Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 15.02.2018 – 5 U 33/17

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 3. März 2017 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von 7.501,15 € das im Grundbuch von E… Blatt 9125 lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses gebuchte Grundstück bestehend aus den Flurstücken 927, 928, 929 und 930 (der Flur 20 der Gemarkung F…) an die Klägerin herauszugeben, aufzulassen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Der Beklagte befindet sich mit Annahme des Kaufpreises seit dem 1. Oktober 2015 in Verzug.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

4. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 93.196,00 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin ist als Tochtergesellschaft der Bundesanstalt … mit der Privatisierung der ehemals volkseigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen in den neuen Bundesländern beauftragt. Der Klägerin obliegt als Privatisierungsstelle insbesondere die Veräußerung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen nach Maßgabe des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV). Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag aus März 2001 veräußerte die Klägerin an den Beklagten zu den Bedingungen dieser Vorschriften ein Grundstück in F… mit einer Größe von gut 5,6 ha zu einem Kaufpreis von umgerechnet rund 7.500,00 €, das der dort durchgehend ortsansässige Beklagte bereits aufgrund eines Pachtvertrages seit dem Jahre 1992 für seinen Baumschulbetrieb nutzte. Zum 1. März 2011 verpachtete der Beklagte das Grundstück an einen Dritten „zur Anzucht von Baumschulgehölzen“. 2014 erfuhr die Klägerin von der Verpachtung. Im Anschluss tauschten sich die Parteien über einen möglichen Verstoß gegen die Selbstbewirtschaftungsverpflichtung gemäß § 12 Nr. 2 Buchst. b des Vertrages i. V. m. § 2 Abs. 1 FlErwV und dessen Rechtsfolgen aus. Mit Schreiben vom 5. März 2014 bat der Beklagte um Aufrechterhaltung des Kaufvertrages und „Freikauf“ unter verhältnismäßiger Anrechnung der Eigenbewirtschaftungsjahre auf den Verkehrswert. Mit Antwortschreiben vom 21. Mai 2014 teilte die Klägerin mit, zwar vom Rücktritt vom Kaufvertrag abzusehen, aber auf einer Zahlung in Höhe des aktuellen Grundstückswerts abzgl. des Kaufpreises zu bestehen (knapp 86.000 €). Eine Zahlungsaufforderung der Klägerin aus April 2015 wies der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben mangels Anspruchsgrundlage zurück, woraufhin jene mit Schreiben vom 8. September 2015 vom Kaufvertrag zurücktrat.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands, insbesondere des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug, wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat die auf Rückgewähr des Grundstücks gerichtete Klage abgewiesen. Es hat gemeint, dass die Klägerin mit dem Schreiben vom 21. Mai 2014 auf ein Rücktrittsrecht verzichtet habe. Im Übrigen hat die Kammer die Auffassung vertreten, dass der stets ortsansässige Beklagte zum Verpachtungszeitpunkt deswegen nicht mehr zur Selbstbewirtschaftung verpflichtet gewesen sei, weil gemäß § 12 Abs. 2a FlErwV in der im Verpachtungszeitpunkt geltenden Fassung auf die fünfzehnjährige Frist bereits die Pachtbesitzzeit seit 1992 anzurechnen sei.

Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das ihr am 13. März 2017 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 7. April 2017 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 13. Juni 2017 am 24. Mai 2017 begründeten Berufung, mit der sie ihre Klagebegehr weiter verfolgt.

Die Klägerin wendet sich gegen die Auffassung des Landgerichts, wonach sie mit dem Schreiben vom 21. Mai 2014 auf ihr Rücktrittsrecht verzichtet habe. Entgegen der Ansicht der Kammer sei der Wortlaut des Schreibens jedenfalls nicht in dem Sinne eindeutig, dass er eine Verzichtserklärung nahelege. In Anbetracht der Begleitumstände und insbesondere der Interessenlage der Parteien hätte der Beklagte dem Schreiben einen solchen Inhalt auch nicht entnehmen dürfen. Des Weiteren tritt die Klägerin der Auslegung von § 12 Abs. 2a FlErwV in der im Verpachtungszeitpunkt geltenden Fassung durch das Landgericht entgegen, wonach die Pachtbesitzzeit des Beklagten insgesamt auf die Bindungsfrist anrechenbar sei. Vielmehr sei die Vorschrift insbesondere im Hinblick auf die Gesetzesgenese dahingehend einschränkend auszulegen, dass sich die Anrechnungsregelung nur auf das Erfordernis der Ortsansässigkeit beziehe.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

in Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihren im ersten Rechtszug gestellten Anträgen (6 LGU) zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Der Beklagte erachtet die Auslegung von § 12 Abs. 2a FlErwV in der im Verpachtungszeitpunkt geltenden Fassung durch das Landgericht für zwingend. Der Wortlaut der Vorschrift sehe die Anrechnung auf die Frist gemäß Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 vor. Diese Frist beziehe sich mithin auf sämtliche Bedingungen, die zur Sicherung der Zweckbindung zu vereinbaren seien, und mithin auch auf die Verpflichtung des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung. Angesichts dessen sei die Vorschrift weder auslegungsfähig noch -bedürftig. Insbesondere verbiete sich zur Meidung verfassungswidriger Rückwirkung, die Vorschrift im Lichte ihres später eingefügten dritten Satzes auszulegen, wonach die Anrechnung ausschließlich auf die Ortsansässigkeit erfolge. Davon abgesehen lasse sich aus den Gesetzesmaterialien, anders als die Klägerin meine, gerade nicht ableiten, dass Pachtbesitzzeiten nur auf die Ortsansässigkeit angerechnet werden sollten. Vielmehr sei bereits der Ausgangsentwurf damit begründet worden, dass die Dauer der Ortsansässigkeit auf alle Fristen angerechnet und somit die Bindungsfrist insgesamt verkürzt wird.

II.

1. Die Zulässigkeit der Berufung, die insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO), unterliegt keinen Bedenken.

2. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage rechtfertigt sich aus § 346 Abs. 1 BGB.

a) Die Klägerin ist mit Schreiben vom 8. September 2015 vom Kaufvertrag zurückgetreten (§ 349 BGB).

b) Der Annahme des Landgerichts, mit dem Schreiben vom 21. Mai 2014 habe die Klägerin auf ein Rücktrittsrecht verzichtet, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Schon der Wortlaut des Schreibens ist jedenfalls nicht in dem Sinne eindeutig, dass darin ein Verzicht auf das Rücktrittsrecht artikuliert wird. Das Wort „Verzicht“ taucht darin nicht auf, ebenso wenig ein Synonym. Die von der Klägerin verwendete Formulierung lehnt sich vielmehr an § 12 Abs. 3a Satz 4 FlErwV an. Die in dieser Vorschrift hergestellte Bedingung zwischen dem Absehen von einem Rücktritt und der Zahlung der Verkehrswertdifferenz ist auch dem Beklagten als juristischem Laien klar vor Augen geführt worden, indem im Schreiben vom 21. Mai 2014 ausgeführt wird: „...nach eingehender Prüfung des Sachverhalts hat die Leitung unseres Hauses entscheiden, vom Rücktritt vom Kaufvertrag abzusehen und stattdessen die Nachzahlung der Verkehrswertdifferenz von Ihnen zu fordern“. In der Sache hat das Landgericht die Erklärung der Klägerin künstlich aufgespalten, indem es die „apodiktische Art der Formulierung“, d. h. deren Entscheidung „nahezu in der Art eines Bescheids“, nur auf das Absehen von dem Rücktritt und nicht auch auf die damit mittels Konjunktion („und stattdessen“) verknüpfte Geldforderung bezogen hat. Auch nach der für den Beklagten erkennbaren Interessenlage lag auf der Hand, dass die Klägerin bei einem aus ihrer Sicht „eindeutigen Vertragsverstoß“ nicht gegenleistungslos auf ihr vertragliches Rücktrittsrecht verzichten wollte.

c) Ein Recht zum Rücktritt von dem Kaufvertrag bei Aufgabe der Selbstbewirtschaftung ist in § 12 Nr. 2 Buchst. b des Vertrages vereinbart worden. Die Wirksamkeit der Vertragsbestimmung, gegen die der Beklagte als solche nichts erinnert, unterliegt keinen Bedenken (vgl. nur Senat ZOV 2012, 201, juris Rn. 13).

d) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist dessen Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung des Grundstücks nicht dadurch entfallen, dass mit dem FlErwÄndG vom 3. Juli 2009 (BGBl. I 1688) die Bindung des Käufers an das für den Verkauf maßgebliche Betriebskonzept in § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. bb FlErwV gestrichen worden ist. Denn das Rücktrittsrecht für den Fall der Aufgabe der Selbstbewirtschaftung ergibt sich aus § 12 Nr. 2 Buchst. b des Kaufvertrages. Die Regelung entspricht § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. dd FlErwV. Einer zusätzlichen Begründung der Selbstbewirtschaftungsverpflichtung als solcher, wie sie dem Beklagten vorzuschweben scheint, bedarf es vor diesem Hintergrund nicht.

e) Die Verpflichtung des Beklagten zur Selbstbewirtschaftung der erworbenen Flächen ist ferner nicht in Anwendung der Anrechnungsregelung in § 12 Abs. 2a FlErwV untergegangen.

aa) Die durch Art. 2 Nr. 11 Buchst. c des Gesetzes vom 3. Juli 2009 mit Wirkung vom 11. Juli 2009 eingefügte Vorschrift lautet:

(2a) Auf die Frist von 15 Jahren gemäß Absatz 1 Buchstabe a und Absatz 2 wird der Zeitraum der vor Abschluss des Kaufvertrages gegebenen Ortsansässigkeit gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 angerechnet. Dies gilt bei Gesellschaftern einer juristischen Person entsprechend.

Intertemporal bestimmt § 7 AusglLeistG:

(2) Soweit die durch das Flächenerwerbsänderungsgesetz vom 3. Juli 2009 (BGBl. I S. 1688) in dieses Gesetz und die Flächenerwerbsverordnung aufgenommenen Änderungen Erleichterungen für Erwerber mit sich bringen, gelten diese, mit Ausnahme der Streichung der Einhaltung des forstwirtschaftlichen Betriebskonzepts, auch zu Gunsten von Käufern, mit denen bereits vor dem 11. Juli 2009 Verträge auf der Grundlage dieses Gesetzes und der Flächenerwerbsverordnung abgeschlossen worden sind. Die durch das Zweite Flächenerwerbsänderungsgesetz vom 30. März 2011 in § 12 Absatz 7 der Flächenerwerbsverordnung aufgenommene Änderung gilt auch zugunsten der Käufer, mit denen bereits vor diesem Tag Verträge auf der Grundlage dieses Gesetzes und der Flächenerwerbsverordnung abgeschlossen worden sind.

bb) Der Senat legt § 12 Abs. 2a FlErwV i. d. F. des Gesetzes vom 3. Juli 2009 dahin aus, dass der Zeitraum der vor Abschluss des Kaufvertrages gegebenen Ortsansässigkeit ausschließlich auf die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit angerechnet wird.

(1) Maßgebend für die Auslegung einer Gesetzesvorschrift ist der in dieser zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Gesetzesbestimmung und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den diese hineingestellt ist. Dem Ziel, den im Gesetz objektivierten Willen des Gesetzgebers zu erfassen, dienen die nebeneinander zulässigen, sich gegenseitig ergänzenden Methoden der Auslegung aus dem Wortlaut der Norm, aus ihrem Zusammenhang, aus ihrem Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte. Dabei ist in aller Regel mit der Auslegung nach dem Wortlaut zu beginnen, und zwar schon deshalb, weil das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also der mögliche Wortsinn, den Bereich bildet und die Grenzen absteckt, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff überhaupt ausgelegt werden kann (st. Rspr., zum Ganzen etwa BGHZ 46, 74, juris Rn. 13 mwN.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der mögliche Wortsinn stets nur kontextabhängig aus dem Sinnzusammenhang ermittelt werden kann, in dem der fragliche Begriff verwendet oder auch „gebraucht“ wird. Darüber hinaus erübrigt selbst eine eindeutige Ermittlung der Grenze des möglichen Wortsinns nicht stets die Auslegung anhand der weiteren Auslegungsmethoden, da andernfalls methodisch anerkannte Rechtsinstitute wie die teleologische Extension (Analogie) oder Reduktion nicht denkbar wären (vgl. etwa BGH FamRZ 2017, 1620 Rn. 17 mwN.).

(2) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist bereits der Wortlaut der Vorschrift jedenfalls nicht in dem Sinne eindeutig, dass er eine weitere Auslegung erübrigt. Zwar bezieht sich § 12 Abs. 2a Satz 1 FlErwV auf Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 und damit vordergründig unterschiedslos auf sämtliche dort geregelten Bedingungen zur Sicherung der Zweckbindung. Auslegungspielraum eröffnet indes der folgende Verweis auf „§ 2 Abs. 2 Satz 3“, worauf bereits das Kammergericht in einem den Parteien bekannten, nicht veröffentlichten Urteil vom 21. Juli 2011 (22 U 83/10) in den freilich nicht tragenden Ausführungen hingewiesen hat. § 2 Abs. 2 Satz 3 FlErwV enthält nun aber gerade keine Begriffsbestimmung der Ortsansässigkeit, die vielmehr in § 1 Abs. 3 FlErwV enthalten ist, sondern eine Anrechnungsregelung. Diese beschränkt sich wiederum auf die Ortsansässigkeitsverpflichtung („... wird auf die Ortsansässigkeitsverpflichtung der Zeitraum angerechnet …). Angesichts dessen lässt sich § 12 Abs. 2a Satz 1 FlErwV auch so verstehen, dass der „Zeitraum der ...Ortsansässigkeit gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 angerechnet“ werden soll, also wie in dieser Vorschrift vorgesehen auf die Ortsansässigkeitsverpflichtung.

Dieses Normverständnis wird insbesondere durch die Gesetzesgenese unterstützt. In der Einzelbegründung zu § 12 Abs. 2a FlErwV des Gesetzentwurfs der Bundesregierung (BT-Drs. 16/8152, 21) heißt es: „Die Anrechnung betrifft nur die Auflage zur Ortsansässigkeit“. Zwar war beim damaligen Stand des Gesetzesverfahrens hinsichtlich der anderen Bedingungen zur Sicherung der Zweckbindung noch keine Verkürzung der 20jährigen Bindungsfrist auf 15 Jahre vorgesehen. Dessen unbeschadet unterscheidet die Gesetzesbegründung (a. a. O.) im Folgenden klar zwischen Dauer der Bindungsfrist und deren Beginn. Wenn im Allgemeinen Teil der Begründung (a. a. O., 13) davon gesprochen wird, dass „die Dauer der Ortsansässigkeit … auf die Fristen nach Abschluss des Kaufvertrages angerechnet und somit die Bindungsfrist des Kaufvertrages insgesamt verkürzt wird“, kann der Plural („Fristen“) mithin nicht auf die (mehreren) Bedingungen zur Sicherung der Zweckbindung bezogen werden, sondern nur auf die in der Lebenswirklichkeit unterschiedlichen Fristen, die sich je nach Pachtbesitzzeit infolge der Anrechnung der Ortsansässigkeit auf die Ortsansässigkeitsverpflichtung ergeben. Ein solches Verständnis der Gesetzesbegründung ist umso mehr geboten, als nach dem Regierungsentwurf die Bindungsfrist gerade nicht in dem vom Beklagten verstandenen Sinne „insgesamt verkürzt“ werden sollte, als für die Selbstbewirtschaftungsverpflichtung weiterhin die 20jährige Bindungsfrist gelten sollte (a. a. O., 9 f.).

Mit der Beschlussempfehlung des Haushaltsausschusses (BT-Drs. 16/12709) ist § 12 Abs. 2a FlErwV selbst unverändert geblieben. Im Besonderen Teil in der Begründung zu § 12 FlErwV (a. a. O., 7) wie auch in der dort in Bezug genommenen Begründung von § 3 Abs. 10 AusglLeistG (a. a. O., 6) wird lediglich auf die „Verkürzung aller Bindungsfristen“ verwiesen. Der Begründung der Empfehlung lässt sich kein belastbarer Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass damit die in der Begründung des Regierungsentwurfs vorgenommene Unterscheidung zwischen der Dauer der Bindungsfrist und deren Beginn eingeebnet und unter dem Begriff der „Verkürzung“ auch der der „Anrechnung“ verstanden worden ist.

Letztlich ist es auch nach dem objektivierten Zweck der Anrechnungsregelung nicht geboten, den Zeitraum der vor Abschluss des Kaufvertrages gegebenen Ortsansässigkeit auf andere Verpflichtungen als die Ortsansässigkeitsverpflichtung anzurechnen. Dem Beklagten ist zwar zuzugeben, dass sich die Subventionsbedingungen der Ortsansässigkeit und der Selbstbewirtschaftung in der Lebenswirklichkeit vielfach überschneiden werden. Dessen unbeschadet bleibt die Unterscheidung zwischen diesen Merkmalen auch objektiv sinnhaft, da Ortsansässigkeit die regionale Bindung des Erwerbers sichert, während Selbstbewirtschaftung einen Flächenerwerb lediglich zur Kapitalanlage verhindern soll (BGH RdL 2007, 205 Rn. 40).

cc) Nach allem bedeutet § 12 Abs. 2a FlErwV in der seit dem 30. März 2011 gültigen Neufassung durch Art. 2 Nr. 2 des Gesetzes vom 21. März 2011 (BGBl. I 450) lediglich eine Klarstellung des bereits bei Aufgabe der Selbstbewirtschaftung durch den Beklagten geltenden Rechts. Da § 12 Abs. 2a Satz 3 FlErwV unabhängig von den Vorstellungen des Gesetzgebers (BT-Drs. 17/4236, 7) als nicht konstitutiv hinweggedacht werden kann, entfaltet die Neuregelung keine Rückwirkung (vgl. BVerfG-K NVwZ 2016, 300 Rn. 48 f. mwN.). Die Frage ihrer intertemporal einschränkenden („verfassungskonformen“) Auslegung zur Meidung verfassungswidriger Rückwirkung stellt sich vorliegend nicht.

f) Ermessensfehlgebrauch bei Ausübung des Rücktrittsrechts durch die Klägerin lässt sich ebenfalls nicht feststellen (vgl. zur Ermessensbindung nach der FlErwV Senat ZOV 2012, 196, juris Rn. 45 ff.). Der Beklagte verweist insoweit pauschal auf eine vermeintliche Verwaltungspraxis der Klägerin, die in Fällen des Verstoßes gegen die Selbstbewirtschaftungsverpflichtung statt des Rücktritts eine Vertragsstrafe nach § 11 Nr. 7 Buchst. b der von ihr verwendeten Kaufverträge geltend mache. Abgesehen davon, dass die Klägerin eine solche Verwaltungspraxis in Abrede gestellt hat, lässt sich die Ausübung des Rücktrittsrechts schon deshalb nicht als ermessensfehlerhaft bezeichnen, weil sie, wie sich aus § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. dd FlErwV ableiten lässt, gerade vom Gesetzgeber gewollt ist, sofern der Subventionszweck durch Aufgabe der Selbstbewirtschaftung verfehlt wird.

g) Das Rückgewährverlangen der Klägerin ist ferner auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Diese im ersten Rechtszug erhobene Einrede greift schon deshalb nicht durch, weil die Klägerin keinen auf Nichtausübung des Rücktrittsrechts gerichteten Vertrauenstatbestand gesetzt hat. Bloßes Zuwarten mit der Rücktrittserklärung genügt hierfür nicht. Davon abgesehen hat der Beklagte, selbst wenn er auf den Fortbestand des Kaufvertrages vertraut haben sollte, im Hinblick auf dieses Vertrauen keine schutzwürdigen Vermögensmaßnahmen getroffen.

h) Die Klägerin hat schließlich mit der Rücktrittserklärung Zug um Zug gegen die Rückübertragung der Grundstücke die Rückzahlung der Kaufpreise angeboten, so dass sich der Beklagte gemäß §§ 294, 295, 298 BGB mit der Entgegennahme der Kaufpreise im Verzug der Annahme befindet. Hat nämlich der Zug um Zug leistungspflichtige Gläubiger (§ 298 BGB) erklärt, er werde die Gegenleistung nicht erbringen, genügt ein wörtliches Angebot (BGH NJW 1997, 581).

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, § 708 Nr. 10 Satz 1, § 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Entgegen der Auffassung des Beklagten hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Die Auslegung von § 12 Abs. 2a FlErwV i. d. F. des Gesetzes vom 3. Juli 2009 betrifft auslaufendes Recht (eigentlich: ausgelaufenes Recht). Sie kann nur i. d. Z. vom 11. Juli 2009 bis zum Inkrafttreten von § 12 Abs. 2a FlErwV i. d. F. des Gesetzes vom 21. März 2011 am 30. März 2011 praktisch werden. Es ist nicht ersichtlich, dass eine höchstrichterliche Entscheidung gleichwohl für die Zukunft richtungsweisend sein kann, weil entweder noch über eine erhebliche Anzahl von Fällen nach altem Recht zu entscheiden oder die Frage für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist (vgl. BGHZ 154, 288 mwN.).

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für den zweiten Rechtszug folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO. Die Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks beruht auf den Angaben der Klägerin im Schriftsatz vom 16. Januar 2018, denen der Beklagte nicht entgegen getreten ist.