Verwaltungsgericht Potsdam Urteil vom 13.04.2022 – 4 K 240/22

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks F... . Das Grundstück ist Teil der Anlage d... . Auf dem F... befindet sich unter anderem ein Bungalow. Wegen der näheren Einzelheiten zur Lage wird auf den nachfolgenden Auszug aus dem BrandenburgViewer verwiesen:

Unter dem 3. Juli 1968 stimmte der R...  dem unter dem 6. Juni 1968 beantragten Bau eines Bungalows auf dem Grundstück zu. Das Haus sollte als Ferienhaus für Familien dienen. Die vordere Außenwand war auf einer Breite von 6,25 m seeseitig ca. 1,25 m zurückgesetzt.

Der Bungalow wurde in Leichtbauweise aus Holz mit einem Außenmaß von 5,00 m x 13,75 m errichtet. Die Verkleidung der Fassade wurde ebenfalls aus Holz ausgeführt.

Unter dem 8. Juli 2013 beantragte d...  für die denkmalrechtliche Sanierung, Umnutzung und Erweiterung d...  mit Erweiterung und Neubau Reihenhaus mit sechs Wohneinheiten die Erteilung einer Baugenehmigung. Nach der Baubeschreibung vom 20. Februar 2014 befanden sich drei Bestandsbungalows auf dem Baugrundstück. Einer sei in Leichtbauweise, die anderen in Mauerwerksbauweise ausgeführt worden. Alle drei Kleinarchitekturen sollten denkmalgerecht saniert und einigen Wohneinheiten als Sondereigentum zugewiesen werden. Die Nettogrundfläche des in Leichtbauweise errichteten Gartenbungalows wurde mit 61,11 m² angegeben.

Unter dem 7. Mai 2014 erklärte d... , dass die ursprünglich geplanten Holzterrassen an den drei Bungalows entfallen sollten. Weiterhin übersandte sie unter dem 15. Mai 2015 eine Fotodokumentation über den Bestand der baulichen Anlagen.

Unter dem 17. Oktober 2014 erteilte der Beklagte d...  eine Baugenehmigung (Az. 02848-13-10) für die denkmalrechtliche Sanierung, Umnutzung und Erweiterung d...  mit Erweiterung und Neubau Reihenhaus mit sechs Wohneinheiten. Der Bungalow ist auf dem mit Grünstempel versehenen amtlichen Lageplan vom 30. April 2014 als vorhandene bauliche Anlage sowie auf dem Außenanlagenplan von Mai 2014 (beide in Beiakte 3) als Bestandsgebäude aufgeführt. Mit einem Grünstempel versehene Bauzeichnungen des Bungalows sind nicht vorhanden.

Am 8. Januar 2015 wurde der Bauherrenwechsel angezeigt und ab 19. Januar 2015 die Klägerin als neue Bauherrin geführt.

Unter dem 15. Juli 2016 übermittelte d...  der Beklagten ein als Nachtrag zum Bauantrag bezeichnetes Schreiben mit geändertem Grundriss sowie geänderten Ansichten des sogenannten „kleinen Seebungalows“. Es wurde darauf hingewiesen, dass abweichend vom Bauantrag der Bungalow in zwei statt in drei kleine Wohnabteilungen geteilt werden sollte. Die Kubatur bzw. das Grundgerüst des Baukörpers sollten, soweit möglich, erhalten bleiben. Fassade, Dämmung und Dach würden erneuert. Das Dach erhalte eine weiche Bedachung aus Bitumen, die Fassade werde aus einer Stülpschalung als Holzaußenwandbekleidung ausgeführt. Türen und Fenster würden auch in Holz ausgeführt. Es werde eine Holzterrasse gebaut, die auch im Bestand vorhanden sei, aber vergrößert und erneuert werde.

Der Beklagte wies unter dem 28. Juli 2016 darauf hin, dass die Sanierung der vorhandenen drei Bungalows nicht Bestandteil der Baugenehmigung geworden sei. Für die angezeigten Maßnahmen sei ein separater Bauantrag einzureichen.

Im Rahmen einer Kontrolle vor Ort am 3. März 2017 durch Mitarbeiter des Beklagten wurde festgestellt, dass sich auf dem Grundstück ein Bungalow mit den Außenmaßen 5,20 m x 13,90 m bei einer Höhe von ca. 2,90 m bis 3,30 m befindet. Ferner ist der Sockel bzw. die Bodenplatte des alten Bungalows erhalten geblieben, die Wand- und Dachkonstruktion wurden jedoch komplett erneuert. Auf die im Rahmen der Kontrolle gefertigten Lichtbilder wird Bezug genommen.

Auf die mit Schreiben vom 14. März 2017 eingeräumte Möglichkeit zu einer beabsichtigten Baueinstellungsverfügung Stellung zu nehmen, teilte die Klägerin mit, die drei Bungalows seien im amtlichen Lageplan zur Baugenehmigung vom 17. Oktober 2014 als Bestand eingezeichnet. Der Holzbungalow solle entsprechend dem Erläuterungsbericht als Freisitz für die im Gebäude befindlichen Wohnungen dienen. Die Sanierung des Bungalows habe vorgesehen, das vorhandene Asbestdach zurückzubauen und durch ein Bitumendach zu ersetzen. Zurzeit seien Außenhaut und Dach saniert. Das Fundament und der Fußbodenaufbau seien noch erhalten. Wände und Decken seien teilweise durch Ersatzbalken und Stützen aufgrund starker Beschädigung ersetzt worden. Es liege kein Neubau, sondern eine Sanierung der kontaminierten Bauteile vor. Die Größe und die Kubatur des Gebäudes blieben erhalten.

Mit Bescheid vom 20. März 2017 ordnete der Beklagte unter Angaben des Vorhabens „Feststellung einer Baumaßnahme an einer baulichen Anlage *hier Rückbau und Neu-Errichtung eines Bungalows“ die Einstellung der Bauarbeiten an. Zur Bezeichnung bezog er sich auf die anliegende Fotokopie (Nr. 1). Ferner ordnete er die sofortige Vollziehung der Anordnung unter Nr. 1 des Bescheids an (Nr. 2) und drohte für den Fall der Nichtbefolgung der unter Nr. 1 getroffene Anordnung ein Zwangsgeld i.H.v. 2.000,00 Euro an (Nr. 3). Zur Begründung führte er aus, das Vorhaben sei formell illegal. Die Sanierung sei nicht Bestandteil der Baugenehmigung vom 17. Oktober 2014 geworden. Es handele sich nicht um baugenehmigungsfrei gestellte Instandhaltungsarbeiten. Die ursprüngliche Bausubstanz sei weitestgehend beseitigt und durch eine neue Außenhülle ersetzt worden. Es könne lediglich das Fundament als Verbleib festgestellt werden. Der teilweise oder vollständige Austausch der Bausubstanz führen regelmäßig zur Baugenehmigungspflicht. Es sei nicht ersichtlich, dass das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei.

Den am 11. April 2017 erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 31. Juli 2017 zurück. Es lägen keine baugenehmigungsfreien Instandhaltungsarbeiten mehr vor. Die Identität des ursprünglichen Bungalows sei nicht gewahrt. Der ursprüngliche Bungalow habe die Ausmaße 14,00 m x 5,00 m gehabt, das Satteldach habe 3,50 m über das Gelände geragt, wobei die Terrasse nur 50 cm überdacht worden sei. Der neu errichtete Bungalow habe eine Grundfläche von 13,90 m x 4,685 m mit der davorgesetzten überdachten Terrasse von 1,38 m Breite. Diese Überdachung sei im Bestand nicht vorhanden gewesen. Auch die innere Teilung sei neu erstellt worden. Ferner seien die Außenwände als neu zu beschreiben. Der Bescheid wurde dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 3. August 2017 zugestellt.

Die Klägerin hat am 4. September 2017 Klage erhoben (VG 4 K 5046/17).

Zu deren Begründung führt sie aus, das Vorhaben sei als Instandhaltungsmaßnahme genehmigungsfrei. Hinsichtlich des Bungalows sei vorgesehen gewesen, Mängel, die von Witterungseinflüssen und Abnutzungs- oder Alterungserscheinungen herrührten, zu beseitigen. Vor Beginn der Arbeiten habe sich der Bungalow in einem instandhaltungsbedürftigen Zustand befunden. Insbesondere sei ein Asbestdach vorhanden gewesen. Es sei vorgesehen gewesen, die Fassade, die Dämmung und das Dach unter Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen Aspekte zu erneuern. Der Auftrag an die ausführende Firma habe keine Abriss- sondern ausschließlich Sanierungsarbeiten umfasst. Im Zuge der Arbeiten habe sich herausgestellt, dass Teile des Bungalows entsorgt werden mussten, insbesondere die Holzwände morsch und nicht mehr zu nutzen gewesen seien und auch das Asbestdach entfernt werden musste. Die Maße des Bungalows seien identisch mit dem ursprünglichen Gebäude. Insbesondere seien die Fundamente erhalten geblieben. Der Bungalow sei in extremen Maß renovierungsbedürftig gewesen und insbesondere mit DDR-Bauleistungen erstellt worden. Es sei keine neue Anlage errichtet und der Bungalow in den ursprünglichen Maßen erhalten geblieben. Der Austausch zerstörter oder schadhafter Bauteile und das Beseitigen von Mängeln zählten zu Instandhaltungsmaßnahmen. Dies gelte insbesondere dann, wenn der bisherige Zustand im Wesentlichen unverändert bleibe. Auch seien der Bestandsschutz sowie die Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen. Aufgrund des vorhandenen Bungalows komme ihr aus dem aktiven Bestandsschutz nach Art. 14 des Grundgesetzes das Recht zu, für eine einmal baurechtlich legale Anlage einen Ersatzbau zu errichten. Der Bungalow sei mit einer entsprechenden Baugenehmigung errichtet worden. Ferner sei der Bungalow errichtet worden, um ausländische Urlauber unterbringen zu können. Zulässig seien Modernisierungsmaßnahmen, wie sie auch hier vorgenommen worden seien. Die Identität des Bauwerks sei auch gewahrt worden. Auch sei die Frage der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen.

Darüber hinaus sei nicht ersichtlich, weswegen der Beklagte davon ausgehe, eine Baugenehmigung für den Bungalow könne nicht erteilt werden. Insbesondere habe dessen Fachbereich Recht sowie die Untere Naturschutzbehörde anderslautende Stellungnahmen abgegeben. Es erschließe sich daher nicht, weswegen ein einzelner Sachbearbeiter nunmehr die Erteilung der Baugenehmigung versagen könne.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 14. Juli 2021 haben die Beteiligten auf die Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung verzichtet und übereinstimmend erklärt, das Verfahren ruhend zu stellen. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 3. Februar 2022 das Wideraufgreifen des Verfahrens beantragt. Dieses wird nunmehr unter dem Aktenzeichen VG 4 K 240/22 geführt.

Die Klägerin beantragt schriftsätzlich,

den Bescheid des Beklagten vom 20. März 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31. Juli 2017 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

die Klage abzuweisen,

und bezieht sich zur Begründung auf den Widerspruchsbescheid.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 2. Juli 2018 den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des übrigen Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

A. Der Berichterstatter kann als Einzelrichter ohne die Durchführung einer mündlichen Verhandlung entscheiden, nachdem ihm die Kammer nach vorheriger Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit übertragen hat, § 6 Abs. 1 VwGO, und die beteiligten übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet haben, § 101 Abs. 2 VwGO.

B. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Bescheid vom 20. März 2017 sowie der Widerspruchsbescheid vom 31. Juli 2017 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin daher nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der Beklagte hat als nach § 57 Abs. 1 BbgBO zuständige Bauaufsichtsbehörde zu Recht innerhalb der ihm durch § 58 Abs. 2 Satz 1 BbgBO übertragenen Verpflichtung, u.a. bei der Nutzung baulicher Anlagen über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu wachen, die Baueinstellung auf dem Vorhabengrundstück angeordnet. Die Baueinstellung findet ihre Rechtsgrundlage in § 79 Abs. 1 Satz 1 BbgBO, wonach die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet werden kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt werden.

I. Die tatbestandlichen Voraussetzungen zum Erlass der Baueinstellungsverfügung liegen vor. Die vorgenommenen Baumaßnahmen an dem verfahrensgegenständlichen Bungalow erfolgten im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil sie formell illegal sind. Die Klägerin verfügt für diese – nach § 59 BbgBO genehmigungspflichtigen – Maßnahmen über keine Baugenehmigung. Danach bedürfen die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung, soweit u.a. in § 61 BbgBO (genehmigungsfreie Vorhaben) nichts Anderes geregelt ist.

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Bungalow nicht Bestandteil der ihr unter dem 17. Oktober 2014 erteilten Baugenehmigung geworden.

Die Baugenehmigung ist zentrales Element des Bauordnungsrechts und dient der Durchsetzung des formellen Baurechts. Sie ist ein mitwirkungsbedürftiger, feststellender, rechtsgestaltender, gebundener, sachbezogener und für den Bauherrn begünstigender Verwaltungsakt. Eine bestandskräftige Baugenehmigung ist in dem Sinn von rechtsanwendenden Instanzen (Verwaltung und Gerichte) zu beachten, dass sie ihren Entscheidungen die durch die Baugenehmigung bewirkte Rechtsänderung und die mit ihr getroffene Feststellung (Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den Vorschriften des Genehmigungsmaßstabs) zugrunde zu legen haben (vgl. König, in: Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Auflage 2012, Art. 68 Rn. 3). Aufgrund dieser besonderen Funktion muss sie deutlich erkennen lassen, welchen Regelungsgegenstand sie hat und mithin welche der eingereichten Unterlagen auch Teil der Baugenehmigung sein sollen. Maßgeblich ist allein, was als objektiver Erklärungsinhalt der Baugenehmigung in der Baugenehmigung zum Ausdruck gebracht worden ist (Beschluss der Kammer vom 26. April 2021 - VG 4 L 1125/20 -, n.v., S. 4 EA).

Vor diesem Hintergrund ist festzustellen, dass Baumaßnahmen an dem Bungalow nicht Gegenstand der für das gesamte Bauvorhaben hinsichtlich d... erteilten Baugenehmigung vom 17. Oktober 2014 geworden sind. Zwar werden nicht näher spezifizierte Sanierungsarbeiten an dem Bungalow in der Baubeschreibung erwähnt und der Bungalow wird auf dem mit einem Grünstempel versehenen Lageplan als Bestandsgebäude aufgeführt. Allein dies reicht jedoch nicht aus, um der Baugenehmigung als objektiven Erklärungsinhalt die Aussage zu entnehmen, auch der Bungalow sei umfasst. Einer erteilten Baugenehmigung muss eindeutig zu entnehmen sein, welches Vorhaben in welchem Umfang Gegenstand der von ihr ausgehenden Legalisierungswirkung ist. Sie bildet die Grundlage für die (genehmigungskonforme) Bauausführung und eine spätere Überprüfung dieser Ausführung. Allein der pauschale Hinweis auf eine „Sanierung“ des Bungalows ohne eine nähere Spezifizierung des Vorhabens und vor allem ohne nachprüfbare Planzeichnungen versetzen den Beklagten nicht in die Lage, die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit dieses Vorhabens verlässlich zu beurteilen. Sie ermöglichen es vor allem nicht, die spätere Bauausführung zu kontrollieren. Die Verwendung des Begriffs „Sanierung“ führt nicht weiter. Dieser Begriff ist in baurechtlicher Hinsicht inhaltsleer, da er in der Brandenburgischen Bauordnung keine Verwendung findet und ihm deswegen keine rechtsverbindliche Bedeutung zukommt. Auch eine Auslegung dieses Begriffs führt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Eine Sanierung kann dabei von kleineren Instandhaltungsmaßnahmen bis zu einem weitgehenden Austausch der Substanz eines Bauwerks alles umfassen. Nicht weiterführend ist auch die Ausweisung des Gebäudes als Bestandsgebäude. Allein diese vermag nicht im Ansatz die beabsichtigten Maßnahmen näher zu konkretisieren.

2. Ferner handelt es sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht um nach § 61 Abs. 1 Nr. 11, Abs. 3 BbgBO genehmigungsfreie Maßnahmen.

Dabei bedarf es vorliegend keiner abschließenden Entscheidung dazu, wie das Verhältnis von § 61 Abs. 3 BbgBO zu § 61 Abs. 1 Nr. 11 BbgBO zu bestimmen ist (zu den Einzelheiten vgl. VG Cottbus, Beschluss vom 28. Juli 2020 - 3 L 282/20 -, juris Rn. 11 m.w.N.). Denn die vorgenommenen Maßnahmen sind weder unter Berücksichtigung des § 61 Abs. 1 Nr. 11 BbgBO genehmigungsfrei noch handelt es sich um Instandhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 61 Abs. 3 BbgBO

Ausweislich der vor Ort getroffenen und mit Lichtbildern dokumentierten Feststellungen (insbesondere Bl. 10 bis 12 des Verwaltungsvorgangs, Beiakte 1) wurden sowohl die gesamte Dachkonstruktion als auch sämtliche Außenwände vollständig erneuert. Allein der Sockel des Bungalows ist erhalten geblieben.

Die vor dem Hintergrund dieser Maßnahmen allein in Frage kommenden Tatbestände des § 61 Abs. 1 Nr. 11 lit. b. bis e. BbgBO liegen nicht vor. Zwar sind nach diesen Normen Änderungen tragender oder aussteifenden Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (lit. b.), Fenster und Türen sowie dafür bestimmten Öffnungen (lit. c.), Außenwandbekleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung (lit. d.) sowie Bedachung einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung ausgenommen bei Hochhäusern (lit. e.) genehmigungsfrei. Zum einen geht aber die vollständige Erneuerung der gesamten Außenwände über genehmigungsfrei gestellte Arbeiten an der Außenwandverkleidung hinaus. Auch umfasst § 61 Abs. 1 Nr. 11 lit. c BbgBO nur die Änderung tragender oder aussteifenden Bauteile innerhalb von Wohngebäuden, nicht also – wie hier – Änderungen der Außenwand selbst (Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Auflage 2017, § 61 Rn. 38). Zum anderen umfasst die Genehmigungsfreistellung nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 lit. e. BbgBO nur die „Bedachung“ von Gebäuden, nicht jedoch den Austausch der gesamten Dachkonstruktion. Sie erfasst insbesondere nicht den Austausch tragender Teile der Dachkonstruktion sowie sonstiger konstruktiver bzw. gestalterischer Änderungen (zutreffend VG Cottbus, Urteil vom 15. März 2017 - 1206/14 -, juris Rn. 28; zur parallelen Vorschrift Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 lif. f BayBO VGH München, Beschluss vom 16. Mai 2018 - 9 ZB 14.653 -, juris Rn. 5 f.; Weinmann, in: Spannowsky/Manssen, BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, Stand: 1. November 2021, Art. 57 Rn. 168). So liegt es aber hier: Nach den im Rahmen der Kontrolle vor Ort angefertigten Lichtbildern besteht die nunmehr vorhandene gesamte Dachkonstruktion aus neuen Materialien. Dies betrifft insbesondere deren tragende Holzsparren und geht über einen bloßen Austausch der alten Bedachung, die wohl wie klägerseits vorgetragen aus Asbest bestanden haben mag, hinaus. Hierin liegen massive Eingriffe in die statische Konstruktion des Daches und der Außenwände, die Neuberechnungen erforderlich machen.

Ferner gehen die vorgenommenen Arbeiten auch über bloße Instandhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 61 Abs. 3 BbgBO hinaus. Unter solchen sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, die der Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit und der baulichen Substanz einer Anlage dienen, ohne deren Charakter zu verändern. Sie erfassen - als Oberbegriff - neben den bestands- und werterhaltenden Unterhaltungsmaßnahmen auch Instandsetzungsmaßnahmen, bei denen einzelne Bauteile ausgebessert und gegebenenfalls ausgetauscht werden, um durch Abnutzung, Alterung, Witterung oder sonstige Einflüsse entstandene Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Maßgebend ist, dass dabei die Identität der baulichen Anlage einschließlich ihres Nutzungszwecks gewahrt bleibt und sie hinsichtlich Konstruktion, Standsicherheit, Bausubstanz und äußerem Erscheinungsbild keine wesentlichen Änderungen erfährt. Ein solcher Identitätsverlust tritt ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht, oder wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird oder die Baumaßnahmen sonst praktisch einer Neuerrichtung gleichkommen (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974 - IV C 75.71 -, juris Rn. 12; Urteil vom 14. April 2000 - 4 C 5.99 -, juris Rn. 26; Beschluss vom 21. März 2001 - 4 B 18.01 -, juris Rn. 11; Beschluss vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, juris Rn. 4; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Juli 2013 - OVG 10 N 39/13 -, juris Rn. 5; Beschluss vom 16. Januar 2015 - OVG 10 N 63.11 -, juris Rn. 5; Beschluss vom 22. Dezember 2016 - OVG 10 S 42.15 -, juris Rn. 4; VGH München, Beschluss vom 28. Juni 2021 - 1 ZB 19.2067 -, juris Rn. 5; Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Auflage 2017, § 61 Rn. 55).

In Anwendung dessen fehlt es an einer Identität des vormaligen Gebäudes mit dem nunmehr aufstehenden Gebäude. Durch die veranlassten sog. „Sanierungsarbeiten“ sind an dem Gebäude Arbeiten durchgeführt worden, die in den vorhandenen Bestand so intensiv eingreifen, dass die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes berührt wird und eine statische Neuberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht. Insbesondere wurde durch den Austausch der gesamten Dachkonstruktion sowie eines Großteils der Außenwände ein erheblicher Austausch der vorhandenen Bausubstanz bewirkt. Das ergibt sich zweifelsfrei sowohl aus den in den beigezogenen Verwaltungsvorgängen des Beklagten befindlichen Lichtbildern als auch aus den anlässlich der mündlichen Verhandlung gemachten Ausführungen der Klägerin. Dies zusammen hat zur Folge, dass sich die Genehmigungsfrage insgesamt neu stellt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 25. Juli 2013 - OVG 10 N 39.13 -, juris Rn. 5 m.w.N.).

Unter Zugrundelegung der aufgezeigten rechtlichen Maßstäbe vermag die Klägerin auch mit ihrem Einwand, dass die Kubatur des Gebäudes erhalten geblieben sei und der erteilte Auftrag lediglich Sanierungsarbeiten umfasst habe, durchzudringen. Zum einen kommt es in öffentlich-rechtlicher Hinsicht nicht auf die beauftragten, sondern allein auf die tatsächlich ausgeführten baulichen Tätigkeiten an. Zum anderen ist für die Abgrenzung von Instandhaltungsarbeiten zu weitergehenden Maßnahmen die Erhaltung der Größe und Kubatur eines Objekts nur ein Aspekt, der jedoch – wie aufgezeigt – hier gegenüber dem Identitätsverlust des Bungalows aufgrund des Austausches der Bausubstanz und der faktischen Neuerrichtung zurücktritt.

3. Aus diesen Gründen kann sich die Klägerin auch nicht auf einen Bestandsschutz für den Bungalow aufgrund der Zustimmung d...  vom 3. Juli 1968 berufen, wobei dahinstehen kann, ob ein solcher Bestandsschutz vor Vornahme der Arbeiten überhaupt (noch) vorlag.

Werden an einem Gebäude umfängliche bauliche Maßnahmen durchgeführt, die über bloße eine bloße Instandhaltung hinausgehen und vielmehr Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen betreffen, entfällt der Bestandsschutz für die Altsubstanz (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974 – IV C 75.71 –, juris Rn. 18; Urteil vom 14. April 2000 - 4 C 5.99 -, juris Rn. 26; Beschluss vom 21. März 2001 - 4 B 18.01 -, juris Rn. 11; Beschluss vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, juris Rn. 4; VGH München, Beschluss vom 28. Juni 2021 - 1 ZB 19.2067 -, juris Rn. 5; Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Auflage 2017, § 61 Rn. 55).

So liegt es – wie zuvor dargestellt – hier: Allein der Austausch der kompletten Dachkonstruktion und erst recht in Zusammenschau mit dem Austausch der Außenwände kommt einem Austausch der kompletten Bausubstanz und somit einer faktischen Neuerrichtung des Gebäudes gleich.

II. Ermessensfehler sind nach dem derzeitigen Erkenntnisstand nicht gegeben.

Bei dem Ermessen der Bauaufsichtsbehörde über den Erlass einer Baueinstellungsverfügung handelt es sich um ein auf die Beseitigung einer Störung gerichtetes intendiertes Ermessen, das regelmäßig auf die Unterbindung der formell rechtswidrigen Arbeiten gerichtet ist. Nur dann, wenn der Behörde außergewöhnliche Umstände bekannt geworden oder erkennbar sind, die eine andere Entscheidung als möglich erscheinen lassen, läge ein rechtsfehlerhafter Gebrauch des Ermessens vor, wenn sie diese nicht erwogen hätten. Eine hinreichende Ermessensbetätigung ist in der Regel bereits dann gegeben, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf den formellen Baurechtsverstoß hinweist und das Einschreiten zur Sicherung der Ordnungsfunktion des formellen Baurechts als geboten ansieht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. Juni 2012 - OVG 10 S 44.11 -, juris Rn. 17; Reimus, in: Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 79 Rn. 7).

Die Baueinstellungsverfügung ist erforderlich, um den bauordnungswidrigen Zustand zu beseitigen. Sie ist im System der drei typischen bauaufsichtlichen Maßnahmen – Baueinstellung, Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung – das vergleichsweise mildeste aber gleich geeignetste Mittel. Sie ist auch angemessen. Vor dem Hintergrund dessen, dass die Klägerin hier eine genehmigungsbedürftige Maßnahme ohne die erforderliche Baugenehmigung durchgeführt hat, lässt bereits dies den Erlass einer Baueinstellungsverfügung als verhältnismäßig erscheinen.

Eine atypische Fallgestaltung liegt ebenfalls nicht vor. Durch die baulichen über bloße Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehenden Veränderungen ist ein etwaiger Bestandsschutz des Gebäudes entfallen. Das Vorhaben ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Denn „offensichtlich“ ist die materielle Rechtmäßigkeit nur dann, wenn sich die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich erscheint (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. September 2014 - OVG 10 B 5.12 -, juris, Rn. 37; Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris, Rn. 10). Dies ist hier entgegen der Auffassung der Klägerin nicht der Fall. Ungeachtet der Stellungnahmen des Fachbereichs Recht sowie der Naturschutzbehörde ist der Bungalow zweifelsfrei im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB belegen. Ob des Vorhaben öffentlich-rechtliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB beeinträchtigt oder ob vorliegend ein Fall des § 35 Abs. 4 BauGB vorliegt drängt sich nach dem derzeitigen Erkenntnisstand in Anbetracht der Außenbereichslage des Vorhabens sowie der Lage im Landschaftsschutzgebiet "Potsdamer Wald- und Havelseengebiet“ nicht auf und bedarf vielmehr einer umfassenden rechtlichen Prüfung im Rahmen des hierfür vorgesehenen Baugenehmigungsverfahrens.

III. Die Inanspruchnahme der Klägerin als Störer begegnet ebenso wenig Bedenken. Sie ist insoweit als Handlungs- als auch Zustandsstörerin zutreffend in Anspruch genommen worden.

IV. Gegen die Zwangsgeldandrohung werden keine gesonderten Bedenken vorgetragen, noch sind diese sonst ersichtlich.

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Berufung gemäß §§ 124 a, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO liegen nicht vor.

Der Streitwert des Verfahrens wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 2 GKG, wobei das Interesse der Klägerin in Anlehnung an Nr. 9.4 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in Ermangelung substantiierter Angabe zu dem ihr drohenden Schaden mit dem Auffangstreitwert beziffert wird.