Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 06.05.2026 – 5 W 30/26

Auf die Beschwerde des Antragstellers vom 5. März 2026 wird der Beschluss des Amtsgerichts Strausberg – Grundbuchamt – vom 23. Februar 2026, Gz. …, aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, die beantragte Eintragung nicht aus den Gründen des Beschlusses zurückzuweisen.

I.

Der Antragsteller ist eingetragener Eigentümer des im verfahrensgegenständlichen Grundbuch gebuchten Grundbesitzes.

Mit Datum vom 10. September 2025 bestellte der Antragsteller für sich selbst ein Wohnungsrecht an dem Grundbesitz und bewilligte und beantragte die Eintragung dieses Rechts im Grundbuch. Die dafür vor dem Notar vollzogene Unterschrift des Antragstellers wurde mit notarieller Urkunde (UR-Nr. … des Notars („Name 01“) in („Ort 02“)) notariell beglaubigt.

Mit notarieller Urkunde vom 11. September 2025 (Akte … des Notars („Name 01“) in („Ort 02“)) beglaubigte dieser, dass die Abschrift der Bestellung eines Wohnungsrechts mit Unterschriftsbeglaubigung eine vollständige Wiedergabe der Urschrift der Wohnungsrechtsbestellung vom 10. September 2025 sei. Er reichte mit Schriftsatz vom selben Tag diese beglaubigte Abschrift der Dienstbarkeitsbestellung beim Grundbuchamt ein und beantragte nach § 15 GBO den grundbuchlichen Vollzug.

Mit Schreiben vom 18. November 2025 teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass dem Antrag nicht entsprochen werden könne. Zur Eintragung der Dienstbarkeit werde die Bestellungsurkunde in Urschrift benötigt. Das Grundbuchamt bat um Einreichung binnen 2 Monaten.

Mit Schriftsatz vom 27. November 2025 teilte der Verfahrensbevollmächtigte mit, dass seines Erachtens die Vorlage einer beglaubigten Abschrift genüge.

Mit Zwischenverfügung vom 2. Dezember 2025 teilte das Grundbuchamt mit, dass es an seiner Auffassung festhalte und kündigte an, den Antrag nach Ablauf der gesetzten Frist kostenpflichtig zurückzuweisen.

Mit Schreiben vom 11. Dezember 2025 verteidigte der Verfahrensbevollmächtigte seine Rechtsansicht unter Verweis auf die §§ 29 und 137 Abs. 1 GBO und bat um umgehende Eintragung.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2026 setzte das Grundbuchamt nach Korrespondenz mit dem Verfahrensbevollmächtigten zur Auslegung seines Schreibens vom 11. Dezember 2025 und unter Hinweis, dass in („Ort 03“) weder die elektronische Grundbuchakte noch das elektronische Datenbankgrundbuch eingeführt seien, nochmals eine Frist von 14 Tagen zur Einreichung der Bewilligung.

Mit Beschluss vom 23. Februar 2026 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Dienstbarkeit zurückgewiesen. Es fehle an der Vorlage der Urschrift der Eintragungsbewilligung.

Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 5. März 2026 namens des Antragstellers Beschwerde eingelegt. Zur Begründung führte er aus, dass nach § 29 GBO eine Eintragung nur vorgenommen werden solle, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen seien. Eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde könne zur Führung des Nachweises grundsätzlich auch in beglaubigter Form eingereicht werden. Im Grundbuchverfahren genüge regelmäßig die Vorlage einer beglaubigten Abschrift, es sei denn, dass auch der Besitz der Urkunde als eine für das Eintragungsverfahren rechtserhebliche Tatsache nachzuweisen sei. Hier komme es auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung an, weshalb es genüge, dem Grundbuchamt eine beglaubigte Abschrift vorzulegen.

Mit Beschluss vom 17. März 2026 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat vorgelegt. Die Eintragung erfolge auf Antrag, wenn der Betroffene das Wohnungsrecht nach § 19 GBO in der Form des § 29 GBO bewillige. Die vorgelegte beglaubigte Abschrift von der Bewilligungsurkunde dokumentiere nur, dass dem Notar am 11. September 2025 die Urschrift vorgelegen habe. Die für Testamente erlassene Rechtsprechung sei nicht einschlägig, da Testamente nach der Eröffnung in der Nachlassakte verblieben, man anhand des Eröffnungsprotokolls erkennen könne, wie viele Testamente der Erblasser gefertigt habe und es grundsätzlich keinen Zweifel am Vorhandensein gebe. Zitierte Rechtsprechung zu Vollmachten greife ebenfalls nicht durch. Diese müssten bei Ausübung vorgelegt werden, so dass der Notar dort nach § 21 Abs. 3 BNotO unter Verweis auf § 34 GBO bescheinige, dass ihm die Vollmacht vorgelegen habe.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO gegen den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes statthafte Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis besteht nicht.

Die Entstehung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) setzt nach § 1093 BGB die (nicht formbedürftige) Einigung der Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) voraus.

Nach § 19 GBO erfolgt die Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Die Form der Eintragungsbewilligung ist in § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO geregelt (vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 19, Rn. 109). Hiernach muss die Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sein.

Grundsätzlich ist die Vorlage einer beglaubigten Abschrift des Originals gegenüber dem Grundbuchamt ausreichend, soweit es nur auf den Nachweis des Bestehens und des Inhalts der Urkunde ankommt. Die Urschrift oder eine diese im Rechtsverkehr ersetzende Ausfertigung der Urkunde muss dem Grundbuchamt hingegen vorgelegt werden, wenn gerade mit dem Besitz der Originalurkunde (wie z.B. bei einer Vollmacht, Bestallungen Erbscheinen, Vollstreckungstiteln – vgl. insoweit Demharter, a.a.O. § 29 Rn. 59) oder einer diese im Rechtsverkehr vertretenden Ausfertigung für die begehrte Eintragung dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisende Tatsachen verbunden sind (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 29. August 2012, Az. 3 W 86/12, FGPrax 2013, 24; Schöner / Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 170).

Eine solche – an den Besitz der Originalurkunde geknüpfte - Tatsache ist insbesondere die Feststellung, dass die erforderliche Bewilligungserklärung des durch eine Eintragung Betroffenen mit seinem Willen dem Begünstigten oder dem Grundbuchamt zugegangen ist. Die Eintragungsbewilligung wird in der Regel (zu den Ausnahmen Demharter, a.a.O. § 19 Rn. 24; vgl. auch OLG Naumburg, Beschluss vom 3. September 2018, Az. 12 Wx 28/18, BeckRS 2018, 48181) nicht schon mit der Ausstellung der in der vorgeschriebenen Form errichteten Urkunde wirksam, sondern erst dann, wenn die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt oder demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, zugeht (vgl. Schöner / Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 171, Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 21). Eine Urkunde, die eine Eintragungsbewilligung enthält, kann deshalb von dem Bewilligenden selbst durch Vorlage einer lediglich beglaubigten Abschrift eingereicht werden. Reicht sie hingegen ein anderer bei dem Grundbuchamt ein, benötigt er die Originalurkunde oder eine Ausfertigung, denn nur, wer das Original oder die dieses vertretende Ausfertigung in Händen hält, kann damit nachweisen, dass er die Erklärung mit dem Willen des Bewilligenden einreicht (vgl. OLG Zweibrücken, a.a.O.; Schöner/Stöber, GrundbuchR, 12. Aufl., Rn. 170; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 26 und 109). Der Bewilligende behält damit die Kontrolle über das Verfahren, wenn er die Urschrift physisch zurückbehält. Würde grundsätzlich eine Abschrift ausreichen, könnte ein Begünstigter die Eintragung gegen den Willen des Eigentümers erzwingen, selbst wenn dieser das Original noch unter Verschluss hält (z.B. solange eine Gegenleistung noch nicht erbracht wurde).

Vorliegend ist die beglaubigte Abschrift der öffentlich beglaubigten Wohnungsrechtsbestellung vom 10. September 2025 nicht durch den Bewilligenden selbst, sondern durch den Verfahrensbevollmächtigten des bewilligenden Eigentümers eingereicht worden. Nach § 15 Abs. 2 gilt der Notar, wenn die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von ihm beurkundet oder beglaubigt worden ist, als ermächtigt, im Namen des Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen. Eine Vollmacht für den Notar wird deshalb für das Grundbuchverfahren vermutet. Der Nachweis, dass der Eintragungsantrag und die lediglich in beglaubigter Abschrift vorgelegte öffentlich beglaubigte Bewilligung der Wohnungsrechtsbestellung mit Willen des Antragstellers erfolgt und deshalb wirksam sind, gilt deshalb als geführt (vgl. zu Besonderheiten der elektronischen Aktenführung auch OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 29. Juni 2023, Az. 20 W 130/23, BeckRS 2023, 45938).

Es liegt hier auch, anders im Fall des OLG Köln, Beschluss v. 24.11.2008, Az. 2 Wx 41/08, nicht eine öffentlich beglaubigte Kopie einer Privaturkunde vor, die nicht den Anforderungen des § 29 GBO genügen würde, sondern eine im Original öffentlich beglaubigte Urkunde.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).