Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 03.06.2025 – 5 W 10/24

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Grundbuchamtes vom 16. Januar 2024, Az. … (Ort 01)-…-… aufgehoben.

I.

Die Antragstellerin beantragte mit Schreiben vom 28. September 2023 die Eintragung von drei Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu ihren Gunsten im Gleichrang.

Mit notariell beglaubigter Urkunde vom 12. September 2023 bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 2 als eingetragener Eigentümer der im Grundbuch von ... (Ort 01) Blatt …, lfd. Nummer …, … und … verzeichneten Grundstücke (Flurstücke …, … und … der Flur … sowie Flurstücke … und … der Flur …) (künftig Grundbesitz) zugunsten der dienstbarkeitsberechtigten Antragstellerin drei Vormerkungen im Gleichrang einzutragen. Ausweislich der Bewilligungsurkunde hatte sich der Beteiligte zu 2 gemäß Vereinbarung vom 28. Juli 2023/2. August 2023 gegenüber der Antragstellerin verpflichtet, zu ihren Gunsten oder eines von dieser zu benennenden Dritten sowie einer von ihr noch zu benennenden Bank beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zu bestellen. Schuldrechtlich wurde vereinbart, dass die Vormerkungen zur Sicherung dieser künftigen Dienstbarkeiten mit dem gesicherten Anspruch übertragbar sein sollen. Zum Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit war in der Bewilligungsurkunde vom 12. September 2023 unter anderem folgendes vereinbart: Die Antragstellerin sollte berechtigt sein, auf dem Grundbesitz Windkraftanlagen/Photovoltaikanlagen zu errichten, zu betreiben, zu nutzen, zu warten und gegebenenfalls ganz oder teilweise auszutauschen. Außerdem waren diverse Nebenrechte vereinbart. Darüber hinaus verpflichtete sich der Eigentümer, die Errichtung von Windkraft- bzw. Photovoltaikanlagen auf benachbarten Grundstücken nebst die von diesen auf seinen Grundbesitz fallenden Abstandsflächen zu dulden und diese von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ferner gestattete er dem Dienstbarkeitsberechtigten, den Grundbesitz in der Weise zu nutzen, dass der Rotor von Windkraftanlagen auf benachbarten Grundstücken, den über dem Grundbesitz befindlichen Raum durchläuft. Hinsichtlich des Ausübungsbereiches wurde auf einen Lageplan verwiesen, welcher der (künftigen) Dienstbarkeitsbestellung beigefügt sein sollte. Wegen des genauen Wortlauts wird auf die dem Antrag beigefügte Urkunde vom 12. September 2023 (UVZ Nr. 1430/2023 F der Notarin ... (Name 01) in ... (Ort 02)) verwiesen.

Mit Zwischenverfügung vom 2. November 2023 bat das Grundbuchamt um Klarstellung, welche Ansprüche mit der Vormerkung gesichert werden sollen. Außerdem könnten nicht alle Vereinbarungen Inhalt der Dienstbarkeit bzw. der Vormerkungen sein. Eine Eintragung, dass sich jemand verpflichte, etwas zur Ausübung zu überlassen, sei zu unbestimmt. Die Bewilligung sei in der Form des § 29 GBO zu ändern.

Mit Schreiben vom 28. November 2023 stellte die Antragstellerin klar, dass in der Bewilligung auf den Nutzungsvertrag vom 28. Juli/2. August 2023 Bezug genommen worden sei. Die Vormerkung sei nicht für einen noch unbekannten Dritten, sondern für sie als Vertragspartner einzutragen. Außerdem seien Abstandsflächen und Rotorrechte eintragungsfähige Inhalte einer Duldungsdienstbarkeit. Da noch nicht feststehe, wer Berechtigter der Dienstbarkeit sein werde, sollten die bestehenden Rechte zunächst als Vormerkung gesichert werden. Es sei üblich, dass die Rechtesicherung durch das Planungsbüro erfolge. Erst wenn eine Baugenehmigung erteilt worden sei, werde eine Betreibergesellschaft gegründet, auf die dann die Nutzungsrechte übertragen würden.

Mit Beschluss vom 16. Januar 2024 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – den Antrag vom 28. September 2023 auf Eintragung der drei Vormerkungen zur Sicherung von Ansprüchen aus beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zurückgewiesen. Grundsätzlich könnten künftige Ansprüche im Grundbuch mittels einer Vormerkung gesichert werden. Dies gelte aber nicht für den hier vereinbarten Inhalt. Die Bewilligung sei nicht bestimmt genug. Es sei nicht bekannt, welches Grundstück betroffen sei und welcher Berechtigte dann vorhanden sei, das müsse nicht die jetzige Antragstellerin sein.

Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde. Das Grundbuchamt vermische die Eintragungsfähigkeit der Vormerkungen und den Inhalt der künftigen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten. Nach § 883 Abs. 1 BGB könnten nur schuldrechtliche Ansprüche auf Bestellung eines dinglichen Rechts an Grundstücken durch eine Vormerkung gesichert werden. Insoweit werde auf den Nutzungsvertrag vom 28. Juli/3. August 2023 Bezug genommen. Es handele sich um einen bereits bestehenden (nicht erst künftigen) schuldrechtlichen Anspruch der Dienstbarkeitsberechtigten als Versprechensempfängerin, gerichtet auf die vorzunehmende Einräumung von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten mit dem beschriebenen Inhalt. Dieser Anspruch werde auch nicht dadurch zu einem künftigen Anspruch, dass die vorgemerkte Dienstbarkeit später zugunsten eines Dritten bestellt werden könne. Der obligatorische Bestellungsanspruch des Versprechensempfängers (§ 335 BGB) könne nicht durch eine Vormerkung gesichert werden. Dass die Person des später zu benennenden Dritten nicht bekannt sei, berühre das grundbuchliche Bestimmtheitserfordernis nicht. Auch seien die beschriebenen Duldungen der Unterschreitung von Abstandsflächen und des Überfluges eines Rotors von benachbarten Windkraftanlagen zulässiger Inhalt einer Dienstbarkeit, da hier die Sicherung der Verpflichtung erfolge, nachbarrechtliche Befugnisse des Eigentümers nicht oder nicht in dem gesetzlichen Umfang auszuüben. Auch könnten in einer Dienstbarkeit verschiedene

Arten der Belastung zusammengefasst werden. Es sei nicht erforderlich, für die Sicherung von Errichtungsrechten und die Duldung von benachbarten Anlagen separate Dienstbarkeiten zu bestellen. Nicht erforderlich sei, dass bekannt sein müsse, von welchem Nachbargrundstück die Duldung ausgehe. Es stehe im Belieben der Beteiligten, ob sie die Bestimmung des Ausübungsortes rechtsgeschäftlich zum Inhalt der Dienstbarkeit machten oder der tatsächlichen Ausübung überließen. Vorliegend werde im Text der noch zu bestellenden Dienstbarkeit sogar auf einen Lageplan Bezug genommen. Wenn die Dienstbarkeit bestellt werde, werde auch ein Ausübungsbereich festgelegt. Nötig sei dies hingegen nicht.

Mit Beschluss vom 16. Februar 2024 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die nach § 71 Abs. 1 GBO gegen den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die vom Grundbuchamt angenommenen Hindernisse bestehen nicht.

Nach § 1090 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann. Zutreffend ist das Grundbuchamt zunächst davon ausgegangen, dass zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit grundsätzlich eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen werden kann, § 883 BGB. Die Vormerkung ist kein dingliches Recht an dem Grundstück, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art; sie schützt den Gläubiger eines schuldrechtlichen, auf die Änderung der dinglichen Rechtslage an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück gerichteten Anspruchs vor dessen Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen des Schuldners und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger. Darüber hinaus hat die Vormerkung den Zweck, Dritten gegenüber deutlich zu machen, dass sie damit rechnen müssen, später erworbene, mit dem vorgemerkten Anspruch unvereinbare Rechte wieder zu verlieren, sofern der vorgemerkte Anspruch besteht und geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 13. Februar 2014, Az. V ZB 88/13, Rn. 23). Insoweit soll – auch ausweislich der Darstellung der Antragstellerin vom 13. Februar 2024 - zunächst nur der aus

dem Nutzungsvertrag vom 28. Juli/2. August 2023 bestehende schuldrechtliche Anspruch der Antragstellerin gegen den Eigentümer auf Bestellung der beschriebenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten durch die Vormerkung gesichert werden, deren Eintragung ins Grundbuch der Beteiligte zu 2 als eingetragener Eigentümer mit notariell beglaubigter Urkunde vom 12. September 2023 bewilligt hat. Dahingestellt bleiben kann deshalb zunächst, ob es zulässig ist, wenn der Grundstückseigentümer einem Dritten als Versprechensempfänger schuldrechtlich den Anspruch einräumt, die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten einer anderen Person zu verlangen (vgl. dazu BGHZ 28, 99 Rn. 22; BGH, Urteil vom 22. Dezember 1982, Az. V ZR 8/81; OLG Nürnberg, Beschluss vom 26. Januar 2016, Az. 15 W 1608/15; zur Problematik auch OLG Hamm, Beschluss vom 31. März 2017, Az. 15 W 75/17, FGPrax 2017, 157). Allein der Umstand, dass Person und Anzahl der schuldrechtlich begünstigten Dritten noch unbekannt sind, berührt das grundbuchrechtliche Bestimmtheitserfordernis des Bestellungsanspruchs zugunsten des jetzt berechtigten – bekannten - Versprechensempfängers nicht (vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Oktober 2008, Az. V ZR 137/07; OLG München, Beschluss vom 7. Dezember 2016, Az. 34 Wx 423/16).

Die Bewilligung der Vormerkungen zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten vom 12. September 2023 erweist sich auch ihrem Inhalt nach als ausreichend bestimmt.

Der aus dem Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse an unbeweglichen Sachen zu schaffen und zu erhalten, abgeleitete Bestimmtheitsgrundsatz (Demharter, GBO, 33. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 5) ist durch die beantragte Eintragung nicht verletzt. Dieser erfordert, dass der Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar ist (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002, Az. V ZB 30/01, Rn. 13 m.w.N.; Demharter, a.a.O., Anh. zu § 44 Rn. 87; Anh. zu § 13 Rn. 5). Hierfür ist ausreichend, dass der Umfang des Rechts aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (BGH, a.a.O.). Sofern die höchstmögliche Belastung für einen Dritten erkennbar ist, genügt es, dass der Umfang eines Rechts durch einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt umrissen wird (vgl. Senat, Beschluss vom 4. Februar 2009, 5 Wx 9/08, FGPrax 2009, 100). Auch die Lokalisierung der Ausübungsstelle kann der tatsächlichen Ausübung durch den Berechtigten überlassen werden, ohne gegen den Bestimmtheitsgrundsatz zu verstoßen (Staudinger/Reymann, BGB, 2021, § 1090 Rn. 16).

Vorliegend hat sich der Eigentümer gegenüber dem Dienstbarkeitsberechtigten unter anderem verpflichtet, die Errichtung und den Betrieb von Windkraftanlagen/Photovoltaikanlagen auf benachbarten Flurstücken und die von diesen Anlagen auf seinen Grundbesitz fallenden Abstandsflächen zu dulden sowie diese Abstandsflächen von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ferner hat er dem Dienstbarkeitsberechtigten gestattet, den Grundbesitz so zu nutzen dass der Rotor der Windkraftanlagen, welche sich auf benachbarten Flurstücken befinden, den über dem Grundbesitz befindlichen Raum durchläuft.

Sowohl bei einem Bauverbot wegen einer zu duldenden Abstandsfläche als auch bei der Immission durch einen im Luftraum des Grundstücks laufenden Rotorüberstrich handelt es sich um zulässige Inhalte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Der Eigentümer verzichtet insoweit auf Ansprüche aus den §§ 903, 906 BGB (vgl. auch Kazele/BeckOGK, BGB, 1.2.2025, § 1090, Rn. 47). Auslegungsfähig und -bedürftig ist insoweit allerdings der Begriff des „benachbarten Flurstücks“. Nur bei der hier vorzunehmenden – naheliegenden – Auslegung, dass damit lediglich die unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Flurstück angrenzenden Flurstücke – und nicht auch die allgemein „in der weiteren Nachbarschaft“ liegenden - gemeint sind, erweist sich die Formulierung als im grundbuchrechtlichen Sinne als hinreichend bestimmt. Erfasst sind damit alle unmittelbar an die vom Vertrag erwähnten (auf Blatt … der Gemarkung ... (Ort 01) geführten Flurstücke …, …, …, der Flur … und die Flurstücke … und … der Flur …) angrenzenden Flurstücke. Zwar handelt es sich für die fünf betroffenen Flurstücke um eine Vielzahl von unmittelbar angrenzenden und insoweit „benachbarten“ Flurstücken, diese sind aber sowohl der Anzahl als auch der Lage nach auf einer Flurkarte objektiv bestimmbar.

Dass die jeweilige Lokalisierung der Ausübungsstelle dem späteren Planungsverfahren vorbehalten ist und als Anlage erst der künftigen Dienstbarkeit beigefügt werden soll, hindert die Bestimmbarkeit ebenfalls nicht. Es ist in der Bewilligungsurkunde ausdrücklich beschrieben, dass der Standort für die Windkraftanlage oder Photovoltaikanlage noch nicht feststeht, dennoch wollten sich die Parteien vertraglich binden. Der Dienstbarkeitsberechtigten obliegt insoweit ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht (§ 315 ff BGB; vgl. auch OLG Karlsruhe, Urteil vom 25. April 2018, Az. 14 U 217/17). Das Interesse des Eigentümers geht deshalb ganz offenbar nicht dahin, den Ausübungsbereich verbindlich geregelt zu wissen.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).