Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 17.02.2026 – 5 W 40/25

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Cottbus – Grundbuchamt – vom 21. November 2024, Gz. …, wird zurückgewiesen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 225.000,- €.

I.

Frau („Name 01“), verstorben am … Februar 2016, ist als Eigentümerin im verfahrensgegenständlichen Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 25. April 2023 (UV Nr. … des Notars Dr. („Name 02“) in („Ort 02“) schloss Herr („Name 03“), handelnd als Testamentsvollstrecker über den Nachlass der („Name 01“) unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift seines Testamentsvollstreckerzeugnisses mit den Antragstellern als Käufern einen Kaufvertrag über das Wohnungseigentum. Unter § 4 des Vertrages, auf den wegen des Wortlautes Bezug genommen wird, erklärten die Urkundsparteien die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Notar wurde angewiesen, die Umschreibung erst nach Einritt anschließend aufgeführter Voraussetzungen zu beantragen.

Mit Schreiben vom 15. Mai 2024 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte die Eigentumsumschreibung. Mit weiterem Schreiben vom 5. September 2024 teilte er mit, dass der im Vertrag handelnde Testamentsvollstrecker, („Name 03“), im Juli 2024 verstorben sei.

Mit Zwischenverfügung vom 21. November 2024 teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass seinem Antrag auf Eintragung der Eigentumsumschreibung nicht entsprochen werden könne. Es stünden folgende Eintragungshindernisse entgegen: Mit dem Tod des Testamentsvollstreckers erlösche sein Amt und das Testamentsvollstreckerzeugnis werde automatisch kraftlos. Der Tod beende allerdings nur das Amt des amtierenden Testamentsvollstreckers. Die vom Testamentsvollstrecker vorgenommene Verfügung sei damit unwirksam geworden, es liege kein Fall des § 878 BGB vor. Ob der Tod des konkret berufenen Testamentsvollstreckers auch zur Beendigung der Testamentsvollstreckung insgesamt führe, sei durch Auslegung des Erblasserwillens zu ermitteln. Sollte die Testamentsvollstreckung fortbestehen, so sei der Kaufvertrag unter Vorlage des Erbscheins seitens der Erben nachzugenehmigen. Das Grundbuchamt hat zur Behebung des Eintragungshindernisses eine Frist von sechs Monaten gesetzt und anderenfalls die Zurückweisung des Antrags angekündigt.

Mit Schreiben vom 5. Dezember 2024 wandte sich der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Rechtsauffassung des Grundbuchamtes und meinte, § 878 BGB sei auch im Hinblick auf Verfügungen einer Partei kraft Amtes, also auch des Testamentsvollstreckers, anwendbar. Sollte das Grundbuchamt seiner Ansicht nicht folgen, so sei das Schreiben als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zu verstehen.

Mit Schreiben vom 13. März 2025 an den Verfahrensbevollmächtigten teilte das Grundbuchamt mit, dass bekannt geworden sei, dass zwischenzeitlich ein neuer Testamentsvollstrecker ernannt worden sei und bat um Mitteilung, ob an der Beschwerde festgehalten werde.

Mit Beschluss vom 15. Mai 2025 hat das Grundbuchamt der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 21. November 2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragsteller (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) gegen die Zwischenverfügung vom 21. November 2024 hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Grundbuchamt dem Antrag der Beteiligten auf Eintragung als Eigentümer nicht entsprochen.

Nach § 20 GBO darf die Auflassung eines Grundstücks im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Rechtsübergang (Auflassung, § 925 BGB) und daneben gemäß § 19 GBO die Bewilligung des in dem Recht Betroffenen erklärt und dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sind. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Denn eine Verfügungsbefugnis des ehemaligen Testamentsvollstreckers („Name 03“) ist mit seinem Tod nicht mehr gegeben (§ 2205 Satz 2 BGB).

Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis ist der Zeitpunkt der Eintragung, weil sich erst in diesem Augenblick die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene Recht verwirklicht (z. B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. November 2002, Az. 3 Wx 321/02; Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 18. März 2020, Az. 12 Wx 51/19).

Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht gemäß § 878 BGB. Nach dieser Vorschrift wird eine von dem Berechtigten gemäß § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Der Vorschrift lag die Erwägung zugrunde, dass der Eintragungsgrundsatz des § 873 BGB für die Beteiligten insofern Unzuträglichkeiten mit sich bringt, als sie den Zeitpunkt, mit dem die Rechtsänderung eintritt, nicht mit Sicherheit bestimmen können. Es können sich in der Zeit zwischen dem Eingang des Antrags und der Eintragung Tatsachen ereignen, durch welche die Verfügung über das Recht dem Berechtigten entzogen wird. Da dessen Verfügungsbefugnis grundsätzlich bis zur Vollendung des Rechtserwerbs, also noch bei der Eintragung vorhanden sein muss, würde sich die Folge ergeben, dass die Erklärung, mit welcher eine solche Verfügung bezweckt wird, unwirksam wird, weil eben der Zweck nach dem Gesetz nur durch Hinzutreten der Eintragung erreicht werden kann. Für dingliche Rechtsgeschäfte wird deshalb zugunsten des Erwerbers eine Sondervorschrift in § 878 BGB für den Fall gegeben, dass nach dem dort angegebenen Zeitpunkt eine Verfügungsbeschränkung des Berechtigten eintritt (vgl. RG, Urteil vom 7. März 1932, Az. VI 447/31, BeckRS 1932, 100204). Diese Vorschrift bezieht sich aber nur auf Verfügungsbeschränkungen, die in der Person des Berechtigten eintreten (z.B. Eröffnung des Insolvenzverfahrens § 80 InsO, Anordnung der Testamentsvollstreckung § 2211 BGB, Anordnung der Nachlassverwaltung § 1984 BGB). Berechtigter im Sinne des § 873 BGB und deshalb im Sinne des § 878 BGB ist nur, wer zu der in Betracht kommenden Verfügung berechtigt ist; über ein Grundstück kann daher grundsätzlich nur der Eigentümer verfügen (RG, a.a.O. m.w.N.).

Vorliegend handelte der eingesetzte Testamentsvollstrecker als Berechtigter. Allerdings kommt eine unmittelbare Anwendung von § 878 BGB nicht in Betracht, weil der Testamentsvollstrecker („Name 03“) als Berechtigter nicht in seiner Verfügungsmacht beschränkt worden ist, sondern diese durch seinen Tod gänzlich verloren hat.

Auch eine analoge Anwendung des § 878 BGB hat das Grundbuchamt zu Recht abgelehnt. Ob § 878 BGB in einem solchen Fall analog anwendbar ist, ist streitig (vgl. Staudinger/C Heinze BGB (2025) § 878, Rn. 58 m.w.N.; OLG Naumburg, Beschluss vom 17. März 2020, Az. 12 Wx 51/19, BeckRS 2020, 50301). Der Bundesgerichtshof hat bislang lediglich den Ausnahmecharakter der Norm betont (Beschluss vom 21. März 2024, Az. V ZB 17/23, Rn. 16). Jedenfalls der hier vorliegende Fall, dass infolge Todes des Testamentsvollstreckers die Verfügungsbefugnis entfällt, ist dem Tod des Rechtsinhabers vergleichbar, bei dem § 878 BGB keine Anwendung findet.

Soweit der Senat hinsichtlich der Verfügungsbefugnis einer Gemeinde als staatlicher Verwalter nach dem VermG, die kraft Gesetzes zum 31. Dezember 1992 endete, § 878 BGB für analog anwendbar gehalten und dies mit besonderen Vertrauensschutzgesichtspunkten begründet hat (Beschluss vom 24. November 1994, Az. 5 W 48/94), liegt ein anderer, nicht vergleichbarer Fall vor.

Die Kostenfolge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf den §§ 60, 47 GNotKG.