Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 11.04.2018 – 4 U 52/17

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 8. Februar 2017, Az. 2 O 114/16, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 1.) sowie die Beklagte zu 2.) als deren persönlich haftende Gesellschafterin, aus eigenem und vorsorglich auch aus abgetretenem Recht der H… GbR auf Zahlung eines Projektentwicklungshonorars in Höhe von 20.000 € nebst Prozesszinsen in Anspruch.

Der H… Architektur … GbR (im Folgenden: H… GbR), deren Gesellschafter … auch Gesellschafter der Klägerin sind, war von der Evangelischen Kirchengemeinde B… mit Vertrag vom 9. November 2013 unter § 4 Abs. 1 des Vertrags unter anderem das Recht eingeräumt worden, das im Eigentum der Kirchengemeinde stehende Grundstück … Straße … in B… zu vermarkten. Zugleich war ihr das ausschließliche Recht eingeräumt worden, der Kirchengemeinde bis zum 30. September 2014 Interessenten für den Erwerb des Erbbauchrechts bzw. Wohnungserbbaurechten an dem Grundstück zuzuführen. Zu den Einzelheiten wird auf die als Anlage K15 zur Akte gereichte Ablichtung des Vertrags Bezug genommen (Bl. 150 ff. d.A.). Hintergrund dieses Vertrags war zunächst die Idee der H… GbR, das Grundstück als Baugruppenmodell zu planen und zu vermarkten. Die Vertragslaufzeit wurde mit Beschluss der Kirchengemeinde vom 11. September 2014 zunächst bis zum 31. März 2015 (K16, Bl. 154 d.A.), dann mit Beschluss vom 29. März 2015 bis August 2015 (K17, Bl. 155 d.A.) verlängert.

Am 7. Oktober 2014 wurde die Klägerin zur weiteren Planung und Vermarktung des Projekts der H… GbR auf dem Grundstück gegründet (K1, Bl. 11 ff. d.A.).

Das Projekt wurde dann von der Klägerin zunächst unter Beteiligung der Wohnungsbaugenossenschaft … e.G. (im Folgenden: Wohnungsbaugenossenschaft) weiter betrieben.

Zudem kam es im März 2015 zu einer Kontaktaufnahme zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1.). Die Beklagte zu 1.) bekundete durch ihren Geschäftsführer S… Interesse an der Planung dieses Objekts, wollte im Ergebnis allerdings ein von der Planung der Klägerin abweichendes Projekt, nämlich Reihenhäuser, umsetzen.

Die Klägerin vermittelte ein Treffen der Beklagten zu 1.) mit Vertretern des Gemeindekirchenrats (im Folgenden: GKR) und Herrn Se… vom kirchlichen Verwaltungsamt des Kirchenkreises B… (im Folgenden: KVA) am 12. Mai 2015.

Im Vorfeld des Treffens teilte der Gesellschafter der Klägerin und der H… GbR M… dem Geschäftsführer der Beklagten zu 1.) mit E-Mail vom 5. Mai 2015 mit, dass die Vertreter des GKR Interesse bekundet hätten, die Beklagte zu 1.) kennenzulernen, aber um Verständnis dafür gebeten werde, dass es, bevor es zu einem solchen Treffen kommen könne, einer schriftlichen Vereinbarung bedürfe. Der E-Mail war ein erster Vertragsentwurf beigefügt, der eine Verpflichtung der Beklagten zu 1.) vorsah, ein Projektentwicklungshonorar in Höhe von 63.000 € an die Klägerin zu zahlen, wenn es zu einem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags zwischen der Beklagten zu 1.) und der Kirchengemeinde käme. Zu den Einzelheiten wird auf die als Anlage K3 und K4 zur Akte gereichten Ablichtungen der E-Mail und des Entwurfs Bezug genommen (Bl. 37 ff. d.A.). Herr S… teilte mit E-Mail vom 11. Mai 2015 mit, dass es außer Frage stehe, die erbrachten Leistungen angemessen zu würdigen. Zudem führte er Folgendes aus:

„Einzig der Zeitpunkt dafür scheint ungeeignet, denn die vielen offenen Fragen (Stadtplanung, Kirchengemeinde etc.) lassen nach unserer Auffassung eine für beide Seiten sinnvolle Vereinbarung noch nicht zu. Wir haben Ihren Entwurf als Grundlage genommen und diesen etwas angepasst. Wichtig ist uns dabei, dass Ihre Ansprüche erst dann in voller Höhe entstehen, wenn die Bebauung mit 32 Reihenhäusern baurechtlich gesichert und von der Kirchengemeinde auch gewollt ist.

Möglicherweise haben wir heute Mittag bereits eine Antwort von der Stadtplanung, so dass wir zumindest eine gesicherte Diskussionsgrundlage für unsere Vereinbarung habe.“

Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K5 zur Akte gereichte Ablichtung der E-Mail Bezug genommen (Bl. 39 d.A.). Der E-Mail lag ein geänderter Entwurf des Vertrags bei, in dem – in Abänderung zu dem von Herrn M… übersandten Entwurf - ausgeführt war, dass die Beklagte zu 1.) Interesse daran habe, Erbbaurechtsnehmerin für das Grundstück zu werden oder sich dieses in anderer Weise zu sichern, um eine eigene und von der A… unabhängige Projektentwicklung umzusetzen. Im Übrigen nahm sie im Hinblick auf das Projektentwicklungshonorar in Höhe von 63.000 € dahingehend eine Änderung vor, als dieses in drei Raten zu zahlen sei. In der Unterschriftenzeile war statt „A…“ „GbR“ aufgeführt. Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K6 zur Akte gereichte Ablichtung des Entwurfs Bezug genommen (K6, Bl. 41 f. d.A.).

Am 12. Mai 2015, vor dem Treffen mit den Vertretern der Kirchengemeinde und dem KVA, trafen sich … M…, … S…, ein Vertreter der … sowie ein Mitarbeiter der Klägerin. Die Klägerin brachte zwei Ausdrucke des Entwurfs der Beklagten vom 11. Mai 2015 mit. Auf beiden Exemplaren wurden Änderungen vorgenommen, und zwar im Hinblick auf die Zahlungsmodalitäten und bezüglich der Unterschriftenzeile. Beide Exemplare wurden von Herrn M… für die H… GbR und Herrn S… für die Beklagte zu 1.) unterzeichnet. Auf dem von der Klägerin zur Akte gereichen Exemplar ist neben den genannten Änderungen die Formulierung „Entwurf der“ durchgestrichen. Bei dem von den Beklagten zur Akte gereichten Exemplar findet sich diese Streichung nicht, allerdings weitere handschriftliche Anmerkungen. Unter Berücksichtigung der handschriftlichen Änderungen hatten die Unterlagen unter anderem folgenden Inhalt:

„[…] Gemäß Vertrag vom 09.11.2013 zwischen der GbR und der Kirchengemeinde hat die GbR dabei das ausschließliche Recht, der Kirchengemeinde Interessenten für den Erwerb des Erbbaurechtes an dem Grundstück zuzuführen.

Die GmbH & Co. KG ist mit den Arbeitsergebnissen der A… vertraut und bekundet Interesse daran, Erbbaurechtsnehmerin für das Grundstück zu werden oder sich dieses in anderer Weise zu sichern, um eine eigene und von der A… unabhängige Projektentwicklung umzusetzen. […]

Die GbR und die GmbH & Co. KG vereinbarten, dass die GbR die GmbH & Co. KG der Kirchengemeinde als Interessentin für den Erwerb des Erbbaurechtes bzw. von Wohnungserbbaurechten an dem Grundstück zuführen wird.

Erst nach Zustimmung der Kirchengemeinde und des Bezirksamts N… zu den vorgelegten Entwürfen der GmbH & Co. KG (Bebauung mit 32 Reihenhäusern gemäß Entwurf oder mindestens 4.000 m² verkaufbare Wohnfläche), kann zwischen Kirchengemeinde und GmbH & Co. KG ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen werden. Die A... wird die GmbH & Co. KG nach Kräften unterstützen, die vorgenannten Zustimmungen zu erlangen.

Erst nach Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags für das Grundstück zwischen der Kirchengemeinde und der GmbH & Co. KG entsteht für die A... ein Rechtsanspruch auf Zahlung eines Projektentwicklungshonorars in Höhe von 63.000 Euro inkl. 19 % USt und Nebenkosten.

Die GmbH & Co. KG verpflichtet sich, das Honorar auch dann zu zahlen, wenn eine durch die GmbH & Co. KG zur Entwicklung des Grundstückes gegründete Gesellschaft den Erbbaurechtsvertrag schließt.

Die Zuführung soll zum nächst möglichen Zeitpunkt erfolgen.

Das Honorar ist wie folgt fällig:

Ein Teilbetrag in Höhen von 20.000 € brutto innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung eines Erbbaurechtsvertrags (bzw. der Grundstückssicherung durch die GmbH & Co. KG. […]“

Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlagen K7 und B1 zur Akte gereichten Ablichtungen Bezug genommen (Bl. 44 f., Bl. 88 f. d.A.).

Die evangelische Kirchengemeinde B… entschied sich am 18. Juni 2015, mit der Genossenschaft das Projekt fortzuführen und sagte der Beklagten zu 1.) ab. Am 3. August 2015 teilte die Genossenschaft der Kirchengemeinde mit, dass sie das Projekt aufgebe.

Am 21. August 2015 beschloss der GKR, das Grundstück nicht erneut anzubieten und es an die Beklagte zu 1.) zu einem Erbbauzins von 60.862,73 € pro Jahr für 99 Jahre zu vergeben. Er bat das KVA, einen unterschriftsreifen Vertrag vorzubereiten (K8, Bl. 45 d.A.).

Am 1. Oktober 2015 gründete zur UR-Nr. 578/2015 des Notars … H… in B… die T… GmbH, vertreten durch ihre Geschäftsführer G… Sc… und G… Ha…, die L… GmbH. Als Geschäftsführer der neu gegründeten Gesellschaft wurde neben den vorgenannten Personen auch der Geschäftsführer der Beklagten zu 2.) bestellt, wobei für eine wirksame Vertretung jeweils zwei Geschäftsführer die Gesellschaft handeln mussten (K9, Bl. 46 ff. d.A.). Gesellschafter der T… GmbH sind die TR… Gewerbeimmobilien GmbH und die V… GmbH. Weder die Beklagte zu 1.) noch der Geschäftsführer der Beklagten zu 2.) ist an der L… GmbH oder der T… GmbH beteiligt. Die L… GmbH nahm mit der Beklagten zu 1.) Verhandlungen auf, wonach die Beklagte zu 1.) die Architektenleistungen für diese erbringen sowie die Baugenehmigung und Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen sollte.

Die Kirchengemeinde schloss den Erbbaurechtsvertrag am 5. November 2015 mit der L… GmbH. Die L… GmbH setzte das Projekt um.

Die Klägerin hat mit näheren Darlegungen behauptet, die L… GmbH sei eine von der Beklagten zu 1.) gegründete Projektgesellschaft. Sie hat die Ansicht vertreten, der Vertrag vom 12. Mai 2015 sei wirksam und begründe als Vertrag zugunsten Dritter einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte.

Die Beklagten haben sich mit näheren Darlegungen unter anderem gegen die Wirksamkeit des Vertrags gewandt und insofern insbesondere auf einen fehlenden Rechtsbindungswillen, eine Unklarheit im Hinblick auf Vertragspartner und -leistung sowie eine fehlende wirksame Vertretung hingewiesen. Zudem haben sie geltend gemacht, es fehle an einer Kausalität zwischen einer Tätigkeit der Klägerin und dem Vertragsschluss. Auch sei die L… GmbH keine Projektgesellschaft im Sinne der Vereinbarung; der Geschäftsführer der Beklagten zu 2.) sei nur für den Kontakt mit der Kirchengemeinde und Planungsleistungen angestellt worden.

Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung mit näherer Darlegung ausgeführt, die H… GbR und die Beklagte zu 1.) hätten die Vereinbarung vom 12. Mai 2015 bindend abgeschlossen. Unerheblich sei insbesondere, ob Herr M…, der für die Klägerin die Vereinbarung unterschrieben habe, bevollmächtigt gewesen sei, da jedenfalls in der Klageerhebung oder der Anwesenheit aller Gesellschafter der Klägerin im Verhandlungstermin eine Genehmigung der Vereinbarung zu sehen sei. Inhaber des vereinbarten Zahlungsanspruchs sei die Klägerin im Rahmen eines Vertrags zugunsten Dritter.

Nach der Vereinbarung sei das vereinbarte Honorar nicht für Projektentwicklungsleistungen der Klägerin, sondern dafür geschuldet, dass die H… GbR der Kirchengemeinde die Beklagte zu 1.) als Interessentin für den Erwerb des Erbbaurechts bzw. von Wohnungserbbaurechten zuführe und die Klägerin die Beklagte zu 1.) unterstütze, die Zustimmungen der Kirchengemeinde und des Bezirksamtes B... zu deren Entwürfen zu erlangen, damit der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags möglich werde.

Die H… GbR und die Klägerin hätten die ihnen vertraglich obliegenden Leistungen erbracht. Zwar habe die Kirchengemeinde die vertraglichen Verhandlungen zunächst nicht mit der Beklagten zu 1.), sondern der Genossenschaft fortgeführt. Dadurch sei aber der Kausalzusammenhang zwischen den Leistungen der H… GbR bzw. der Klägerin nicht unterbrochen worden. Nach dem Sach- und Streitstand sei davon auszugehen, dass nach Abbruch der Verhandlungen mit der Genossenschaft die Kirchengemeinde die Verhandlungen mit der Beklagten zu 1.) auf Initiative mit Herrn M… wieder aufgenommen und erfolgreich zu Ende geführt habe; der in diesem Zusammenhang von den Beklagten gehaltene gegenteilige Vortrag sei widersprüchlich und daher unbeachtlich.

Die im Vertrag für die Entstehung des Anspruchs vorausgesetzte Bedingung, der Erwerb des Erbbaurechts durch eine zur Entwicklung des Grundstücks durch die Beklagte zu 1.) gegründete Gesellschaft, gelte analog § 162 Abs. 1 BGB als eingetreten. Denn es sei davon auszugehen, dass durch die Gründung der L… GmbH zur Entwicklung des streitgegenständlichen Grundstücks die Regelungen der Vereinbarung von der Beklagten zu 1.) umgangen werden sollten. Dies ergebe sich daraus, dass die Beklagte zu 1.) die Verhandlungen mit der Gemeinde über den Abschluss des Erbbaurechtsvertrags wieder aufgenommen und erfolgreich zu Ende geführt habe, was zu dem Beschluss der GKR am 21. August 2015 geführt habe. Die Gründung der L… GmbH sei erst nach dem Beschluss vom 21. August 2015 erfolgt und zwar gezielt zur Entwicklung und Bebauung des Grundstücks. Gesellschafterin der L… GmbH sei die T… GmbH, von der die Beklagten in anderem Zusammenhang eingeräumt hätten, dass es sich um die Muttergesellschaft der Beklagten zu 1.) handele. Da die Kirchengemeinde erst unmittelbar vor Vertragsunterzeichnung erfahren habe, dass nicht die Beklagte zu 1.), sondern die L… GmbH Vertragspartner werden solle, hätten maßgebliche Vertragsverhandlungen nicht stattfinden können.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie führen aus, das Landgericht habe verkannt, dass es sich bei dem am 12. Mai 2015 unterschriebenen Dokument um keine bindende Vereinbarung handele. Das gesamte äußere Erscheinungsbild zeige, dass eine unfertige und unvollständige Vereinbarung vorliege. Dies ergebe sich aus der Überschrift „Entwurf einer Vereinbarung“ sowie aus diversen handschriftlichen Änderungen auf Seite 2, insbesondere auch an der Unterschriftenzeile. Soweit das Landgericht ausgeführt habe, ein Grund für die Unterzeichnung der Vereinbarung sei nicht vorgetragen worden, ergebe sich dieser Grund aus dem Vortrag der Klägerin, wonach durch die Erklärung in dem Schreiben vom 12. Mai 2015 die Möglichkeit von Planungssicherheit habe geschaffen werden sollen. Die Beklagte zu 1.) habe insofern mitgeteilt, dass der Zeitpunkt ungeeignet sei. Dennoch habe die Klägerin einen Vertragsentwurf vorgelegt. Im Übrigen sei der Vertrag, der nicht von der Klägerin, sondern von der H… GbR geschlossen worden sei, unwirksam, da nur ein Gesellschafter unterschrieben habe. Die Ausführungen des Landgerichts zur Genehmigung durch die Klägerin seien unerheblich, da der Vertrag gerade nicht von der Klägerin geschlossen worden sei.

Zudem ergebe sich aus dem Vertrag entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht, dass das vereinbarte Honorar für Maklerleistungen geschuldet gewesen sei. Der Wortlaut des Schreibens im Hinblick auf die Leistungserbringung sei unklar, was daraus resultiere, dass hiernach zwar ein „Projektentwicklungshonorar“ geschuldet gewesen sei und die H… GbR als Betreiberin der Projektentwicklung genannt werde, zugleich aber nicht zur Entwicklung des Projekts habe verpflichtet sein sollen. Zudem habe die H… GbR die Beklagte zu 1.) der Kirchengemeinde als Interessentin zuführen und die Klägerin die Beklagte zu 1.) nach Kräften unterstützen sollen. Die Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass Projektleistungen geschuldet gewesen seien. Bereits vor Unterzeichnung des Schreibens vom 12. Mai 2015 hätten sich die Klägerin und die H… GbR zur Erbringung von Projektleistungen gegenüber der Beklagten zu 1.) verpflichten wollen, was diese aber nicht angenommen habe. Es sei auch wirtschaftlich sinnlos, ein Projektentwicklungshonorar an die Klägerin zu zahlen, weil diese mit ihrem Projekt gescheitert und nicht in die Planung der Beklagten zu 1.) eingebunden gewesen sei. Zwar habe die H… GbR nach dem 12. Mai 2015 versucht, gegenüber der Beklagten zu 1.) Projektleistungen zu erbringen. Es werde aber weiter bestritten, dass diese dem Honorar genügt hätten und die Klägerin die planerischen Tätigkeiten ordnungsgemäß erbracht habe. Im Übrigen ergebe sich aus der E-Mail vom 11. Mai 2015, dass die Zahlung der Provision erst geschuldet sein sollte, wenn die Bebauung baurechtlich gesichert gewesen sei. Auch aus der Verwendung des Wortes „Projektentwicklungshonorar“ durch die im Abschluss derartiger Verträge erfahrene Klägerin werde deutlich, dass tatsächlich ein Honorar für Projektentwicklungsleistungen, nicht aber für Maklerleistungen geschuldet sein sollte. Auch aus der Abtretungsvereinbarung vom 20. Januar 2016 gehe hervor, dass die Klägerin von einem Honorar für Projektleistungen ausgehe.

Soweit ein Anspruch auf Maklerprovision angenommen werde, sei zu beachten, dass zumindest der Mitgesellschafter der Klägerin T… D… bei der Architektenkammer … als freischaffend gemeldet sei und es diesem daher verboten sei, Provisionen anzunehmen. Insofern habe die Beklagte zu 1.) nicht davon ausgehen können, dass die H… GbR oder die Klägerin für die Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit für die Beschaffung des Grundstücks … Str. … eine Vergütung erwarte. Dies umso mehr, als die Beklagte zu 1.) eine Maklerprovision an den Makler A… H… gezahlt habe, was der Klägerin und der H… GbR bekannt gewesen sei.

Im Übrigen habe das Landgericht verkannt, dass die Tätigkeit der Klägerin nicht kausal für den Vertragsabschluss zwischen der L… GmbH und der Kirchengemeinde gewesen sei. Zwar sei die Kirchengemeinde nach Beendigung der Verhandlungen mit der Wohnungsbaugenossenschaft auf die Beklagte zu 1.) zugekommen und habe weitere Gespräche angeboten. Die Beklagte zu 1.) habe hiervon aber keinen Gebrauch gemacht; sie habe erklärt, dass sie das Grundstück nicht erwerben könne, da ihr die finanziellen Mittel für dieses Projekt fehlen würden.

Unzutreffend sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass es sich bei der Gesellschafterin der L… GmbH, der T… GmbH um eine Muttergesellschaft der Beklagten zu 1) handele. Dies entbehre jeglicher Grundlage, sei von den Parteien nicht vorgetragen worden und ergebe sich auch nicht aus den vorgelegten Anlagen. Die T… GmbH stehe vielmehr in keinem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Beklagten zu 1.). Sie sei am 28. Januar 2015 gegründet worden; Gesellschafter der Firma seien die TR… Gewerbeimmobilien GmbH und die V… GmbH, Geschäftsführer seien G… Sc… und G… Ha…. Die L… GmbH sei eine 100 %ige Tochtergesellschaft mit den gleichen Geschäftsführern und zusätzlich mit Herrn S…. Nur mit letzterem, nicht mit der Beklagten zu 1.), habe die GmbH einen befristeten Geschäftsführervertrag abgeschlossen.

Ein Umgehungsgeschäft liege entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht vor. Denn die Beklagte zu 1.) habe schon nicht treuwidrig gehandelt.

Sie beantragen,

unter Abänderung des am 8. Februar 2017 verkündeten Urteil des Landgerichts Potsdam, Az. 2 O 114/16, die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und führt ergänzend aus, aus dem Vertrag vom 12. Mai 2015 und dessen Entstehungsgeschichte ergebe sich, dass sich die Honorarvereinbarung auf bereits erbrachte Projektleistungen beziehe, die zu zahlen seien, sobald die Beklagte zu 1.) Rechte an dem Grundstück erwerbe. Insofern liege auch keine Maklervereinbarung vor; vielmehr sei der Erbbauchrechtsvertrag nur eine aufschiebende Bedingung für die Entstehung des Anspruchs. Dass die Beklagte zu 1.) Herrn H… eine Maklerprovision bezahlt habe, bestreitet sie mit Nichtwissen.

Die L… GmbH stelle eine Projektgesellschaft im Sinne der Vereinbarung dar, weswegen es auf § 162 BGB nicht ankommen. Selbst wenn man aber für die Annahme einer Projektgesellschaft im Sinne der Vereinbarung eine unmittelbare gesellschaftsrechtliche Beziehung zwischen der Beklagten und dieser Projektgesellschaft für erforderlich halte, ändere sich am Ergebnis nichts, da dann § 162 BGB eingreife. Die Beklagte habe genau gewusst, dass sie bei Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags ein Projektentwicklungshonorar schulde. Der Beschluss der Kirchengemeinde laute ausdrücklich und nachweislich, den Vertrag mit der Beklagten selbst zu schließen. Dafür, dass die Beklagte zu 1.) kurz vor der Beurkundung von der Kirchengemeinde verlangt habe, den Vertrag mit der L… GmbH zu schließen, gebe es keinen anderen Grund als denjenigen, dass die Beklagte nicht selbst die wirtschaftlichen Risiken des Entwicklungsprojekts habe übernehmen wollen. Genau diesen Fall hätten die Parteien im Blick gehabt, als sie die Vereinbarung ausgehandelt hätten. Jedenfalls sei diese Vorgehensweise nach § 162 BGB zu werten: Die Klägerin habe sich auf ihr Projektentwicklungshonorar verlassen können und die Beklagte könne sich nicht durch einen rein formalen Trick von ihren Zahlungsverpflichtungen lösen.

II.

1. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin gegen die Beklagte zu 1.) gemäß § 328 Abs. 1 BGB einen eigenen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 20.000 € aus der am 12. Mai 2015 zwischen der Beklagten zu 1.) und der H… GbR getroffenen Vereinbarung hat.

aa) Mit der Unterschrift unter das in zweifacher Ausfertigung vorliegende Dokument vom 12. Mai 2015 ist, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, zwischen der H… GbR ist ein Vertrag geschlossen und nicht lediglich ein Entwurf ohne Rechtsbindungswillen dokumentiert worden.

Die H… GbR hatte durch ihre E-Mail vom 5. Mai 2015 (K3, Bl. 37 d.A.) und die Übersendung eines Vertragsentwurfs (K4, Bl. 38 d.A.) deutlich gemacht, dass ihr der Abschluss eines bindenden Vertrags vor dem Treffen mit den Vertretern der Kirchengemeinde und des KVA wichtig war. Die Beklagte zu 1.) hat mit der E-Mail vom 11. Mai 2015 (K5, Bl. 39 d.A.) diesen Wunsch ausdrücklich anerkannt, allerdings – worauf die Beklagte zu 1.) zutreffend hinweist – darauf aufmerksam gemacht, dass der Zeitpunkt wegen der vielen offenen Fragen ungeeignet erscheine. Allerdings hat sie zugleich einen geänderten Entwurf mitgesandt, der andere Zahlungsmodalitäten und -zeitpunkte vorsah (K6, Bl. 41 f. d.A.). Dies konnte nach §§ 133, 157 BGB von der H… GbR nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich die Bedenken der Beklagte zu 1.) vor allem auf die Zahlungsmodalitäten bezogen.

Im Übrigen ergeben sich aus den von beiden Parteien vorgelegten unterzeichneten Exemplaren der Vereinbarung, dass die Änderungen auf Seite 2 in beiden Versionen vorhanden sind. Dies zeigt gerade, dass eine Übereinstimmung über diese Änderungen erzielt wurde. Dass übereinstimmende handschriftliche Änderungen erfolgt sind, macht entgegen der Ansicht der Beklagten gerade deutlich, dass eine Einigung erfolgt ist.

Zutreffend ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass allein die Tatsache, dass die Dokumente mit „Entwurf einer Vereinbarung“ überschrieben wurden, vor dem Hintergrund der unstreitigen Umstände der Unterschriftsleistung nicht dazu führt, dass ein Rechtsbindungswille zu verneinen ist. Denn der H… GbR war es – wie die Beklagte zu 1.) aufgrund der E-Mail vom 5. Mai 2015 (K3, Bl. 37 d.A.) wusste – wichtig, eine bindende Vereinbarung vor einem Gespräch mit der Kirchengemeinde zu treffen. Insofern konnte die H… GbR bei einer Unterschrift unter die vorgelegte Urkunde nach Aushandlung der streitigen Punkte nach der Verkehrsauffassung davon ausgehen, dass damit ihrem Wunsch nach einer Vereinbarung entsprochen wurde.

bb) Zutreffend – und mit der Berufung auch nicht mehr angegriffen – ist das Landgericht davon ausgegangen, dass es sich bei dem Vertrag um einen zwischen der H… GbR und der Beklagten zu 1.) zugunsten der Klägerin als Dritter im Sinne des § 328 BGB handelte. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Vertragsinhalt.

cc) Mit ihrer Rüge, dass eine wirksame Vertretung der H… GbR bei dem Abschluss des Vertrags nicht vorliege, da nur einer der Gesellschafter den Vertrag unterzeichnet habe, können die Beklagten nicht durchdringen. Denn selbst, wenn Herr M… keine Einzelvertretungsberechtigung für die H… GbR gehabt haben sollte, liegt die konkludente Genehmigung durch den weiteren Gesellschafter R… B… nach § 177 Abs. 1 i.V.m. § 182 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB vor. Zwar hat das Landgericht insofern auf eine Genehmigung der Gesellschafter der Klägerin abgestellt und nicht auf die Genehmigung der Gesellschafter der H… GbR, die Konstellation ist aber auch im Hinblick auf die H… GbR entsprechend gegeben. Denn eine konkludente Genehmigung liegt sowohl in der Abtretungsvereinbarung vom 20. Januar 2016 (K13, Bl. 66 d.A.), die auch der Mitgesellschafter R… B… unterschrieben hat, als auch in dem Erscheinen des R… B… bei der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 18. Januar 2017 (Bl. 213 ff. d.A.), da Herr B… insoweit jeweils deutlich gemacht hat, dass er sich an der Vereinbarung vom 12. Mai 2015 festhalten lassen wolle.

dd) Anders als von dem Landgericht angenommen haben die Vertragsparteien in dem Vertrag nicht eine Leistungspflicht für die Vermittlung des Grundstücks vereinbart, sondern ein Honorar für bereits vor dem Vertragsschluss mit der Beklagten zu 1.) von der Klägerin erbrachte Projektentwicklungsleistungen. Dies ergibt sich aus dem Inhalt des Vertrags: Der Vertrag beginnt mit der Beschreibung, dass die Klägerin die Projektentwicklung für ein Neubauprojekt betreibt und das ausschließliche Recht habe, der Eigentümerin Interessenten für den Erwerb des Erbbaurechts zuzuführen. Im Folgenden wird festgelegt, dass die Beklagte zu 1.) mit den Arbeitsergebnissen der Klägerin vertraut ist und Interesse daran habe, Erbbaurechtsnehmerin für das Grundstück zu werden oder sich dieses in anderer Weise zu sichern, um eine eigene, von der Klägerin unabhängige Projektentwicklung umzusetzen. Sodann wird ausgeführt, das die H… GbR die Beklagte zu 1.) der Kirchengemeinde als Interessentin für den Erwerb des Erbbaurechts bzw. von Wohnungserbbaurechten an dem Grundstück zuführen werde. Im weiteren wird unter Bezugnahme auf die erforderliche Zustimmung der Kirchengemeinde und des Bezirksamtes vereinbart, dass die Klägerin die Beklagte zu 1.) nach Kräften unterstützen werde, die Genehmigungen zu erlangen. Sodann wurde vereinbart, dass „erst nach Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages“ ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Projektentwicklungshonorars in Höhe von 63.000 € entsteht.

Aus diesem Vertragsinhalt ergibt sich – anders als die Beklagte zu 1.) – meint, gerade nicht, dass die Klägerin oder die GbR noch weitere Projektentwicklungsarbeit schulden sollte. Vielmehr wird zum einen durch die Bezugnahme auf „Arbeitsergebnisse“ der Klägerin deutlich, dass insoweit eine abgeschlossene Leistung vorliegt, und zum anderen durch die ausdrückliche Aufnahme der eigenständigen Planung der Beklagten zu 1.), dass die Klägerin keine weitere Projektentwicklung vornehmen soll. Insoweit bezieht sich die Formulierung „Projektentwicklungshonorar“ auf die bereits von der Klägerin abgeschlossenen Leistungen. Dass die Beklagte zu 1.) diese verwenden wollte oder gar musste, damit ein Anspruch der Klägerin entsteht, ergibt sich aus dem Vertrag gerade nicht.

Anhaltspunkte dafür, dass das Projektentwicklungshonorar nach dem Willen der Parteien eigentlich eine Gegenleistung für das Zuführen und damit eine Maklerprovision darstellen sollte, ergeben sich entgegen der Ansicht des Landgerichts aus dem streitgegenständlichen Vertrag nicht. Schon nach der eindeutigen Bezeichnung des Honorars als Projektentwicklungshonorar war die Vergütung bereits erbrachter Leistungen die Hauptleistungspflicht und die Zuführung ebenso wie das Unterstützen nach Kräften nur Nebenpflicht. Vor diesem Hintergrund stellt sich auch die von den Beklagten angesprochene Problematik des Verstoßes gegen Berufspflichten nicht.

b) Die in dem Vertrag für die Entstehung des Anspruchs niedergelegte Bedingung, der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags für das Grundstück zwischen der Kirchengemeinde und der Beklagten zu 1.) oder einer durch die Beklagte zu 1.) zur Entwicklung des Grundstücks gegründeten Gesellschaft, ist nach der vorzunehmenden ergänzenden Vertragsauslegung eingetreten.

aa) Aus der Formulierung, dass erst nach Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags „ein Rechtsanspruch“ auf Zahlung des Projektentwicklungshonorars entstehen solle, wird deutlich, dass insoweit keine Fälligkeitsvoraussetzung, sondern eine Bedingung für die Anspruchsentstehung vereinbart wurde. Für diese, auch von der Klägerin vorgenommene Auslegung spricht, dass die H… GbR am 27. April 2015 (K29, Bl. 172 d.A.) einen entsprechenden Vertrag mit der Genossenschaft geschlossen hat, offensichtlich aber einen Honoraranspruch nur gegenüber demjenigen Vertragspartner der Kirchengemeinde entstehen sollte, der tatsächlich die Möglichkeit zur Umsetzung seines Projektes auf den Grundstücken der Kirchengemeinde erhielt.

bb) Der Senat verkennt nicht, dass der Erbbaurechtsvertrag vom 5. November 2015 weder mit der Beklagten zu 1.) geschlossen wurde noch mit einer dem Wortlaut der Vereinbarung entsprechend „durch die Beklagte zu 1.) zur Entwicklung des Grundstücks gegründeten Gesellschaft“. Die Gründung der L… GmbH erfolgte nicht durch die Beklagte zu 1.), sondern durch die T… GmbH, eine GmbH, die nicht mit der Beklagten zu 1.) gesellschaftsrechtlich verbunden ist. Soweit das Landgericht ausgeführt hat, die Beklagten hätten in anderem Zusammenhang vorgetragen, dass die Muttergesellschaft der L… GmbH auch ihre Muttergesellschaft sei, bezieht es sich insofern offensichtlich auf folgende Ausführungen im Schriftsatz vom 6. Juli 2016 (Bl. 203 d.A.):

„Zu diesem Zeitpunkt wurden die Gesellschafter der Muttergesellschaft, der T… GmbH, durch einen Zeitungsartikel im Abendblatt vom Januar 2015 auf das Grundstück aufmerksam. Auf Wunsch des Herrn Ho… von … hat Rechtsanwalt … am 17. September 2015 um 17:30 Uhr einen Termin im Gemeindehaus […] wahrgenommen. Bei diesem Termin stellte Herr Ho… verschiedenen Interessenten das Projekt der Beklagten zu 1.) vor.“

Hierin liegt jedoch nicht Vortrag, dass die T… GmbH Muttergesellschaft der Beklagten zu 1.) oder zu 2.) sei. Vielmehr war dieser Vortrag auf die L… GmbH bezogen, was die Beklagten in der Berufungsbegründung der Sache nach auch klargestellt haben. Anderes wird auch von der Klägerin nicht behauptet.

Dass der Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1.) zugleich als befristeter Geschäftsführer der GmbH bestellt wurde, ändert nichts daran, dass die Beklagte zu 1.) nicht als Gründerin dieser Gesellschaft gelten kann.

Allerdings ist der Vertrag ergänzend dahingehend auszulegen, dass das Honorar auch dann von der Beklagten zu 1.) zu zahlen sein sollte, wenn sie von der geplanten eigenständigen bzw. durch eine von ihr gegründeten Gesellschaft erfolgenden Finanzierung ihres Projekts Abstand nimmt, aber eine dritte Person, die die Finanzierung und Umsetzung des Projekts der Beklagten zu 1.), den Bau und die Vermarktung von 32 Reihenhäusern auf den Grundstücken der Kirchengemeinde, übernimmt, das Erbbaurecht erwirbt und die Beklagte zu 1.) oder den vertretungsberechtigten Geschäftsführer ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin mit Planungsleistungen an diesem Projekt beauftragt.

Eine ergänzende Vertragsauslegung ist zulässig, wenn eine Vereinbarung der Parteien in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt und keine Regelung des dispositiven Gesetzesrechts eingreift. Dabei ist es unerheblich, ob die Parteien bewusst auf eine ins Einzelne gehende Regelung verzichtet haben, ob die „Lücke“ von Anfang an bestanden oder sich erst nachträglich als Folge des weiteren Verlaufs der Dinge ergeben hat (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 – III ZR 79/07 –, Rn. 14, juris).

Eine Regelungslücke lag hier vor. Zwar haben die Parteien Regelungen für die Fälle getroffen, dass entweder die Beklagte zu 1.) oder eine durch die Beklagte zu 1.) zur Entwicklung des Grundstückes gegründete Gesellschaft den Erbbaurechtsvertrag schließt, nicht aber für die hier eingetretene Konstellation, dass eine von der Beklagten zu 1.) rechtlich und wirtschaftlich unabhängige Person den Erbbaurechtsvertrag schließt und das Projekt der Beklagten zu 1.) unter Beteiligung der Beklagten zu 1.) bzw. des vertretungsberechtigten Geschäftsführers ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin umsetzt.

Bei der erforderlichen Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 – III ZR 79/07 –, Rn. 15, juris).

Zweck des am 12. Mai 2015 zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags war, dass die Klägerin bzw. die H… GbR ihre in die Projektierung der Bebauung der Grundstücke der Kirchengemeinde bereits investierten Aufwendungen mit einem Betrag von 63.000 € vergütet bekommen wollte und sollte, wenn die Beklagte zu 1.) die Möglichkeit erlangte, das Projekt bezüglich der Grundstücke der Kirchengemeinde anstelle der Klägerin zu übernehmen. Dass die Beklagte zu 1.) dabei nicht dasselbe Projekt umsetzen wollte wie die Klägerin, sollte daran nach dem Willen der Parteien nichts ändern. Diese Auslegung, wonach nach dem Vertragszweck für die Entstehung des Honoraranspruchs wesentlich war, dass die Beklagte zu 1.) das von ihr geplante Projekt der Errichtung von 32 Reihenhäusern auf den Grundstücken der Kirchengemeinde verwirklichen konnte, ergibt sich aus den Formulierungen in dem streitgegenständlichen Vertrag, wonach die Beklagten zu 1.) mit den Arbeitsergebnissen der Klägerin vertraut sei und Interesse daran bekunde „Erbbaurechtsnehmerin für das Grundstück zu werden oder sich dieses auf andere Weise zu sichern, um eine eigene und von der A... unabhängige Projektentwicklung umzusetzen“. Durch diese „um zu“-Formulierung wird deutlich, dass eigentliches Ziel der Beklagte zu 1.) die Realisierung ihres Projektes war, während die Sicherung des Grundstücks durch ein Erbbaurecht oder „auf andere Weise“ lediglich von beiden Parteien angenommene Voraussetzung für diese Leistung sein sollte. Die von den Parteien getroffene Annahme, dass erst nach einem Erbbaurechtsvertragsabschluss die Umsetzung des Projekts tatsächlich erfolgen könne, erklärt auch, warum die Parteien für das Entstehen des Anspruchs im Vertragstext den Abschluss des Erbbaurechtsvertrags als Anknüpfungspunkt genommen haben. Denn dann war nach der Annahme der Parteien die Möglichkeit der Umsetzung des Projekts der Beklagten zu 1.) gesichert, es kam damit tatsächlich zu der „Nachfolge“ der Beklagten zu 1.) nach der Klägerin in der Möglichkeit, ein Projekt auf den Grundstücken umzusetzen. Dass entscheidend für das Entstehen des Anspruchs der Klägerin nach dem Zweck des Vertrags die Möglichkeit der Realisierung des Projekts der Beklagten zu 1.) und nicht der Abschluss des Erbbaurechtsvertrags zwischen der Kirchengemeinde und der Beklagten zu 1.) und damit der Erlangung eines eigenständigen Verwertungsrechts der Beklagten zu 1.) war, zeigt auch die Tatsache, dass die Parteien in dem Vertrag gerade die Möglichkeit in Betracht gezogen haben, dass das Erbbaurecht nicht von der Beklagten zu 1.) erworben wird, sondern von einer dritten Person. Auch dann, wenn eine durch die Beklagte zu 1.) zur Entwicklung des Grundstückes gegründete Gesellschaft den Erbbaurechtsvertrag geschlossen hätte, hätte die Beklagte zu 1.) weder ein eigenständiges Verwertungsrecht erlangt, noch wäre gesichert gewesen, dass die Beklagte zu 1.) an einem Verwertungserlös wirtschaftlich beteiligt wird. Denn allein eine Gründung durch die Beklagte zu 1.) führt nicht automatisch zu einer derartigen Beteiligung. Diese Regelung macht vielmehr deutlich, dass die Parteien auch für den Fall, dass die Beklagte zu 1.) keine dinglichen Rechte an dem Grundstück erlangte, den Anspruch der Klägerin als entstanden ansehen wollten, und bekräftigt damit die Auslegung, dass letztlich die Umsetzung des Projekts der Beklagten zu 1.) entscheidend sein sollte.

Nicht geregelt haben die Parteien bei dem Vertragsschluss die Konstellation, dass die Beklagte zu 1.) von ihrem Vorhaben, die Finanzierung des Gesamtprojekts selbst oder durch eine von ihr selbst gegründeten Gesellschaft zu realisieren, Abstand nehmen und das Projekt der Beklagten zu 1.) durch eine andere Gesellschaft unter Beteiligung der Beteiligten zu 1.) bzw. des Geschäftsführers ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin umgesetzt würde.

Redliche und verständige Parteien hätten in Kenntnis der Regelungslücke nach dem oben erläuterten Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart, dass auch in der vorgenannten Konstellation der Honoraranspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1.) entsteht. Denn auch in dieser – im Vertrag nicht geregelten - Konstellation wird das Projekt der Beklagte zu 1.) umgesetzt und auf den Projektentwicklungsleistungen der Beklagten zu 1.) aufgebaut. Dabei ist es unerheblich, ob die L… GmbH die Beklagte zu 1.) mit den weiteren Planungen des Projekts beauftragte oder den vertretungsberechtigten Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beklagten zu 1.). Denn aufgrund der Tatsache, dass in beiden Fällen auf der schon erfolgten Projektentwicklungsleistung der Beklagten zu 1.) aufgebaut wurde, war es auch bei einer Beauftragung des Geschäftsführers erforderlich, dass dieser wiederum auf die Projektentwicklung durch die Beklagte zu 1.) zurückgreift und damit letztlich die Beklagte zu 1.) an der tatsächlich umgesetzten Projektentwicklung beteiligt.

Dass auch die Beklagte zu 1.) von einer derartigen Auslegung des Vertrags ausgegangen ist, macht die Äußerung des Geschäftsführers ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin in seiner mündlichen Anhörung im Termin am 14. März 2018 deutlich, wonach ihm klar gewesen sei, dass er „den Vertrag“ gehabt habe und er deswegen überlegt habe, wie er mit wirtschaftlichem Erfolg aus der „Sache“ herauskommen könne. Dies zeigt, dass auch die Beklagte zu 1.) und der Geschäftsführer ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin angenommen haben, dass dann, wenn das Projekt der Beklagten zu 1.) unter ihrer Mitwirkung umgesetzt wird, der Honoraranspruch nach dem Sinn und Zweck des Vertrags entstehen sollte. Diese ergänzende Vertragsauslegung wird auch dadurch gestützt, dass die Beklagte zu 1.) in ihrer E-Mail vom 11. Mai 2015 ausführt, dass wichtig sei, dass „Ansprüche erst dann in voller Höhe entstehen, wenn die Bebauung mit 32 Reihenhäusern baurechtlich gesichert und von der Kirchengemeinde auch gewollt ist“ (K5, Bl. 39 d.A.). Auch dies zielt gerade nicht auf die Erlangung eines Erbbaurechts ab, sondern nur auf die tatsächliche Umsetzung des geplanten Projekts.

dd) Die erste Rate in Höhe von 20.000 € war seit dem 16. November 2015 fällig. Denn nach den vertraglichen Vereinbarungen trat die Fälligkeit der ersten Rate innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags ein, die hier am 5. November 2015 erfolgte. Zu diesem Zeitpunkt stand auch schon fest, dass die Beklagte zu 1.) bzw. der Geschäftsführer ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin mit der Planung des Projekts unter Fortführung der von der Beklagten zu 1.) erfolgten Projektentwicklung beauftragt werden würde.

b) Für die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1.) haftet die Beklagte zu 2.) – wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt - nach § 128 Abs. 1 i.V.m. § 161 Abs. 2 HGB.

c) Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 2, 291 BGB.

2. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO.

Anlass für die Zulassung der Revision besteht nicht, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordern, § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

3. Der Streitwert für die zweite Instanz wird gemäß §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3 ZPO auf 20.000 € festgesetzt.