Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 24.02.2026 – 6 U 6/25

Die Berufung des Beklagten gegen das am 18.12.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 14 O 164/24, wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

I.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Maklerprovision für eine Grundstücksvermittlung.

Die Kläger suchten im Jahr 2021 eine Immobilie zum Erwerb. Auf dem („Internetportal 01“) schaltete der Beklagte eine Anzeige für ein „kleines Baugrundstück („Ort 01“)“, das als „hier angebotene hintere Teilfläche“ bezeichnet wurde (vgl. Anlage K1; Anlagenheft-Kläger, Bl. 1 ff. eA/LG). Das streitgegenständliche Gesamtgrundstück („Adresse 01“) in („Ort 02“) sollte nach ursprünglicher Vorstellung der Eigentümerin (Verkäuferin) geteilt werden und war auf einer Teilfläche mit einem Einfamilienhaus bebaut. Dieses Gebäude wurde bis Ende des Jahres 2021 von der vormaligen Eigentümerin bewohnt.

Unter dem 18.01.2022 übersandte die Klägerin dem Beklagten über das Portal eine Kontaktanfrage unter Bezugnahme auf diese Anzeige (vgl. Anlage B1, Bl. 30 ff. eA/OLG). Der Beklagte übersandte den Klägern daraufhin eine Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung für das hintere unbebaute Teilstück des Grundstücks. Auf dieser Grundlage schlossen die Parteien eine „Provisionsvereinbarung“ über die noch abzuteilende und unbebaute Grundstücksteilfläche (vgl. Anlage K2, Anlagenheft-Kläger; Bl. 8 ff. eA/LG). Als Vertragsgegenstand wurden darin festgehalten die „Vermittlung Baugrundstück ohne Abriss“ mit der „Fläche: ca. „334,50 m²“ und als „Kaufpreis: 285.000,00 EUR“ für „Teilfläche hinten“. Als Provision vereinbarten die Parteien einen Satz von 6 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den vorgenannten Kaufpreis. In einem dazu geführten Telephonat vom 18.01.2022 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass es für den vorderen Grundstücksteil mit dem Einfamilienhaus derzeit einen weiteren Interessenten gebe, der noch unentschlossen sei, ob er es kaufen, den Bestand erhalten und sanieren oder abreißen wolle. Die Klägerin teilte sinngemäß die ihr mitgeteilte Teilungsabsicht und die Unklarheit, wie mit dem vorderen Grundstücksteil weiter verfahren werde, ihrerseits per E-Mail vom 18.01.2202 dem Kläger mit (vgl. Anlage K15; Bl. 21 eA/OLG).

Im Rahmen eines Besichtigungstermins besichtigten die Kläger nicht nur die unbebaute Teilfläche des Grundstücks, sondern auch das Einfamilienhaus. Mit E-Mail vom 13.03.2022 teilten sie dem Beklagten mit, „dass bei uns die Zeichen dahin gesetzt sind, dass wir das gesamte Objekt - Bestandshaus und Grundstück - kaufen können/möchten“ (Anlage K3, Anlagenheft-Kläger; Bl. 13 eA/LG). Der Beklagte bedankte sich für die neue Kaufabsichtserklärung mit E-Mail vom 14.03.2022 und übersandte „anbei die Reservierungsvereinbarung zum Grundstück, Flurkarte und Grundbuchauszug“ (vgl. Anlage K4, Anlagenheft-Kläger; Bl. 14 eA/LG). Am 15.03.2022 unterzeichneten die Parteien die neue „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ für das gesamte Grundstück mit einem Kaufpreis von nunmehr 495.000 €.

Mit E-Mail vom 18.03.2022 teilte die Klägerin dem Beklagten unter Bezug auf den übermittelten Kaufvertragsentwurf, welcher das Kaufobjekt mit „das Grundstück ist mit einem abrissreifen Einfamilienhaus bebaut“ bezeichnete, mit: „Wir sprachen dazu, dass abrissreif einen Abriss ermöglicht, jedoch eine Sanierung nicht ausschließt. Nach Rücksprache mit unserer Hausbank benötigen wir diesen Zusatz nicht, um das Einfamilienhaus wie beabsichtigt zu sanieren. Keine Änderung im Notarvertrag notwendig“ (vgl. Anlage K5, Anlagenheft-Kläger; Bl. 15 eA/LG). Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom gleichen Tag: „Das Objekt wurde von Anfang an als Baugrundstück mit Abrisshaus angeboten. Die Abrisskosten in Höhe von rund 40.000 EUR wurden bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Und dabei bleibt es auch. Natürlich haben Sie das Recht, nach Eigentumsübergang mit dem Objekt nach Belieben zu verfahren“ (aaO).

Mit weiterer E-Mail vom 11.04.2022 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass die Provision schon angewiesen sei und sie - die Kläger - nunmehr auf der Suche nach einer Baufirma für die Haussanierung seien (vgl. Anlage K8, Anlagenheft-Kläger; Bl. 41 eA/LG). Der Beklagte antwortete darauf mit E-Mail vom 12.04.2022, in der er sich für die schnelle Bezahlung bedankte und mitteilte: „Mein Kunde, die Firma („Firma 01“) ist bereit sich mit Ihnen zwecks Sanierung zu treffen“ (aaO).

Die Kläger leisteten die ihnen gegenüber mit Schreiben des Beklagten vom 11.04.2022 abgerechnete Maklerprovision - ausgehend von einem Kaufpreis von 495.000 € (vgl. Anlage K7, Anlagenheft-Kläger; Bl. 40 eA/LG) - in der vereinbarten Höhe von 35.343 € (6 % zzgl. MwSt.). Mit der Verkäuferin hatte der Beklagte keine Maklerprovision vereinbart.

Mit notariellem Vertrag vom 08.04.2022 erwarben die Kläger sodann das Grundstück wie avisiert zum Kaufpreis von 495.000 € (vgl. Anlage K6; Anlagenheft-Kläger; Bl. 19 ff. eA/LG). In § 1 des Kaufvertrages („Kaufobjekt/Grundbuchstand“) hielten die Kaufvertragsparteien fest, dass es sich um ein „mindestens stark sanierungsbedürftiges, gegebenenfalls abrissreifes Einfamilienhaus“ handele. In § 4 („Sachmängel“) vereinbarten sie unter Ziffer 2. als Beschaffenheit, dass das Gebäude als „abrissreif“ veräußert werde.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, ihnen stehe ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Maklerprovision zu, weil die Provisionsvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen das zwingende Halbteilungsprinzip gemäß § 656c BGB unwirksam gewesen sei. Sie haben behauptet, es habe sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus im Sinne der gesetzlichen Vorschriften gehandelt. Hierfür seien die objektive Eignung zur Wohnnutzung sowie ihre dem Beklagten bekannte Sanierungsabsicht maßgeblich gewesen. Sie haben ferner die Auffassung vertreten, mit ihren weiteren E-Mails vom 18.03.2022 und 12.04.2022 (vgl. Anlagen K5 und K8, aaO) klargestellt zu haben, dass sie beabsichtigten, das Gebäude zu sanieren und zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Sanierung sei für sie von Anfang an eine ernsthafte Option gewesen, was sie ihm auch frühzeitig kommuniziert hätten.

Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 35.343,00 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.06.2024 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, Gegenstand des Maklervertrages sei von Beginn an nur ein reines Baugrundstück gewesen. Das aufstehende Haus habe aufgrund seines desolaten Zustandes nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können und sei lediglich als Abrisshaus zu bewerten gewesen. Dies hätten die Kläger durch die Bestimmungen im notariellen Kaufvertrag bindend anerkannt. Er hat die Ansicht vertreten, dass eine erst nach dem Maklervertragsschluss am 18.01.2022 geäußerte Absicht keinen Einfluss mehr auf die rechtliche Einordnung des Vertrages haben könne. Der Inhalt der E-Mails vom 18.03.2022 und 12.04.2022 (vgl. Anlagen K5/K8, aaO) bleibe dabei von vornherein außer Betracht, weil sie einseitige und nachträgliche Absichtsbekundungen der Kläger hinsichtlich der Haussanierung seien, die für den Charakter des Objekts bei Vertragsschluss keine Bedeutung hätten.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Rückzahlung von 35.343 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, den Klägern stehe ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zu, weil der Maklervertrag nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam gewesen sei. Es habe sich bei dem vermittelten Objekt um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB gehandelt. Maßgeblich sei dafür, dass das Gebäude bis kurz vor dem Verkauf unstreitig bewohnt gewesen sei und somit objektiv Wohnzwecken gedient habe. Spätestens mit der E-Mail der Klägerin vom 18.03.2022 (vgl. Anlage K5, aaO) habe der Beklagte gewusst, dass die Kläger eine Sanierung zu Wohnzwecken geplant hätten. Die Bezeichnung als „Abrisshaus“ im Kaufvertrag sei demgegenüber unerheblich, weil die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit und der Wille der Kläger den Charakter des Vermittlungsobjekts geprägt hätten. Da der Beklagte eine Provision allein mit ihnen vereinbart habe, sei ein Verstoß gegen das Halbteilungsprinzip gegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil ergänzend Bezug genommen.

Gegen das ihm am 20.12.2024 zugestellte Urteil des Landgerichts hat der Beklagte mit am 20.01.2025 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese innerhalb der verlängerten Frist mit am 20.03.2025 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Der Beklagte verfolgt sein Ziel der Klageabweisung unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages weiter. Der Beklagte rügt eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung sowie eine unzutreffende Rechtsanwendung durch das Landgericht.

Er ist der Auffassung, das erstinstanzliche Urteil verkenne die nunmehr durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/24) geklärten Anforderungen an die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus. Unter Bezugnahme auf diese Rechtsprechung macht er geltend, dass es für die Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 656a ff. BGB allein darauf ankomme, ob der Erwerb des Objekts für ihn als Makler bereits bei Abschluss des Maklervertrages erkennbar Wohnzwecken gedient habe. Er behauptet hierzu, dass zum Zeitpunkt der Reservierungsvereinbarung am 15.03.2022 eine solche Absicht der Kläger für ihn nicht erkennbar gewesen sei. Vielmehr hätten diese ihn ursprünglich am 18.01.2022 explizit unter Bezugnahme auf ein „kleines Baugrundstück“ angefragt (vgl. Anlage B1, aaO). Er behauptet hierzu, es habe sich bei dem aufstehenden Gebäude zudem um ein gänzlich marodes und so nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbares Abrisshaus gehandelt, dessen Erhalt wirtschaftlich unsinnig gewesen sei. Dies werde dadurch bestätigt, dass die Parteien im notariellen Kaufvertrag vom 08.04.2022 als Beschaffenheit vereinbart hätten, dass es sich um „Bauland“ handele und das Gebäude als „abrissreif“ veräußert werde (vgl. Anlage K3, aaO). Der Beklagte meint, dieser in einer öffentlichen Urkunde dokumentierte wahre Wille der Parteien müsse Vorrang vor den erstinstanzlichen Feststellungen haben.

Er ist ferner der Auffassung, die erst nach dem 15.03.2022 übersandten E-Mails der Kläger vom 18.03.2022 (vgl. Anlage K5, aaO) und vom 12.04.2022 (vgl. Anlage K8, aaO) seien bloße nachträgliche Absichtsbekundungen, die keine rückwirkende Kraft auf die rechtliche Einordnung des Maklervertrages entfalten könnten. Soweit er selbst in seiner E-Mail vom 18.03.2022 ausgeführt habe, die Kläger könnten mit dem Objekt „nach Belieben verfahren“, habe dies lediglich seine Rechtsansicht unterstrichen, dass der Wert des Objekts allein im Bodenwert liege und das Gebäude für den Kaufvertrag keine Rolle spiele.

Schließlich behauptet der Beklagte, die Kläger hätten im Beurkundungstermin am 08.04.2022 bewusst darauf hingewirkt, die Bezeichnung „Einfamilienhaus“ in den Vertragstext aufzunehmen, um den Tatbestand des § 656c BGB künstlich herbeizuführen und sich die Provision zurückzuerstreiten. Er meint, dieses Verhalten sei widersprüchlich und verstoße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), weshalb ein etwaiger Anspruch - seine Existenz unterstellt - jedenfalls nicht durchsetzbar sei. In diesem Zusammenhang bestreitet er, dass die Kläger erst nachträglich Kenntnis vom Halbteilungsgrundsatz erlangt hätten.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 18.12.2024, Az. 14 O 164/24, die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil. Sie berufen sich darauf, dass der Beklagte in dem betreffenden Telephonat am 18.01.2022 - wie unstreitig ist - dargelegt habe, dass eine Sanierung des Hauses von einem anderen Interessenten erwogen werde und daher auch aus Sicht des Beklagten im Bereich des Möglichen lag (vgl. Anlage K15, aaO). Auch ihre Sanierungsabsicht habe von Anfang an bestanden, weshalb sie eine eingehende Besichtigung des Gebäudes verlangt hätten, die der Beklagte ihnen wunschgemäß ermöglicht habe. Ein solches Vorgehen wäre bei einem für alle Beteiligten feststehenden Abrissvorhaben ohne Belang gewesen. Der Hinweis auf ein „Baugrundstück“ in der Anzeige sei im Übrigen lediglich ein werblicher Begriff gewesen; dieser Begriff habe aus ihrer Sicht die bauliche Nutzbarkeit der Gartenflächen hervorgehoben, nicht jedoch den Abriss des Altbestandes zur Bedingung gemacht.

Die Kläger sind der Auffassung, ihre bereits im März 2022 bestehende und für den Beklagten erkennbare Sanierungsabsicht werde zudem durch seine eigene Reaktion in der E-Mail vom 18.03.2022 (Anlage K5, aaO) bestätigt. Indem er mit dieser erklärt habe, sie könnten nach dem Eigentumsübergang mit dem Objekt „nach Belieben verfahren“, habe er die bestehende Wahlfreiheit zwischen Erhalt und Abriss und damit die Wohnnutzung als eine gleichwertige Zweckbestimmung des Erwerbs bestätigt. Soweit der Beklagte auf die Formulierungen im notariellen Kaufvertrag vom 08.04.2022 (Anlage K6, aaO) verweise, wonach das Gebäude „abrissreif“ veräußert werde, stehe dies der Einordnung als zu Wohnzwecken dienendes Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB nicht entgegen. Die Kläger haben dazu behauptet, dass diese Angaben ausschließlich auf Drängen der Verkäuferin zur Vermeidung einer Sachmängelhaftung in den Vertrag aufgenommen worden seien. Sie meinen, auch ein treuwidriges Verhalten ihrerseits liege nicht vor. Als Verbraucher stünde ihnen der Schutz der zwingenden gesetzlichen Halbteilungsregelung zu; es wäre die Aufgabe des Beklagten als professioneller Makler gewesen, die Provisionsabrede nach den erkennbaren Umständen rechtssicher auszugestalten, sobald die Wohnnutzung des Altbestandes in den Fokus gerückt sei.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 24.02.2026 Bezug genommen.

II.

Die statthafte und zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 35.343,00 € nebst Zinsen verurteilt.

1. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zu, weil die Zahlung der Provision auf Grundlage der erstinstanzlichen Feststellungen und des im Berufungsverfahrens unstreitigen Sachverhalts ohne rechtlichen Grund erfolgte. Die im Maklervertrag vom 15.03.2022 getroffene Provisionsvereinbarung ist gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 BGB unwirksam. Nach diesen Regelungen ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung einer Provision beim Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verpflichtet, nur wirksam, wenn sich der Makler auch von der Verkäuferseite eine Provision in gleicher Höhe versprechen lässt (Halbteilungsgebot). Das war vorliegend nicht der Fall.

a) Der Anwendungsbereich der §§ 656a bis 656d BGB ist eröffnet. Die Kläger handelten als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. Gegenstand des vermittelten Vertrages war, wie das Landgericht auf Grundlage des Parteivortrags und der eingereichten Korrespondenzen im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656b BGB.

aa) Keine Anwendung finden die Vorschriften auf den Kauf noch zu bebauender Grundstücke (BT-Drs. 19/15827, 31); dem steht der Fall gleich, dass die vorhandene Bebauung abgerissen werden soll (HK-BGB/Scheuch, 12. Auflage, BGB § 656d Rn. 2). Nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Objekt daher jedenfalls dann als Einfamilienhaus einzustufen, wenn dessen Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken eines Haushalts dient (Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24, juris Rn. 17). Entscheidend ist hierbei die für den Makler erkennbare Zweckbestimmung des Erwerbsvorgangs (BGH, aaO, Rn. 18). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung dieser Erkennbarkeit ist vorbehaltlich etwaiger Anpassungen grundsätzlich der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages (BGH, aaO, Rn. 18).

bb) Vorliegend ist hierfür nicht maßgeblich auf den ursprünglich zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag vom 18.01.2022 abzustellen, der lediglich die Vermittlung einer noch abzutrennenden unbebauten Teilfläche des streitbefangenen Grundstücks zum Gegenstand hatte. Rechtlich entscheidend ist vielmehr die am 15.03.2022 unterzeichnete „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ über das Gesamtgrundstück, durch welche die Parteien eine neue vertragliche Grundlage für die Vermittlung des nunmehr ungeteilten Gesamtgrundstücks samt des darauf befindlichen Aufbaus schufen, die den zuvor geschlossenen Maklervertrag ersetzt hat. Bei Abschluss dieses maßgeblichen Vertrages am 15.03.2022 war für den Beklagten erkennbar, dass der beabsichtigte Erwerb Wohnzwecken der Kläger dienen sollte. Hierfür streiten eine Reihe von Indizien, die teilweise auch schon durch das Landgericht zur Begründung seiner Entscheidung angeführt wurden und bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlagen respektive aufgrund eines unmittelbaren zeitlichen Zusammenhangs den entsprechenden Rückschluss auf den Parteiwillen bei Vertragsschluss zulassen.

(1) Zum einen wurde von den Parteien der Vertragsgegenstand, nachdem die Klägerin dem Beklagten mit E-Mail vom 13.03.2022 zuvor mitgeteilt hatte, dass „bei uns die Zeichen dahin gesetzt sind, dass wir das gesamte Objekt - Bestandshaus und Grundstück kaufen können/möchten“ unstreitig neu gefasst (Anlage K4, aaO). Auf diese E-Mail hin bedankte sich der Beklagte seinerseits mit E-Mail vom 14.03.2022 für die (neue) Kaufabsichtserklärung und übermittelte den Klägern eine Reservierungsvereinbarung für das gesamte Grundstück (Anlage K4, aaO). Damit haben die Parteien den bisherigen Maklervertrag zum einen ausdrücklich auf das Gesamtgrundstück mit Bebauung erweitert und erhöhte sich entsprechend die vereinbarte Provision für den Beklagten. Zum anderen indiziert bereits die Verwendung des Wortes „Bestandshaus“ die Absicht der Kläger, das Haus zu erhalten; sie haben es jedenfalls nicht als Abrisshaus o.ä. bezeichnet.

(2) In objektiver Hinsicht handelte es sich bei dem auf dem nunmehr vertragsgegenständlichen Gesamtgrundstück aufstehenden Gebäude auch unstreitig um ein Einfamilienhaus, das bis Ende des Jahres 2021 - mithin bis unmittelbar vor der Kontaktaufnahme - von der Eigentümerin bewohnt worden war. Es ist aufgrund dieser tatsächlichen Nutzung davon auszugehen, dass es faktisch zum Zeitpunkt über die grundsätzliche Eignung der Parteien, den Wohnzwecken eines Haushalts zu dienen geeignet war, wenn auch in prekären Wohnverhältnissen. Der Umstand, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig war, wie es auch im notariellen Kaufvertrag unter § 1 bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes heißt, woraus sich der Beklagte beruft, entzieht ihm nach Auffassung des Senats jedoch nicht die Eigenschaft als Einfamilienhaus, weil der Erhalt zu Wohnzwecken nicht ausgeschlossen war. Wie ausgeführt ergibt sich der Wohnzweck eines durch den Makler vermittelten Gebäudes „in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie“ (BGH, aaO, Rn. 18). Dazu ist festzuhalten, dass die Nutzung zu künftigen Wohnzwecken zum in Rede stehenden Zeitpunkt als objektiv möglich anzusehen war. Aus den bekannt gewordenen Umständen nach Vertragsschluss und der diesbezüglichen E-Mail-Korrespondenz der Parteien geht zudem hervor, dass die Kläger die Sanierung des Gebäudes nach dem Erwerb auch erklärtermaßen in Angriff genommen haben, wofür ihnen der Beklagte selbst die Baufirma eines anderen Kunden empfahl (vgl. Anlage K8, aaO); das spricht in tatsächlicher Hinsicht ebenfalls gegen eine unmögliche Bewohnbarkeit des Einfamilienhauses.

(3) Es kann dahinstehen, ob allein schon auf dieser Grundlage und der daraus abzuleitenden Zweckbestimmung des Maklerauftrags ein Verstoß gegen das Halbteilungsgebot angenommen werden kann. Aus Sicht des Senats war für den Beklagten die konkrete Möglichkeit einer Wohnnutzung durch die Kläger nach Sanierung des Bestandes jedenfalls anhand weiter Umstände auch subjektiv erkennbar. Dies folgt zum einen aus dem unstreitigen Inhalt des Telephonats mit der Klägerin vom 18.01.2022 (Anlage K15, aaO), in dem der Beklagte selbst darauf hinwies, dass derzeit ein anderer Interessent den Erwerb erwäge und zwischen Erhalt und Sanierung oder Abriss schwanke. Dem Beklagten war somit bewusst, dass der Erhalt des Gebäudes eine ernsthafte und realistische Option für potenzielle Käufer darstellte. Vor diesem Hintergrund musste der Beklagte, der als Makler ein mit einem zuvor bewohnten Haus bebautes Grundstück angeboten hat, redlicherweise damit rechnen, dass ein privater Käufer dieses Haus als Grundlage für sein künftiges Wohnen nutzen will.

(4) Dass die Kläger ihm gegenüber stattdessen einen unbedingten Erwerb nur zum Zwecke des Abrisses beabsichtigt hätten, behauptet auch der Beklagte nicht. Die konkrete Erkennbarkeit der Wohnnutzungsabsicht der Kläger wurde vielmehr durch den ausdrücklichen Wechsel ihres Kaufinteresses indiziert. Nachdem sie ursprünglich lediglich ein „Baugrundstück“ - bezogen auf eine unbebaute Teilfläche - angefragt hatten (Anlage B1, aaO), bekundeten sie nach einer eingehenden Besichtigung des Objekts ihr Interesse am ungeteilten Gesamtgrundstück samt „Bestandshaus“. Dieser Richtungswechsel nach einer Besichtigung des Altbestandes indizierte aus der Sicht eines objektiven Maklers, der gerade die Hausbesichtigung auf Wunsch der Interessenten durchgeführt hat, dass das Gebäude von ihnen nunmehr in die Erwerbsplanung einbezogen und nicht mehr nur - als ohnehin abzureißendes - Hindernis für eine Neubebauung angesehen wurde.

(5) Bestätigt wird diese beim Vertragsschluss am 15.03.2022 vorliegende Erkennbarkeit durch die sich unmittelbar darauf ergebende - und noch in die Zeit vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags fallende - weitere Korrespondenz der Parteien. Mit E-Mails vom 18.03.2022 (vgl. Anlage K5, aaO) und vom 12.04.2022 (vgl. Anlage K8, aaO) erklärten die Kläger explizit ihre Absicht, das Gebäude zu sanieren und zu nutzen; es liegt angesichts des engen zeitlichen Zusammenhangs nahe, dass sie damit lediglich eine aus den Umständen bereits zuvor erkennbare Sanierungsabsicht bestätigten. Bedeutsam ist dabei auch die Reaktion des Beklagten in seiner E-Mail vom 18.03.2022, in der er mitteilte, die Kläger könnten nach dem Eigentumsübergang mit dem Objekt „nach Belieben verfahren“ (vgl. Anlage K5, aaO). Damit brachte er zum Ausdruck, dass die Entscheidung zwischen Abriss und Sanierung bei ihnen lag und die Sanierung eine ernsthaft in Betracht gezogene Zweckbestimmung des Kaufs war; die enge zeitliche Nähe zum Vertragsschluss am 15.03.2022 spricht auch hier dafür, dass er dabei schon die Sanierung des Wohnhauses als ernsthafte Option akzeptiert hatte. Wenn jedoch der Makler dem Käufer die Wahlmöglichkeit hinsichtlich der Nutzung des Altbestandes einräumt, ist die Wohnnutzungsabsicht für ihn bereits dann im Sinne des § 656c Abs. 1 BGB erkennbar, wenn sie als eine von mehreren ernsthaften Optionen im Raum steht. Ein Makler ist dann gehalten, die rechtliche Gestaltung seiner Verträge an die erkennbaren Interessen der Kunden anzupassen, um die Einhaltung des § 656c BGB sicherzustellen (vgl. BGH, aaO, Rn. 18).

c) Der Beklagte kann sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Kläger von Anfang an respektive in ihrer ersten Anfrage (Anlage B1, aaO) nur ein „Baugrundstück“ angefragt hatten. Dies war lediglich die Reaktion auf seine ursprüngliche Anzeige. Maßgeblich ist die Situation bei Abschluss des Maklervertrages über das erworbene Gesamtobjekt am 15.03.2022.

d) Die von den Parteien zuletzt geschlossene Provisionsvereinbarung verstößt damit gegen das Halbteilungsprinzip des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet, nur wirksam, wenn sich der Makler auch von der Verkäuferseite eine Provision in gleicher Höhe versprechen lässt. Der Beklagte hat unstreitig mit der Verkäuferseite keine Provisionsvereinbarung getroffen, sondern die gesamte Courtage allein den Klägern auferlegt. Dies führt gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit des Vertrages.

e) Das Verhalten der Kläger ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Dies gilt auch mit Rücksicht auf die Vereinbarung der „Abrissreife“ im notariellen Kaufvertrag; denn diese dient regelmäßig der auf Sachmängel bezogenen Haftungsbegrenzung der Verkäuferseite und lässt daher - wie das Landgericht bereits ausgeführt hat - keinen zwingenden Schluss auf die für den Maklervertrag maßgebliche Zweckbestimmung zu. Es ist auch kein zwingend widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass sie einerseits eine kaufvertragsrechtliche Beschaffenheit akzeptieren und andererseits den zwingenden gesetzlichen Verbraucherschutz der Maklervorschriften beanspruchen. Es bestehen nach den bekannt gewordenen Umständen jedenfalls keine vom Beklagten tragfähig unter Beweis gestellten Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger diese Rechtsfolge bei Abschluss und Vollzug des Maklervertrages kannten und also bei Zahlung der Provision bereits deren Rückforderung einkalkulierten.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2 ZPO.

3. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die vorliegende Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO); die maßgeblichen Rechtsfragen sind durch das zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.03.2025 (I ZR 32/24, juris) geklärt.

Streitwert in II. Instanz:    35.343 €; vgl. § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1, § 43 Abs. 1 GKG, 3 ff. ZPO