Verwaltungsgericht Cottbus Beschluss vom 27.02.2018 – VG 3 L 530/17

Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird abgelehnt.

Die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers gegen die Ordnungsverfügung vom 13. Februar 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. August 2017 wird hinsichtlich der in Ziffer 4. des Bescheides ausgesprochenen Zwangsgeldandrohung angeordnet. Im Übrigen wird der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe hat keinen Erfolg. Er ist unbegründet, weil der Antrag im einstweiligen Rechtsschutzverfahren betreffend die Nutzungsuntersagung aus den im Folgenden dargelegten Gründen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (§ 166 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i. V .m. § 114 der Zivilprozessordnung (ZPO)). Mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens betreffend die Zwangsgeldandrohung ist anzumerken, dass sich der insofern gestellte Antrag kostenseitig nicht auswirkt.

Das Begehren des Antragstellers auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO mit dem sinngemäßen Antrag,

die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 31. August 2017 gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 13. Februar 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. August 2017 hinsichtlich der in Ziffer 1. des Bescheides ausgesprochenen Nutzungsuntersagung wiederherzustellen und bezüglich der Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4. des Bescheides anzuordnen,

hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der Antrag ist hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4. des Bescheides begründet. Im Übrigen hat der Antrag keinen Erfolg.

Der Antragsgegner hat die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung im Bescheid vom 13. Februar 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. August 2017 in formell ordnungsgemäßer Weise angeordnet. Die durch den Antragsgegner in der Verfügung gegebene Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt den formellen Begründungsanforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, wonach in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO - wie er hier vorliegt - das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen ist (vgl. zu den Anforderungen: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. August 2013 - OVG 11 S 13.13 -, juris Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2011 - OVG 10 S 47.10 -; OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 5. Februar 1998 - 4 B 134/97 -, juris Rn. 10; Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 80 Rn. 84 ff.; Külpmann in Finkelnburg/Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 6. Aufl. 2011, Rn. 745 ff.). Die Ausführungen – insbesondere zu dem Sicherungszweck, die Schaffung bzw. Verfestigung vollendeter Tatsachen, hier in Form der rechtswidrigen Nutzung der zum Wohnhaus umgebauten Garage, zu verhindern - lassen in ausreichender Weise erkennen, dass sich der Antragsgegner mit dem vorliegenden Einzelfall auseinander gesetzt und die aus seiner Sicht für und gegen die Anordnung des Sofortvollzugs sprechenden Gründe berücksichtigt hat. Des Weiteren geht der Antragsgegner von der Außenbereichslage des Vorhabens aus und weist auf die erhebliche Breiten- und Vorbildwirkung hin, die von baulichen Anlagen im Außenbereich ausgehen können. Der Tatbestand der Umnutzung würde weitere Wochenendsiedler, deren Anträge auf Baugenehmigung bisher abgelehnt wurden, zur Nachahmung verleiten. Dies genügt den formellen Begründungsanforderungen. Ob die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung in der Verfügung vom 13. Februar 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. August 2017 inhaltlich zutrifft und ob sie die Anordnung zu rechtfertigen vermag, ist hingegen keine Frage des Begründungserfordernisses des § 80 Abs. 3 VwGO.

Das Gericht kann nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherstellen bzw. anordnen, wenn diese - wie hier - gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO aufgrund einer entsprechenden behördlichen Anordnung entfällt oder gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 16 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Brandenburg [VwVGBbg] vom 16. Mai 2013 [GVBl. I Nr. 18], geändert durch Gesetz vom 10. Juli 2014 [GVBl. I Nr. 32], hier bezüglich der Zwangsgeldandrohung). Voraussetzung hierfür ist, dass sich aufgrund der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung, bei der auch die Erfolgsaussichten in der Hauptsache in den Blick zu nehmen sind, ein Überwiegen des Aussetzungsinteresses des Betroffenen gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse ergibt und – in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO – ein besonderes Sofortvollzugsinteresse nicht vorhanden ist.

Vorliegend fällt die Interessenabwägung betreffend die Nutzungsuntersagung zu Lasten des Antragstellers aus, da sich zum einen nach dem Ergebnis der allein möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage die Nutzungsuntersagung als rechtmäßig erweist und zum anderen ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Regelung besteht.

Die Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung in Ziffer 1. der Ordnungsverfügung vom 13. Februar 2017 richtet sich nach § 80 Abs. 1 S. 2 BbgBO in der Fassung vom 19. Mai 2016 (GVBl. I/16, Nr. 14).

Nach § 80 Abs. 1 S. 2 BbgBO kann die Nutzung von Anlagen untersagt werden, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. So liegt der Fall hier.

Nach dem Ergebnis der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage widerspricht die zwischenzeitlich vom Antragsgegner festgestellte Nutzung der ehemaligen Garage zu Wohnzwecken der derzeitigen Genehmigungslage auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück:

Das Grundstück zur Flurstücknummer 1359 ist mit einem Gebäude bebaut. Das Gebäude entstand aus einem in den 70er Jahren errichteten Wochenendhaus und einer an dieses Wochenendhaus angebauten Garage. Nach den Ausführungen der 5. Kammer in dem Urteil vom 8. Oktober 2015 (5 K 750/12) war das Gebäude Gegenstand mehrerer Verfahren: Zunächst lehnte der Antragsgegner den vom Antragsteller gestellten Bauantrag auf Erweiterung und Umnutzung dieses Gebäudes in ein Wohnhaus mit Bescheid vom 27. September 2001 ab. Die vom Antragsteller erhobene Verpflichtungsklage wies das Verwaltungsgericht Cottbus mit Urteil vom 11. August 2005 (3 K 850/02) ab, weil das Vorhaben als sonstiges Außenbereichsvorhaben gem. § 35 BauGB unzulässig war. Den Antrag auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg durch Beschluss vom 26. Juni 2007 zurück (OVG 10 N 108.05). Im Jahre 2006 verfügte der Antragsgegner gegenüber der Ehefrau des Antragstellers in derselben Ordnungsverfügung, die sich auch gegen das Wochenendhaus auf dem Flurstück 1360 richtete, die Beseitigung des zeitweise bewohnten, aus dem Wochenendhaus und der Garage hervorgegangenen Gebäudes. Mit Blick auf eine am 10. Januar 2008 bekannt gemachte (und später gerichtlich für unwirksam erklärte) Klarstellungs-, Entwicklungs- und Ergänzungssatzung, welche auch die Flurstücke 1359 und 1360 einbezog und die Standorte der vorhandenen Gebäude dem Innenbereich zuordnete, erteilte der Antragsgegner unter dem 24. Oktober 2008 für das Gebäude auf dem Flurstück 1359 eine Baugenehmigung mit dem Vorhabentitel „Errichtung Wohnhaus“. In den Antragsunterlagen wurde das Vorhaben mit „Nutzungsänderung Wohnhaus, Anbau und Aufstockung“ benannt. Die Baugenehmigung wurde dem Antragsteller am 3. November 2008 ausgehändigt. Sie umfasste die Errichtung eines Wohnhauses mit einer Grundfläche von ca. 130 m² mit Erd- und Dachgeschoss, wobei das Dachgeschoss als Satteldach mit einer Dachneigung von 45° und zwei Dachgaupen ausgeführt werden sollte.

Heute befindet sich auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ein eingeschossiges Gebäude mit einem Flachdach. Die Änderungen an dem Anbau bzw. ehemaligen Garagengebäude wurden im Jahr 2012 fertiggestellt. Das Gebäude dient dem ganzjährigen Wohnen des Antragstellers und seiner Familie.

Für das derzeit vorhandene Gebäude – einschließlich des ehemaligen Garagengebäudes als Anbau – fehlt es demnach an einer Baugenehmigung. Insbesondere kann sich der Antragsteller nicht auf die Baugenehmigung aus dem Jahr 2008 berufen.

Da die Baugenehmigung grundsätzlich für ein einheitliches Bauvorhaben erteilt wird und nicht teilbar ist, macht eine Abweichung von den genehmigten Bauvorlagen die Anlage in der Regel insgesamt formell baurechtswidrig. Eine Abweichung in diesem Sinne liegt auch dann vor, wenn eine genehmigte Anlage nur teilweise ausgeführt wird (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Mai 2011 – OVG 2 S 102.10 -, juris Rn. 3; vgl. auch Krautzberger, in: Ernst/Zinkahrn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 126. EL August 2017, § 29 Rn. 21). So verhält es sich - entgegen dem Vorbringen des Antragstellers – auch hier. Anhalte für eine Auslegung der Baugenehmigung gem. § 133 BGB dahingehend, dass ausnahmsweise eine Baugenehmigung für drei Einzelvorhaben erteilt werden sollte, sind nicht gegeben. Der Antragsteller stellte auch nur einen Bauantrag für das gesamte Vorhaben. Der Umstand, dass das Vorhaben in den Antragsunterlagen mit „Nutzungsänderung Wohnhaus, Anbau und Aufstockung“ umschrieben wird, lässt keinen anderen Schluss zu. Zum einen wurde in der Baugenehmigung das Vorhaben mit „Errichtung Wohnhaus“ betitelt und zum anderen weist selbst die vom Antragsteller gewählte Formulierung „Nutzungsänderung Wohnhaus“ auf ein ganzheitliches Verständnis des Vorhabens – namentlich des Wohnhauses - hin. Dass hierfür verschiedene, baulich trennbare Maßnahmen betreffend den Anbau und das Dachgeschoss erforderlich sind, ist schlüssig, stellt jedoch die grundsätzliche Annahme, dass eine Baugenehmigung für ein einheitliches Bauvorhaben erteilt wird, nicht in Frage. Dies gilt umso mehr, als die statischen Anforderungen vorliegend an das Gesamtvorhaben gestellt werden und etwa das Weglassen der Aufstockung mit völlig anderen statischen Anforderungen einhergeht. Das äußere Erscheinungsbild des beantragten Vorhabens mit einheitlichem Dach und unter baulicher Eingliederung des vormaligen Garagenteils dergestalt, dass er als solcher nicht mehr erkennbar sein sollte, spricht ebenfalls für die Annahme eines einheitlichen Projektes. Darüber hinaus steht die bauliche Ausgestaltung eines Gebäudes mit seinem Nutzungszweck in engem, einander beeinflussendem Sachzusammenhang. Eine künstliche Aufspaltung verbietet sich.

Der Antragsteller hat das genehmigte Vorhaben allenfalls teilweise verwirklicht und weicht damit erheblich von den genehmigten Bauvorlagen ab. Nach einer Gesamtschau, unter Einbeziehung des Baukörpers und dessen äußerem Erscheinungsbild, ist sogar von der Herstellung eines „Aliuds“ auszugehen. Dies ist der Fall, wenn sich das neue Vorhaben in Bezug auf baurechtlich relevante Kriterien von dem ursprünglich genehmigten Vorhaben unterscheidet, und zwar unabhängig davon, ob die baurechtliche Zulässigkeit des abgewandelten Bauobjekts als solche im Ergebnis anders zu beurteilen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juni 2014 – OVG 10 S 29.13 -, juris Rn. 6). Vorliegend entstand statt einem zweigeschossigen Gebäude mit Satteldach und Gaupen ein eingeschossiges Gebäude mit Flachdach.

Darüber hinaus hat der Antragsteller zu keinem Zeitpunkt die Nutzungsaufnahme oder aber die Fertigstellung eines „Teilvorhabens“ oder des Gesamtvorhabens angezeigt. Nach dem Ergebnis der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage fehlt es demnach an einer förmlichen Anzeige des Antragstellers gem. § 83 Abs. 2 S. 1 BbgBO bzw. § 68 Abs. 5 i.V.m. § 76 Abs. 1, 2 BbgBO a.F.. Bereits hieraus folgt (unabhängig von der zeitlichen Gültigkeit der Baugenehmigung) die formelle Baurechtswidrigkeit der Wohnnutzung im ehemaligen Garagengebäude. Nach § 83 Abs. 2 S. 1 BbgBO muss der Antragsteller die beabsichtigte Nutzungsaufnahme mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzeigen. Das Anzeigeerfordernis bezieht sich – anders als bislang – nicht mehr auf die Fertigstellung, sondern auf die beabsichtigte Nutzungsaufnahme. Hierdurch soll die mit der Anzeige bezweckte Kontrolle des Vorliegens der Benutzbarkeitsvoraussetzungen des § 80 Abs. 2 S. 3 BbgBO ermöglicht werden. Insofern ist die Anzeige zwingend und eine Nutzungsaufnahme ohne Anzeige steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Gerade mit Blick auf den Umstand, dass einige der geplanten Fensteröffnungen nicht ausgeführt wurden, wird der Zweck des Anzeigeerfordernisses deutlich. Nach den Vorgängerregelungen der §§ 68 Abs. 5 i.V.m. 76 Abs. 1, 2 BbgBO a.F. war der Zeitpunkt der Fertigstellung genehmigungspflichtiger Anlagen der Bauaufsichtsbehörde vom Bauherrn zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. Eine bauliche Anlage durfte nicht benutzt werden, wenn der Zeitpunkt der Fertigstellung nicht angezeigt wurde (oder eine besondere Gestattung der Bauaufsichtsbehörde nach § 76 Abs. 3 BbgBO a.F. nicht erteilt wurde). Selbst bei Zugrundelegung der Annahme des Antragstellers, es handle sich um eine dreiteilige, aufspaltbare Baugenehmigung so hätte es bereits im Jahr 2012 einer entsprechenden Anzeige betreffend die Fertigstellung bzw. Nutzungsaufnahme des Anbaus bedurft. Das im Verwaltungsverfahren vorgebrachte Argument des Antragstellers, einer Anzeige hätte es nicht bedurft, da es sich hinsichtlich der Nutzungsänderung zu einem Wohnhaus um eine nachträgliche Baugenehmigung gehandelt habe, überzeugt nicht. Der Vortrag liefert keine Begründung für eine fehlende Anzeige der Fertigstellung bzw. Nutzungsaufnahme in dem baulich veränderten Anbau. Nach den Angaben des Antragstellers wurden entsprechende Arbeiten im Jahr 2012 als beendet angesehen.

Aus den obigen Ausführungen ergibt sich zudem, dass die damals erteilte Baugenehmigung nunmehr erloschen ist. Nach § 69 BbgBO a.F. in Verbindung mit § 89 Abs. 4 BbgBO (vgl. zu dessen Reichweite: Beschluss der Kammer vom 20. Oktober 2017 – 3 L 475/17 – zitiert nach juris) betrug die Geltungsdauer einer Baugenehmigung sechs Jahre. Eine Baugenehmigung erlosch hiernach nicht, wenn das Vorhaben innerhalb der Frist nach Satz 1 begonnen worden und spätestens ein Jahr nach Ablauf der Frist fertiggestellt wurde. Abweichend hiervon wird in § 73 Abs. 1 BbgBO das Erlöschen der Baugenehmigung nunmehr davon abhängig gemacht, ob ein Jahr nach Ablauf der sechs Jahres Frist die Aufnahme der Nutzung angezeigt wurde. Demnach verlor die Baugenehmigung vom 19. August 2008, zugestellt am 3. November 2008, jedenfalls mangels entsprechender Anzeigen am 3. November 2013 ihre Gültigkeit und erlosch am 3. November 2014.

Der Bescheid leidet auch nicht an Ermessensfehlern. Für die Überprüfung der Ermessensentscheidung ist anerkannt, dass bereits die formelle Illegalität des Vorhabens bzw. der Nutzungsaufnahme den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann und der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Oktober 2012 - OVG 2 S 62.12 -; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. Juli 2015 – OVG 2 N 23.13 -, juris Rn. 3; Kammerbeschluss vom 11. Februar 2016 – 3 L 18/16 -, juris Rn. 17). Das heißt, dass die Behörde im Regelfall die Nutzung untersagen muss. Stützt sich die Behörde - wie hier - ausschließlich auf die formelle Illegalität, ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung zu überprüfen. Die Nutzungsuntersagung erweist sich in diesen Fällen nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn das Vorhaben offensichtlich materiell legal, d.h. genehmigungsfähig ist, oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt.

Einen derartigen Ausnahmefall vermag die Kammer hier nicht zu erkennen. Offensichtlich ist die materielle Rechtmäßigkeit nur dann, wenn sich die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich erscheint (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. September 2014 - OVG 10 B 5.12 -, Beschluss vom 6. Mai 2011 - OVG 2 S. 102.10 -, jeweils zitiert nach juris). Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Insbesondere führt der Umstand, dass sich ein weiterer Bebauungsplan derzeit in Aufstellung befindet, nicht zu einem anderen Ergebnis, da schon keine Anhaltspunkte erkennbar sind, die auf die formelle Planreife im Sinne des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB hindeuten. Gegenteiliges wird vom Antragsteller auch nicht behauptet. Lediglich die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB fand ausweislich des Amtsblatts für das Amt Schenkenländchen vom 23. Februar 2017, Nr. 4, zwischenzeitlich statt. Darüber hinaus dürfte zu überprüfen sein, ob die Räumlichkeiten in dem Anbau die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen und statische Mindestanforderungen eingehalten wurden.

Auch Gründe des Bestandsschutzes können der Nutzungsuntersagung nicht entgegengehalten werden. Unabhängig davon, ob für einen baurechtlichen Bestandsschutz ausreichend ist, dass der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 24. Juli 2000 – 1 BvR 151/99 -; BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1980 – IV C 98.77 -; Bayerischer VGH, Beschluss vom 24. September 2002 – 20 ZB 02.1764 –, jeweils zitiert nach juris) oder nach der Gegenansicht vielmehr im Falle der Genehmigungspflichtigkeit ein förmlich genehmigter Bestand und die genehmigte Funktion erforderlich ist (BVerfG, Kammerbeschluss vom 15. Dezember 1995 – 1 BvR 1713/92 - ; Bayerischer VGH, Urteil vom 17. Oktober 2006 – 1 B 05.1429 -, jeweils zitiert nach juris; Decker, in: Simon/Busse, BayBO, Oktober 2009, Art. 76, Rn. 117f. m.w.N.), sind die verfahrensgegenständliche Nutzung des Anbaus sowie der Anbau selbst nicht bestandsgeschützt. Sofern man der letzteren Auffassung folgt, ergibt sich dies schon aus dem Fehlen einer bestandskräftigen Baugenehmigung, welche das genehmigungspflichtige Vorhaben bzw. die Nutzung des Anbaus zu Wohnzwecken auf dem Grundstück des Antragstellers legitimiert.

Aber auch vor dem Hintergrund der auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens abstellenden Ansicht ist ein Bestandsschutz nicht gegeben. Denn dies wäre nur dann der Fall, wenn die Nutzung der Anlagen auf dem Grundstück für ein derartiges Vorhaben für mindestens drei Monate mit dem materiellen Baurecht in Übereinstimmung stand und genehmigungsfähig war (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Januar 1971 – IV C 62.66 -, juris). Soweit der Antragsteller davon ausgeht, der „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ „Sputendorfer Straße/Gartenstraße/Zemminerseestraße/Hasenhaide“ sei in dem Zeitraum vor der Unwirksamkeitserklärung durch das Verwaltungsgericht – namentlich vom 2. Oktober 2014 bis zum 8. Oktober 2015 – wirksam gewesen, so kann dem nicht gefolgt werden. Vielmehr ist der Bebauungsplan wegen Verstoßes gegen die Anforderungen des BauGB – unter Berücksichtigung der Planerhaltungsvorschriften der §§ 214 bis 216 BauGB – ipso iure unwirksam (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 126. EL 2017, § 214 Rn. 2; VG Cottbus, Urteil vom 8. Oktober 2015 – 5 K 750/12 -, S. 12 EA).

Zuletzt ist die ausgesprochene Nutzungsuntersagung betreffend das ehemalige Garagengebäude auch nicht unverhältnismäßig. Soweit der Antragsteller auf die schlechte wirtschaftliche Situation von sich und seiner Familie hinweist und geltend macht, das verfahrensgegenständliche Gebäude sei die einzige Wohnung der Familie, so erscheint dies für die verfahrensgegenständliche und unter Sofortvollzug gesetzte Nutzungsuntersagung betreffend den Anbau nicht überzeugend. Dem Antragsteller und seiner Familie stehen nach der hiesigen Anordnung vielmehr die Wohnflächen im Bestandsgebäude weiterhin zur Verfügung. Obdachlosigkeit droht nicht und es besteht die Möglichkeit, sich für die Zukunft – soweit erforderlich - um eine größere Wohnung zu bemühen. Die Bemühungen der Gemeinde zur Legalisierung der Bestandsbauten durch Klarstellungssatzung und Bebauungspläne lassen das Vorgehen im Wege der Nutzungsuntersagung eines Gebäudeteils ebenfalls nicht unverhältnismäßig erscheinen.

Entgegen dem Vorbringen des Antragstellers ist es diesem als Bauherr zum Bauantrag aus 2008 und als Nutzer des Anbaus auch tatsächlich möglich der Anordnung – etwa durch die Verriegelung der Zugangstüren zum Anbau – nachzukommen. Soweit er für die effektive Umsetzung der Nutzungsuntersagung in Rechte Dritter eingreifen muss, ist dies zwar für die Vollstreckungsebene relevant, lässt jedoch die Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung unberührt (Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. September 2017 – OVG 2 S 14.17 –, juris Rn. 5).

Das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung liegt hier zum einen in der Gefahr der negativen Vorbildwirkung, die von der illegalen Nutzung baulicher Anlagen ausgeht. Des Weiteren soll verhindert werden, dass die präventive Kontrolle der Bauaufsicht unterlaufen wird und dass derjenige, der ohne Beachtung des vorgeschriebenen Verfahrens eine bauliche Anlage in Benutzung nimmt, aus diesem Verhalten Vorteile gegenüber denjenigen zieht, die das vorgeschriebene Verfahren beachten (vgl. OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 29. Januar 2003 - 3 B 185/02 -; Beschluss der Kammer vom 6. Juni 2016 – 3 L 163/16 -, juris). Demgegenüber ist das Aussetzungsinteresse des Antragstellers geringer zu gewichten. Mit der Nutzungsuntersagung wird ihm lediglich aufgegeben, auf diejenigen Vorteile zu verzichten, die ihm bei rechtmäßigem Verhalten – hier etwa durch Stellung eines neuen Bauantrages bei entsprechender Planreife des neuen Bebauungsplanes – nicht erwachsen wären (Beschluss der Kammer vom 29. November 2015 - 3 L 537/15-).

Demgegenüber fällt die Interessenabwägung betreffend die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4. des Bescheides zulasten des Antragsgegners aus. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Zwangsgeldandrohung ist es unter anderem auch, dass der durch den zugrundeliegende Verwaltungsakt als Störer Verpflichtete in der Lage ist, die ihm auferlegten Pflichten innerhalb der ihm gesetzten angemessenen Frist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 VwVGBbg zu erfüllen (VG Cottbus, Beschluss vom 13. Oktober 2016 – 3 L 244/16 -, juris Rn. 15; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Januar 2010 – OVG 11 S 17.09 -, juris Rn. 15; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 11. Juli 2001 – 1 ZB 01.1255 –, juris Rn. 14; Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 10. Aufl. 2014, § 13 VwVG Rn. 3). Muss der Pflichtige zur Erfüllung seiner Verpflichtungen in die Rechte Dritter eingreifen und ist der Dritte nicht bereit, den Eingriff in seine Rechte zu dulden, so besteht ein Vollzugshindernis (Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 25. November 2009 – 8 A 10502/09 –, juris Rn. 18; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 13. September 2004 – 3 M 66/04 –, juris Rn. 20; VG Köln, Beschluss vom 16. Juli 2014 – 2 L 1212/14 –, juris Rn. 20 ff.). Vorliegend sind sowohl der Antragsteller als auch dessen Frau Mieter des Gebäudes in der Zemminerseestraße 16 – und damit des verfahrensgegenständlichen Gebäudeteils. Demnach ist es dem Antragsteller nicht möglich, die Nutzungsunterbindung des Anbaus vorzunehmen, ohne in die Recht seiner Frau als Mieterin aus §§ 535 ff. BGB bzw. in deren Besitzrechte (§§ 854 ff. BGB) einzugreifen. Um dieses Vollstreckungshindernis auszuräumen, muss die Behörde den Dritten durch Verwaltungsakt vollziehbar verpflichten, den Eingriff in seine Rechte zu dulden (sog. Duldungsanordnung), wenn diese nicht unwiderruflich ihr Einverständnis mit der verlangten Maßnahme erteilt haben (Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22. November 2013 – 2 A 923/13 –, juris Rn. 17 ff.). An einer entsprechenden Duldungsverfügung gegenüber der Ehefrau des Klägers fehlt es hier.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Da die Zwangsgeldandrohung sich auf die Höhe des Streitwertes und damit auf die anfallenden Kosten nicht auswirkt, wäre eine Kostenaufspaltung nicht sachgerecht. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 i.V.m. § 53 Abs. 2 Nr. 2 des Gerichtskostengesetzes. Die Kammer hat sich insofern an den Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (vgl. NVwZ-Beil. 2013, 58, dort Nr. 9.4). Die Höhe der notwendigen Aufwendungen bzw. des Schadens für den Antragsteller infolge der Nutzungsuntersagung schätzt die Kammer auf insgesamt 5.000,00 Euro; das angedrohte Zwangsgeld im Ausgangsbescheid bleibt außer Betracht (Nr. 1.7.2 des Streitwertkatalogs). Der Wert ist mit Blick auf die hier beantragten Entscheidungen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zu halbieren (Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs).