Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 05.06.2019 – 11 U 109/15

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.05.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam (Az.: 3 O 237/10) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 2004,81 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den Basiszinssatz aus 81,19 € seit dem 06.01.2009 und aus 1923,62 € seit dem 19.01.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits verteilen sich wie folgt:

Von den Kosten 1. Instanz tragen die Klägerin 95 % und die Beklagte 5 %.

Von den Kosten 2. Instanz fallen der Klägerin 92 % und der Beklagten 8 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten aus abgerechneten Nebenkosten Zahlung für die Jahre 2006-2009 im Rahmen eines Mietverhältnisses betreffend das Gelände einer ehemaligen Funkstation, welches von der Beklagten als Reiterhof und Rinderzuchtbetrieb immer noch genutzt wird und seit dem 10. bzw. 16.12.2009 in ihrem Eigentum steht. Gegenstand der Auseinandersetzung sind im Berufungsverfahren nach Abweisung der Klage im Übrigen noch die von der Klägerin geltend gemachten Grundsteuern sowie die abgerechneten Stromkosten, mithin insgesamt 26.053,54 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat nach Einholung amtlicher Auskünfte des Finanzamtes N… hinsichtlich der abgerechneten Grundsteuern zur Begründung ausgeführt, die Klägerin habe mit der Umlegung der abgerechneten Grundsteuern nicht gegen das ihr obliegende Wirtschaftlichkeitsgebot, wonach der Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten sei, die erforderlich und angemessen seien, verstoßen. Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes könne auf die Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 der NMV und § 24 Abs. 2 der 2. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Anhaltspunkte für eine Doppelbesteuerung lägen nicht vor. Die im Einheitswertbescheid vom 28.11.2005 berücksichtigten landwirtschaftlichen Flächen, für die die Beklagte zur Grundsteuer A herangezogen worden sei, seien nach einer Auskunft des Finanzamtes N… vom 29.11.2011 nicht Bestandteil der gegenüber der Klägerin ergangenen Einheitswertbescheide vom 01.01.1996, 01.01.2005, 01.01.2006 und 01.01.2007, die wiederum Grundlage der Grundsteuerveranlagung der Klägerin gewesen seien. Dies ergebe sich auch aus den in den einzelnen Bescheiden benannten Flächen. Eine Doppelbesteuerung ergebe sich auch nicht aus bewertungsrechtlichen Gesichtspunkten. Die Abgrenzung zwischen Grundvermögen und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen bestimme sich nach § 125 i.V.m. § 33 Abs. 1 Bewertungsgesetz. Die hier gegenständlichen Gebäude hätten aber ursprünglich nicht einer land- und forstwirtschaftlichem Nutzungseinheit gedient, sondern seien ehemals staatliche Industrie- bzw. Erweiterungsgebäude des DDR-Rundfunks gewesen. Dass sämtliche Flächen durch die Nutzung der Beklagten eine andere Zweckbestimmung erhalten hätten, sei nicht vorgetragen. Aus dem Mietvertrag ergebe sich, dass die Vermietung nicht ausschließlich zu landwirtschaftlichen Zwecken erfolgt sei. Ebenso sei von der Beklagten nicht vorgetragen, dass ein Nachfestsetzungsverfahren, mit dem das Grundstück einheitlich mit der Grundsteuer A besteuert worden wäre, durchgeführt worden sei. Es könne offenbleiben, ob zu Recht von der Klägerin die Grundsteuer A und zugleich von der Beklagten die Grundsteuer B erhoben worden sei. Die unterstellte Rechtswidrigkeit der Grundsteuerbescheide sei jedenfalls nicht offensichtlich gewesen. Daran ändere auch nichts, dass die Beklagte als Mieterin die Klägerin auf die vermeintliche Fehlerhaftigkeit hingewiesen habe. Dies würde die Anforderungen an das Wirtschaftlichkeitsgebot überspannen. Die Klägerin könne gemäß § 5 Nr. 2 Abs. 7 des Mietvertrages von der Beklagten die abgerechneten Stromkosten verlangen. Soweit die Beklagte den Verbrauch, den Arbeitspreis und dessen Ortsüblichkeit und Angemessenheit bestreite, sei dies zu pauschal. Die Einwendungen der fehlenden Zwischenablesung sei wegen des 2006 und 2007 unterschiedlich hohen Umsatzsteuersatzes allenfalls für die mit abgerechneten Umsatzsteuern erheblich, da eine Zwischenablesung vertraglich nicht vereinbart sei. Dass die Aufteilung auf einer Schätzung beruhe, begegne keinerlei rechtlichen Bedenken.

Die Beklagte hat gegen das ihr am 12.05.2015 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam vom 07.05.2015 mit anwaltlichem Schriftsatz am 08.06.2015 Berufung eingelegt und diese mit einem weiteren anwaltlichen Schriftsatz am 13.07.2015, einem Montag, begründet.

Die Beklagte ficht das Urteil, soweit es sie beschwert, an und führt zur Begründung aus, alle Flächen und Gebäude dienten ausschließlich der Land- und Forstwirtschaft. Demgemäß hätte eine einheitliche Besteuerung sämtlicher Flächen und Güter nach der Grundsteuer A vorgenommen werden müssen. Ein Verstoß gegen das der Klägerin obliegende Wirtschaftlichkeitsgebot sei gegeben. Auf eine Offensichtlichkeit komme es nicht an, da sie mehrfach auf die Unrechtmäßigkeit der Erhebung der Grundsteuer B hingewiesen habe. Die Stromkosten seien entgegen der Auffassung des Landgerichts verjährt. Ein pauschales Bestreiten hinsichtlich Verbrauch, Arbeitspreis und Ortsüblichkeit sei zulässig.

Sie beantragt sinngemäß, unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abzuweisen, hilfsweise die Sache aufzuheben und zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die landgerichtliche Entscheidung, soweit es die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der geltend gemachten Grundsteuern und abgerechneten Stromkosten betrifft, und nimmt sie im Übrigen hin.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat gemäß Beschluss vom 12.10.2016 (Blatt 644-645 der Akte) und vom 16.10.2017 (Blatt 701-702 der Akte) Beweis erhoben durch die Einholung amtlicher Auskünfte des Finanzamtes N…und des Ministeriums der Finanzen des Landes Brandenburg. Wegen der Einzelheiten der Auskünfte des Finanzamtes N… 23.02.2017 wird auf Blatt 664-667 der Akte und der des Ministeriums vom 13.04.2018 auf Blatt 708-716 der Akte verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache überwiegend Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte – entgegen der Auffassung des Landgerichts – keinen Anspruch auf Erstattung der von ihr gezahlten Grundsteuern für die Jahre 2006-2009 aufgrund der von ihr abgerechneten Betriebskosten gemäß § 535 BGB i.V.m. § 5 Ziffer 2 des Mietvertrages, auch wenn das Finanzamt N… die geltend gemachten Grundsteuern gegen die Klägerin mit den jeweiligen Bescheiden für die vorbezeichneten Jahre unstreitig festgesetzt hat und die Parteien eine Abwälzung dieser Kostenart im Rahmen des Mietvertrages auf die Beklagte vereinbart haben.

Die Beklagte hat nämlich gegen die Klägerin wegen Verletzung einer Nebenpflicht der Klägerin als Vermieterin durch Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, gerichtet auf die Freihaltung von den materiell zu Unrecht festgesetzten Grundsteuern (vergleiche hierzu BGH, GE 2008, 116).

Dazu im Einzelnen:

Im Rahmen ihrer vertraglichen Nebenpflichten unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes, der bei der Geschäftsraummiete ebenso gilt wie bei der Wohnungsmiete, war die Klägerin – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – entsprechend der Legaldefinition in § 20 Abs. 1 S. 2 NMV, verpflichtet, nur solche Kosten umzulegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt waren (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 560 BGB Rn. 75). Maßgeblich ist damit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH, GE 2008, 116). Zur Kontrolle, ob dieses Kosten-Nutzen-Verhältnis im Einzelfall gewahrt ist, ist die Überlegung einzubeziehen, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen (MüKo-Schmid/Zehelein, § 556 BGB, Rn. 117). Der Vermieter darf dem Mieter unter dem Gebot der Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange des Vertragspartners daher nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskostenarten bzw. Kostenteile auferlegen. Wann dies der Fall ist, lässt sich bei den Kostenarten – wie sie unter anderem in Nr. 1 bis 16 des § 2 BetrKV aufgeschlüsselt sind und zu denen auch die von der Klägerin geltend gemachten Grundsteuern gehören – nicht allgemein feststellen, sondern richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls, wobei auch zu berücksichtigen ist, dass bei öffentlichen Lasten wie den Grundsteuern das sogenannte Auswahlermessen des Vermieters zur Beschränkung der Kostenhöhe nicht vorhanden, sondern diese Kostenhöhe in der Regel vorgegeben ist.

Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Klägerin in besonders grober Weise gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot im Rahmen der Geltendmachung entstandener (Betriebs-)Kosten verstoßen. Zwar ist mit dem Landgericht davon auszugehen, dass die Flächen keine Doppelbesteuerung erfahren haben. Vielmehr sprechen alle Umstände dafür, dass bei der Bemessung der anfallenden Grundsteuern zwischen den einzelnen Flächen unterschieden worden ist. Jedoch war die Klägerin als Vermieterin gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen (vergleiche nur von Seldeneck, NZM 2002, 550; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, § 556 BGB, Rn. 47), auch wenn sie berechtigt sein mag, diese im Falle ihrer Richtigkeit in voller Höhe weiterzugeben. Gemäß der abdingbaren Vorschrift des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter nämlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten im Sinne des § 103 BGB – wie unter anderem die Grundsteuer – zu tragen. Ein verständiger Eigentümer hätte im eigenen wirtschaftlichen Interesse zumindest die Grundlagen des Steuerbescheides geprüft. Dies gilt hier umso mehr, da die Bemessung der Grundsteuer allein auf den Angaben der Klägerin im Hinblick auf die Nutzungsart der Gebäude beruhte. Die Klägerin war aufgrund der nunmehrigen geänderten landwirtschaftlichen Nutzung – wie im Mietvertrag angegeben – gehalten, diese Änderung dem Finanzamt N… mitzuteilen, was sie allerdings nicht getan hat, sondern sie hat die Steuerbescheide, denen die vorherige Nutzungsart zugrunde lag, gegen sich gelten lassen. Die Klägerin kann sich nicht allein darauf berufen, dass ein Grundsteuerbescheid gegen sie erlassen worden ist und damit die „Betriebskosten“ entstanden sind. Vielmehr liegt hier schon eine Verletzung der Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten vor. Allein der Umstand, dass sie im Außenverhältnis berechtigt war, die anfallenden Grundsteuern umzulegen, ändert daran nichts. Demgemäß war sie nur berechtigt, die Kosten weiterzureichen, die tatsächlich auch bei richtiger Sachbehandlung entstanden wären, denn in dem vorliegenden Fall geht es um das „Ob“ der Kosten und nicht wie beim Auswahlermessen des Vermieters zu den übrigen Betriebskosten um die Frage der Höhe. Eine richtige Sachbehandlung wäre nach Auskunft des Ministeriums der Finanzen des Landes Brandenburg vom 13.04.2018 (Blatt 708-710 der Akte) dann erfolgt, wenn das Finanzamt N… die richtigen Informationen zu den Teilflächen, auf denen sich die von der Beklagten angemieteten Gebäude befunden haben, erhalten hätte, und die Grundsteuer A angefallen, für die die Klägerin im Gegensatz zu der zu ihren Lasten anfallenden Steuer B selbst nicht steuerpflichtig gewesen wäre. Die Grundsteuer A wird nämlich gemäß Auskunft des Ministeriums auf sämtliche Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft erhoben, wobei zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen alle Wirtschaftsgüter gehören, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind, was bei den in der Auskunft genannten Gebäude der Fall gewesen war. Eine gesonderte Bewertung der Wirtschaftsgebäude erfolgt bei der Ermittlung des entscheidenden Ersatzwirtschaftswertes nicht. Dem kann die Klägerin nicht entgegenhalten, dass der Mietvertrag mit der Formulierung in § 2 „Lagerzwecke“ (Blatt 9 der Akte) neben der Tierhaltung und dem Grünfutteranbau auch eine andere nicht ausschließlich land- und forstwirtschaftliche Nutzungsart zugelassen hätte. Denn auch die Lagerhaltung stand im Kontext zu der von der Beklagten beabsichtigten und ausgeführten ausschließlichen landwirtschaftlichen Nutzung. Die Verletzung der Nebenpflicht wiegt hier umso schwerer, als die Beklagte selbst die Klägerin in mehreren Schreiben (vergleiche Blatt 555-557 der Akte) darauf hingewiesen hat, dass sie wegen der Nutzung gar nicht steuerpflichtig ist und deshalb die festgesetzten Grundsteuern nicht hätte umlegen dürfen. Es ist von der Klägerin weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass sie zumindest eine Prüfung des Anliegens der Beklagten vorgenommen hat. Ein Mitverschulden der Beklagten, das ihren Schadensersatzanspruch gemäß § 254 BGB mindern könnte, ist nicht gegeben. Es bestand keine Pflicht der Beklagten in ihrem Mietvertragsverhältnis, die Steuerbehörde selbst in Kenntnis zu setzen. Die Beklagte war nicht Adressat der Steuerbescheide und hat die Klägerin rechtzeitig auf die richtige Sachbehandlung hingewiesen und damit ihren vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag Genüge getan. Dass sie darüber hinaus für die Klägerin, der die Umstände bekannt waren, bei der Finanzbehörde hätte tätig werden müssen, kann indes nicht verlangt werden. Der Senat kann auch nicht der Auffassung der Klägerin folgen, dass das Kriterium der Dauerhaftigkeit bei dem gegenständlichen Mietvertrag nicht gegeben war. Die Dauerhaftigkeit ergibt sich schon allein aus der fehlenden Befristung des Mietverhältnisses. Daran ändern auch nichts die Kündigungsmöglichkeiten der Parteien des Mietverhältnisses. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich und von der Klägerin auch in keiner Weise dargetan, dass die Beklagte die Gebäude nur kurzfristig nutzen wollte. Die Beklagte nutzt die mittlerweile von ihr erworbenen Flächen weiterhin zu landwirtschaftlichen Zwecken. Soweit die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom Zweifel an der Vollständigkeit der Auskunft des Ministeriums der Finanzen geäußert hat, kann sie auch mit diesen nicht durchdringen. Zunächst kommt es auf die tatsächliche dauerhafte Nutzung an. Inwieweit die tatsächliche Steuerlast der Beklagten ausfällt, ist für die Abrechnung im Rahmen der Betriebskosten ohne Belang. Maßgeblich ist hier allein der Umstand, dass berechtigterweise Grundsteuern, die hätten weitergereicht werden können, nicht angefallen sind.

Die Klägerin hat allerdings einen Anspruch auf Zahlung der abgerechneten Stromkosten in Höhe von 1923,62 € gemäß der Stromabrechnung vom 07.12.2007. Der Anspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist, die gemäß § 195 BGB regelmäßig 3 Jahre beträgt, beginnt mit Zugang der Abrechnung beim Mieter (vergleiche nur BGH, WuM 1991, 150). Der Zugang erfolgte unstreitig nicht im Dezember 2007. Zwar war zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungsfrist für 2007 noch nicht gänzlich abgelaufen, dies ändert jedoch nichts an der Fälligkeit und dem darauffolgenden Beginn der Verjährungsfrist. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Betriebskostenabrechnungen erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ergehen, sofern dies aber ausnahmsweise nicht der Fall ist, da sämtliche Kosten bereits früher entstanden und abrechenbar sind, ist kein Grund ersichtlich, warum die Fälligkeit des Saldos erst mit Ablauf des Abrechnungszeitraums eintreten kann. In diesem Fall bleibt es dem Mieter unbenommen, Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, die sich darauf beziehen, dass die Kosten nicht ordnungsgemäß erfasst wurden. Die fehlende Fälligkeit, die mit Zugang der Abrechnung behoben wird, wird die Beklagte demgemäß nicht einwenden können. Auch für die Stromabrechnung vom 01.12.2008 in Höhe von 81,19 € kann die Klägerin die Kosten von der Beklagten erstattet verlangen. Die Abrechnung beruhte zwar auf einer bloßen Schätzung für einen geringfügigen Zeitraum. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, was die Parteien sich zum Zeitpunkt der Mitteilung des Zählerstandes zum 05.12.2007 gedacht haben. Aus der Sicht der Parteien erscheint es sinnwidrig, dass sie in Anbetracht der wenigen Tage vor Ablauf des Abrechnungszeitraums eine erneute Ablesung hätten vornehmen wollen. Unter Berücksichtigung der geringen Restzeit im Dezember war anzunehmen, dass die Klägerin berechtigt war, den Betrag wie vorgenommen zu schätzen. Aus den Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 kann die Klägerin nichts verlangen. Diese Abrechnungen sind inhaltlich nicht nachvollziehbar. Dies betrifft zum einen den Umlageschlüssel, den man allenfalls aus den nachfolgenden Unterlagen erahnen kann. Zum anderen ist im Gegensatz zu der Rechnung vom 01.12.2008 auch nicht nachvollziehbar, warum eine Schätzung durchgeführt worden ist. Es ist nicht Aufgabe der Beklagten, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 288 Abs. 2 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10 S. 1, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es war keine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die vorliegende Entscheidung beruht vielmehr auf der Anwendung bereits geklärter Rechtssätze im Hinblick auf die konkreten Umstände des hier zu entscheidenden Falles.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 26.053,54 € festgesetzt.