Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 21.05.2026 – 5 U 115/25

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 21. August 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 94/24 abgeändert und die Klage als unzulässig abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 31.000 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin macht, gestützt auf einen sog. sekundären Bereinigungsanspruch, gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ankauf des auf ihrem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von („Ort 01“) Blatt …, Flur …, Flurstücke … und …, aufstehenden und im Eigentum des Beklagten stehenden Gebäudes (Lagerhalle) durch Annahme eines notariellen Vertragsangebotes geltend. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat unter Verwertung des in einem Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Verkehrswertgutachtens für das Gebäude der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, nachdem der Beklagte unter Bezugnahme auf das SachenRBerG zwei Vergleichsvorschläge zur Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum unterbreitet habe, habe sich die Klägerin mit Schreiben vom 19. Mai 2022 hinsichtlich möglicher Ansprüche des Beklagten nach dem SachenRBerG auf die Einrede der Verjährung berufen. Darauf, ob der Beklagte zuvor einen solchen Primäranspruch geltend gemacht habe, komme es nicht an. Der Beklagte könne damit seine gesetzlichen Ansprüche nach dem SachenRBerG nicht mehr geltend machen und verliere damit auch sein gesetzliches Besitzrecht nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 3 EGBGB. Aus seinem Eigentum an dem Gebäude folge kein Nutzungsrecht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sperre das SachenRBerG einen Rückgriff auf die Vorschriften des BGB. Weil die Rechtsfolge eines dauerhaften Auseinanderfallens von Grundstücks- und Gebäudeeigentum nicht gewollt gewesen sei, bestehe insoweit eine Regelungslücke. Der Gesetzgeber hätte, wenn er diese Lücke erkannt hätte, eine inhaltlich den §§ 29 Abs. 5, 81 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechende Regelung geschaffen. Die Erhebung der Verjährungseinrede durch den Gebäudeeigentümer löse daher einen Anspruch gegen den Nutzer auf Ankauf des Gebäudes aus. Dem gesetzlichen Anspruch des Nutzers korrespondiere damit ein inhaltsgleicher Anspruch des Gebäudeeigentümers.

Dieser sekundäre Bereinigungsanspruch der Klägerin sei nicht verjährt. Die zehnjähre Verjährungsfrist beginne mit der Geltendmachung des Anspruchs, hier also mit dem 19. Mai 2022. Maßgebend sei der Verkehrswert am 9. April 2024, dem Zeitpunkt der Zustellung des Ankaufsangebotes. Das Gericht habe das in dem Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Neuruppin zum Az. 7 K 111/22 eingeholte Verkehrswertgutachten gemäß § 411a ZPO verwertet und den dort ermittelten Verkehrswert von 31.000 € zugrunde gelegt. Der Sachverständige habe unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens den Verkehrswert nachvollziehbar mit 31.000 € ermittelt.

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nutzungs- und Schadensersatzansprüchen stehe dem Beklagten nicht zu. Ob solche Ansprüche gegen den Ehemann der Klägerin bestünden, könne dahinstehen, weil diese insoweit nicht passiv legitimiert sei. Der weitere Vortrag, die Klägerin habe werthaltige Gegenstände aus der Halle entsorgt, sei, worauf der Beklagte hingewiesen worden sei, unsubstantiiert.

Der Beklagte hat gegen das ihm am 26. August 2025 zugestellte Urteil des Landgerichts Neuruppin mit am 19. September 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die er mit am 24. Oktober 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Zur Begründung seines Rechtsmittels wiederholt und vertieft er im Wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 21. August 2025 verkündeten Urteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 94/24, die Klage abzuweisen,

hilfsweise unter Aufhebung des am 21. August 2025 verkündeten Urteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 94/24, das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Neuruppin zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

II.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Das Rechtsmittel hat Erfolg und führt unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung zur Abweisung der Klage als unzulässig, weil es mit der fehlenden Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens entsprechend den §§ 87 ff. SachenRBerG an einer Sachurteilsvoraussetzung fehlt.

1.

Das Landgericht dürfte – ohne dass es hier letztlich darauf ankommt - allerdings zutreffend festgestellt haben, dass im vorliegenden Fall ein sog. sekundärer Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Ankauf der auf ihrem Grundstück aufstehenden Gewerbehalle besteht.

a) Entgegen der Auffassung des Beklagten findet auf das Rechtsverhältnis der Parteien, das durch das Auseinanderfallen von Gebäudeeigentum und Eigentum an dem Grundstück geprägt ist, das SachenRBerG Anwendung. Unstreitig handelt es sich bei der Gewerbehalle um ein Gebäude, das von der LPG in Ausübung ihres gesetzlichen Bodennutzungsrechts bebaut worden ist. An diesen von der LPG errichteten Gebäuden entstand unabhängig vom Eigentum an den Grundstücken selbständiges Eigentum der LPG (§§ 18, 27 LPG-G 1982). Nach Wegfall des gesetzlichen Nutzungsrechts durch das Gesetz über die Änderung und Aufhebung von Gesetzen der DDR vom 28. Juni 1990 (GBl. DDR I S. 483) war die Grundstücksnutzung (§ 7 Abs. 1 i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 5 SachenRBerG) zu sichern (BT-Drs. 12/5992, S. 106; Zimmermann/Heller, in: Prütting/Zimmermann/Heller, SachenRBerG, § 7 Rn, 26 f.).

Damit ist grundsätzlich von einem dem SachenRBerG unterfallenden Rechtsverhältnis auszugehen.

b) Eigene Primäransprüche des Beklagten nach dem SachenRBerG auf Ankauf des Grundstücks (§§ 61 ff. SachenRBerG) oder Bestellung eines Erbbaurechts (§ 32 ff. SachenRBerG) sind, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, verjährt.

Da sich die Klägerin auf die Einrede der Verjährung auch berufen hat, können die Primäransprüche des Beklagten von diesem nicht mehr durchgesetzt werden. Die Verjährung des Primäranspruchs führt wegen der fehlenden Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts dazu, dass das gesetzliche Recht zum Besitz des bebauten Grundstücks nach Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 3 EGBGB erlischt. Dies hätte zur Folge, dass auf Verlangen des Grundstückseigentümers dieses nach § 985 BGB herauszugeben und nach § 1004 Abs. 1 BGB das Gebäude oder die bauliche Anlage auf eigene Kosten des Nutzers entfernen müssten, ohne einen Ausgleich für eigene Investitionen zu erhalten, auf dessen Bestand der Nutzer nach den Verhältnissen in der DDR vertrauen durfte (BGH, Urt. v. 22. September 2017 – V ZR 255/16, Rn. 23).

c) Diese Folgen des Scheiterns des primären Bereinigungsanspruchs konnten, so der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung (a. a. O Rn. 27) nicht ungeregelt bleiben, es liege eine planwidrige Regelungslücke im SachenRBerG vor. Der Gesetzgeber habe in den Fällen, in denen der Grundstückseigentümer die Erfüllung eines an sich bestehenden Bereinigungsanspruchs sollte verweigern können, dadurch Rechnung getragen, dass die Verweigerung der Erfüllung der primären Bereinigungsansprüche sekundäre Bereinigungsansprüche auslöst, die im Ergebnis dazu führen, dass dem Nutzer der Wert der baulichen Investitionen in Geld erhalten bleibt. Nichts spreche dafür, dass es dem Willen des um einen von der Rechtsform unabhängigen Bestandsschutz bemühten Gesetzgebers entsprochen haben könnte, die durch das Scheitern der primären Bereinigung an der Einrede der Verjährung entstehende Rechtsstellung der Nutzer nach dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Nutzungsrechts und damit nach einem Kriterium zu unterscheiden, das er für die Ausgestaltung des Gesetzes wegen seiner Ungerechtigkeit verworfen hatte (BGH a. a. O. Rn. 30). Die Erhebung der Einrede der Verjährung ist nicht der einzige Fall, in dem der Grundstückseigentümer die Erfüllung des primären Bereinigungsanspruchs des Nutzers verweigern darf. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sieht vielmehr drei Fälle vor, in denen der Grundstückseigentümer die Erfüllung der an sich bestehenden primären Bereinigungsansprüche des Nutzers verweigern darf, nämlich die Fälle des nicht genutzten oder nicht nutzbaren Gebäudes oder des nicht ausgenutzten Nutzungsrechts gem. § 29 SachenRBerG, des unredlichen Nutzers gem. § 30 SachenRBerG und des Gebäudes mit einer zu geringen Restnutzungsdauer gem. § 31 SachenRBerG. In diesen Fällen hat der Gesetzgeber das Bedürfnis erkannt, die Folgen der Erhebung der Einreden näher auszugestalten. Er hat sich hier nicht mit der Einführung einer entsprechenden Einrede zu Gunsten des Grundstückseigentümers begnügt, sondern bestimmt, dass die Verweigerung der Erfüllung des primären Bereinigungsanspruchs durch den Grundstückseigentümer wechselseitige sekundäre Bereinigungsansprüche auslöst.

Zwischen der Ausgestaltung der Rechtsfolgen einer Erhebung dieser Einrede einerseits und der Rechtsfolge der Erhebung der Einrede der Verjährung andererseits besteht kein signifikanter Unterschied. In allen Fällen gilt es sicherzustellen, dass der Nutzer jedenfalls den Wert seiner baulichen Investitionen erhält und dass die Besitzstandswahrung in dieser Form nicht von der mehr oder weniger zufälligen Form der rechtlichen Absicherung abhängt. In technischer Hinsicht hätte sich der Gesetzgeber allerdings nicht an den durch die Besonderheiten der jeweiligen Einredesituation geprägten Regelungen für den Fall des unredlichen Nutzers (§ 30 SachenRBerG, Art. 233 § 4 Abs. 5 S. 6 EGBGB) und der zu geringen Restnutzungsdauer (§ 31 SachenRBerG) orientiert, sondern an der in §§ 29 Abs. 5, 81 SachenRBerG für den Fall der Nichtnutzung des Gebäudes durch den Nutzer getroffenen Regelung. Sie betrifft eine tatsächliche Situation, die dem Fall des Scheiterns eines primären Bereinigungsanspruchs an der Einrede der Verjährung am nächsten kommt. Die für diesen Fall getroffene Regelung bringt das Regelungsprinzip, dem der Gesetzgeber folgt, am klarsten zum Ausdruck (BGH, a. a. O. Rn. 30 ff., beck-online).

2.

Kommen danach in den Fällen, in denen bei einem primären Bereinigungsanspruch nach dem SachenRBerG (ohne Benutzungsrecht) dieser wegen Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden kann, §§ 29 Abs. 5, 81 SachenRBerG in entsprechender Weise zur Anwendung, so besteht kein Grund – der Bundesgerichtshof hatte in der zitierten Entscheidung keine Veranlassung, diese Frage zu entscheiden, weil die Berufungsinstanz, an die der Rechtsstreit zurückverwiesen worden war, zunächst die Frage zu entscheiden hatte, ob überhaupt ein primärer Bereinigungsanspruch nach dem SachenRBerG bestanden hatte –, im Übrigen die für das Verfahren für Bereinigungsansprüche nach §§ 29 Abs. 5, 81 SachenRBerG geltenden Vorschriften des SachenRBerG nicht anzuwenden.

a) Dies hat aber zur Folge, dass für den Anspruch auf Ankauf des Gebäudes die nach dem SachenRBerG für die Durchsetzung eines solchen Anspruchs geltenden Verfahrensvorschriften entsprechende Anwendung finden.

Danach hat auch der Grundstückseigentümer, der einen Anspruch auf Ankauf des Gebäudes geltend macht, ein notarielles Vermittlungsverfahren nach den §§ 87 ff. SachenRBerG durchzuführen, wenn er sich nicht ohne ein solches Verfahren über die Modalitäten eines Ankaufs einigen kann. Führt auch das notarielle Vermittlungsverfahren nicht zu einer Einigung über den Ankauf des Gebäudes, kann der Inhalt eines solchen Ankaufsvertrages nach den §§ 103 ff. SachenRBerG gerichtlich durchgesetzt werden.

Die Klage auf Feststellung über den Inhalt eines Ankaufsrechts u. a. nach § 81 SachenRBerG setzt nach § 104 S. 1 SachenRBerG die Vorlage des notariellen Vermittlungsvorschlags und des Abschlussprotokolls voraus. Ohne die Vorlage eines solchen Vermittlungsvorschlags fehlt es an einer Sachurteilsvoraussetzung und die Klage ist als unzulässig abzuweisen (Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, SachenRBerG, § 104 Rn. 14, 17).

b) Die Vorlage des notariellen Vermittlungsvorschlags und des Abschlussprotokolls durch die Klägerin konnte im vorliegenden Verfahren schon deswegen nicht erfolgen, weil ein solches Verfahren von ihr nicht durchgeführt worden ist. Demgemäß war die Klage unter entsprechender Abänderung des landgerichtlichen Urteils auf die Berufung des Beklagten hin als unzulässig abzuweisen. Einer vorherigen Fristsetzung nach § 104 S. 2 SachenRBerG bedurfte es nicht, weil diese nicht dazu dient, nach erhobener Klage das notarielle Vermittlungsverfahren erst während des Rechtsstreits durchzuführen. Mit der Fristsetzung soll lediglich die Gelegenheit dazu gegeben werden, eine bei Klageeinreichung versehentliche Nichtbeibringung der Unterlagen nachzuholen.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.