000, 163) ab. Das OLG Celle hat entschieden, dass dem Kleingärtner gegen den Kleingartenverein ein Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 BKleingG dann nicht zusteht, wenn das Kleingartenpachtverhältnis durch Aufhebungsvertrag zwischen Kleingartenpächter und Kleingartenverein endet. Anders als im Streitfall hat jene Beendigung des Pachtverhältnisses mithin auf eigenem Zutun des Kleingartenpächters beruht.

1.3) Der Entschädigungsanspruch der Kläger ist gemäß § 11 Abs. 3 BKleingG fällig, denn die Pachtverhältnisse sind mit Ablauf des 30.11.2012 beendet und die Kleingärten sind geräumt.

Die nach § 11 Abs. 3 BKleingG als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kündigungsentschädigung erforderliche Räumung des Kleingartens beinhaltet im Streitfall entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht die Entfernung der Baulichkeiten, Anpflanzungen und sonstigen Anlagen, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung eingebracht worden sind.

a) Das Tatbestandsmerkmal der Räumung als Fälligkeitsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch gemäß § 11 Abs. 3 BKleingG ist dahin zu verstehen, dass der Pächter seiner Rückgabepflicht gemäß §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG nachzukommen hat (vgl. BGH, Urteil v. 13.02.2014 a.a.O.; BGHZ 119, 300 a.a.O.) Die Rückgabepflicht nach Beendigung eines Kleingartenpachtverhältnisses erfasst, soweit nicht andere vertragliche Vereinbarungen bestehen, grundsätzlich auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl. BGH, Urteil v. 11.04.2013 - III ZR 249/12, zitiert nach juris.de).

Soweit Kleingartenpächter nach § 11 BKleingG einen Entschädigungsanspruch wegen vorzeitiger Beendigung des Kleingartenpachtvertrages aufgrund der im Gesetz genannten gemeinwohlbezogenen Kündigungsfälle haben, ist der Inhalt der Rückgabepflicht aber unter Beachtung der gesetzlichen Entschädigungspflicht zu bestimmen. Aus den insoweit heranzuziehenden Grundsätzen der Enteignungsentschädigung ergibt sich, dass die Rückgabepflicht im Falle der Kündigung zum Zwecke der Verwirklichung des Bebauungsplans nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG jedenfalls dann nicht die Entfernung der im Rahmen ordnungsgemäßer kleingärtnerischer Nutzung eingebrachten Baulichkeiten, Anpflanzungen und sonstigen Anlagen erfasst, wenn - wie hier - Pachtverhältnisse auf unbestimmte Zeit bestanden haben.

aa) Namentlich bei einer Kündigung zum Zwecke der Verwirklichung des Bebauungsplans im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG die für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätze zu beachten. Der Anspruch richtet sich auf einen Ausgleich der durch die vorzeitige Entziehung des Nutzungsrechts entstehenden Nachteile (vgl. BGH, Urteil v. 15.11.1971 – III ZR 162/69, NJW 1972, 528 zur Entschädigung bei Enteignung eines Mietrechts; Mainczyk/Nessler, Bundeskleingartengesetz, 11. Aufl. § 11 BKleingG Rn. 11 a m.w.N.).

bb) Einen Nachteil in diesem Sinne stellen u. a. Aufwendungen des Pächters für die Beseitigung von Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen dar, die anderenfalls nicht entstanden wären. Dass derartige Aufwendungen ohne vorzeitige Entziehung des Nutzungsrechts nicht entstanden wären, ist anzunehmen, wenn - wie hier - ein auf unbestimmte Zeit eingeräumtes Nutzungsrecht entzogen wird (vgl. Mainczyk/Nessler a.a.O. § 11 Rn. 14).

Hinzukommt, dass die Kündigung zum Zwecke der Verwirklichung des Bebauungsplans die Kleingartenanlage als solche beseitigt, mit der Folge, dass den Kleingartenpächtern die bei anderweitiger Beendigung des Pachtverhältnisses regelmäßig gegebene Möglichkeit, die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf einen Nachpächter zu übertragen, genommen ist.

Kosten für das Abräumen von Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, die einer kleingärtnerischen Nutzung entsprechen, hätten die Berufungskläger im Falle einer aus welchem Grund auch immer erfolgenden Beendigung der Pachtverhältnisse bei Fortbestand der Kleingartenanlage nicht zu tragen gehabt. So sehen die Verträge der Kläger zu 1. a) und b), der Kläger zu 8. a) und b) und der Kläger zu 9. a) und b) vor, dass bei Beendigung des Pachtverhältnisses der Garten in dem Zustand zurückzugeben ist, der sich aus der fortlaufenden ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ergibt; zu entfernen sind alle zur weiteren Nutzung nicht erforderlichen oder unbrauchbaren Baulichkeiten und Anpflanzungen. Die Verträge der Kläger zu 2. a) und b), zu 11. a) und b), zu 13. a) und b) und zu 14. a) und b) bestimmen jeweils, dass der Pächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses insbesondere Pflanzungen, bauliche und andere Anlagen, die nicht der gültigen Gartenordnung und nicht kleingärtnerischer Zweckbestimmung entsprechen, zu entfernen hat.

b) Dass die bis zur zwischenzeitlich vorgenommenen Abräumung des Grundstücks auf den Kleingartenparzellen der Berufungskläger verbliebenen Baulichkeiten, Anpflanzungen und sonstige Anlagen der vormaligen kleingärtnerischen Nutzungen nicht entsprochen haben, machen die Beklagten nicht geltend.

b) Ist der Aufwand für die Beseitigung der von den Kleingartenpächtern eingebrachten Baulichkeiten, Anpflanzungen und sonstigen Anlagen nach den Grundsätzen der zu leistenden Enteignungsentschädigung nicht von den entschädigungsberechtigten Pächtern sondern von den das Grundstück in Anspruch nehmenden Entschädigungsverpflichteten zu tragen, so ist die Fälligkeit des Entschädigungsanspruchs nicht davon abhängig, dass der Entschädigungsberechtigte die Beseitigung zunächst auf eigene Kosten ausführt. Dies widerspräche der Entschädigungspflicht.

3) Die Entscheidung, ob den Klägern die geltend gemachten Entschädigungsbeträge der Höhe nach zustehen, erfordert eine umfangreiche und aufwendige Beweisaufnahme, die das Landgericht nachzuholen haben wird.

3.1) Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG hat der Pächter unter anderem im Falle der Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Ferner sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG die für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätze zu beachten. Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG sind bei der Bemessung der Höhe der Entschädigung Regeln zugrunde zu legen, soweit sie von den Ländern aufgestellt oder von einer Kleingärtnerorganisation beschlossen sind.

Eine solche Regel besteht in der Richtlinie des Landesverbandes … der Gartenfreunde e.V. für die Bewertung bei Kündigungsentschädigung nach § 11 Abs. 1 BKleingG, genehmigt durch Bekanntmachung des Ministeriums für ländliche Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz des Landes … vom 20.01.2006 (Amtl. Anzeiger Nr. 8, 2006, S. 267 ff - Bl. 86 d.A.).

3.2) Angemessen ist die Entschädigung, wenn sie das Ergebnis einer gerechten Abwägung der Interessen des Entschädigungsverpflichteten und des Pächters unter Berücksichtigung der sozialpolitischen und städtebaulichen Funktion des Kleingartens ist. Die Entschädigung muss in einem sachgerechten Verhältnis zur kleingärtnerischen Nutzung stehen und dieser Nutzungsart entsprechen. Entschädigungspflichtig sind deshalb nur die kleingarten- und baurechtlich zulässigen Anlagen. Maßgebend ist deren „kleingärtnerischer Wert“, so sind z.B. Gartenlauben nur nach Maßgabe des § 3 Abs. 2 BKleingG, also mit einer Grundfläche von höchsten 24 m² entschädigungsfähig. Ferner ist die Entschädigung nach dem Wert einer einfachen Ausstattung und kostengünstiger Baustoffe zu bestimmen (vgl. Mainczyk/Nessler a.a.O. § 11 Rn. 5a, 7 ff). Maßgebender Zeitpunkt für die Bemessung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung.

3.3) Die Kläger haben die Höhe der geltend gemachten Forderungen durch Vorlage schriftlicher Bewertungsprotokolle des nach ihrer Darstellung vom Kleingärtner S… e.V. bestimmten, besonders geschulten Wertermittlers H… schlüssig dargelegt. Nach ihrem Vorbringen ist die Bewertung anhand der oben bezeichnen Richtlinie erfolgt. Zum Beweis haben sie sich auf das Zeugnis des Herrn H… und auf Sachverständigengutachten berufen.

Die Beklagten haben die Höhe der geltend gemachten Entschädigungsbeträge bestritten und sind den von den Klägerin eingereichten Wertermittlungsprotokollen mit verschiedenen Einwendungen in erheblicher Weise entgegen getreten. Sie haben unter anderem die bei der Bewertung der Gartenlauben angesetzte Berechnungsformel als unzutreffend beanstandet und die Angemessenheit der zu Grunde gelegten Abschreibung in Abrede gestellt. Schließlich haben die Beklagten zu jedem einzelnen Bewertungsprotokoll konkrete Einwände gegen einzelne Ansätze, insbesondere bezüglich bestimmter baulicher Gegebenheiten erhoben.

3.4) Im Rahmen des erneuten erstinstanzlichen Verfahrens wird das Landgericht die von den Beklagten erhobenen Einwände im einzelnen zu prüfen und die erforderliche Sachaufklärung durchzuführen haben. Die Sachaufklärung erfordert eine umfangreiche und aufwendige Beweisaufnahme, denn die Feststellung der in jedem Einzelfall geschuldeten Entschädigung bedarf der besonderen Fachkunde eines Sachverständigen. Dabei sind sachverständige Beurteilungen für die konkreten Gegebenheiten jeder einzelnen Kleingartenparzelle erforderlich. Anlass zu einer sachverständigen Bewertung gibt auch die Frage, ob die Ansätze der von den Klägern zu unterschiedlichen Stichtagen im Sommer 2012 eingeholten Bewertungen Änderungen im Hinblick auf den zutreffenden Bewertungszeitpunkt am 30.11.2012 unterliegen.

III.

Die Entscheidung über die Kosten einschließlich derjenigen des Berufungsverfahrens bleibt dem Landgericht vorbehalten.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich § 708 Nr. 10 ZPO, sie ist mit Rücksicht auf §§ 775 Nr. 1, 776 ZPO auch im Falle der Aufhebung und Zurückverweisung geboten.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.