Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 02.09.2025 – 4 U 64/25

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 24.04.2025, Az. 2 O 83/23, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

I.

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Erstattung der Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einer Gartenlaube.

Die Kläger erwarben von der Beklagten mit Kaufvertrag vom 26.03.2022 die im Jahr 1982/1983 errichtete Gartenlaube nebst gärtnerischem Aufwuchs in der Parzelle Nr. … im Kleingartenverein "... (Verein 01)" in der Gemarkung ... (Ort 01) zu einem am selben Tag in bar gezahlten Kaufpreis von 5.800 €. Vorangegangen war am 08.03.2022 eine Besichtigung der Gartenlaube, an der neben den Parteien auch Sohn und Enkel der Beklagten teilnahmen, und den Klägern der Schlüssel zur Gartenlaube übergeben worden war.

Nachdem die Kläger die Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz vom 07.09.2022 vergeblich zur Reparatur des Daches aufgefordert hatten, ließen sie es erneuern, wofür ihnen der Dachdeckermeister ... (Name 01) 3.770,28 € in Rechnung stellte. Diesen Betrag, die Kosten für die Reparatur zweier Wasserboiler i.H.v. 1.476,91 € und 15,47 € für eine Anschriftenermittlung verlangten die Kläger mit ihrer Klage.

Die Kläger trugen vor, das Dach der Gartenlaube sei bei Vertragsschluss undicht, die Dachbahnen porös und nicht mehr reparabel gewesen. Ferner seien zwei Wasserboiler im Bad und ein Spülkasten defekt gewesen.

Die Beklagte wandte gegen ihre Inanspruchnahme ein, weder sei der Wasserboiler defekt noch das Dach undicht gewesen. Das Dach sei noch in 2018/2019 mittels neuer Dachbahnen abgedichtet worden; eine etwaige Undichtigkeit sei als altersbedingter Verschleiß anzusehen. Jedenfalls sei ihr kein Verschulden anzulasten; vielmehr hätten die Kläger, die bereits seit 08.03.2022 den unmittelbaren Besitz gehabt hätten, das Dach bis zum Vertragsschluss kontrollieren können. Hiervon abgesehen sei ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen.

Das Landgericht hat eine Beweisaufnahme durchgeführt und der Klage sodann teilweise - i.H.v. 3.770,28 € und 15,47 € jeweils nebst Zinsen - stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht, soweit für das Berufungsverfahren bedeutsam, ausgeführt, den Klägern stehe ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 Satz 1, 437 Nr. 3, 434, 433 BGB i.H.v. 3.770,28 € zu. Das undichte, poröse Dach stelle einen Sachmangel der Gartenlaube bei Gefahrübergang dar. Der Käufer einer ca. 40 Jahre alten, noch zu DDR-Zeiten errichteten Gartenlaube könne erwarten, dass das Dach dicht sei und keine Durchfeuchtungen im Innenraum, der dem längerfristigen Aufenthalt von Menschen diene, einträten. Das Gericht sei unter Beachtung sämtlicher Umstände nach § 286 Abs. 1 ZPO davon überzeugt, dass das Dach undicht und porös gewesen sei. Hierfür sprächen die auf den eingereichten Lichtbildern erkennbaren Risse in den Dachbahnen, ferner die Aussage des sachverständigen Zeugen ... (Name 01), der die Risse und die defekte Abdichtung im Übergang zwischen Dachrand und Dachrinne bzw. Blechkante bestätigt und als ursächlich für den Wassereintritt in die Laube ausgemacht habe. Seine Aussage sei nicht zuletzt wegen der vom Zeugen eingeräumten Erinnerungslücken glaubhaft und auch in Bezug auf den zur Rissbildung führenden fehlenden UV-Schutz nachvollziehbar und schlüssig. Die Aussagen der Zeugen ... (Name 02) und ... (Name 03), die im März 2022 keine Durchfeuchtungen im Innern der Laube festgestellt hätten, könnten die Überzeugungsbildung nicht erschüttern, denn das Dach sei von unten mit einem Ortgangbrett abgedeckt gewesen und nach den eigenen Angaben der Zeugen hätten diese auch nicht explizit nach Wassereintritt und Durchfeuchtung geschaut. Die Undichtigkeit habe bereits vor dem 26.03.2022 vorgelegen. Hierfür spreche neben der Vielzahl von Defekten der Umstand, dass die Ortgangbretter defekt, mithin einer längefristigen Durchfeuchtung ausgesetzt gewesen seien. Der Gefahrübergang sei auch nicht, wie die Beklagte meint, bereits am 08.03.2022 gewesen, denn ein Gefahrübergang vor Vertragsschluss sei nicht möglich.

Das Verschulden der Beklagten werde nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; zur Exkulpation sei nichts vorgetragen. Die Kläger hätten auch eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt. Der Anspruch sei nicht nach § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Den Klägern sei nicht als grob fahrlässig anzulasten, das Dach nicht kontrolliert zu haben. Grundsätzlich könne ein Käufer darauf vertrauen, dass ein Kaufobjekt den Anforderungen des § 434 Abs. 3 BGB entspreche, wenn keine anderweitige Aufklärung durch den Verkäufer erfolgt sei oder sich Warnzeichen aufdrängten; hierzu sei nichts dargetan. Der bei den Klägern entstandene Vermögensschaden betrage 3.770,28 €. Ein Abzug "neu für alt" sei in einem Fall wie dem vorliegenden nicht vorzunehmen. Denn der Verkäufer einer Sache sei zunächst dem Nacherfüllungsanspruch als modifiziertem Erfüllungsanspruch ausgesetzt; erfülle er diesen nicht, könne er nicht dadurch besser gestellt werden, dass er dem dann geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung einen Vorteilsausgleich "neu für alt" entgegenhalte. Eine Anrechnung komme nach der Auffassung des BGH (NJW 2022, 2328 Rn 12, 20) nur dann in Betracht, wenn sich der Käufer auch an den Kosten der Nacherfüllung beteiligen müsste; ein Vorteilsausgleich sei dann nicht vorzunehmen, wenn der Vorteil sich allein daraus ergebe, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfahre oder der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils zukünftige Aufwendungen erspare. Dieser Sichtweise schließe sich das Gericht an. Dass die Sanierung des Daches zu einem anderen Vorteil führe als dem bloßen Wertzuwachs durch die Reparatur und einer Ersparnis von Aufwendungen für das Dach wegen dessen längerer Lebensdauer, sei von der Beklagten nicht dargetan.

Die Kläger könnten zudem Schadensersatz neben der Leistung i.H.v. 15,47 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434, 433 BGB verlangen. Ein weitergehender Anspruch auf Schadensersatz wegen der beiden Wasserboiler stehe den Klägern nicht zu.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr Klageabweisungsbegehren vollumfänglich aufrechterhält. Die Beklagte rügt eine rechtsfehlerhafte und einseitig zu ihren Lasten gehende Überzeugungsbildung durch das Gericht. Dieses habe die Aussagen der Zeugen ... (Name 03) und ... (Name 02) nicht gewürdigt, die sowohl die unterschiedlich gefärbten Dachbahnen hätten erklären können als auch ihre - der Beklagten - Behauptung bestätigt hätten, dass Durchfeuchtungen nicht festzustellen gewesen seien. Die Kläger selbst hätten zu Durchfeuchtungen im Innern der Laube nichts vorgetragen. Dass es zu Wassereintritt gekommen sei, werde lediglich hypothetisch angenommen, denn hierzu habe auch der Zeuge ... (Name 01) nichts Konkretes ausgesagt. Ohnehin entspreche der Dachaufbau mit einem Kaltanstrich aus Bitumen unter der gesandeten Dachbahn den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Stand der Technik; ein solches Dach möge rissig aussehen, sei es aber wegen des Bitumen-Kaltanstrichs nicht. Noch mit Hinweis vom 06.02.2024 sei das Gericht - zu Recht - davon ausgegangen, dass ein Mangel bei Gefahrübergang nicht vorgelegen habe, weil davon ausgegangen werden müsse, dass die Kläger innerhalb des Zeitraums von 18 Tagen bis zum Vertragsschluss (auch) das Dach in Augenschein genommen hätten - dass sie dies nicht getan hätten, sei lebensfremd. Die Kläger hätten zum Vertragsabschluss am 26.03.2022 auf das undichte Dach hinweisen können und müssen - was sich dann in der Bildung des Kaufpreises niedergeschlagen hätte.

Die Beklagte beantragt (sinngemäß),

das Urteil des Landgerichts Cottbus, Az. 2 O 83/23, vom 03.04.2025 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

II.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet i.S. des § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

1.

Das Landgericht hat der Klage i.H.v. 3.770,28 € und weiteren 15,47 €, jeweils nebst Zinsen, zu Recht stattgegeben; die von der Beklagten dagegen mit der Berufung vorgebrachten Einwendungen können dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg verhelfen.

a) Die von dem Landgericht durchgeführte Beweiserhebung und -würdigung ist nicht zu beanstanden.

Im Berufungsrechtszug ist das Gericht grundsätzlich nicht mehr umfassend zweite neue Tatsacheninstanz. Hinsichtlich der erstinstanzlich durch Beweiserhebung getroffenen Feststellungen ist die Überprüfung gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich darauf beschränkt, ob konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Die Beweiswürdigung erster Instanz ist demnach nur insoweit prüfbar, als konkrete Anhaltspunkte erkennbar sind, insbesondere mit der Berufung schlüssig aufgezeigt werden, die Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen dergestalt begründen, dass sich eine erneute Beweisaufnahme zur Ausräumung dieser Zweifel gebietet. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen i.S.d § 529 Abs. 1 ZPO liegen nur dann vor, wenn aus der für den Senat gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Falle der erneuten Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (so BGH, Urteil vom 18.10.2015 - VI ZR 270/04 - Rn 9 mwN, juris).

Ein konkreter Anhaltspunkt, der Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Beweiserhebung und/oder Beweiswürdigung im vorgenannten Sinne begründete, wird weder von der Berufung aufgezeigt noch ist er sonst ersichtlich.

Dies gilt zunächst für die Rüge, das Landgericht habe die Aussagen der Zeugen ... (Name 03) und ... (Name 02) nicht gewürdigt. Das Landgericht hat sich mit den Aussagen dieser beiden Zeugen auseinandergesetzt (Urteilsabschrift S. 6). Allein der Wunsch, das Berufungsgericht möge die Zeugenaussagen anders als das Erstgericht verstehen, anderen Zeugenaussagen Glauben schenken oder ein höheres Gewicht beimessen, begründet keine Pflicht zur Neuerfassung des Sachverhaltes, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte hinzutreten - was hier aber nicht der Fall ist. Insbesondere ergeben sich konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Beweiswürdigung nicht daraus, dass das Landgericht seine Überzeugungsbildung nicht auf die Aussagen dieser beiden von der Beklagten benannten Zeugen, sondern in erster Linie auf die Aussage des klägerischen Zeugen ... (Name 01) sowie die vom Kläger eingereichten Lichtbilder gestützt hat. Das Gericht ist zur Würdigung der erhobenen Beweise unter Einschluss des gesamten Akteninhalts nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet; dass das Ergebnis einer solchen Würdigung zu Lasten der einen oder der anderen Partei geht, liegt in der Natur der Sache und lässt nicht den Schluss zu, das Gericht habe seine Beweiswürdigung einseitig zu Lasten der (unterlegenen) Partei vorgenommen.

Entgegen der Sichtweise der Beklagten hat das Landgericht auch nicht das Vorhandensein von Durchfeuchtungen bzw. Wassereintritt festgestellt, obgleich es weder Sachvortrag noch einen Beweis hierfür gegeben habe. Bereits in ihrer Klageschrift vom 14.04.2023 (dort auf S. 2) haben die Kläger - unter Zeugenbeweisantritt - behauptet, dass das Dach undicht sei, "sodass Wasser in die Laube eingetreten ist". Dagegen, dass das Landgericht aus den Angaben des Zeugen ... (Name 01) zur möglichen Ursache des "Wassereintritts" und seiner Beschreibung der Mängel des Daches der Gartenlaube - danach war das Ortgangbrett, also die "Verkleidung von unten" defekt, aufgeschweißte Bitumenbahnen sind durch Kälte- und Wärmeeinwirkung anfällig für die Ablösung vom Untergrund, die Dachpappe war "nicht mehr in gutem Zustand und wies Risse auf", die aufgebrachten V 60-S4-Bahnen sind ohnehin nicht als Oberbahn, sondern nur als Unterbahn geeignet - den Schluss gezogen hat, dass tatsächlich Feuchtigkeit in die Gartenlaube eingedrungen ist, gibt es nichts zu erinnern. Hiervon abgesehen liegt ein Sachmangel aber ohnehin auch schon vor, wenn durch das undichte Dach noch kein Wasser eingedrungen sein sollte.

Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, ein Sachmangel liege deshalb nicht vor, weil der Dachaufbau mit einem Kaltanstrich aus Bitumen unter der gesandeten Dachbahn dem zum Zeitpunkt der Errichtung der Gartenlaube geltenden Stand der Technik entsprochen habe. Dies schon deshalb nicht, weil sie selbst stets behauptet hat, das Dach durch Aufbringen neuer Dachbahnen im Jahr 2018/2019 vollständig saniert und abgedichtet zu haben.

b) Dem Landgericht ist auch nicht vorzuwerfen, in Bezug auf eine Kenntnis der Kläger von der Undichtigkeit des Daches zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 26.03.2022 einen lebensfremden Geschehensablauf zugrunde gelegt zu haben. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, dass der Käufer einer Gartenlaube, der bereits vor Vertragsschluss den Schlüssel zu der (noch nicht beräumten) Gartenlaube erhält, in dem Zeitraum bis zum Vertragsschluss deren Dach auf Undichtigkeiten überprüft, gibt es nicht. Beweis für den nach § 442 Abs. 1 BGB dem Verkäufer obliegenden Beweis einer Kenntnis der Kläger von der Undichtigkeit des Daches der Gartenlaube zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hat die Beklagte nicht angetreten; darauf, dass dem Kaufrecht eine Verpflichtung des Käufers, den (künftigen) Verkäufer auf einen Sachmangel der von diesem zu verkaufenden Sache hinzuweisen, fremd ist, muss nicht weiter eingegangen werden.

Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang den richterlichen Hinweis vom 06.02.2024 anführt, wird ein Verfahrensfehler nicht gerügt; ohnehin hat das Landgericht seine geänderte Sichtweise jedenfalls im Verhandlungstermin vom 23.01.2025 dargelegt.

c) Die übrigen Voraussetzungen dieses Schadensersatzanspruchs dem Grunde und der Höhe nach hat das Landgericht ebenso wie die Nebenforderungen zutreffend bejaht; dagegen erhebt die Berufung auch keine Einwände.

2.

Der Senat ist aus den dargelegten Gründen einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Eine Berufung ist offensichtlich aussichtslos, wenn für jeden Sachkundigen ohne längere Nachprüfung erkennbar ist, dass die vorgebrachten Berufungsgründe das angefochtene Urteil nicht zu Fall bringen können (so BT-Drucks. 17/6406, S. 9). Der Rechtsbegriff der Offensichtlichkeit bezieht sich allerdings allein auf den Erkenntnisprozess des Gerichts; ist sich dieses – wenn auch möglicherweise nach vorangegangener gründlicher Prüfung – zweifelsfrei darüber klar, dass eine mündliche Verhandlung zu keinem höheren Erkenntnisgrad führen kann, ist offensichtlich mangelnde Erfolgsaussicht anzunehmen (Zöller/Heßler, ZPO, 35. Aufl., § 522 Rdnr. 36). Das ist hier der Fall.

Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), eine Entscheidung des Senats ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Der Senat hält schließlich eine mündliche Verhandlung nicht für geboten (§ 522 Abs. 2 Nr. 4 ZPO).