Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 13.08.2020 – 16 WLw 5/20

Auf die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 wird unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Neuruppin – Landwirtschaftsgericht – vom 2. Juli 2019 der Bescheid des Beteiligten zu 3 vom 27. September 2017 insoweit aufgehoben, als dort die Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigungen vom 22. Juni 2015 und vom 30. Juli 2015, die Rücknahme der fingierten Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG sowie die Rücknahme der gemäß § 7 Abs. 3 fingierten Grundstücksverkehrsgenehmigung betreffend den zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 in der notariellen Urkunde des Notars Dr. A... P... in H... vom 29. Juni 2015 (Urkundenrolle Nr. .../2015) beurkundete Kaufvertrag betroffen ist.

Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen (gerichtliche und außergerichtliche) hat der Beteiligte zu 3 zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 1.000.000,00 €.

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 wenden sich im vorliegenden Verfahren gegen den Bescheid des Beteiligten zu 3 vom 27. September 2017, mit dem dieser teilweise u. a. bezogen auf den zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 in der notariellen Urkunde vom 29. Juni 2015 geschlossenen Kaufvertrag über landwirtschaftliche Flächen die erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen vom 22. Juni 2015 – Genehmigung des Vertragsentwurfs – und vom 30. Juli 2015 – Genehmigung des beurkundeten Vertrages – sowie mögliche fiktive Genehmigungen zurückgenommen hat. Die Beteiligte zu 2 ist am 22. Juni 2017 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 ersuchter der Beteiligte zu 3 das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung der Beteiligten zu 2, der am 19. Oktober 2018 im Grundbuch eingetragen wurde. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts mit Beschluss vom 20. Februar 2020 entschieden, dass dieser Widerspruch zu löschen ist. Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf I. der Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

1.

Das Landwirtschaftsgericht hat mit Beschluss vom 2. Juli 2019 den Antrag auf Aufhebung des Rücknahmebescheids zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, seine Zuständigkeit sei sowohl sachlich als auch örtlich gegeben. Der Landkreis ..., der Beteiligte zu 3, habe die erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen wirksam zurückgenommen. Nach § 1 VwVfGBbg i. V. m. § 48 Abs. 1, 3, 4 VwVfG könne die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt grundsätzlich auch nach Eintritt der Gestaltungswirkung noch zurückgenommen werden. Mit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (NJW 1978, 338) sei davon auszugehen, dass Verwaltungsakte mit privatrechtsgestaltender Wirkung keinem generellen und absoluten Rücknahmeverbot unterlägen. Die Rücknahme sei vielmehr nur dann ausgeschlossen, wenn dadurch in den Rechtskreis konkreter Dritter benachteiligend eingegriffen werde, deren Interessen nach dem Gebot des Vertrauensschutzes schutzwürdig seien. Die erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen seien rechtswidrig. Im Zeitpunkt der Genehmigungsentscheidung habe ein Versagungsgrund im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG vorgelegen. Von einer ungesunden Bodenverteilung sei auszugehen, wenn landwirtschaftliche Flächen an einen Nichtlandwirt veräußert werden sollen, obwohl ein leistungsfähiger und aufstockungsbedürftiger Landwirt zum Erwerb dieser Flächen bereit und in der Lage sei. Die Beteiligte zu 2 (im Folgenden auch bezeichnet als: (1) Landbau GmbH oder Erwerberin) sei zum Zeitpunkt der Genehmigungsentscheidung kein Landwirt im grundstücksverkehrsrechtlichen Sinn gewesen. Wenn Flächen erworben würden, um sie anschließend zu verpachten, handele es sich um eine Kapitalanlage und nicht um einen Erwerb zum Zweck der Landwirtschaft. Etwas anderes könne unter bestimmten Voraussetzungen nur für den Fall des Grundstückserwerbs durch eine Besitzgesellschaft für eine Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft gelten. Diese Auffassung verstoße nicht unter dem Gesichtspunkt der Kapitalverkehrsfreiheit gegen Unionsrecht. Die (1) Landbau GmbH sei nicht als eine solche Besitzgesellschaft einem Landwirt gleichgestellt gewesen. Dafür müsse die Nutzung der Flächen durch die Betriebsgesellschaft innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt sein, was eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitz- und Betriebsgesellschaft und den einheitlichen Willen der hinter den Unternehmen stehenden Personen voraussetze, Landwirtschaft zu betreiben. Zumindest in Form einer Mehrheitsbeteiligung müsse die Betriebsgesellschaft an der Besitzgesellschaft beteiligt sein. Die Beteiligten zu 1 und 2 machten schon nicht geltend, dass diese Voraussetzungen im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung erfüllt gewesen seien. Die (1) Landbau GmbH habe zudem deswegen nicht als Besitzgesellschaft in diesem Sinne angesehen werden können, weil alsbald nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigungen 94,9 % ihrer Geschäftsanteile an die (2) GmbH veräußert worden seien. Bei letzterer handele es sich um eine reine Kapitalanlagegesellschaft, die nicht Landwirtschaft betreibe und nicht zum Konzernverbund der (3) Agrar SE gehöre.

Für die sechs von der Rücknahme betroffenen Kaufverträge hätten zum Zeitpunkt der jeweiligen Genehmigungsentscheidungen am 22. Juni 2015 und am 30. Juli 2015 und zum Zeitpunkt der Rücknahmeentscheidung am 27. September 2017 erwerbsbereite und aufstockungsbedürftige Landwirte zur Verfügung gestanden. Dass nur Erwerbsinteressenten für jeweils einzelne Kaufgegenstände und nicht für alle beurkundeten Kaufverträge vorhanden gewesen seien, sei unschädlich, da der notarielle Vertrag keine rechtliche Einheit darstelle. Es handele sich vielmehr um einzelne, rechtlich selbständige Kaufverträge. Die jeweiligen Nacherwerber würden gemäß §§ 593b, 566 BGB auch in die aufgrund entsprechender Einzelpachtverträge begründeten Verpflichtungen aus der langfristigen Rückverpachtung der Flächen an die jeweiligen Verkäufer eintreten.

Der Beteiligte zu 3 habe sein Rücknahmeermessen nicht fehlerhaft ausgeübt. Als maßgebliche Gesichtspunkte hierfür seien der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung einerseits sowie die Rechtssicherheit und der Vertrauensschutz der Beteiligten und Dritter zu berücksichtigen. Weil das Vertrauen der Begünstigten auf den Bestand der erteilten grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung grundsätzlich den Vorzug verdiene, komme eine Rücknahme nur in Ausnahmefällen in Betracht. Die (1) Landbau GmbH als Käuferin habe von vornherein keine berechtigte Aussicht darauf gehabt, eine rechtmäßige Grundstücksverkehrsgenehmigung zu erhalten, weil sie nicht als erwerbsfähige Landwirtin qualifiziert werden konnte. Sie habe auf die Genehmigung nur hoffen dürfen, wenn der Beteiligte zu 3 diese unter Verkennung des Umstands erteile, dass die Voraussetzungen für eine solche nicht gegeben sind. Die Genehmigungsentscheidung habe nicht auf der – unzutreffenden – Annahme beruht, die Käuferin sei allein aufgrund ihrer Eigenschaft als landwirtschaftliches Unternehmen erwerbsfähig. Der Beteiligte zu 3 habe sich bei seiner Genehmigungsentscheidung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Besitzgesellschaft leiten lassen. Dies stehe nach der Vernehmung der Zeuginnen J... und S... zur Überzeugung des Gerichts fest. Nach der Aussage der Zeugin J... seien ihr zwar die erforderlichen Voraussetzungen nicht im Einzelnen bekannt gewesen. Sie habe diese auch nicht im Einzelnen ermittelt und geprüft und sei unzutreffend davon ausgegangen, dass die Rückverpachtung der Flächen an die Betriebsgesellschaften ausreiche. Sie habe aber ausdrücklich bestätigt, dass für die Genehmigungsentscheidung ausschlaggebend gewesen sei, dass eine Besitzgesellschaft mit Betriebsgesellschaften habe gegründet werden sollen. Dies sei auch insofern nachvollziehbar, als im Genehmigungsantrag vom 3. Juni 2015 zur Begründung ausgeführt worden sei, dass im Rahmen der Umstrukturierung der Muttergesellschaft sämtliche landwirtschaftlichen Nutzflächen in eine Besitzgesellschaft überführt werden sollten. Dies habe Herr M…, der den Genehmigungsantrag persönlich überbracht habe, nach der Aussage der Zeugin auch so erläutert. Die Zeugin S... habe bekundet, dass ihr zwar nicht bekannt gewesen sei, welche einzelnen Voraussetzungen die Rechtsprechung für die Annahme einer Besitzgesellschaft mit Betriebsgesellschaften verlangte. Sie habe sich vor der Genehmigungserteilung aber die entsprechenden Urteile im Internet angesehen. Ein entscheidender Aspekt sei gewesen, dass es sich um (3)-Betriebe gehandelt habe. Hätte der Gesichtspunkt der Besitzgesellschaft – so die Zeugin – keine Rolle gespielt, dann hätte neu überlegt werden müssen. Nach Ansicht des Landwirtschaftsgerichts beruhe die Entscheidung zwar auf einer unzureichenden Ermittlung des Sachverhalts bzw. einer unzutreffenden rechtlichen Würdigung, aber der Begünstigte könne sich auch dann nicht auf Vertrauensschutz berufen, wenn die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts auf seinen unrichtigen oder unvollständigen Angaben beruhe, wobei es allein auf die objektive Unrichtigkeit und nicht auf ein Verschulden des Begünstigten ankomme. Der (1) Landbau GmbH müsse bei Antragstellung bewusst gewesen sein, dass der Kaufvertrag nicht genehmigungsfähig war. Angesichts der Einbindung in den (3)-Konzern sei davon auszugehen, dass ihr eine entsprechende Rechtsexpertise zur Verfügung gestanden habe. Durch die Formulierung des Genehmigungsantrags sei der Eindruck erweckt worden, dass eine Besitzgesellschaft im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung gegründet werden sollte. Der verwendete Begriff der Muttergesellschaft weise auf die von der Rechtsprechung geforderte sachliche und personelle Verflechtung der Beteiligten hin. Die Zeuginnen hätten sich bei ihrer Entscheidung davon leiten lassen, dass alle beteiligten Unternehmen dem (3)-Konzern als Unternehmensverbund angehörten. Mit dem Genehmigungsantrag vom 28. Juli 2015 sei nicht klargestellt worden, dass die Begründung des Antrags vom 3. Juni 2015 – nämlich die Flächen im Rahmen einer Umstrukturierung der Muttergesellschaft in eine Besitzgesellschaft zu überführen – keine Gültigkeit mehr habe. Deshalb sei bei dem weiteren Genehmigungsantrag vom 28. Juli 2015 nach der Aussage der Zeugin J... auch nicht nochmals eine inhaltliche Prüfung vorgenommen worden. Die (1) Landbau GmbH habe deshalb mit der Formulierung des Antrags vom 3. Juni 2015 den Eindruck erweckt, dass ein Genehmigungsgrund vorliege, von dem sie wissen musste, dass er objektiv nicht gegeben war. Sie habe daher nur für den Fall auf eine Genehmigung hoffen dürfen, dass der Beteiligte zu 3 den Sachverhalt nicht richtig ausermitteln bzw. unzutreffend subsumieren würde. Wer sich wider besseres Wissens unter Vorgabe eines nicht bestehenden Grundes eine ihm nicht zustehende Rechtsposition verschaffe, indem er auf Fehler anderer hoffe und diese ausnutze, setze sich in Widerspruch zu dem Verhalten eines rechtstreuen und redlichen Rechtsgenossen. Dies gelte erst recht angesichts des Umstandes, dass bereits im Zeitpunkt der Antragstellung beabsichtigt gewesen sei, durch die Veräußerung der Geschäftsanteile der (1) Landbau GmbH das Flächeneigentum aus dem Konzernverbund zu lösen und auf einen Kapitalanleger zu übertragen. Es müsse angenommen werden, dass die Zeuginnen die Grundstücksverkehrsgenehmigungen bei Kenntnis dieses Umstands nicht erteilt hätten, auch wenn sie die übrigen Voraussetzungen für die Annahme einer Besitzgesellschaft nicht weiter ermittelt haben. Für den Erfolg des Genehmigungsantrags sei es entscheidend darauf angekommen, dass der Beteiligte zu 3 keine Kenntnis von der beabsichtigten Veräußerung der Anteile der (1) Landbau GmbH erlange. Es wäre aber die Pflicht der (1) Landbau GmbH gewesen, über diesen Umstand aufzuklären. Sie habe damit bei dem Beteiligten zu 3 einen Irrtum über die Genehmigungsvoraussetzungen erregt und diesen getäuscht.

Die Interessen der übrigen Beteiligten stünden einer Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigungen nicht entgegen. Die Beteiligte zu 1 habe als in den (3)-Konzern eingebundene Verkäuferin aus denselben Gründen wie die (1) Landbau GmbH die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung redlicherweise nicht erwarten dürfen. Sie habe aber auch deswegen keine besonderen schutzwürdigen Interessen, weil sie nach der gewählten Konstruktion keine Betriebsgesellschaft geworden wäre. Sie hätte das Flächeneigentum ohnehin verloren und keine gesicherte Einflussmöglichkeit auf die Verwendung der Flächen gehabt. Sie wäre durch die langfristige Rückverpachtung nur schuldrechtlich gesichert gewesen. Diese schuldrechtliche Verpflichtung werde aber auch von den Nacherwerbern übernommen.

Das Drittinteresse der (2) GmbH sei insoweit betroffen, als diese 94,9 % der Geschäftsanteile der (1) Landbau GmbH gekauft habe und dies im Vertrauen auf die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrags erfolgt sei. Nach den zeitlichen Abläufen sei aber davon auszugehen, dass die (2) GmbH von Beginn an dem Vorhaben beteiligt gewesen sei. Dabei habe ihr als Kapitalanlagegesellschaft bewusst sein müssen, dass dies den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung widerspreche und ein Flächenerwerb durch die (1) Landbau GmbH unzulässig sei. Es habe offen zu Tage gelegen, dass die Vorgaben und die Zielsetzung des Grundstücksverkehrsgesetzes durch die gewählte Vorgehensweise im Ergebnis umgangen werden. Zudem entfalteten die Genehmigungen keine unmittelbar privatrechtsgestaltende Wirkung für die (2) GmbH, weil sie nicht Partei des Kaufvertrages sei.

Das Interesse der (4) GmbH, die zum 18. September 2016 die restlichen 5,1 % der Anteile der (5) GmbH an der (1) Landbau GmbH erworben habe, sei ebenfalls nicht überwiegend schutzwürdig. Sie sei ebenfalls nur mittelbar von der privatrechtsgestaltenden Wirkung betroffen. Es bleibe offen, ob sie überhaupt von den Genehmigungen gewusst habe. Im Übrigen stehe der Grundsatz im Vordergrund, dass die Frage der Werthaltigkeit der erworbenen Geschäftsanteile im Verhältnis von Veräußerer und Erwerber zu regulieren sei.

Eine Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG stehe der Rücknahme nicht entgegen. Eine solche Fiktion sei nicht eingetreten, weil die Genehmigungsfrist nicht abgelaufen sei. Wenn § 42a Abs. 1 S. 2 VwVfG die Rücknahme auch fingierter Verwaltungsakte vorsehe, setze dies denknotwendigerweise voraus, dass die abgelaufene Entscheidungsfrist der Rücknahme nicht entgegenstehe, weil sonst eine Rücknahme stets ausgeschlossen wäre. Soweit mit dem Rücknahmebescheid vom 27. September 2017 die erteilten Genehmigungen in Wegfall geraten seien und deshalb erneut innerhalb der Entscheidungsfrist über den wiederaufgelebten Genehmigungsantrag zu entscheiden gewesen sei, sei dies rechtzeitig erfolgt. Die Entscheidungsfrist habe erst mit der Bekanntgabe des Rücknahmebescheides erneut in Lauf gesetzt werden können. Bereits mit diesem Bescheid sei aber zugleich auch die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts erfolgt und damit die Genehmigung konkludent versagt worden. Ob die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam erfolgt sei, sei dabei ohne Belang.

Der Rücknahme stehe auch nicht die Genehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG entgegen. Nach seinem Wortlaut gelte die Vorschrift für Fälle, in denen eine Genehmigung versagt oder gar nicht beantragt worden sei. Auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. Februar 1981 (NJW 1981, 1957) habe im Ergebnis keine Genehmigung zugrunde gelegen, weil nur für einen tatsächlich nicht gewollten Scheinvertrag eine Genehmigung beantragt worden sei. Vorliegend sei aber eine Genehmigung erteilt worden, auf deren Grundlage sei die Grundbucheintragung erfolgt. Nach der Rechtsprechung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts sei die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs in einem solchen Fall nicht möglich, weil § 7 Abs. 2 S. 1 GrdstVG dies nur für den Fall vorsehe, dass die Eigentumsumschreibung aufgrund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts erfolgte. Für eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 2 S. 1 GrdstVG fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Verkehrsfähigkeit landwirtschaftlicher Grundstücke darüber hinaus habe beschränkt werden sollen. Demgegenüber ergebe sich aus § 7 Abs. 3 GrdstVG, dass der Gesetzgeber im Interesse der Rechtsklarheit von Anfang an ungerechtfertigten Eigentumsumschreibungen nicht durchweg und dauerhaft die Rechtswirksamkeit habe versagen wollen. § 7 Abs. 3 GrdstVG enthalte eine Genehmigungsfiktion für den Fall, dass eine entgegen § 7 Abs. 1 GrdstVG – also ohne Genehmigung – eingetragene Rechtsänderung ein Jahr bestehe. Das Brandenburgische Oberlandesgericht habe damit entschieden, dass sowohl § 7 Abs. 2 GrdstVG als auch § 7 Abs. 3 GrdstVG nur für den Fall gelten, dass keine Genehmigung erteilt worden sei. Für eine Genehmigungsfiktion bestehe kein Bedürfnis, wenn – wie hier – eine Genehmigung erteilt worden sei. Die vom Regelungsbereich des § 7 Abs. 3 GrdstVG erfassten schutzwürdigen Interessen der Vertragsparteien seien im Fall der Genehmigungsrücknahme vielmehr im Rahmen des Rücknahmeermessens zu berücksichtigen, so dass sich aus diesem Gesichtspunkt eine Rücknahme aus dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht von vornherein verbiete.

Die Rücknahmefrist sei nicht verstrichen. Für diese gelte die Jahresfrist des § 48 Abs. 4 VwVfG und nicht die Entscheidungsfrist nach § 6 Abs. 1 GrdstVG. Auch soweit die Beteiligte zu 1 einwende, der Beteiligte zu 3 habe bereits im September 2016 Kenntnis von den zur Rücknahme berechtigenden Umstände erhalten, sei die Jahresfrist nicht verstrichen, denn diese sei keine Bearbeitungsfrist, sondern eine Entscheidungsfrist, die nicht vor Abschluss des Anhörungsverfahrens beginnen könne. Die Beteiligten zu 1 und 2 hätten noch im Juli 2017 bzw. September 2017 im Anhörungsverfahren nach Akteneinsicht Stellung genommen, dadurch erst sei die Jahresfrist in Gang gesetzt worden.

Es sei auch zulässig gewesen, die Genehmigungen nur hinsichtlich 6 der 14 Kaufgegenstände zurückzunehmen, da der Kaufvertrag rechtlich teilbar sei. Der Grundsatz, dass über einen Genehmigungsantrag nur einheitlich entschieden werden könne, setze voraus, dass ein einheitlicher, nicht teilbarer Grundstückskaufvertrag vorliege.

2.

Der Beschluss des Landwirtschaftsgerichts wurde der Beteiligten zu 1 am 31. Juli 2019 zugestellt. Sie hat hiergegen mit am 14. August 2019 bei dem Landwirtschaftsgericht Neuruppin eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Die Beteiligte zu 2 hat, nach Zustellung des Beschlusses am 1. August 2019 mit am 9. August 2019 bei dem Landwirtschaftsgericht Neuruppin eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Beteiligten zu 1 und 2 wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen insbesondere geltend, über den Antrag auf Genehmigung auch mehrerer in einer einheitlichen Urkunde zusammengefasster Rechtsgeschäfte könne nur einheitlich entschieden werden, maßgebliches Kriterium sei der Einheitlichkeitswille der Parteien. Formell liege ein einheitlicher Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags vor. Der materielle Einheitlichkeitswille der Vertragsparteien ergebe sich aus der Zusammenfassung der Rechtsgeschäfte in einer Urkunde, der Bezeichnung der einzelnen Flächenlose als „der Kaufgegenstand“ sowie aus den vereinbarten Fälligkeits- und Rücktrittsregelungen. Die Rücknahmeentscheidung sei fehlerhaft, weil keine erwerbsbereiten und – fähigen Landwirte mit einem dringenden Aufstockungsbedarf für die Gesamtfläche vorhanden seien. Das Landwirtschaftsgericht stelle bei seiner Entscheidung fehlerhaft allein auf das Verhältnis von Pacht- zu Eigenland ab. Das Grundstücksverkehrsgesetz treffe in § 7 Abs. 3 GrdstVG eine abschließende Abwägung zwischen Rechtssicherheit und materieller Gerechtigkeit. Das Rücknahmeinteresse habe aber auch konkret keinen Vorrang vor dem Interesse der Beteiligten zu 1 und 2 am Bestand der Genehmigungen. Die Verhandlungen über den Verkauf der Geschäftsanteile der Käuferin hätten erst 2016 begonnen; die Erwerber müssten in ihrem Vertrauen darauf, dass sich die Vermögenslage der Gesellschaft nicht ändere, geschützt werden. Auch die Gesellschaftsanteile der Verkäuferin seien verkauft worden, die Wirksamkeit der Kaufverträge habe dabei eine Rolle gespielt. Es bestehe zudem kein öffentliches Rücknahmeinteresse. Ziel der Behörde sei die Prüfung gewesen, ob ortsansässigen landwirtschaftlichen Betrieben Flächen der in Insolvenz geratenen (3) Agrar SE verschafft werden können. Es gebe keine damit vergleichbaren Fälle. Zudem fehle es objektiv an einer Täuschungshandlung der Beteiligten zu 2, diese wäre aber auch für die angenommene rechtswidrige Entscheidung nicht kausal geworden. Es sei offen erklärt worden, dass die erworbenen Flächen allein zur weiteren Verpachtung als Besitzgesellschaft erworben werden. Auch der Hinweis, dass es sich bei Käufer und Verkäufer um Unternehmen der (3) Agrar SE handelt, sei richtig gewesen. Die Verwendung des Begriffs „Muttergesellschaft“ enthalte nicht die Behauptung, die zur Annahme einer Besitzgesellschaft notwendige personelle Verflechtung liege vor. Die Beteiligungen der Unternehmen seien öffentlich und für jedermann zugänglich. Ein derartiger Täuschungsversuch wäre von vornherein untauglich gewesen. Dem Schreiben lasse sich genauso gut entnehmen, dass die Behörde darüber informiert wird, die Voraussetzungen einer Besitzgesellschaft lägen gerade nicht vor. Nach den Aussagen der Zeuginnen hätten sich diese über die Voraussetzungen eines Erwerbs durch eine Besitzgesellschaft im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung gerade nicht informiert. Die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen besitze zudem keine Relevanz für das genehmigungsrechtliche Verfahren. Über den Antrag und die Einreichung der Kaufvertragsurkunde hinaus müssten schließlich im Genehmigungsverfahren keine Angaben gemacht werden. Es liege ein Alleinverschulden der Behörde vor. Die Rechtswidrigkeit der Versagung der Genehmigung ergebe sich daneben auch aus § 9 Abs. 5 GrdstVG. Werde nämlich trotz Vorliegens der materiellen Voraussetzungen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, müsse dem beantragten Rechtsgeschäft die Genehmigung erteilt werden. Für die Rechtsfolge komme es nicht darauf an, aus welchem Grund das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden sei. Dies müsse auch gelten, wenn das Vorkaufsrecht wegen eines schweren Verfahrensfehlers nicht ausgeübt werden kann.

Darüber hinaus macht die Beteiligte zu 2 geltend, aus der Entscheidung des BVerwG vom 12. August 1977 ergebe sich gerade nicht, dass Grundstücksverkehrsgenehmigungen, deren privatrechtsgestaltende Wirkung eingetreten ist, zurückgenommen werden dürfen. Es habe ausdrücklich klargestellt, dass die Frage, ob eine Genehmigung, deren privatrechtsgestaltende Wirkung bereits eingetreten ist, zurückgenommen werden könne, für jede privatrechtsgestaltende Genehmigung differenziert zu beantworten sei. Die Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes seien gegenüber § 48 VwVfG spezieller. In dessen Bereich sei die Rechtssicherheit von überragender Bedeutung. Dies manifestiere sich in dem strengen Fristenregime des § 6 GrdstVG. Zusätzliche verdeutliche die Regelung in § 7 Abs. 3 GrdstVG, dass der Vertrauensschutz des Rechtsverkehrs im Grundstücksverkehrsrecht den Vorrang vor der materiellen Einzelfallgerechtigkeit habe. Durch die Rücknahme würde dieses Fristenregime durchbrochen. Die im Jahr 2015 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen seien zudem rechtmäßig. Aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28. November 2014, Az.BLw 4/13, lasse sich nicht herleiten, dass es sich bei der Erwerberin nicht um einen Landwirt handele. Danach soll bei einem Landwirt, der Flächen erwirbt, die nicht im Zusammenhang mit seinem Landwirtschaftsbetrieb stehen, ausnahmsweise nicht ausgeschlossen sein, dass der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorliegt. Erforderlich sei also eine komplexe Abwägung. Gerade wegen der langfristigen Rückverpachtung lägen keine Tatsachen vor, aus denen sich ergebe, dass die Veräußerung zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führe. Nach einer Entscheidung des BVerfG, Az.1 BvR 169/63, erfülle ein Grundstückserwerb als Kapitalanlage nicht immer schon den Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden. Abzustellen sei nicht auf das Motiv, sondern auf die agrarstrukturellen Auswirkungen des Erwerbs. Eine Inhaltsbestimmung des Eigentums dürfe die Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung nicht unverhältnismäßig beschneiden. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des Kaufgegenstandes sei durch den Abschluss der sehr langfristigen, mit den bisherigen Eigentümern und Bewirtschaftern abgeschlossenen Pachtverträge gesichert. Das Rücknahmeermessen sei zudem fehlerhaft ausgeübt worden. Der jetzigen Mehrheitsgesellschafterin und den jetzigen Geschäftsführern der Erwerberin seien das Schreiben der (3) Agrar SE vom 3. Juni 2015 und das Schreiben der (1) Landbau GmbH vom 11. Juni 2015 erstmals durch die Akteneinsicht in diesem Verfahren bekannt geworden. Es liege keine arglistige Täuschung durch die Erwerberin vor. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 30. Juli 2015 sei ausschließlich aufgrund des Antrags des Notarvertreters M... vom 28. Juli 2015 erteilt worden. Die genannten Schreiben der (3) Agrar SE und der Erwerberin bezögen sich allein auf das gesonderte Verwaltungsverfahren zur Entwurfsgenehmigung vom 22. Juni 2015. Die genannten Schreiben enthielten keine falschen Angaben, die Verwendung des Begriffs „Muttergesellschaft“ sei vor dem Hintergrund der Legaldefinition in §§ 271 Abs. 2, 290 HGB objektiv richtig. Auch die Angabe, dass die Maßnahme im Rahmen einer Umstrukturierung erfolge, sei richtig gewesen. Allein aus der Verwendung des Begriffes „Besitzgesellschaft“ könne nicht geschlossen werden, dass Veräußerer und Erwerber die strengen Voraussetzungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in diesem Zusammenhang erfüllen. Die (3) Agrar SE sei als Muttergesellschaft damit beschäftigt gewesen, sämtliche landwirtschaftlichen Nutzflächen in eine Besitzgesellschaft zu überführen. Es ist zudem nicht ersichtlich, dass ein Mitarbeiter der Genehmigungsbehörde getäuscht worden sei. Die Mitarbeiterin J..., die konkret bei Erteilung der Genehmigung hätte getäuscht werden können, habe bekundet, vor der Rücknahmeentscheidung hierzu nicht befragt worden zu sein. Auch für ein arglistiges Verhalten bestünden keine Anhaltspunkte. Die Erwerberin habe nicht ihre Gesellschaftsanteile verkauft, dies seien vielmehr ihre Gesellschafter gewesen. Sie sei lediglich Objekt der Veräußerung gewesen. Im Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bestehe keine Pflicht, die Behörde mit dem für die agrarstrukturelle Beurteilung des Rechtsgeschäfts notwendigen Tatsachenmaterial zu versehen. Die durch die Rücknahme der Genehmigung entstandene fiktive Genehmigung könne nicht zurückgenommen werden. Mit der Rücknahme ex tunc sei eine fingierte Genehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG entstanden. § 42a Abs. 1 S. 2 VwVfG sei nicht anwendbar, weil die Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes spezieller seien. Selbst wenn eine Rücknahme der fingierten Genehmigung möglich sein sollte, wäre eine weitere fiktive Genehmigung entstanden, weil die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts auch nach der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts nicht wirksam erfolgt sei. Wäre eine Rücknahme auch der fingierten Genehmigungen möglich, stünde dieser die Genehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG entgegen. Nach Auffassung des Landwirtschaftsgerichts liege ein nicht genehmigtes Rechtsgeschäft vor, aufgrund dessen die Erwerberin im Grundbuch eingetragen worden ist. Die Beteiligte zu 2 sei hinsichtlich der Kaufgegenstände 8, 10 und 11 bereits länger als ein Jahr im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 beantragen sinngemäß,

unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Neuruppin – Landwirtschaftsgericht – vom 2. Juli 2019, Az. 44 Lw 37/17, den Bescheid des Landkreises ... vom 22. Juli 2017 über die teilweise Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigungen vom 22. Juni 2015 und vom 30. Juli 2015 (Ziffer 1 des Bescheides), die teilweise Rücknahme der gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG fingierten Grundstücksverkehrsgenehmigungen (Ziffer 2 des Bescheides) und die teilweise Rücknahme der gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierten Grundstücksverkehrsgenehmigungen aufzuheben.

Der Beteiligte zu 3 beantragt,

die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 zurückzuweisen.

Der Beteiligte zu 3 verteidigt die angefochtene Entscheidung, soweit die Anträge der Beteiligten zu 1 und 2 gegen seinen Rücknahmebescheid zurückgewiesen worden sind. Auf die terminsvorbereitenden Hinweise des Senats hat er – durch seinen nunmehrigen Verfahrensbevollmächtigten, damals noch für das Ministerium für ländliche Entwicklung – ergänzend vorgetragen, das Verfahren richte sich insgesamt nach § 22 GrdstVG. Diese Vorschrift gelte für alle Verfahren des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs und der damit im Zusammenhang stehenden behördlichen Entscheidungen, also auch für den Fall der Rücknahme einer erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung. Die Beteiligteneigenschaft sei in § 22 GrdstVG i. V. m. § 32 LwVG abschließend geregelt. Das Landwirtschaftsgericht müsse auch im Rücknahmeverfahren an Stelle der Genehmigungsbehörde eine Sachentscheidung über die beantragte Genehmigung treffen. Der beurkundete Vertrag sei nicht genehmigungsfähig, weil das Kriterium der sachlichen und personellen Verflechtung nicht durch den Abschluss langfristiger Pachtverträge ersetzt werden könne. Eine Genehmigungsfiktion nach § 7 Abs. 3 GrdstVG komme nicht in Betracht. Der Fiktionswirkung stehe bereits entgegen, dass eine Sachentscheidung getroffen worden sei. Selbst bei einer analogen Anwendung von § 7 Abs. 3 GrdstVG stünde dies einer späteren Rücknahme der fingierten Genehmigung nicht entgegen. Die Fiktionswirkung beziehe sich nicht auf die Rechtsmäßigkeit des Verwaltungsakts, sondern allein auf dessen Erlass. Deswegen seien mit dem Rücknahmebescheid vom 27. September 2017 auch die eventuell fingierten Genehmigungen zurückgenommen worden. Weder dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG könne entnommen werden, dass nach Ablauf der Jahresfrist das der Eintragung zugrunde liegende Rechtsgeschäft unwiderruflich als wirksam fingiert werde, dies wäre mit dem Grundsatz der Rücknehmbarkeit rechtswidriger Verwaltungsakte nach § 48 VwVfG nicht vereinbar, innerhalb dessen Jahresfrist durch den Rücknahmebescheid erneut eine Sachentscheidung getroffen worden sei. Den Beschränkungen des Fiktionseintritts sei gemeinsam, dass dieser jeweils schon dann ausgeschlossen sein solle, wenn vor Ablauf der Jahresfrist der berechtigte Glaube der Vertragsparteien daran ende, dass die die Genehmigungsbehörde den durch die Eintragung manifestierten Zustand des zunächst unrichtigen Grundbuchs hinnehmen werde. Zur Ausübung des Rücknahmeermessens trägt der Beteiligte zu 3 weiter vor, Ziel der Beteiligten zu 2 als Antragstellerin sei es gewesen, die Genehmigungsbehörde davon zu überzeugen, dass die Voraussetzungen einer konzerninternen Betriebsaufspaltung vorlägen, um damit die Suche nach aufstockungsbedürftigen Landwirten zu unterbinden. Eine Erwartung dahingehend, es würden keine erwerbsbereiten Landwirte gefunden werden, habe fernab realistischer Erwartungen gelegen. Die Angaben in dem Antragsschreiben und mündlich bei Übergabe des Antrags hätten bei der Behörde die Fehlvorstellung auslösen sollen, dass es sich bei dem Veräußerungsgeschäft um einen Teil einer konzerninternen Restrukturierung zur Schaffung von Besitz- und Betriebsgesellschaften handele. Es sei auch zu berücksichtigen, dass die Zeugin J... ein erhebliches Vorwissen in Bezug auf den (3)-Konzern gehabt habe. Es sei bekannt gewesen, dass der Vorstand der (3) Agrar SE in allen strukturerheblichen Fragen die Entscheidungen treffe.

II.

A)

Die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 sind zulässig. Sie wurden unabhängig davon, ob für den sich gegen die Teilrücknahme richtenden Antrag die Frist nach § 9 LwVG, § 63 Abs. 1 FamFG oder die nach § 9 LwVG, § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG maßgeblich ist, fristgerecht, nämlich jeweils innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Zustellung des angefochtenen Beschlusses, eingelegt.

Ob der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten und hier zu den Landwirtschaftsgerichten eröffnet war, ist nach § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr zu prüfen.

Beteiligte des Verfahrens, das die Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung zum Gegenstand hat, ist neben den Beteiligten zu 1 und 2, die als Veräußerer und Erwerber Parteien des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts waren und gegen die sich als Adressaten des belastenden Verwaltungsakts der angefochtene Bescheid richtet, auch die Genehmigungsbehörde selbst, also der Landkreis ... als Beteiligter zu 3.

Die Beteiligung des Landkreises ist nicht durch § 22 Abs. 1 GrdstVG i. V. m. § 32 Abs. 1 LwVG ausgeschlossen, er ist also nicht bloß Anzuhörender im Sinne der letztgenannten Vorschrift, weil § 22 Abs. 1 GrdstVG und damit auch § 32 LwVG auf die Rücknahme einer bereits erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung durch die zuständige Genehmigungsbehörde keine Anwendung finden. Bei dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 22 Abs. 1 GrdstVG handelt es sich nicht um ein Rechtsmittel im eigentlichen Sinn. Der Antrag zielt vielmehr auf die Nachprüfung der Entscheidung der Genehmigungsbehörde durch das dieser Behörde übergeordnete Gericht ab. Das landwirtschaftsgerichtliche Verfahren nach § 22 GrdstVG ist weder ein Verwaltungsprozess noch eine Parteistreitigkeit der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern die Fortsetzung des einseitigen Genehmigungsverfahrens vor einem Gericht. Zwischen der Genehmigungsbehörde und dem Landwirtschaftsgericht besteht ein dem Instanzenzug vergleichbares Verhältnis der Unter- und Überordnung, weil das Landwirtschaftsgericht nach § 22 Abs. 3 GrdstVG die gleichen Entscheidungen wie die Genehmigungsbehörde treffen kann (BGHZ 84, 70-77 Rn. 18 - juris Martinez, in: Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 22 GrdstVG Rn. 2). Beteiligte des vor dem Landwirtschaftsgericht fortzusetzenden Genehmigungsverfahrens sind zunächst nur die Vertragsparteien und – soweit vorhanden – derjenige, zu dessen Gunsten der Vertrag abgeschlossen worden ist (§ 3 Abs. 2 GrdstVG; Martinez, in: Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 3 GrdstVG Rn. 8). Daraus folgt, dass die Genehmigungsbehörde, obwohl sie den Ausgangsverwaltungsakt erlassen hat – bei der Genehmigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt, bei dessen Anfechtung ohne die Regelung in § 22 GrdstVG der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten nach § 40 Abs. 1 S. 1 VwGO eröffnet wäre (BGHZ 84, 70-77 Rn. 19 - juris) – entgegen den verwaltungsgerichtlichen Grundsätzen nicht an dem Verfahren auf gerichtliche Entscheidung nach § 22 GrdstVG beteiligt ist. Sie ist vielmehr nach § 32 LwVG in diesen Verfahren lediglich anzuhören.

Von diesem ausdrücklich gesetzlich geregelten Verfahren im Fall der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung unterscheidet sich das vorliegende Verfahren grundlegend. Die Anfechtung der Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung – die schon vom Wortlaut des § 22 Abs. GrdstVG nicht erfasst wird, so dass ohnehin allenfalls eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht käme – ist nicht die bloße Fortsetzung eines durch den Antrag eines Beteiligten eingeleiteten Verfahrens auf Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung. Anlass des gerichtlichen Verfahrens ist in diesem Fall vielmehr die allein auf dem Entschluss der Genehmigungsbehörde beruhende Rücknahme der bereits erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung. Es handelt sich bei dem gerichtlichen Vorgehen gegen die Rücknahmeentscheidung der Sache nach um die Anfechtung eines die Vertragsparteien belastenden Verwaltungsakts. Diese erstreben mit ihrem Antrag nicht die Erteilung der von ihnen beantragten Genehmigung, sondern die Aufhebung eines sie belastenden Verwaltungsakts. Dies ist verfahrensrechtlich eine Konstellation, wie sie einer Gestaltungsklage zugrunde liegt, entspricht also einer Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 1. Alt. VwGO. Mit der Anfechtungsklage wird ein materiell-rechtlicher Anspruch auf Aufhebung eines den Kläger in seinen Rechten verletzenden Verwaltungsaktes durch das Gericht geltend gemacht (R. P. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, § 42 Rn. 2).

Eine solche entsprechende Anwendung der Grundsätze des Verwaltungsprozessrechts auf das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen ist, weil es sich der Sache nach um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit handelt, nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich möglich und zulässig (BGHZ 84, 70 ff. Rn. 14 – juris). Sie liegt vorliegend näher und ist sachgerechter als eine analoge Anwendung von § 22 GrdstVG. Das Grundstücksverkehrsgesetz enthält für das gerichtliche Verfahren bei Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung keine eigenen Regelungen. Das gesetzlich ausgestaltete Verfahren auf Antrag einer gerichtlichen Entscheidung nach Versagung der beantragten Grundstücksverkehrsgenehmigung ist als spezialgesetzliche Sonderregelung kaum analogiefähig. Wie bei einer Anfechtungsklage ist bei Heranziehung der Grundsätze der VwGO zu einer solchen Klage der Landkreis ... als die den belastenden Verwaltungsakt erlassende Behörde Beteiligte des gerichtlichen Verfahrens. Eine solche Ausgestaltung des gerichtlichen Verfahrens bei Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung vermeidet zudem Probleme bei der Begründung der Bindungswirkung der gerichtlichen Entscheidung für die den belastenden Verwaltungsakt erlassende Behörde sowie bei der materiellen Rechtskraft der Entscheidung. Hat eine Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO in der Weise Erfolg, dass der belastende Verwaltungsakt nach § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO aufgehoben wird, weil er den Kläger in seinen Rechten verletzt, so wäre aufgrund eines solchen Verwaltungsprozesses wegen der eingetretenen Bindungswirkungen zwischen den Beteiligten (§ 63 Nr. 1 und 2 VwGO) die den belastenden Verwaltungsakt erlassende Behörde gehindert, einen Verwaltungsakt gleichen Inhalts erneut zu erlassen (W.-R. Schenke/R. P. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, § 113 Rn. 13). Auch für nachfolgende Straf- oder Zivilverfahren bedeutsame Rechtskraftwirkungen einer gerichtlichen Entscheidung hängen davon ab, ob die Behörde Beteiligte des Verfahrens ist. Nach der allgemeinen Fassung des § 121 VwGO gilt die Bindungswirkung nicht nur für Gerichte der allgemeinen Verwaltungsgerichtsbarkeit, sondern, soweit gesetzlich nichts anderes vorgesehen ist, auch für die Gerichte anderer Gerichtszweige (BGH DVBl 1984, 398; W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, § 121 Rn. 12). Zwar handelt es sich bei den Verfahren, die dem Anwendungsbereich des § 9 LwVG unterfallen, nicht um Verfahren der allgemeinen Verwaltungsgerichtsbarkeit, und in den Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit fehlt eine § 322 ZPO oder § 121 VwGO entsprechende Regelung zur materiellen Rechtskraft gerichtlicher Entscheidungen. Für diese Verfahren gilt aber, dass die Frage, ob und welche Entscheidungen in materielle Rechtskraft erwachsen können, von Fall zu Fall zu entscheiden ist (Keidel/Engelhardt, FamFG, § 45 Rn. 24; von Selle/Huth, LwVG, § 30 Rn. 15). So tritt materielle Rechtskraft etwa bei Entscheidungen ein, deren Wesen es ist, dass sie nach Eintritt der formellen Rechtskraft und der fehlenden Abänderbarkeit einer erneuten Nachprüfung und Abänderung in einem anderen Verfahren entzogen sind (BGH NJW 1982, 1646, 1647; von Selle/Huth, LwVG, § 30 Rn. 16). Dies gilt u. a. für gerichtliche Entscheidungen über Genehmigungen nach § 48 Abs. 3 FamFG. Zwar unterfällt das vorliegende Verfahren nicht dem Anwendungsbereich des § 48 Abs. 3 FamFG. Angesichts seiner kontradiktorischen Natur ist aber eine materielle Rechtskraftwirkung, entsprechend Entscheidungen, die in Landwirtschaftssachen ergehen, die als echte Streitsachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit einzuordnen sind (vgl. BGHZ 40, 338, 341; von Selle/Huth, LwVG, § 30 Rn. 17), in entsprechender Anwendung von § 121 VwGO anzunehmen.

Im Hinblick auf die unterschiedlichen Verfahrensgegenstände – Verfahren betreffend die Rücknahme der bereits erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen einerseits und Antrag auf gerichtliche Entscheidung im Hinblick auf die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts andererseits – mit jeweils teilweise unterschiedlichen Beteiligten hat es der Senat für sachgerecht erachtet, beide Verfahren nach § 9 LwVG i. V. m. § 20 FamFG zu trennen.

B)

Die zulässigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 haben in der Sache Erfolg und führen, soweit das vorliegende Verfahren nach der Trennung hiervon betroffen ist, zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts und zur teilweisen Aufhebung des Rücknahmebescheides des Beteiligten zu 3 vom 27. September 2017, soweit die Genehmigung des Kaufvertrages zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 hiervon betroffen ist.

1.

Die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 haben nicht schon deswegen Erfolg, weil – wie jedenfalls die Beteiligte zu 1 meint – die erteilte Grundstücksverkehrsgenehmigung als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt grundsätzlich nicht zurückgenommen werden kann.

Die Beteiligte zu 2, die Erwerberin, vertritt die Auffassung, eine Grundstücksverkehrsgenehmigung könne als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt dann nicht mehr zurückgenommen werden, wenn ihre rechtsgestaltende Wirkung eingetreten sei. Das Bundesverwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung vom 12. August 1977 – IV C 20.76 (BVerwGE 54, 257-264) – lediglich entschieden, die Frage, ob eine Genehmigung, deren privatrechtsgestaltende Wirkung bereits eingetreten ist, zurückgenommen werden könne, sei für jede Genehmigung dieser Art differenziert zu beantworten sei. Demgegenüber ergebe sich für den Fall der Grundstücksverkehrsgenehmigung aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 1982 – V BLw 22/80 (BGHZ 84, 70-77) – sowie der des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 8. Januar 2009 – 5 W (Lw) 7/08 – gerade, dass eine solche Genehmigung nach Eintritt der privatrechtsgestaltenden Wirkung nicht mehr zurückgenommen werden könne.

Diese Auffassung trifft nicht zu. Die zitierte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts betrifft den Fall einer zurückgenommenen Bodenverkehrsgenehmigung (Auflassungsgenehmigung). Privatrechtsgestaltende Verwaltungsakte von dieser Beschaffenheit haben, so das Bundesverwaltungsgericht, die Eigenart, dass sie anfällig dafür sind, in den Rechtskreis Dritter auszustrahlen. Die durch Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung wirksam gewordene Auflassung gehe gewissermaßen "in den allgemeinen Rechtsverkehr" ein; ihre Erteilung könne zur Grundlage von Entschließungen "Dritter" werden (BVerwGE 54, 257 ff., Rn. 14 - juris). Der Auffassung eines generellen Schutzes „Dritter“, die dazu führe, dass mit Rücksicht auf die Beziehung zwischen der Auflassung und dem allgemeinen Rechtsverkehr quasi unwiderleglich vermutet werde, die Rücknahme einer Auflassungsgenehmigung mit ihrer Rechtsfolge einer nachträglich doch noch eintretenden Unwirksamkeit der Auflassung belaste „Dritte“ ungerechtfertigt und sei deshalb in jedem Fall rechtswidrig, hat sich das Bundesverwaltungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich nicht angeschlossen. Für die Zulässigkeit der Rücknahme rechtswidriger privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte solle vielmehr – wie bei anderen Verwaltungsakten auch – das Gebot des Vertrauensschutzes entscheidend sein, und zwar mit der Besonderheit, dass auch die Interessen betroffener Dritter zu berücksichtigen seien. Ein Unterschied zwischen den „Betroffenen“ und „Dritten“ ergebe sich allenfalls mittelbar aus der Einsicht, dass die Schutzwürdigkeit des Vertrauens in einen Verwaltungsakt abzunehmen pflege, je lockerer die Beziehung sei, in der eine Person zu diesem Verwaltungsakt stehe(BVerwG, aaO., Rn. 16). Danach schließt die privatrechtsgestaltende Wirkung einer Auflassungsgenehmigung deren Rücknahme nicht ohne weiteres, d. h. nicht ohne Ermittlung und Abwägung der von dieser Rücknahme betroffenen schutzwürdigen Interessen, aus.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 ergibt sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 1982 (BGHZ 84, 70-77) nichts anderes. Die Entscheidung hat nicht unmittelbar die Frage der Rücknahme einer Grundstücksverkehrsgenehmigung zum Gegenstand, sondern die der Abhilfebefugnis der Genehmigungsbehörde während des landwirtschaftsgerichtlichen Verfahrens auf gerichtliche Entscheidung. Die Ausführungen im Zusammenhang mit der Frage der Abänderbarkeit privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte beziehen sich zudem explizit nicht auf die Rücknahme einer erteilten Genehmigung. Der Bundesgerichtshof führt lediglich aus, die Unwiderruflichkeit – der Widerruf betrifft nach § 49 VwVfG grundsätzlich rechtmäßige Verwaltungsakte, während die Rücknahme nur bei rechtswidrigen Verwaltungsakten in Betracht kommt – privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte trete erst ein, wenn sie gestaltend in das den Gegenstand des Rechtsstreits bildende Rechtsgeschäft eingreifen (BGHZ 84, 70 ff. Rn. 10 – juris). Der Entscheidung lässt sich nicht ausdrücklich entnehmen, dass die Rücknahme einer rechtswidrig erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung ausgeschlossen ist, wenn ihre privatrechtsgestaltende Wirkung eingetreten ist. Auch die von der Beteiligten zu 2 weiter angeführte Entscheidung des Senats vom 8. Januar 2009 – 5 W (Lw) 7/08 – steht einer Rücknahme einer rechtswidrig erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht entgegen. Der letzte Satz dieses Beschlusses bringt dies zwar unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg aus dem Jahr 1967 zum Ausdruck, das von der Auffassung von einer grundsätzlich ausgeschlossenen Rücknahme rechtswidriger privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte ausging, aber die später zu dieser Frage ergangene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, das sich dieser Auffassung nicht angeschlossen hat, noch nicht berücksichtigen konnte. Eine eigene Begründung enthält die Entscheidung des Senats zu dieser Frage indes nicht, was auch nicht erforderlich war, weil sie ebenfalls nicht die Rücknahme einer (rechtswidrigen) Grundstücksverkehrsgenehmigung zum Gegenstand hat, sondern die Rücknahme des Antrags auf Erteilung der Genehmigung, nachdem diese erteilt worden ist bzw. ihre Erteilung fingiert worden ist.

Zu einem Ausschluss der Rücknahme einer rechtswidrig erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung käme man allenfalls, wenn man in den Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes zur Fiktion einer Genehmigung (§ 6 Abs. 2 GrdstVG und § 7 Abs. 3 GrdstVG, der die Fiktionswirkung zudem an einen Rechtsscheinträger, die Eintragung im Grundbuch über einen bestimmten Zeitraum, knüpft) bzw. die Einschränkung der Versagungsmöglichkeiten (§ 9 Abs. 5 GrdstVG) in ihrer Gesamtheit so verstünde, dass sie in ihrer Gesamtheit § 48 VwVfG vollständig verdrängen. Dem steht aber entgegen, dass der Bundesgerichtshof jedenfalls die „Unwiderruflichkeit“ der Grundstücksverkehrsgenehmigung an den Eintritt der Gestaltungswirkung geknüpft hat, der aber nach der zitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts die Rücknahme einer privatrechtsgestaltenden Genehmigung gerade nicht grundsätzlich ausschließen soll. Am ehesten kommt danach in Betracht, jedenfalls in den §§ 7 Abs. 3 und 9 Abs. 5 GrdstVG Regelungen zu sehen, die die Möglichkeit der Rücknahme nur insoweit einschränken, als ihre Voraussetzungen vorliegen, jedoch eine Rücknahme nicht grundsätzlich ausschließen.

Die Rücknahme der vom Beteiligten zu 3 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen war danach nicht grundsätzlich ausgeschlossen, allerdings lagen die Voraussetzungen für einen solchen Verwaltungsakt im Ergebnis nicht vor.

2.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen ergibt sich die Rechtswidrigkeit des Teil-Rücknahmebescheids weder aus dem Umstand, dass es sich bei dem beurkundeten Rechtsgeschäft um ein einheitliches handelt, noch steht der Rücknahme die Funktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG entgegen.

a.

Die Rechtswidrigkeit der Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigungen ergibt sich entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 nicht aus dem Umstand, dass es sich bei dem beurkundeten Rechtsgeschäft insgesamt um ein einheitliches handelte, das nur ganz oder gar nicht genehmigt werden konnte, nicht aber teilweise, was Folge der teilweisen Rücknahme der Genehmigung hinsichtlich sechs der in der Urkunde enthaltenen Kaufverträge wäre. Bei Annahme eines einheitlichen Rechtsgeschäfts hätte die Genehmigung zudem schon deswegen insgesamt erteilt werden müssen, weil nicht hinsichtlich der gesamten Flächen, die Gegenstand des beurkundeten Rechtsgeschäfts sind, erwerbsbereite und -fähige Landwirte mit einem dringenden Aufstockungsbedarf ermittelt worden sind.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 ist indes von einer Teilbarkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts und damit auch von der Möglichkeit einer entsprechenden teilweisen Genehmigung bzw. teilweisen Rücknahme der bereits erteilten Genehmigung auszugehen.

aa.

Zunächst lässt sich das Erfordernis einer einheitlichen Entscheidung der Genehmigungsbehörde nicht schon daraus herleiten, dass eine einheitliche Genehmigung für den beurkundeten Vertrag beantragt worden sei. Der Gegenstand des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts, so insbesondere die Beteiligte zu 1, werde durch den Inhalt der Antragstellung bestimmt. Über einen Antrag auf Genehmigung auch mehrerer in einer einheitlichen Urkunde zusammengefasster Rechtsgeschäfte könne nur einheitlich entschieden werden. Der nach § 3 Abs. 1 GrdstVG vorgesehene Antrag ist kein Sachantrag, vielmehr ein Verfahrensantrag, der das Genehmigungsverfahren einleiten und die Behörde in den Stand setzen soll, den Sachverhalt zu prüfen und über die Erteilung der Genehmigung zu entscheiden. Der Antragsteller kann, auch wenn der Antrag nicht auf ein bestimmtes Begehren beschränkt werden kann, diesen gleichwohl in der Richtung begrenzen, dass er eine Entscheidung nur hinsichtlich einzelner (von mehreren) in der Urkunde enthaltener Veräußerungsgeschäfte oder nur über einen Teil eines einheitlichen Rechtsgeschäfts begehrt (BGHZ 49, 302 ff. Rn. 35 – juris).

Die Beteiligte zu 2 als Antragstellerin hat mit den Anträgen vom 3. Juni 2015 und vom 28. Juli 2015 jeweils ohne Einschränkung unter Vorlage des Entwurfs bzw. der Vertragsurkunde um Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ersucht. Eine Einschränkung etwa dahingehend, dass die Genehmigung nur für einzelne der in der Urkunde enthaltenen Verkaufslose begehrt wird, enthält der Antrag nicht. Mit diesem Antrag – die Beteiligte zu 1 hat, wie die übrigen Verkäuferinnen auch, einen eigenen Genehmigungsantrag nicht gestellt – wird also um Entscheidung über alle in der Urkunde enthaltenen genehmigungsbedürftigen Veräußerungen nachgesucht (vgl. Martinez, in: Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 3 GrdstVG Rn. 1), ohne dass der Antrag weitere Anhaltspunkte dafür enthielte, dass die Genehmigung insgesamt versagt werden solle, wenn für einen Teil der in der Urkunde enthaltenen Kaufverträge die Genehmigungsvoraussetzungen nicht vorliegen. Darüber hinaus lässt sich dem Antrag nichts weiter dafür entnehmen, ob das beurkundete Rechtsgeschäft als einheitliches gewollt war und deswegen eine Genehmigung nur eines Teils der 14 Verkäufe nicht gewollt bzw. schon nicht beantragt war. Ein entsprechender Wille kann sich letztlich nur aus dem beurkundeten Rechtsgeschäft selbst ergeben.

bb.

Für den vergleichbaren Fall der Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts bestimmt § 139 BGB, dass (im Zweifel) das ganze Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Die maßgebliche Frage der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts bestimmt sich entscheidend nach dem Parteiwillen. Aus den Erklärungen der Parteien muss sich unter Berücksichtigung der Interessenlage und der Verkehrssitte (§ 157 BGB) der Wille ergeben, dass die möglicherweise äußerlich getrennten Rechtsgeschäfte miteinander stehen und fallen sollen. Eine Zusammenfassung verschiedener Rechtsgeschäfte zu einer rechtlichen Einheit ist dann zu bejahen, wenn das eine Geschäft nicht ohne das andere gewollt ist (BGH NJW 1990, 1473, 1474; NJW 2007, 1131 Rn. 24; NJW-RR 2007, 395 Rn. 17; Erman/Arnold, BGB, 15. Aufl. 2017, § 139 BGB, Rn. 12; Palandt/Ellenberger, BGB, § 139 Rn. 5). Bei Aufnahme in eine Urkunde soll eine tatsächliche Vermutung für einen Einheitlichkeitswillen bestehen (BGHZ 54, 72 ff. Rn. 9; etwas vorsichtiger hat der Bundesgerichtshof in einer weiteren Entscheidung vom 25. März 1987 – VIII ZR 43/86, NJW 1987, 2004 ff., Rn. 54 – formuliert, der Einheitlichkeitswille könne vermutet werden, wenn die beiden Geschäfte in derselben Urkunde niedergelegt sind).

Die Zusammenfassung der Verträge in einer Urkunde spricht danach auf den ersten Blick für einen Einheitlichkeitswillen der beteiligten Vertragsparteien, also dafür, dass jeder einzelne Verkäufer nur verkaufen wollte, wenn auch die jeweils weiteren 13 Kaufverträge der übrigen Verkäufer mit diesem Käufer zustande kommen und/oder der Käufer nur mit allen 14 Verkäufern einen Kaufvertrag über die jeweiligen landwirtschaftlichen Grundstücke schließen wollte oder gar keinen. Dabei kann es für die Einheitlichkeit genügen, wenn der jeweils für eine Vertragsseite maßgebliche Aspekt für die übrigen Vertragsparteien erkennbar war und von ihr gebilligt oder hingenommen worden ist (BGH NJW 1992, 3238). Der aus der Zusammenfassung der Rechtsgeschäfte in einer einheitlichen Urkunde begründete entsprechende Wille wird aber vorliegend bereits dadurch eingeschränkt, dass nicht dieselben Vertragsparteien mehrere Rechtsgeschäfte in einer Urkunde beurkundet haben, sondern 14 einzelne Kaufverträge mit jeweils unterschiedlichen Verkäufern in einer Urkunde zusammengefasst worden sind.

cc.

Der Inhalt der beurkundeten Rechtsgeschäfte lässt gleichwohl aus Sicht des Senats hinreichend deutlich erkennen, dass die Urkundsbeteiligten grundsätzlich von einer Teilbarkeit des Rechtsgeschäfts ausgegangen sind, ein solcher Wille den beurkundeten Kaufverträgen zugrunde lag.

Nach § 3 Ziffer 2 der Vertragsurkunde konnten die Kaufpreise 1 bis 14 ggf. auch in Teilbeträgen fällig werden und auf die jeweils einzeln eingerichteten Notaranderkonten zu hinterlegen sein, wenn die nachfolgend unter a) aufgeführten Voraussetzungen vorlagen. Dazu zählte neben der Bestätigung der jeweiligen Verkäufer, dass die entsprechenden Kaufpreisansprüche nicht abgetreten oder verpfändet sind (§ 3 Ziffer 2 a) bb.) auch eine Bestätigung des Notars über das Vorliegen im Einzelnen aufgeführter Voraussetzungen (§ 3 Ziffer 2 a) aa.). Gemäß dem Unterpunkt iii) mussten dazu die erforderlichen Genehmigungen, insbesondere nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, vorliegen. Die Verwendung des Plurals an dieser Stelle besagt indes nicht, dass die Vertragsparteien davon ausgegangen sind, dass die 14 Verkaufslose jeweils einzeln zu genehmigen sind; es ist ebenso denkbar, dass mit der Verwendung des Plurals „Genehmigungen“ die verschiedenen weiteren Voraussetzungen für die jeweilige Eintragung der Erwerberin als Eigentümerin gemeint gewesen sein können, auch wenn es sich bei dem Verzicht der jeweiligen Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht und der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht um Genehmigungen im eigentlichen Sinn handelt. Für dieses Verständnis spricht, dass pauschal von mehreren Genehmigungen die Rede ist, von denen beispielhaft durch die Einleitung des Nebensatzes mit „insbesondere…“ die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz hervorgehoben wird. Diese vertragliche Regelung ist also für sich betrachtet keine Grundlage, um hieran eine bestimmte Vorstellung der Vertragsparteien von der Einheitlichkeit bzw. Teilbarkeit des Rechtsgeschäfts zu knüpfen.

Bedeutsamer ist in diesem Kontext die Regelung in § 3 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages, auf die das Landwirtschaftsgericht maßgeblich abgestellt hat, auch wenn es die Vereinbarung nicht ganz korrekt wiedergegeben hat, weil in diesem Zusammenhang nur von der „…jeweils erforderlichen Genehmigung…“ die Rede ist, also gerade nicht der Plural verwendet wird. Nach dieser Ziffer 4 des § 3 der notariellen Urkunde sollte der Notar unter den dort genannten Voraussetzungen die Umschreibung des Eigentums beantragen. Diese sollte – so der Wortlaut der Vereinbarung an dieser Stelle – nach Unterzeichnung der Urkunde durch die Parteien und Vorliegen sämtlicher Umschreibungsunterlagen erfolgen, “insbesondere der jeweils erforderlichen Genehmigung nach dem GrdstVG, der Vorkaufsverzichtserklärungen und der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, jedoch unabhängig von der Hinterlegung der jeweiligen Kaufpreise 1 bis 14…“. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut gingen die notariell beratenen Urkundsbeteiligten davon aus, dass die einzelnen Kaufverträge zwischen den jeweiligen Kaufvertragsparteien jeweils für sich genehmigt werden müssen, dass also, wenn auch möglicherweise im Rahmen einer einheitlichen Entscheidung aufgrund eines einheitlichen Antrags, die einzelnen Kaufverträge zu genehmigen sind. Dies folgt gerade aus der Verwendung des Singulars in Verbindung mit dem Wort „jeweils“ im Zusammenhang allein mit den einzuholenden Grundstücksverkehrsgenehmigungen.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 zeigt auch die Rücktrittsregelung in § 3 Ziffer 7 des Kaufvertrages, dass nach der Vorstellung der Parteien der Vertrag gerade nicht insgesamt als ein einheitlicher gewollt war. Die Rücktrittsregelung in § 3 Ziffer 7 des Vertragsentwurfes unterscheidet sich von der Rücktrittsregelung in § 3 Nr. 7 des beurkundeten Vertrages. In § 3 Ziffer 7 des Vertragsentwurfes heißt es noch, die Beteiligte zu 2 könne, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 3 Ziffer 2 nicht bis zum 30. Oktober 2015 vorliegen, bezogen auf den Kaufgegenstand 1 bis 14 jeweils ganz oder in Bezug auf einzelne Flurstücke zurücktreten. Die Frist, innerhalb derer die Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 3 Ziffer 2 vorliegen müssen, endet nach dem beurkundeten Vertrag am 31. Dezember 2015 und der Rücktritt konnte, bezogen auf die Kaufgegenstände 1 bis 14, nunmehr nur noch hinsichtlich jeweils einzelner Flurstücke, also solcher, für die die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorliegen, erfolgen.

Auf die Abweichungen zwischen dem genehmigten Entwurf und dem dann beurkundeten Vertrag kommt es in diesem Zusammenhang nicht entscheidend an, da beide Fassungen deutlich den Willen aller beteiligten Vertragsparteien zeigen, den Vertrag auch teilweise hinsichtlich einzelner der 14 Kaufgegenstände bzw. innerhalb der einzelnen Kaufgegenstände für einzelne Grundstücke durchzuführen und für andere wiederum nicht. Schon nach dem Entwurf sollte der Rücktritt nur von dem Kaufgegenstand möglich sein, für den die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorliegen, hinsichtlich der übrigen Kaufgegenstände war ein Rücktritt gerade nicht möglich. Dies entspricht dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Nr. 7 (Entwurf), wonach der Käufer das Recht haben sollte, von diesem Vertrag, bezogen auf den Kaufgegenstand 1 bis 14, jeweils ganz oder in Bezug auf einzelne Flurstücke zurückzutreten. Schon dies bringt den eindeutigen Willen insbesondere der Käuferin zum Ausdruck, den Vertrag u. U. auch nur in Bezug auf einzelne Kaufgegenstände/Kaufverträge durchzuführen. Nach dem dann beurkundeten Vertrag konnte der Rücktritt dann ohnehin nur noch bezogen auf einzelne Flurstücke/Grundstücke erklärt werden.

An dem danach zum Ausdruck gekommenen fehlenden Einheitlichkeitswillen ändert die Regelung in § 3 Ziffer 2 b) des Vertrages nichts. Danach darf der beurkundende Notar gemäß der Anweisung der Vertragsparteien eine Bestätigung hinsichtlich der Fälligkeit der Kaufpreise (sog. „Erstbestätigung“) erst dann abgeben, wenn diese für so viele Grundstücke erteilt werden kann, dass deren Gesamthektarfläche einen Anteil von kumulativ mindestens 92,5% der Summe aller in diesem sowie einem am selben Tag geschlossenen weiteren Kaufvertrag bezeichneten Flächen ausmacht. Der Vertrag mag zwar insoweit eine Regelungslücke enthalten, weil nicht ausdrücklich vereinbart ist, was für den Fall gelten soll, dass der Schwellenwert nicht erreicht wird. Er wird aber deswegen nicht zu einem einheitlichen Geschäft, dass nur insgesamt gelten soll oder gar nicht. Einem solchen erkennbar zu Tage getretenen Willen steht entgegen, dass für den Schwellenwert ausdrücklich ein weiterer Kaufvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke einzubeziehen ist, ohne dass ersichtlich wäre oder von den Beteiligten zu 1 und 2 auch nur behauptet wird, dass die beiden auch äußerlich getrennten Rechtsgeschäfte als ein einheitliches gewollt waren. Die Vertragsparteien haben vielmehr – wie ausgeführt – ausdrücklich den Fall vorgesehen, dass der Vertrag nicht hinsichtlich aller verkauften Grundstücke durchgeführt wird.

b.

Der teilweisen Rücknahme steht nicht entgegen, dass hinsichtlich des gesamten beurkundeten Rechtsgeschäfts die Erteilung der Genehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG fingiert wird. Nach dieser Vorschrift gilt die Genehmigung als erteilt, wenn nicht innerhalb der in Abs. 1 genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 Abs. 1 GrdstVG oder eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts dem Veräußerer zustellt.

Die Beteiligte zu 2 vertritt in diesem Zusammenhang die Auffassung, durch die Rücknahme der ausdrücklich erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen könne die dadurch nach § 6 Abs. 2 GrdstVG entstandene fiktive Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht zurückgenommen werden. Von einer solchen fiktiven Grundstücksverkehrsgenehmigung gehe auch die Genehmigungsbehörde aus, die in Ziffer 2 des Rücknahmebescheides vom 27. September 2017 auch eine solche ausdrücklich zurückgenommen habe. Diese Rücknahme sei aber nicht möglich, weil die Regelung des § 42a Abs. 1 S. 2 VwVfG i. V. m. § 48 VwVfG nicht anwendbar sei. Die Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes seien insoweit spezieller, zumal sie zusätzlich die Verfügungsbeschränkung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz beendeten. Aber auch dann, wenn diese fiktive Genehmigung zurückgenommen werden konnte, wäre auf der Grundlage der Argumentation des Landwirtschaftsgerichts eine weitere fiktive Genehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG entstanden, weil es mit seiner Entscheidung die Mitteilung der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich aufgehoben habe. Die Beteiligte zu 1 macht in diesem Zusammenhang geltend, dass es zwingend – die Ausführungen auf S. 22 ff. der Beschwerdebegründung beziehen sich ersichtlich auf das Genehmigungsverfahren auf der Grundlage der Rücknahme der ursprünglichen Genehmigungsbescheide aus dem Jahr 2015 – eines Zwischenbescheides bedurft hätte, den die Genehmigungsbehörde aber nicht erlassen habe. Die offensichtliche Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts führe auch zur Unwirksamkeit der Genehmigungsversagung, sodass § 10 RSG das richtige Rechtsmittel sei.

Im Ergebnis vermag diese Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 nicht zu überzeugen. Allerdings hätte es entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts nach der Rücknahme der ausdrücklich erteilten Genehmigungen vor der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zwingend des Erlasses eines Zwischenbescheides bedurft. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 10. Mai 2019 (BLw 1/18 – RdL 2019, 389 ff. Rn. 15 ff.) entschieden, dass dann, wenn eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeigeführt werden muss, die Genehmigungsbehörde verpflichtet sei, dem Veräußerer einen darauf bezogenen Zwischenbescheid zu erteilen. Der Zwischenbescheid müsse klar und unschwer die Absicht der Genehmigungsbehörde erkennen lassen, wofür es genüge, den Wortlaut des Gesetzes zu wiederholen. Mit dem auf das Vorkaufsrecht bezogenen Zwischenbescheid schaffe die Behörde die Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vorkaufsrechts (vgl. auch BGHZ 41, 114, 117). Der Zwischenbescheid sei dem Veräußerer zu erteilen, um diesen verfahrensleitend über die Absicht der Genehmigungsbehörde in Kenntnis zu setzen. Er soll nicht mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts überrascht werden (BGH RdL 2019, 389 ff.; NJW 2013, 607 Rn. 13), weil die Vertragsteile einen Zwischenbescheid dieses Inhalts zum Anlass nehmen können, den Antrag zurückzunehmen und der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts auf diese Weise die Grundlage zu entziehen, dem Zwischenbescheid komme insoweit eine Warnfunktion zu (so auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 8. Januar 2009 – 5 W (Lw) 7/08, juris Rn. 28). Wie der Bundesgerichtshof in dem Beschluss vom 10. Mai 2019 aber weiter ausgeführt hat, führt dieser Verfahrensfehler nicht zur Aufhebung der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in dem Einwendungsverfahren nach § 10 RSG, sondern nur dazu, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden ist. Dies wird aber nicht in dem Einwendungsverfahren nach § 10 RSG, sondern in dem zwischen dem Veräußerer und dem Siedlungsunternehmen zu führenden Zivilprozess geprüft (BGH RdL 2019, 389 ff., Rn. 23). In dem Einwendungsverfahren gemäß § 10 RSG sind die Landwirtschaftsgerichte auf die Prüfung beschränkt, ob die Veräußerung der Genehmigung bedurfte und ob diese nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre. Für diese Prüfung ist aber der Inhalt des Zwischenbescheides ohne Bedeutung.

Gründe, im vorliegenden Fall hiervon eine Ausnahme zu machen, sind nicht ersichtlich, besondere Umstände des Einzelfalls machen die Beteiligten zu 1 und 2 insoweit nicht geltend. Für eine Genehmigungsfiktion bleibt angesichts der in der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltenen Versagung der Genehmigung danach kein Raum. Es bleibt allein entscheidend, ob insoweit ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 GrdstVG vorlag.

Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob eine nach § 6 Abs. 2 GrdstVG fingierte Genehmigung nach § 48 Abs. 1 VwVfG zurückgenommen werden kann. Der Umstand, dass über eine Genehmigung nicht ausdrücklich entschieden worden ist, diese vielmehr, etwa wegen Zeitablaufs als erteilt gilt, also fingiert wird, steht einer Rücknahme nicht grundsätzlich entgegen, weil einer solchen Genehmigung keine weitreichenderen rechtlichen Wirkungen zukommen können als einer ausdrücklich erteilten Genehmigung (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 1. März 2019 – 13 B 1349/18 Rn. 39). Mittlerweile ist in § 42a Abs. 1 S. 2 VwVfG ausdrücklich geregelt, dass im Fall einer Genehmigungsfiktion die Vorschriften über die Bestandskraft von Verwaltungsakten, also die §§ 43 ff. VwVfG (vgl. Ramsauer, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, § 42a Rn. 19) entsprechend gelten. Da die Genehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG durch bloßen Ablauf der bezeichneten Fristen ohne Entscheidung der Genehmigungsbehörde fingiert wird, erscheint eine Rücknahme einer solchen Genehmigung nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen nicht als grundsätzlich ausgeschlossen.

c.

Es kann letztlich auch dahinstehen, ob der Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 GrdstVG gehindert ist, durch den Rücknahmebescheid einen Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geltend zu machen.

Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nur versagt werden, wenn es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs handelt. Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in § 12 GrdstVG dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann – so der Bundesgerichtshof – durch ein solches gesetzeswidriges Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (BGH, Beschluss vom 25. April 2014 – BLw 5/13, RdL 2014, 243 ff. Rn. 14).

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 ist ein solcher Ausschluss von Versagungsgründen nach § 9 Abs. 5 GrdstVG nicht schon deswegen eingetreten, weil das Landwirtschaftsgericht die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben und das Verfahren insoweit an die Genehmigungsbehörde zurückverwiesen hat. Zum einen liegt insoweit aufgrund der sofortigen Beschwerden des zuständigen Ministeriums und der Landgesellschaft ... noch keine formell-rechtskräftige Entscheidung vor. Zum anderen ist die Genehmigungsbehörde trotz der Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht befugt, vor dem Eintritt der formellen Rechtskraft der Entscheidung zur Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigungen erneut über einen im Fall der Wirksamkeit der Rücknahme offenen Genehmigungsantrag zu entscheiden. Selbst wenn die Genehmigungsbehörde berechtigt gewesen sein sollte, die sofortige Vollziehung des Rücknahmebescheides anzuordnen, wäre diese nicht geeignet, die gestaltende Wirkung der Rücknahme mit der Folge zu erfassen, dass das Verfahren in den Stand vor Erteilung der Genehmigung versetzt und die laufenden Fristen nach § 6 GrdstVG wieder in Gang gesetzt werden oder von neuem zu laufen beginnen.

Für eine solche weitreichende Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit bestünde schon kein berechtigtes Bedürfnis. Der Gesetzgeber hat einen ausdrücklichen Vorrang des Vollziehungsinteresses nur in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO angeordnet. Ein ausreichendes öffentliches Interesse in der Weise, dass bereits vor der Bestandskraft der Rücknahme einer Genehmigung erneut über den Genehmigungsantrag zu entscheiden ist, ist jedenfalls für den Fall der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht erkennbar. Dies liegt in den Fällen, in denen nicht die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in Betracht kommt, auf der Hand, weil im Wesentlichen allein die Interessen der Parteien des Übertragungsvertrages betroffen sind, die wiederum ersichtlich kein solches daran haben, dass über ihren Genehmigungsbescheid erneut entschieden wird, bevor die Entscheidung über die Rücknahme bestandskräftig wird. Aber auch dann, wenn die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in Betracht kommt, ist ein überwiegendes Interesse an einem sofortigen Vollzug in diesem Sinn nicht erkennbar. Dies wäre allenfalls dann der Fall, wenn erst so eine Entscheidung über den Genehmigungsantrag, also die Verwirklichung des Rechts – hier der Entscheidung über die Genehmigung unter Wahrung der agrarstrukturellen Interessen – erfolgen könnte (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof NVwZ 1988, 745 f.). Eine solche Gefährdung ist schon im Allgemeinen kaum ersichtlich, sie besteht aber im konkreten Einzelfall auch angesichts der in jedem Fall bestehenden langfristigen Verpachtung an die Beteiligte zu 1 nicht. Das Interesse Dritter bzw. des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens ist mindestens für die nächsten 18 Jahre – ohne Berücksichtigung der Verlängerungsoption – allein auf die Vereinnahmung der Pachten gerichtet. Bei dieser Sichtweise ist zudem ausgeschlossen, dass zwei einander widersprechende Entscheidungen über die beantragte Genehmigung ergehen können. Wäre die Behörde gehalten, kraft Gesetzes oder aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung vor Bestandskraft der Rücknahme bereits über den Genehmigungsantrag erneut zu entscheiden, wären die Vertragsparteien bei einer die Genehmigung nun versagenden Entscheidung der Behörde gehalten, auch insoweit einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu stellen. Tun sie dies nicht oder nicht in zulässiger Weise, würden bei einem erfolgreichen gerichtlichen Vorgehen gegen die Rücknahme der Genehmigung sowohl die zurückgenommene Genehmigung als auch deren Versagung bestandskräftig.

Ob die Voraussetzungen des § 9 Abs. 5 GrdstVG im Fall einer wirksamen Rücknahme einer erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung vorliegen können, die Genehmigung also ursprünglich, wenn auch rechtswidrig, erteilt und das Vorkaufsrecht deswegen nicht ausgeübt worden ist, bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung, weil es bereits an einer wirksamen Rücknahme der ausdrücklich erteilten und der möglicherweise fingerten Genehmigungen fehlt, wie auszuführen sein wird.

3.

Es kann letztlich dahinstehen, ob die den Beteiligten zu 1 und 2 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen rechtswidrig waren und der Beteiligte zu 3 sein Rücknahmeermessen fehlerfrei ausgeübt hat, weil der Rücknahme jedenfalls die Fiktion der Genehmigung nach § 7 Abs. 3 GrdstVG entgegensteht.

a.

Es können indes durchaus einige Zweifel an der Rechtmäßigkeit der erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigungen bestehen.

Das Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Brandenburg (VwVfGBbg) gilt nach seinem § 1 für die öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit der Behörden des Landes. Hierzu zählt das Verfahren zur Erteilung von Grundstücksverkehrsgenehmigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Das Gesetz verweist auf die bundesrechtlichen Regelungen des Verwaltungsverfahrensgesetzes. Nach § 48 Abs. 1 VwVfG kann ein Verwaltungsakt mit Wirkung für die Vergangenheit ganz oder teilweise zurückgenommen werden, wenn er rechtswidrig ist.

Die Beteiligten zu 1 und 2 machen unter verschiedenen Aspekten geltend, die erteilten Genehmigungen zunächst des Entwurfs und dann des beurkundeten Vertrags seien rechtmäßig und hätten schon deswegen nicht zurückgenommen werden dürfen.

Insbesondere die Beteiligte zu 1 ist der Ansicht, die Genehmigung sei schon deswegen zu erteilen gewesen, weil es sich bei der Beteiligten zu 2 um ein landwirtschaftlich tätiges Unternehmen gehandelt habe, auf eine Selbstbewirtschaftung der Flächen komme es aus unionsrechtlichen Gründen nicht an. Die Genehmigung sei aber auch dann zu erteilen gewesen, wenn die Erwerberin, die Beteiligte zu 2, nicht als Landwirtin anzusehen sei, weil es keine dringend aufstockungsbedürftigen Erwerbsinteressenten gebe, die bereit und in der Lage seien, die Flächen zu erwerben.

b.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 genügt allein der Umstand, dass die Beteiligte zu 2 ein landwirtschaftliches Unternehmen betreibt bzw. zum Zeitpunkt der Genehmigungsentscheidung betrieben hat, nicht, um den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG grundsätzlich auszuräumen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist nicht allein darauf abzustellen, ob der Erwerber einen landwirtschaftlichen Betrieb führt, vielmehr muss der Erwerb auch eine Verbindung zu diesem landwirtschaftlichen Betrieb aufweisen. Ein Landwirt, der Flächen allein als Kapitalanlage oder auf Vorrat erwerbe, sei mit Blick auf diesen Erwerb einem Nichtlandwirt gleichzustellen. Der danach erforderliche Zusammenhang zwischen dem landwirtschaftlichen Betrieb und dem Grundstückserwerb setzt voraus, dass der Erwerb im Rahmen des Betriebes erfolgt. Das schließt es zwar nicht aus, einen bestehenden Betrieb durch den Zuerwerb von Flächen um neue Bewirtschaftungsarten zu erweitern. So verhält es sich aber nicht, wenn der Erwerb keine innere Verbindung mit dem bisherigen Betrieb aufweist, sondern anderen Zwecken dienen soll (BGH RdL 2015, 135 f. Rn. 9 f.; ebenso Oberlandesgericht Naumburg NL-BzAR 2012, 376 ff. Rn. 26; Brandenburgisches Oberlandesgericht RdL 2018, 15 ff. Rn. 30).

Die Beteiligte zu 2 ist gemessen hieran im Rahmen des Genehmigungsverfahrens grundsätzlich wie ein Nichtlandwirt zu behandeln. Sie hat mit dem verfahrensgegenständlichen Grundstückskaufvertrag die landwirtschaftlichen Grundstücke nur erworben, um sie umgehend an die jeweiligen bisherigen Eigentümer langfristig zurückzuverpachten. Der Erwerb dieser Grundstücke hat also keine innere Verbindung zum bisherigen Betrieb der Beteiligten zu 2, dient vielmehr mit der Verpachtung ausschließlich anderen Zwecken.

Unter unionsrechtlichen Gesichtspunkten, insbesondere aus der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 23. September 2003 – Az. C 452/01 („Ospelt“-Entscheidung) –, ergibt sich zu Gunsten der Beteiligten zu 1 und 2 nichts anderes. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 28. April 2017 – BLw 1/15 (RdL 2017, 257-259) – zu dieser Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs Stellung genommen. Unabhängig von der Frage der Auslandsberührung, unterschied sich das Vorarlberger Grundstücksverkehrsgesetz, das Gegenstand der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 23. September 2003 war, von dem deutschen Grundstücksverkehrsgesetz dadurch, dass nach dessen § 5 der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken unter anderem nur dann genehmigt werden konnte, wenn der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftete und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hatte. Nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs widerspricht es nicht EU-Recht, wenn der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke von der Erteilung einer vorherigen Genehmigung abhängig gemacht wird; es verstößt dagegen gegen EU-Recht, wenn die Genehmigung in jedem Fall versagt wird, in dem der Erwerber die betreffenden Grundstücke nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet und im Betrieb seinen Wohnsitz hat (EuGH, Urteil vom 23. September 2003 – C-452/01 –, juris, Rn. 54). Nach dem deutschen Grundstücksverkehrsgesetz ist die Genehmigung aber auch bei einem Verkauf an einen Nichtlandwirt zu genehmigen, wenn Land- und Forstwirte an den veräußerten Grundstücken nicht interessiert sind, selbst wenn der Erwerber eine reine Kapitalanlage bezweckt (BGH RdL 2017, 257 ff., Rn. 23 f.).

Etwas anderes ergibt sich nicht aus der Mitteilung der Kommission zu Auslegungsfragen über den Erwerb von Agrarland und das Unionsrecht (Amtsblatt der Europäischen Union vom 18. Oktober 2017 - C 350/5 -). Schon das Landwirtschaftsgericht hat sich auf S. 13 f. seiner Entscheidung mit diesen Einwänden insbesondere der Beteiligten zu 1 auseinandergesetzt. Insbesondere aus Ziffer 4 g) dieser Mitteilung, die mit „Verbot des Verkaufs an juristische Personen“ überschrieben ist, lässt sich zu Gunsten der Beteiligten zu 2 nichts herleiten. Ein in diesem Abschnitt angesprochenes Verbot des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen an juristische Personen gibt es nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ersichtlich nicht.

Auf der Grundlage der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung kann die Veräußerung der Flächen an die Beteiligte zu 2 der Veräußerung an ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nicht gleichgestellt werden. Eine solche Gleichstellung kommt in Betracht, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter dem Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben (BGH RdL 2011, 97, 99 Rn. 20 ff.; BzAR 2014, 281-284 Rn. 15; NZG 2015, 352, 353 für die Einbringung zu erwerbender landwirtschaftlicher Flächen in eine Personengesellschaft). Diese Voraussetzungen liegen selbst nach Auffassung der Beteiligten zu 1 und 2 nicht vor. Schon eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft ist jedenfalls nicht hinreichend dargelegt. Es handelt sich letztlich um einen Erwerb landwirtschaftlicher Flächen zu dem Zweck, sie anschließend wirtschaftlich durch Verpachtung zu nutzen. Dies ist aber gerade keine landwirtschaftliche Tätigkeit und kann einer solchen jedenfalls nicht ohne weiteres gleichgestellt werden.

c.

Ob demgegenüber die konkreten Umstände der Veräußerung, verbunden mit der verbindlichen Rückverpachtung, dazu führen, dass ausnahmsweise die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht, bedarf keiner abschließenden Entscheidung durch den Senat. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in seinem bereits zitierten Beschluss vom 26. November 2010 (RdL 2011, 97 ff., Rn. 20 ff. – juris) seine Entscheidung ausdrücklich damit begründet, bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG sei davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründe. Gemessen daran stelle der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit sei. Eine Pachtlanderweiterung gebe dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. An diesem agrarstrukturellen Ziel dürfte sich grundsätzlich bis heute nichts geändert haben. So wird in dem „Agrarpolitischen Bericht der Bundesregierung 2019“ (BT-Drs. 19/14500, S. 18) ausdrücklich die Förderung einer breiten Streuung des Bodeneigentums und der Vorrang von Landwirtinnen und Landwirten beim Flächenerwerb, die Vermeidung marktbeherrschender Positionen sowie die Begrenzung spekulativer Tendenzen als agrarstrukturelle Ziele hervorgehoben. Die Aktivitäten überregionaler Investoren führe zum Abfluss von Wertschöpfung aus strukturschwachen ländlichen Räumen und zur Konzentration von Verfügungsgewalt über landwirtschaftliche Flächen. Auf dieser Linie liegt auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. November 2014 (BLw 2/14 – NZG 2015, 352), der für die Einbringung landwirtschaftlicher Flächen durch einen Gesellschafter, der diese dann in eine Landwirtschaft betreibende Gesellschaft einbringen will, neben der Sicherstellung der Einbringung fordert, dass dieser Gesellschafter als Mitunternehmer über die Bewirtschaftung entscheidet oder in dem Betrieb in anderer Weise hauptberuflich tätig ist.

Die hier vorliegende Konstellation weist zumindest in zweifacher Hinsicht Besonderheiten auf. Die Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen ist für die Veräußerin als das selbst Landwirtschaft betreibende Unternehmen für 24 Jahre durch den Abschluss des langfristigen Pachtvertrages über 18 Jahre und der einseitig zu ihren Gunsten bestehenden Verlängerungsoption für weitere sechs Jahre gesichert, ohne dass der Erwerber einseitig hieran etwas ändern könnte. Die Entscheidung zum Verkauf zu diesen Konditionen beruht zudem auf dem Entschluss des Landwirtschaftsbetriebes selbst, in Eigenbewirtschaftung befindliche Eigentumsflächen auf diese Weise betriebswirtschaftlich zu nutzen. Im Fall der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts könnte auch ein dringend aufstockungsbedürftiger Landwirt damit fast über eine Generation hinweg die Flächen nicht selbst bewirtschaften, sondern wäre ebenfalls ausschließlich Verpächter, so dass auch Zweifel an der Dringlichkeit eines Aufstockungsbedarfs bestehen können. Zudem könnte sich für die Landwirtschaft betreibende Veräußerin die Erwartung ergeben, dass nach Ablauf der 24-jährigen Pachtzeit die nicht selbst Landwirtschaft betreibende Erwerberin zum Abschluss eines weiteren Pachtvertrages bereit ist und damit ihr landwirtschaftlicher Betrieb weiterhin gesichert werden kann. Im Fall der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts stünde der Veräußerin jedoch ein aufstockungsbedürftiger Landwirt gegenüber mit der Folge, dass nach Ablauf der 24-jährigen Pachtzeit eine weitere landwirtschaftliche Nutzung der Flächen durch die Veräußerin und möglicherweise die Existenz ihres landwirtschaftlichen Betriebes ganz erheblichen Unsicherheiten ausgesetzt wäre. Ob aus diesen Gründen dem Anspruch auf Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ausnahmsweise ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 GrdstVG nicht entgegensteht oder die Genehmigungsbehörde ihr im Rahmen dieser Vorschrift zustehendes Ermessen rechtmäßig auch in der Weise hätte ausüben können, dass die Genehmigung erteilt wird, kann auf der Grundlage des gegenwärtigen Sachstandes nicht abschließend beurteilt werden, weil insoweit weder die Ermessenserwägungen der Genehmigungsbehörde noch die konkreten betrieblichen Verhältnisse der Veräußerin feststehen. Einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts bedarf es insoweit nicht, weil der Rücknahme der Grundstücksverkehrsgenehmigung unabhängig von der Frage ihrer Rechtmäßigkeit die Genehmigungswirkung des § 7 Abs. 3 GrdstVG entgegensteht.

4.

Letztlich kann dahinstehen ob die durch den Beteiligten zu 3 erteilten Genehmigungen vom 22. Juni 2015 (Genehmigung des Entwurfs) und vom 30. Juli 2015 (Genehmigung des beurkundeten Vertrages) rechtswidrig waren und deswegen grundsätzlich nach § 48 Abs. 1 VwVfG zurückgenommen werden konnten oder aber rechtmäßig und schon deswegen die im Bescheid vom 27. September 2017 ausgesprochene Rücknahme dieser Genehmigungen nicht in Betracht kam. Selbst wenn die Genehmigungen rechtswidrig gewesen sein sollten, stünde nämlich der erklärten Rücknahme die Fiktionswirkung des § 7 Abs. 3 GrdstVG entgegen, die wiederum selbst einer Rücknahme nach § 48 VwVfG nicht zugänglich ist.

a.

Das Landwirtschaftsgericht hat, ähnlich wie die Genehmigungsbehörde und das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen, die Auffassung vertreten, die Genehmigungsfiktion nach § 7 Abs. 3 GrdstVG greife im Fall des rückwirkenden Wegfalls der Genehmigung durch Rücknahme nach § 48 Abs. 1 VwVfGBbg nicht ein. Nach seinem Wortlaut gelte die Vorschrift für Fälle, in denen die Genehmigung versagt oder gar nicht beantragt worden sei. Die Eintragung der Beteiligten zu 2 sei dagegen auf der Grundlage der erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung erfolgt. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. Februar 1981 (V ZR 187/79, – NJW 1981, 1957) verhalte sich zu dieser Frage nicht, weil ihr kein Fall der Rücknahme einer erteilten Genehmigung zugrunde gelegen habe. Nach der Rechtsprechung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts zu § 7 Abs. 2 GrdstVG sehe diese Vorschrift die Möglichkeit der Eintragung eines Widerspruchs nur für den Fall vor, dass die Eigentumsumschreibung aufgrund eines nicht genehmigten Rechtsgeschäfts erfolgt sei. Für eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 2 S. 1 GrdstVG fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke. Nach dem Gesetzeszweck solle die in der Genehmigungspflicht liegende Verfügungsbeschränkung bis zur Erteilung der Genehmigung befristet sein. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Verkehrsfähigkeit landwirtschaftlicher Grundstücke darüber hinaus habe beschränkt werden sollen, auch wenn der Fall der rückwirkenden Rücknahme einer Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht bedacht worden sein mag. Aus § 7 Abs. 3 GrdstVG ergebe sich, dass der Gesetzgeber im Interesse der Rechtsklarheit von Anfang an ungerechtfertigten Eigentumsumschreibungen nicht durchweg und dauerhaft die Rechtswirksamkeit habe versagen wollen. Die Genehmigungsfiktion bestehe nur für den Fall, dass die eingetragene Rechtsänderung ohne Genehmigung für ein Jahr bestehe. Zwar habe das Brandenburgische Oberlandesgericht nicht ausdrücklich die Frage entschieden, ob sich im Fall der Rücknahme der erteilten Genehmigung deren Fiktion aus § 7 Abs. 3 GrdstVG ergeben könne. Für eine solche Fiktion bestehe aber kein Bedürfnis, wenn – wie vorliegend – eine Genehmigung erteilt worden sei. Es stelle sich allein die Frage, ob der Gesetzeszweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG eine Rücknahme der erteilten Genehmigung nach Verstreichen der Jahresfrist verbiete. Sinn und Zweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG sei es, nach Ablauf einer gewissen Zeit Gewissheit über die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts und die Richtigkeit des Grundbuchs zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten. Dabei stehe die Rechtssicherheit im Privatrechtsverkehr zwischen den am Veräußerungsgeschäft beteiligten Personen im Vordergrund, denn gutgläubige und somit schutzwürdige Dritterwerber seien ohnehin durch die Gutglaubensvorschriften des BGB ausreichend geschützt. Diese schutzwürdigen Interessen der Vertragsparteien seien aber auch im Rahmen der Ausübung des Rücknahmeermessens zu berücksichtigen, so dass sich aus diesem Gesichtspunkt eine Rücknahme aus dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht grundsätzlich verbiete. Schließlich könnten auch fingierte Genehmigungen zurückgenommen werden. Der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 3 GrdstVG beschränke sich daher auf den nicht genehmigten Vertrag.

b.

Dieses Verständnis des Landwirtschaftsgerichts vom Regelungsgehalt des § 7 Abs. 3 GrdstVG teilt der Senat im Ergebnis nicht.

aa.

Nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 3 GrdstVG soll dessen Fiktionswirkung eintreten, wenn die Eintragung aufgrund eines „nicht genehmigten Rechtsgeschäft“ ein Jahr besteht, Die Vorschrift knüpft damit jedenfalls ihrem Wortlaut nach an § 7 Abs. 2 GrdstVG an, der „ein nicht genehmigtes Rechtsgeschäft“ für die Eintragung eines Widerspruchs u. a. aufgrund eines Ersuchens der Genehmigungsbehörde voraussetzt. Gleichwohl bestehen, was Sinn und Zweck bzw. Funktion der Regelungen in Abs. 2 und Abs. 3 des § 7 GrdstVG angeht, Unterschiede.

Im Entwurf des Grundstücksverkehrsgesetzes waren in dem seinerzeitigen § 6 in dessen Absätzen 1 und 2 allein Regelungen vorgesehen, die den dann Gesetz gewordenen Absätzen 1 und 2 des § 7 GrdstVG entsprechen; eine dem § 7 Abs. 3 GrdstVG entsprechende Regelung enthielt der Gesetzentwurf dagegen nicht (BT-DRs. 3/119, S. 3, 18). In dem schriftlichen Bericht des Ausschusses für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (Abgeordneter Walter) ist in dem Gesetzentwurf, dessen Annahme empfohlen wird, der heutige § 7 mit seinem Absatz 3 enthalten. In dem Bericht (BT-Drs. 3/2635, S. 7) heißt es dazu lediglich: „Die Vorschrift des Absatzes 3 dient der Rechtsklarheit“. Der Gesetzgebungshistorie lässt sich damit allenfalls entnehmen, dass der Absatz 3 des § 7 GrdstVG nicht in einem zwingenden Zusammenhang mit den beiden vorangegangenen Absätzen steht. Entgegen den Ausführungen im Bericht des Ausschusses hat die Vorschrift aber auch nicht nur eine klarstellende Funktion, da sich schon die normierte Jahresfrist in den allgemeinen Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht wiederfindet und das Bestehen der Genehmigung zwischen den Parteien des Veräußerungsgeschäfts aufgrund des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, wie er sich aus § 892 BGB ergibt, auch nicht fingiert wird. In der auch vom Landwirtschaftsgericht zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird deswegen die Funktion der Vorschrift gerade auch im Verhältnis der Parteien des genehmigungsbedürftigen Veräußerungsgeschäftes untereinander unter Bezugnahme insbesondere auf die Kommentarliteratur wie folgt beschrieben: „Sinn der Vorschrift ist es, nach dem Ablauf einer gewissen Zeit über die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes und die Richtigkeit des Grundbuchs Gewißheit zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten“. Der Bundesgerichtshof führt in diesem Zusammenhang weiter aus, dass es sich bei dem Genehmigungserfordernis um eine öffentlich-rechtliche Verfügungsbeschränkung handele, die dem öffentlichen Interesse der Verbesserung und Kontrolle der Agrarstruktur diene. Auf die durch die Kontrollmöglichkeit im Genehmigungsverfahren geschaffene Einflussnahme des Staates werde aus Gründen der Rechtssicherheit im Privatrechtsverkehr unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 3 GrdstVG verzichtet. Im Hinblick auf die mit der Einführung der Vorschrift bezweckte Rechtssicherheit könne es keinen Unterschied machen, ob die Parteien es versäumt hätten, eine Genehmigung einzuholen, oder ob sie bewusst die Unwirksamkeit der Genehmigung veranlasst hätten (BGH NJW 1981, 1957 Rn. 19 – juris).

Der vom Bundesgerichtshof beschriebene Gesetzeszweck der Schaffung von Rechtssicherheit auch und gerade zwischen den Parteien des Veräußerungsgeschäfts durch den Ausschluss staatlicher Kontrollmöglichkeiten knüpft allein an die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch über den Zeitraum von einem Jahr an. Nach Ablauf dieser Frist nach Eintragung soll die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts nicht mehr in Zweifel gezogen werden können, und zwar auch dann nicht, wenn die Parteien des Veräußerungsgeschäfts bewusst die Unwirksamkeit der Genehmigung veranlasst haben. Für den Eintritt dieser an die Grundbucheintragung geknüpften Wirkung kommt es aber nicht darauf an, auf welchen aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Umständen die Eintragung letztlich beruht und welche Gründe dazu geführt haben, dass eine wirksame Genehmigung von Anfang an nicht vorlag. Abgesehen von einer wirksamen Genehmigung, für die es eines Rechtsscheins nicht bedarf, soll damit in allen übrigen Fällen, in denen es an einer wirksamen Genehmigung von Anfang an fehlt, nach einem Jahr der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch die oben beschriebene Rechtssicherheit eintreten. Dies gilt dann auch für den Fall, dass eine Genehmigung rechtswidrig sein sollte und deswegen grundsätzlich deren Rücknahme durch die Genehmigungsbehörde im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung unter Abwägung der maßgeblichen Interessen in Betracht kommt. Die speziellere Regelung in § 7 Abs. 3 GrdstVG schränkt so die Möglichkeit der Rücknahme einer rechtswidrigen Grundstücksverkehrsgenehmigung dahingehend ein, dass ein entsprechender Verwaltungsakt – wenn nicht zuvor der Rechtsschein durch die in § 7 Abs. 3 GrdstVG vorgesehenen Möglichkeiten beseitigt worden ist – innerhalb einer Frist von einem Jahr ab Eintragung der genehmigten Rechtsänderung erfolgen muss. Ein nach diesem Zeitpunkt erlassener Rücknahmebescheid kann wegen des endgültigen Verlusts der staatlichen Kontrollmöglichkeit und des damit verbundenen endgültigen Wegfalls der öffentlich-rechtlichen Verfügungsbeschränkung keine Rechtswirkungen mehr entfalten.

bb.

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 3 auch nicht aus § 42a Abs. 1 VwVfG. Dieser verweist zwar in seinem Satz 2 auf die Vorschriften über die Bestandskraft von Verwaltungsakten und damit auch auf § 48 VwVfG. Die daraus hergeleitete Möglichkeit, auch nach dieser Vorschrift fingierte Verwaltungsakte zurücknehmen zu können, weil diese keine weitergehende Wirkung als eine erteilte Genehmigung entfalten könne, gilt nicht für die Genehmigungsfiktion nach § 7 Abs. 3 GrdstVG. Von einer auf bloßer Untätigkeit der zuständigen Behörde beruhenden und einer Beschleunigung des Verwaltungsverfahrens dienenden Genehmigungsfiktion (vgl. hierzu BeckOK VwVfG/Schemmer, 48. Ed. 1. 7. 2020, VwVfG § 42a Rn, 1, 2) die stets an einen Antrag anknüpft (BeckOK aaO Rn. 5; BT-Drs. 16/10493, S. 15 f.) unterscheidet sich die nach § 7 Abs. 3 GrdstVG dadurch, dass sie an einen konkreten Rechtsschein, die unbeanstandete einjährige Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch anknüpft, und hierauf beruhend zu einer umfassenden Rechtssicherheit hinsichtlich der Wirksamkeit des unter einem Genehmigungsvorbehalt stehenden Rechtsgeschäfts führen soll. Dies gilt auch dann, wenn die Unwirksamkeit der Genehmigung durch die Parteien des Rechtsgeschäfts bewusst herbeigeführt worden ist (BGH NJW 1981, 1957 Rn. 19 – juris). Es würde gerade zu einem mit Sinn und Zweck der Norm nicht vereinbaren Wertungswiderspruch führen, wenn die Fiktion nach § 7 Abs. 3 GrdstVG den endgültigen Verlust staatlicher Kontrollmöglichkeiten in dem Fall herbeiführt, in dem mangels Vorlage des tatsächlich gewollten Vertrages diese von Anfang an überhaupt nicht ausgeübt werden konnte und deswegen eine erteilte Genehmigung gegenstandslos ist, im Fall der auch durch die Parteien des Veräußerungsgeschäfts (mit-)verursachten fehlerhaften Kontrollausübung, die zur Rechtswidrigkeit der Genehmigung führt, dagegen nicht.

cc.

Ein Widerspruch zu den Regelungen in § 7 Abs. 1 und 2 GrdstVG bzw. der Rechtsprechung des erkennenden Senats als zuständiger Senat in Grundbuchsachen zu einem Ersuchen der Genehmigungsbehörde nach § 7 Abs. 2 GrdstVG entsteht dadurch nicht. § 7 Abs. 1 GrdstVG konkretisiert zunächst die Pflicht des Grundbuchamtes, eine aufgrund einer genehmigungspflichtigen Veräußerung einzutragende Rechtsänderung erst dann vorzunehmen, wenn ihm die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen wird. Anknüpfend hieran regelt § 7 Abs. 2 GrdstVG die Voraussetzungen, unter denen für den Fall, dass das Grundbuchamt seine Verpflichtung aus Abs. 1 verletzt, die Eintragung eines Widerspruchs erfolgen kann. Eine solche ist entweder aufgrund eines Ersuchens der Genehmigungsbehörde oder des Gerichts möglich, wenn nach deren Ermessen eine Genehmigung erforderlich ist. Voraussetzung ist also, ebenso wie bei der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO, der nach § 7 Abs. 3 S. 3 GrdstVG ebenso die Fiktionswirkung hindern würde, ein Verfahrensfehler des Grundbuchamts. Ein solcher wäre gegeben bei Eintragung der Rechtsänderung, ohne zu diesem Zeitpunkt der Form nach vorliegende Genehmigung, allerdings mit der Besonderheit, dass es nicht auf die objektive Erforderlichkeit einer Genehmigung ankommt, sondern darauf, ob nach dem Ermessen des Gerichts oder der Genehmigungsbehörde eine Genehmigung erforderlich war. Bei der Rücknahme einer unanfechtbar gewordenen Grundstücksverkehrsgenehmigung beruht die Eintragung der Eigentumsänderung nicht auf einem solchen Verfahrensfehler des Grundbuchamts, da diesem die Unanfechtbarkeit der erforderlichen Genehmigung in der vorgeschriebenen Form nachgewiesen war. In einem solchen Fall fehlt, wie der Senat als Grundbuchsenat u. a. im Beschluss vom 1. Februar 2018 – Az. 5 W 124/17 – ausgeführt hat, der Genehmigungsbehörde bereits die Kompetenz, um die Eintragung eines Widerspruchs zu ersuchen. Für § 7 Abs. 2 GrdstVG kommt es also maßgeblich darauf an, ob das Grundbuchamt eine Eintragung ohne die für erforderlich erachtete unanfechtbare Genehmigung vorgenommen hat, während für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach § 7 Abs. 3 GrdstVG die Umstände, wie es zu der maßgeblichen Eintragung gekommen ist, gerade keine Rolle spielen.

Der Genehmigungsbehörde verbleibt damit allein die Möglichkeit, zur Durchsetzung der staatlichen Kontrollbefugnis bei Rücknahme einer rechtswidrig erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung die Eintragung eines Widerspruchs zu Gunsten des Veräußerers im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 49 Abs. 1 FamFG zu beantragen, um so den Eintritt der drohenden Fiktionswirkung der Grundbucheintragung zu verhindern.

c.

Nach der Eintragung der Beteiligten zu 2 am 22. Juni 2017 als neuer Eigentümerin erfolgte die Rücknahme der Genehmigung durch Bescheid vom 27. September 2017 und das nachfolgende Ersuchen des Beteiligten zu 3 vom 12. Oktober 2017 noch rechtzeitig innerhalb der Frist von einem Jahr seit Eintragung der Beteiligten zu 2. Dieses Ersuchen war aber, wie der Senat als zuständiger Senat in Grundbuchsachen zuletzt in dem Beschluss vom 20. Februar 2020, Az. 5 W 64/18, ausgeführt hat (ebenso Beschluss vom 1. Februar 2018 – 5 W 124/17; Beschluss vom 26. April 2018 – 5 W 159/17) schon nicht zulässig, für das Ersuchen fehlte es an der erforderlichen Kompetenz des Beteiligten zu 3 als Genehmigungsbehörde, weil sich dieses nicht auf § 7 Abs. 2 GrdstVG stützen ließ. Ein Ersuchen aber, das sich nicht auf § 7 Abs. 2 GrdstVG stützen kann und für das eine andere gesetzliche Grundlage für die ersuchende Behörde nicht ersichtlich ist, entfaltet keine Rechtswirkungen und ist deswegen nicht geeignet, den Eintritt der Genehmigungsfiktion nach § 7 Abs. 3 GrdstVG zu hindern. Ob der gleichwohl auf der Grundlage des unzulässigen Ersuchens eingetragene Widerspruch grundsätzlich geeignet war, die Fiktion der Genehmigung zu verhindern, kann dahinstehen, weil die Eintragung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 7 Abs. 3 GrdstVG erfolgte. Selbst dann, wenn der Widerspruch diese Rechtswirkung zunächst hätte entfalten können, wäre diese durch die am 20. Februar 2020 angeordnete Löschung der eingetragenen Widersprüche rückwirkend wieder entfallen. Der Widerspruch nach § 899 BGB erlischt rückwirkend mit dem materiellen oder prozessualen Fortfall seiner Eintragungsgrundlage (Münchener Kommentar/Kohler, BGB, § 899 Rn. 29; BeckOK/Hertel, BGB, § 892 BGB Rn. 69; Palandt/, BGB, § 892 BGB).

Damit greift zu Gunsten des zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 geschlossenen Veräußerungsgeschäfts die Genehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG ein.

5.

Weil das Veräußerungsgeschäft nach § 7 Abs. 3 GrdstVG damit endgültig wirksam geworden ist, kommt es auf die weitere Frage nicht mehr an, ob der Beteiligte zu 3 im Rahmen der nach § 48 Abs. 1 VwVfG zu treffenden Ermessensentscheidung – die Rechtswidrigkeit der erteilten Genehmigung unterstellt – sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt hat.

Das Landwirtschaftsgericht hat die rechtlichen Voraussetzungen, unter denen ein rechtswidriger privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt nach § 48 VwVfG zurückgenommen werden kann, zutreffend bezeichnet. Die maßgeblichen Gesichtspunkte sind danach der Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung, die Zielsetzungen des Grundstücksverkehrsgesetzes sowie die Rechtssicherheit und der Vertrauensschutz der Beteiligten. Für die Entscheidung über die Rücknahme eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts sind bei der Abwägung zusätzlich die schutzwürdigen Interessen Dritter zu berücksichtigen. Der rechtliche Ausgangspunkt des Landwirtschaftsgerichts für seine Entscheidung, die Rücknahme sei ermessensfehlerfrei erklärt worden, nämlich die Annahme, die Beteiligte zu 2 habe von Anfang an keine berechtigte Aussicht auf die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung haben können, sie habe auf diese nur hoffen können, wenn der Beteiligte zu 3 die Sach- und Rechtslage verkenne und die Genehmigung erteile, obwohl die Voraussetzungen für eine einem Landwirt gleichgestellte Besitzgesellschaft nicht vorlagen, trifft indes nicht zu.

Das Grundstücksverkehrsgesetz stellt ein an sich genehmigungsfreies Rechtsgeschäft, das grundsätzlich keiner staatlichen Kontrolle unterliegt, nämlich die Veräußerung eines Grundstücks, im Hinblick auf die Person des Erwerbers im öffentlichen Interesse einer Verbesserung und Kontrolle der Agrarstruktur unter einen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsvorbehalt. Nach der Konstruktion des Gesetzes ist, soweit ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft vorliegt, die Genehmigung grundsätzlich zu erteilen; sie darf nur versagt werden, wenn ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG vorliegt. Die Genehmigungsbehörde ist also selbst dann, wenn ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 GrdstVG vorliegt, nicht gezwungen, die Genehmigung zu versagen, ihr steht in diesem Fall vielmehr ein Ermessen zu (Martinez, in: Düsing/Martinez, Agrarrecht, § 9 GrdstVG Rn. 4).

Wie bereits ausgeführt, liegt das Vorliegen eines Versagungsgrundes nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG aufgrund der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen nicht offen zu Tage, dementsprechend auch nicht das Ergebnis einer konkreten Ermessensentscheidung bei Annahme eines Versagungsgrundes. Davon abgesehen wäre die Genehmigung bei Vorliegen eines Versagungsgrundes auch dann zu erteilen gewesen, wenn erwerbsbereite und -fähige Landwirte mit einem dringenden Aufstockungsbedarf nicht ermittelt werden können. In diesem Zusammenhang kommt es auch darauf an, ob das beurkundete Rechtsgeschäft nur insgesamt, nicht aber teilweise hinsichtlich einzelner Kaufverträge genehmigt werden konnte. Es wäre in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, dass auf der Grundlage der vom Beteiligten zu 3 in diesem Verfahren vertretenen Rechtsauffassung das Vorliegen eines Versagungsgrundes auf der Grundlage des beurkundeten Rechtsgeschäfts bei angemessener Prüfung des Antrags ohne weiteres erkennbar gewesen wäre. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass die Angaben der Beteiligten zu 2 in dem Antrag auf Genehmigung des Entwurfs, die bei Übergabe des Antrags mündlich wiederholt worden sind, jedenfalls unvollständig waren, weil die Änderungen bei den Gesellschaftern der Beteiligten zu 2 zu diesem Zeitpunkt bereits in die Wege geleitet waren, der Genehmigungsbehörde aber in diesem Zusammenhang nicht mitgeteilt worden sind. Die entsprechenden Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts lassen insoweit Rechtsfehler nicht erkennen. Diese mindestens unvollständigen Angaben der Beteiligten zu 1 waren jedenfalls geeignet, die Ermessensentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten der Beteiligten zu 1 und 2 zu beeinflussen.

Selbst wenn infolge der unvollständigen Angaben der Beteiligten zu 2 deren Vertrauen nicht schützenswert gewesen wäre, bliebe im Rahmen des Rücknahmeermessens zu berücksichtigen, welche oben näher dargestellten Auswirkungen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts auf die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Flächen durch die Veräußerin nach Ablauf der 24-jährigen Pachtzeit und damit auf den Fortbestand ihres landwirtschaftlichen Betriebes haben kann.

6.

Der Senat lässt nach § 9 LwVG i. V. m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 FamFG die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zu.

Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten beider Instanzen waren nach §§ 44 Abs. 1, 45 LwVG dem Beteiligten zu 3 aufzuerlegen. Im Rahmen der zu treffenden Kostenentscheidung war die grundsätzliche Verteilung der Kosten nach § 154 VwGO zu berücksichtigen, da es sich in der Sache um die Anfechtung eines die Beteiligten zu 1 und 2 belastenden Verwaltungsakts handelt und keine Gründe ersichtlich sind, dem unterliegenden Teil nach der Wertung des § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens insgesamt aufzuerlegen. Wegen des kontradiktorischen Charakters des Verfahrens ergäbe sich bei entsprechender Anwendung der Wertungen des § 91 ZPO keine andere Kostenentscheidung.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 60 Abs. 3 GNotKG.