BGH Urteil vom 20.06.2000 – IX ZR 434/98
IX. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Verkündet am: 20. Juni 2000 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BNotO § 14 Abs. 2; BeurkG § 4
Die Verpflichtung des Notars, unwirksame Beurkundungen zu unterlassen,
oder es zu unterlassen, in anderer Weise zum Abschluß unwirksamer Rechts-
geschäfte beizutragen oder solche zu vollziehen, soll den Betroffenen davor
schützen, daß er im Vertrauen auf den Bestand des Geschäfts Aufwendungen
tätigt, die wegen dessen Unwirksamkeit nutzlos sind. Ob der Betroffene ent-
sprechende Vermögensnachteile auch bei Wirksamkeit des Geschäfts erlitten
hätte, weil er daraus herrührende Zahlungsverpflichtungen nicht vollständig
hätte erfüllen können, ist unerheblich.
BGH, Urteil vom 20. Juni 2000 - IX ZR 434/98 - OLG Schleswig
LG Lübeck
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. Mai 2000 durch die Richter Dr. Kreft, Stodolkowitz, Dr. Zugehör,
Dr. Ganter und Prof. Dr. Wagenitz
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des
11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts
vom 19. November 1998 aufgehoben und das Schlußurteil der
4. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 22. Dezember 1995
teilweise abgeändert.
Die Zahlungsklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt, soweit sie
darauf gestützt wird, daß die Beklagten den gegen den früheren
Beklagten zu 3, den Notar D. Z., ..., ..., gerichteten Schadener-
satzanspruch im Zusammenhang mit dem notariellen Vertrag vom
11. Oktober 1983 (UR-Nr. 447/83) haben verjähren lassen.
Es wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, als Ge-
samtschuldner alle weiteren Schäden zu ersetzen, die den Klä-
gern wegen der Verjährung dieses Anspruchs entstanden sind
und noch entstehen werden.
Zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung über die Höhe
des Zahlungsanspruchs, soweit dieser auf die Verjährung des
Notarhaftungsanspruchs gestützt wird, über den Zahlungsan-
spruch, soweit dieser auf die unterlassene Verhinderung der
Zwangsversteigerung gestützt wird, sowie über die Kosten - auch
der Revisionsinstanz - wird die Sache an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger - (inzwischen geschiedene) Eheleute - nehmen die Beklagten
zu 1) und 2) (im folgenden: die Beklagten) wegen Schlechterfüllung eines An-
waltsvertrages auf Schadensersatz in Anspruch.
Im Jahre 1983 ließ I. W. (im folgenden: Verkäuferin) durch ihren Ehe-
mann, einen Bauunternehmer, auf einem ihr gehörenden Grundstück ein Dop-
pelhaus errichten. Die eine Hälfte wollte sie für sich selbst behalten, die andere
als Wohnungseigentum veräußern. Die Kläger zeigten Interesse und schlossen
deshalb im Juli 1983 mit der Wohnungsbaukreditanstalt des Landes Schleswig-
Holstein (WKA) einen Vertrag über die Finanzierung des Objekts. Die Verkäu-
ferin wollte den angefangenen Bau zu "Freundschaftspreisen" fertigstellen. Die
Kläger trugen zunächst durch Zahlungen, Materiallieferungen, Eigenleistungen
und einen Kredit dazu bei.
Später, am 11. Oktober 1983, beurkundete der frühere Drittbeklagte (im
folgenden: Notar) einen Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und den Klägern
über einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Sondereigentum an der im
Bau befindlichen Wohnung zum Preise von 110.000 DM. Damit wurden Grund-
stücksanteil, Keller, Brauchwasserhausanschluß und Entwässerung bis zur
Straße abgegolten. Die Errichtung der Doppelhaushälfte im übrigen sei, so
heißt es in der Urkunde weiter, von den Klägern auf eigene Kosten vorzuneh-
men. Tatsächlich war der Rohbau zu diesem Zeitpunkt schon weiter - in wel-
chem Umfang, ist zwischen den Parteien streitig - gediehen. Die Verkäuferin
und die Kläger hatten sich aber nicht auf den Preis für die weiteren Leistungen
einigen können. Insofern sollte weiter verhandelt werden.
Dies geschah - in Gegenwart des Notars - noch am selben Tage. Der
Notar setzte einen Entwurf auf, in dem es heißt, daß die Kläger sich verpflich-
ten, für das vorhandene Gebäude weitere 84.839,27 DM an die Verkäuferin zu
zahlen. Die Richtigkeit der diesem Betrag zugrundeliegenden Abrechnung
sollte von den Vertragsparteien noch überprüft werden. Als diese tags darauf,
am 12. Oktober 1983, wieder bei dem Notar erschienen, waren sie sich immer
noch uneins. Der Notar fügte nunmehr in den am Vortag geschriebenen Ent-
wurf den Satz ein: "Die Richtigkeit der Abrechnung bleibt vorbehalten". Darauf-
hin unterschrieben die Eheleute W. und der Kläger zu 1), dieser zugleich für
die Klägerin zu 2), den Text. Notariell beurkundet wurde er nicht.
Auch später kam eine Einigung über den Preis nicht zustande. Die Klä-
ger setzten den Bau in eigener Regie fort. Am 16. Dezember 1983 wurde das
Wohnungseigentum aufgelassen. Am 1. Februar 1984 wurden die Kläger im
Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Im April 1984 erhob die Verkäuferin gegen die Kläger vor dem Landge-
richt Hamburg (19 O 173/84) Klage auf Zahlung des sich aus dem "Vertrag"
vom 12. Oktober 1983 ergebenden Betrages von 84.839,27 DM. Sie obsiegte
in erster Instanz und vollstreckte aus dem Urteil in Darlehensauszahlungsan-
sprüche der Kläger gegen die WKA. In der Folgezeit gerieten die Arbeiten am
Rohbau ins Stocken. In der Berufungsinstanz wies das OLG Hamburg (14 U
179/84) die damaligen Prozeßparteien durch Beschluß vom 5. Februar 1985
darauf hin, daß die beiden Verträge vom 11. und 12. Oktober 1983 nichtig sei-
en. Mit derselben Begründung wies es durch Urteil vom 17. Mai 1985 die Klage
ab. Das Urteil wurde den Hamburger Prozeßbevollmächtigten der Kläger am
30. Mai 1985 zugestellt.
Der Beklagte zu 1 war schon seit Beginn dieses Rechtsstreits als Korre-
spondenzanwalt der Kläger eingeschaltet. Intern bearbeitete hauptsächlich der
Beklagte zu 2 die Angelegenheit. Dieser war zunächst als Referendar und seit
seiner Zulassung als Rechtsanwalt im August 1985 als freier Mitarbeiter in der
Praxis des Beklagten zu 1 tätig. Seit Ende 1985 erschien sein Name auch im
Briefkopf der Sozietät. Im Februar 1988 schied er dort aus.
Nach Abschluß des Rechtsstreits 19 O 173/84 / 14 U 179/84 korrespon-
dierte die Sozietät des Beklagten zu 1 namens der Kläger vergeblich mit der
Gegenseite über die Rückabwicklung des Geschäfts. Im Dezember 1985 erhob
die Verkäuferin Klage auf Rückübertragung des Wohnungseigentums und des
Besitzes an dem Grundstück (LG Hamburg 19 O 499/85). Die Kläger, die das
Wohnungseigentum inzwischen mit Grundpfandrechten in Höhe von ca.
260.000 DM zugunsten der WKA belastet hatten, hielten diesem Begehren An-
sprüche auf Ersatz von Aufwendungen in Höhe von 307.425,95 DM entgegen.
Die WKA kündigte im März 1986 die den Klägern gewährten Kredite mit
der Begründung, daß mit der Fertigstellung des Bauvorhabens nicht mehr ge-
rechnet werden könne und die Kläger mit ihren Leistungen im Rückstand seien.
Im Juni 1986 wurde auf Antrag der WKA die Zwangsversteigerung des Woh-
nungseigentums angeordnet. Dessen Verkehrswert wurde auf 190.000 DM
festgesetzt. Anfang 1987 erklärte der Beklagte zu 2 den Klägern, daß deren
Rechte gegen die Verkäuferin durch eine Zwangsversteigerung nicht beein-
trächtigt würden, ihnen insbesondere die Rückabwicklungsansprüche erhalten
blieben. Diese Einschätzung der Rechtslage teilte er auch der WKA mit. In der
Zwangsversteigerung wurde der Verkäuferin für durch Zahlung zu berichtigen-
de 134.000 DM der Zuschlag erteilt.
Nach dem (Rück-)Erwerb in dem Zwangsversteigerungsverfahren stellte
die Verkäuferin in dem noch anhängigen Rechtsstreit 19 O 499/85 ihre Klage
auf Zahlung von (190.000 DM Verkehrswert ./. 165.692 DM Leistungen der
Kläger =) 24.308 DM um. Diese Klage wurde mit der Begründung abgewiesen,
schon nach dem eigenen Vortrag der Verkäuferin seien die beim Saldieren zu-
gunsten der Gegenseite anzusetzenden Posten höher als diejenigen zu ihren
eigenen Gunsten. Dieses Urteil wurde rechtskräftig. Im Frühjahr 1988 beende-
ten die Kläger das Mandat der Beklagten.
Die Kläger haben im Januar 1990 eine Schadensersatzklage gegen die
Beklagten und den Notar erhoben. Durch rechtskräftig gewordenes Teilurteil
vom 19. Oktober 1990 hat das Landgericht die Klage gegen den Notar wegen
Verjährung abgewiesen. Daraufhin haben die Kläger geltend gemacht, die Be-
klagten hätten zum einen den Anspruch gegen den Notar verjähren lassen und
es zum anderen versäumt, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Sie haben
beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 208.317,37 DM nebst kapitalisierter
Zinsen in Höhe von 99.270,50 DM sowie weiterer Zinsen zu verurteilen und
festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet seien, den Klägern den aus der
Verjährung des Schadensersatzanspruchs gegen den Notar entstandenen und
noch entstehenden Schaden zu ersetzen. Durch Schlußurteil hat das Landge-
richt auch diese Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte keinen Er-
folg. Mit ihrer Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren gegen die Be-
klagten weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
A.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Die Beklagten seien nicht haftbar dafür, daß der Notar nicht mit Erfolg
auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden sei. Zwar habe er vorsätz-
lich seine Amtspflichten verletzt, als er den Verkauf des Wohnungseigentums
beurkundet habe. Diese Beurkundung hätte er unterlassen müssen, weil die
beurkundete Einigung nur einen Teil des beabsichtigten Rechtsgeschäfts um-
faßt und bezüglich des anderen Teils ein offener Dissens vorgelegen habe.
Wenn der Notar die Beurkundung des ersten Teils pflichtgemäß abgelehnt
hätte, wäre der Schaden nicht entstanden. Dieser falle jedoch nicht in den
Schutzbereich der verletzten Amtspflicht. Er beruhe auf der Zwangsversteige-
rung des Wohnungseigentums. Diese sei nicht wegen der Unwirksamkeit des
beurkundeten Vertrages, sondern deswegen betrieben worden, weil die Kläger
ihre Verpflichtungen gegenüber der WKA nicht mehr hätten erfüllen können.
Die Beklagten hätten es auch nicht zu vertreten, daß ein - etwa doch beste-
hender - Notarhaftungsanspruch verjährt sei. Der Lauf der Verjährungsfrist ha-
be erst mit der Zwangsversteigerung im Jahre 1987 begonnen. Nachdem das
Mandat der Beklagten im Frühjahr 1988 geendet habe, hätten die Kläger, durch
ihren neuen Rechtsanwalt beraten, noch ausreichend Zeit gehabt, um gegen
den Notar vorzugehen. Dies gelte selbst dann, wenn man nicht den Zeitpunkt
der Zwangsversteigerung für maßgeblich hielte, sondern den rechtskräftigen
Abschluß des Vorprozesses vor dem Landgericht Hamburg (19 O 173/84) und
dem Oberlandesgericht Hamburg (14 U 179/84).
Die Kläger könnten die Beklagten auch nicht wegen mangelhafter Ver-
tretung ihrer Interessen gegenüber der die Zwangsversteigerung des Woh-
nungseigentums betreibenden WKA haftbar machen. Selbst wenn man zugun-
sten der Kläger davon ausgehe, daß der von den Beklagten eingenommene
Standpunkt, die Kläger stünden mit ihren bereicherungsrechtlichen Rückab-
wicklungsansprüchen nach einer Zwangsversteigerung nicht schlechter als
vorher, falsch gewesen sei, und wenn man weiter davon ausgehe, daß die Be-
klagten diesen falschen Rechtsstandpunkt auch der WKA mitgeteilt hätten, be-
ruhe der geltend gemachte Schaden nicht hierauf. Die Kläger hätten die WKA
ersichtlich nicht dazu bewegen können, von der Zwangsversteigerung Abstand
zu nehmen. Die WKA sei nicht länger bereit gewesen, auf eine Rückabwick-
lung des unwirksamen Kaufvertrages zu warten.
B.
Diese Begründung hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
I.
Das Berufungsgericht hat allerdings zutreffend ausgeführt, daß dann,
wenn in der Person des Beklagten zu 1 ein Haftungstatbestand gegeben ist,
der Beklagte zu 2 in gleicher Weise haftet. Er war ab August 1985 als Rechts-
anwalt zugelassen, arbeitete vorher wie nachher in der Kanzlei des Beklagten
zu 1 mit und erweckte nach seiner Zulassung den Anschein einer Sozietät mit
dem Beklagten zu 1. Dann haftet er auch wie ein Sozius (st.Rspr., vgl.
BGHZ 124, 47, 48 f; BGH, Urt. v. 24. Januar 1991 - IX ZR 121/90, NJW 1991,
1225; v. 8. Juli 1999 - IX ZR 338/97, NJW 1999, 3040, 3041). Die den Beklag-
ten zur Last gelegten Pflichtverletzungen betreffen durchweg den Zeitraum
nach August 1985. Die Revisionserwiderung des Beklagten zu 2 wendet sich
denn auch nicht gegen die Anwendung der dargestellten Grundsätze.
II.
Die Zahlungsklage ist dem Grunde nach gerechtfertigt, soweit sie darauf
gestützt wird, daß die Beklagten den Schadensersatzanspruch der Kläger ge-
gen den Notar haben verjähren lassen.
1. Die Kläger haben gegen den Notar einen Schadensersatzanspruch
gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO.
a) Dem Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis darin zuzustimmen,
daß der Notar seine Amtspflichten verletzt hat.
aa) Der Notar hätte die Beurkundung vom 11. Oktober 1983 ablehnen
müssen. Ein Notar darf nicht sehenden Auges ein nichtiges Geschäft beurkun-
den (§ 4 BeurkG); das vertrüge sich nicht mit seiner Aufgabe als Organ der
Rechtspflege (§ 1 BNotO). Das beurkundete Geschäft war nichtig. Die Kläger
wollten nicht lediglich das Sondereigentum an dem Rohbau ihrer Doppelhaus-
hälfte "bis zur Oberkante Kellerdecke" erwerben, sondern an dem gesamten
Rohbau. Das, was der Beklagte beurkundet hat, war von den Parteien nicht
ernsthaft gewollt. Falls der beurkundete Vertrag nicht als Scheingeschäft
(§ 117 BGB) unwirksam war (für diesen Fall vgl. BGH, Urt. v. 9. Dezember
1991 - NotSt (Brfg) 2/91, BGHR BeurkG § 4 - Zweck, unredlicher 1; Sandküh-
ler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 14 Rdnr. 82), konnte er je-
denfalls nur in Verbindung mit einer formell und materiell wirksamen Beurkun-
dung des "restlichen Geschäfts" wirksam werden. Ob es dazu kam, war am
11. Oktober 1983 ungewiß.
Pflichtwidrig war es auch, daß der Notar die Vertragsparteien unter
Ziff. III (3) d der Urkunde vom 11. Oktober 1983 wahrheitswidrig versichern
ließ, "daß sie außerhalb dieses Vertrages keine beurkundungspflichtigen Ab-
machungen ... getroffen haben". Dadurch hat der Notar die Vollständigkeit der
Urkunde vorgespiegelt und einen falschen Anschein erweckt. Das verstößt ge-
gen die Pflicht zur redlichen Amtsführung (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG).
Der Notar hätte die Vertragsparteien auf die zumindest vorläufige Unwirksam-
keit der Beurkundung aufmerksam machen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juli
1992 - IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1663). Dies hat er unterlassen.
bb) Eine weitere Pflichtverletzung hat der Notar begangen, als er tags
darauf - am 12. Oktober 1983 - an der Errichtung der privatschriftlichen Urkun-
de mitwirkte, in welcher der "restliche Rohbau" verkauft wurde. Wenn insoweit
ein Vertrag geschlossen worden wäre, wäre er formnichtig gewesen. Indes ist
nicht einmal ein Vertrag zustande gekommen, weil sich die Beteiligten über die
Höhe des Kaufpreises nicht einigen konnten (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BGB). Indem
der Notar die Kläger und die Verkäuferin den "Vertrag" unterschreiben ließ,
ohne klarzustellen, daß diese Unterschriften rechtlich wirkungslos waren, hat
er wiederum einen falschen Anschein erweckt und damit der Pflicht zur wahr-
heitsgemäßen Bezeugung (§ 14 Abs. 2 BNotO) zuwidergehandelt (vgl. BGH
134, 100, 108 f; Sandkühler, aaO Rdnr. 64).
Gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, bezüglich des Kaufpreisan-
spruchs habe ein offener Dissens vorgelegen, wenden sich die Revisionserwi-
derungen der beiden Beklagten im Wege einer Gegenrüge. Sie machen darauf
aufmerksam, daß § 154 Abs. 1 BGB lediglich eine Auslegungsregel enthalte,
die unanwendbar sei, wenn sich die Parteien trotz der noch offenen Punkte
erkennbar hätten vertraglich binden wollen. Davon sei im vorliegenden Fall
auszugehen, weil die Kaufvertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
bereits mit dem Vollzug des Vertrages begonnen gehabt und den Vollzug da-
nach fortgesetzt hätten.
Diese Gegenrügen greifen nicht durch. Zwar haben die Kaufvertrags-
parteien den Vertrag tatsächlich - vor und nach dem 11./12. Oktober 1983 -
umgesetzt. Dies könnte darauf hindeuten, daß sie sich trotz der fehlenden Ei-
nigung über den Kaufpreis haben binden wollen.
Um die Anwendung der Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 BGB auszu-
schließen, muß aber noch hinzukommen, daß sich die verbliebenen Vertrags-
lücken ausfüllen lassen (BGH, Urt. v. 20. September 1989 - VIII ZR 143/88,
NJW 1990, 1234, 1235; Staudinger/Bork, BGB 13. Bearb. § 154 Rdnr. 3, 8;
Palandt/Heinrichs, BGB 59. Aufl. § 154 Rdnr. 2). Das ist hier nicht der Fall. Der
unvollständige Vertrag enthält keine Hinweise darauf, wie sich die Parteien die
Schließung der Lücke vorgestellt haben. Das dispositive Gesetzesrecht bietet
anwendbar, weil sich aus den getroffenen Abmachungen und dem nachfolgen-
den Verhalten der Kaufvertragsparteien nicht ergibt, daß einer Seite ein Be-
stimmungsrecht zustehen sollte (vgl. BGHZ 94, 98, 102; BGB, Urt. v. 5. Juli
1991 - V ZR 117/90, NJW-RR 1992, 142). Die Anwendung des § 317 BGB
scheidet aus, weil die für die Arbeitsleistungen anzusetzenden "Freund-
schaftspreise" von einem Dritten nicht bestimmt werden können. Dies - und die
damit zusammenhängende fehlende Heilungskraft der Eigentumsumschreibung
- hat bereits das OLG Hamburg in seinem Urteil vom 17. Mai 1985 (14 U
179/84) zutreffend erkannt.
Da es bereits an einem Vertragsschluß fehlt, kommt es auf den Mangel
der notariellen Form (§ 313 Satz 1 BGB), auf den das Berufungsgericht abge-
hoben hat, nicht an.
cc) Pflichtwidrig - weil unvereinbar mit einer redlichen Amtsführung (§ 14
Abs. 2 BNotO) - war es schließlich auch, daß der Notar den Vertrag vollzog,
obwohl sich die Beteiligten - wie er wußte - bis zuletzt über den noch offenen
Punkt nicht nur nicht geeinigt, vielmehr endgültig zerstritten hatten. Der Notar
veranlaßte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger.
Am 16. Dezember 1983 beurkundete er die Auflassung und anschließend
zahlte er den von den Klägern bei ihm hinterlegten Betrag von 110.000 DM (mit
dem der Grundstücksanteil und der Keller bis zur Oberkante Kellerdecke ab-
gegolten werden sollte) an die Verkäuferin aus. Schließlich veranlaßte er die
Umschreibung des Eigentums. Bei alledem wußte der Notar, daß seine Versi-
cherung, der Kaufvertrag sei "rechtswirksam", nicht der Wahrheit entsprach. Er
hat als Partei im vorliegenden Verfahren vorgetragen, er habe schon am 11.
Oktober 1983 die Beteiligten darauf hingewiesen, daß eine "Nachtragsbeur-
kundung" erforderlich sei, sobald sie sich geeinigt hätten, und daß "ohne die
Nachtragsbeurkundung ein vertragsloser Zustand bestehe". Bei einem "ver-
tragslosen Zustand" durften die "Vereinbarungen" vom 11./12. Oktober 1983
nicht von ihm vollzogen werden.
b) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, daß der No-
tar seine Amtspflichten vorsätzlich verletzt hat. Nach der ständigen Rechtspre-
chung des Bundesgerichtshofs handelt ein Amtsträger vorsätzlich, wenn er sich
bewußt über die verletzte Amtspflicht hinwegsetzt. Zum Vorsatz gehört die
Kenntnis der Tatsachen, aus denen die Pflichtverletzung sich objektiv ergibt,
und das Bewußtsein der Pflichtwidrigkeit, d.h. das Bewußtsein, gegen die
Amtspflicht zu verstoßen. Zumindest muß der Amtsträger mit der Möglichkeit
eines solchen Verstoßes rechnen und diesen billigend in Kauf nehmen (vgl.
BGHZ 120, 176, 181; BGH, Urt. v. 6. Oktober 1994 - III ZR 134/93, WM 1995,
64, 66). Mehr ist für den Vorsatz nicht zu verlangen. Insbesondere ist nicht er-
forderlich, daß der Amtsträger die Schädigung derjenigen will, die durch die
verletzte Amtspflicht geschützt werden. Im vorliegenden Fall hat der Notar - wie
sich aus den Ausführungen zu a) ergibt - bewußt seinen Amtspflichten zuwi-
dergehandelt.
c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht der geltend
gemachte Schaden zum Teil - nämlich soweit er nach dem 11. Oktober 1983
entstanden ist - auf den dargestellten Pflichtverletzungen.
aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht an der Ursächlichkeit im natürli-
chen Sinne nicht gezweifelt. Hätte sich der Notar pflichtgemäß verhalten, wä-
ren die Verträge vom 11./12. Oktober 1983 weder geschlossen noch gar voll-
zogen worden. Dann hätten die Kläger nach diesem Zeitpunkt nicht mehr in
das Objekt investiert; insofern wäre ihnen kein Schaden entstanden.
bb) Unzutreffend ist die Ansicht des Berufungsgerichts, der (nach dem
11. Oktober 1983 entstandene) Schaden falle nicht in den Schutzbereich der
verletzten Amtspflichten.
Ersatz kann nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die inner-
halb des Schutzbereichs der verletzten Pflicht liegen. Notwendig ist ein innerer
Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage,
nicht nur eine bloß zufällige äußere Verbindung (BGH, Urt. v. 27. Mai 1993
- IX ZR 66/92, WM 1993, 1513, 1517; v. 18. November 1999 - IX ZR 402/97,
WM 2000, 35, 38).
Die Verpflichtung des Notars, unwirksame Beurkundungen zu unterlas-
sen oder es zu unterlassen, in anderer Weise zum Abschluß unwirksamer
Rechtsgeschäfte beizutragen oder solche zu vollziehen, soll den Betroffenen
davor schützen, daß er im Vertrauen auf die vermeintliche Wirksamkeit des
Geschäfts Aufwendungen tätigt, die sich wegen dessen Unwirksamkeit als
nutzlos herausstellen. Darunter fallen bei einem unwirksamen Erwerb zunächst
alle Aufwendungen, die getätigt werden, um die Gegenleistung aufzubringen.
Außerdem soll der Betroffene davor geschützt werden, auf den vermeintlich
erworbenen Gegenstand wertsteigernde Verwendungen vorzunehmen.
Zwar hat das Berufungsgericht angenommen - und dagegen wendet sich
die Revision nicht -, der Verlust des Wohnungseigentums beruhe auf der
Zwangsversteigerung und diese sei nicht durch die Unwirksamkeit der "Verträ-
ge" vom 11./12. Oktober 1984 ausgelöst worden, sondern durch den von den
Klägern selbst zu verantwortenden Mangel an Geldmitteln. Dadurch wird je-
doch nicht in Frage gestellt, daß die Aufwendungen bei wertender Betrachtung
in den Schutzbereich der verletzten Amtspflichten fallen. Die Kläger machen
nicht das positive Interesse geltend. Sie wollen nicht so gestellt werden, wie
wenn sie Wohnungseigentümer wären. Die Kläger verlangen vielmehr das ne-
gative Interesse, d.h. Ersatz der nutzlosen Aufwendungen, die sie im Vertrauen
auf die Rechtsbeständigkeit des Wohnungserwerbs erbracht haben. Die Pflicht
des Notars, nicht zum Abschluß unwirksamer Rechtsgeschäfte beizutragen,
soll vor solchen Leistungen auch und gerade dann schützen, wenn der Betrof-
fene sich damit - wegen mangelnder Finanzkraft - "übernimmt". Ob und in wel-
chem Umfang die Aufwendungen bei einer bereicherungsrechtlichen Rückab-
wicklung des Kaufvertrages hätten berücksichtigt werden können - hinsichtlich
der Finanzierungskosten wäre das beispielsweise nicht möglich gewesen (vgl.
BGHZ 116, 251, 256 f) -, ist ebenfalls unerheblich. Die Kläger sollten bereits
davor bewahrt werden, solche nutzlosen Aufwendungen überhaupt zu tätigen,
derentwegen sie später - mit ungewissen Erfolgsaussichten - schuldrechtliche
Ausgleichsansprüche geltend machen mußten.
d) Falls eine anderweitige Ersatzmöglichkeit bestehen sollte, kann sich
der Notar nicht darauf berufen, weil ihm Vorsatz zur Last fällt (§ 19 Abs. 1
Satz 2 BNotO).
2. Der Schadensersatzanspruch gegen den Notar ist verjährt. Ein An-
spruch wegen notarieller Amtspflichtverletzung verjährt gemäß § 19 Abs. 1
des Geschädigten von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen. Die
Kenntnis vom Schaden setzt den Schadenseintritt voraus. Ein Schaden ist ein-
getreten, wenn sich die Vermögenslage des Betroffenen verschlechtert hat,
mögen auch Umfang und Endgültigkeit der Beeinträchtigung noch ungewiß
sein (st.Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 15. April 1999 - IX ZR 328/97, WM 1999, 1330,
1333 f; v. 17. Juni 1999 - IX ZR 100/98, WM 1999, 1642, 1643).
Im vorliegenden Fall verschlechterte sich die Vermögenslage der Kläger,
sobald sie auf den nicht wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag Leistungen er-
brachten oder Aufwendungen auf die erworbene Immobilie tätigten. Kenntnis
vom Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen hatten die Kläger mög-
licherweise schon am 12. Mai 1984. Mit Schriftsatz von diesem Tage haben sie
im Verfahren 19 O 173/84 vor dem Landgericht Hamburg die Nichtigkeit des
Kaufvertrages gerügt. Spätestens mit Bekanntgabe des Beschlusses des OLG
Hamburg vom 5. Februar 1985, mit dem das Gericht mitteilte, daß es die Auf-
fassung der Kläger zur Nichtigkeit des Kaufvertrages teile und ihrer Berufung
stattgeben würde, hatten die Kläger diese Kenntnis. Der Beschluß ging ihnen
noch im Februar 1985 zu.
Der Beginn der Verjährungsfrist wurde nicht wegen eines "Verwei-
sungsprivilegs" des Notars (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) hinausgeschoben (s.o.
1 d).
Die Verjährungsfrist ist somit spätestens im Februar 1988 abgelaufen.
Eine zur Unterbrechung der Verjährung geeignete Maßnahme war erst die Ein-
reichung der Klageschrift am 12. Januar 1990. Diese kam zu spät.
3. Den Eintritt der Verjährung haben die Beklagten zu verantworten. Zu
der Anwaltspflicht, im Rahmen des Auftrags die Belange des Auftraggebers
nach jeder Richtung wahrzunehmen und ihm voraussehbare und vermeidbare
Nachteile zu ersparen, gehört insbesondere die Verpflichtung, einem Rechts-
verlust des Mandanten wegen Verjährung durch geeignete Maßnahmen entge-
genzuwirken.
Der Beklagte zu 1 hatte die rechtlichen Interessen der Kläger während
des gesamten Zeitraums vom Beginn bis zur Vollendung der Verjährung zu
vertreten, der Beklagte zu 2 ab August 1985, also auch er in der entscheiden-
den Phase. Das Mandat der Beklagten endete frühestens am 8. März 1988.
Die Beklagten haben zur Unterbrechung der Verjährung gegen den No-
tar nichts unternommen, weil sie irrig meinten, diesen treffe keine Haftung (vgl.
Schreiben der Beklagten an die Kläger vom 7. März 1988). Diese Fehlein-
schätzung war schuldhaft, zumal die Beklagten die Unwirksamkeit des Kauf-
vertrages durchaus erkannt und in den Vorprozessen entsprechend vorgetra-
gen hatten.
4. Ein Mitverschulden ist den Klägern nicht vorzuwerfen. Da die Verjäh-
rung spätestens im Februar 1988 eingetreten war, hatte der - seit Frühsom-
mer 1988 eingeschaltete - neue Anwalt der Kläger keine Möglichkeit mehr, den
Schaden abzuwenden.
III.
Auch die Feststellungsklage scheitert nicht - wie das Berufungsgericht
angenommen hat - an dem Erfordernis der Kausalität. Der entsprechende An-
trag ist vielmehr zulässig und begründet.
Soweit es um die Schäden geht, welche die Kläger mit der Zahlungskla-
ge geltend gemacht haben, erfolgt die begehrte Feststellung bereits mit dem
Ausspruch des Grundurteils. Die Beklagten haben auch für weitere Schäden
einzustehen, die sich aus der Verjährung des den Klägern gegen den Notar
zustehenden Anspruchs ergeben. Ein derartiger weiterer Schaden ist insbe-
sondere die Kostenlast aus der Abweisung der Klage gegen den Notar.
IV.
Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage auch insoweit zu Unrecht
abgewiesen, als sie darauf gestützt wird, die Beklagten hätten pflichtwidrig die
Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums nicht abgewendet.
1. Die Beklagten haben dadurch, daß sie die Kläger dahin beraten - und
entsprechend die WKA unterrichtet - haben, ihre Rückabwicklungsansprüche
würden durch die Zwangsversteigerung der Kaufsache nicht berührt, und dann
auch nichts unternommen haben, um die Zwangsversteigerung zu verhindern,
ihre anwaltliche Pflicht, Schaden von den Mandanten abzuwenden, schuldhaft
verletzt.
a) Das Berufungsgericht hat es für unerheblich gehalten, ob die den
Klägern erteilte Auskunft der Beklagten, die Rückabwicklungsansprüche gegen
die Verkäuferin der Immobilie würden erhalten bleiben, falsch war. Es hat sich
deshalb zu der Frage, ob die Beklagten insoweit pflichtwidrig gehandelt haben,
nicht abschließend geäußert. An der Pflichtverletzung können indes keine
Zweifel bestehen.
Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend gemeint, die
- von den Beklagten als solche nicht geleugnete - Auskunft sei falsch gewesen,
wenn die Kläger mit ihren Rückabwicklungsansprüchen nach der Zwangsver-
steigerung ungünstiger dagestanden hätten als ohne diese. Ob letzteres der
Fall gewesen sei, hat das Berufungsgericht für ungeklärt gehalten. Das spricht
dafür, daß es die Frage für eine tatsächliche gehalten hat. Es handelt sich je-
doch um eine Rechtsfrage. Die Zwangsversteigerung verschlechterte die
Rechtsstellung der Kläger insoweit, als sie dadurch auch wegen solcher Auf-
wendungen, welche sie schon vor dem 11. Oktober 1983 getätigt hatten - und
für die deshalb der Notar nicht einzustehen brauchte -, ein Zurückbehaltungs-
recht verloren. Darüber hinaus war die Zwangsversteigerung nachteilig, weil
spätere Aufwendungen, die bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung
"Wohnungseigentum gegen Kaufpreis" hätten berücksichtigt werden können,
bei einer Abwicklung "Wert des (versteigerten) Wohnungseigentums gegen
Kaufpreis" außer Ansatz bleiben mußten. Bei der zuerst genannten Abwicklung
hätten die Verwendungen der Kläger auf das gekaufte Wohnungseigentum oh-
ne Rücksicht darauf, ob sie zu einer Werterhöhung der Sache geführt haben,
berücksichtigt werden können (vgl. BGHZ 137, 314, 317; Palandt/Thomas,
§ 818 BGB Rdnr. 41); bei der letztgenannten waren die Aufwendungen nur be-
achtlich, soweit sie zu einer Werterhöhung geführt hatten. Eine solche Werter-
höhung haben die Beklagten bestritten. Damit ist nach ihrem eigenen Vortrag
von einem Schaden - und somit von einer Pflichtverletzung - auszugehen.
b) Die Pflichtverletzung war fahrlässig, weil die Beklagten unter Anwen-
dung der erforderlichen Sorgfalt erkennen konnten und mußten, daß die
Zwangsversteigerung und der dadurch bedingte Wegfall des Bereicherungs-
gegenstands die Berücksichtigungsfähigkeit der von ihren Mandanten - den
Klägern - getätigten Aufwendungen nachteilig beeinflußte.
2. Aus den Ausführungen zu 1 folgt zugleich, daß die Kläger einen
Schaden erlitten haben. Mit dem Verlust des Wohnungseigentums in der
Zwangsversteigerung waren insbesondere die Leistungen, welche die Kläger
vor dem 11. Oktober 1983 erbracht hatten, für sie nutzlos.
3. Die schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten kann für den Schaden
ursächlich gewesen sein. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dieser lasse
sich nicht auf die mangelhafte Interessenwahrnehmung seitens der Beklagten
zurückführen, ist rechtlich fehlerhaft.
Das Berufungsgericht hat allerdings nicht feststellen können, daß die
WKA die Zwangsversteigerung nicht (weiter) betrieben hätte, wenn ihr seitens
der Beklagten die Nachteile geschildert worden wären, die den Klägern durch
die Zwangsversteigerung in bezug auf den beabsichtigten Bereicherungsaus-
gleich drohten. Nach dem Beweisergebnis sei die WKA - so das Berufungsge-
richt - nicht länger bereit gewesen, auf die Rückabwicklung zwischen den Ver-
tragsparteien zu warten.
Dagegen wendet sich die Revision nicht. Sie macht indes darauf auf-
merksam, daß die Beklagten der WKA die Abtretung des Schadensersatzan-
spruchs hätten anbieten können, den die Kläger gegen den Notar hatten. Damit
macht die Revision geltend, daß die Beklagten es unterlassen hätten, der WKA
konstruktive Vorschläge zu unterbreiten, wie deren Darlehensforderungen zu-
rückzuführen waren. In den Tatsacheninstanzen haben die Kläger bereits dar-
auf hingewiesen, daß insoweit auch die Abtretung der klägerischen Rückab-
wicklungsansprüche in Betracht gekommen wäre.
Wenn der WKA die Folgen einer Zwangsversteigerung für die Kläger
- und mittelbar auch für die WKA selbst - zutreffend und nicht verharmlosend
dargestellt worden wären und ihr vorgeschlagen worden wäre, daß ihr gegen
eine Lastenfreistellungserklärung der Schadensersatzanspruch der Kläger ge-
gen den Notar und der bereicherungsrechtliche Rückabwicklungsanspruch ge-
gen die Verkäuferin abgetreten werden, hätte sich die WKA möglicherweise
- der Vernunft gehorchend - darauf eingelassen. Da der Verkehrswert der Im-
mobilie auf 190.000 DM geschätzt worden war, mußte mit einem Versteige-
rungsergebnis, wie es dann erzielt worden ist, gerechnet werden. Nach der
Zwangsversteigerung, die der WKA lediglich 134.000 DM eintrug, hatte sie nur
noch eine Forderung gegen die anscheinend vermögenslosen Kläger. Nach
der Darstellung des erstinstanzlich vernommenen Zeugen B., des zuständigen
Sachbearbeiters der WKA, tilgen die Kläger ihre Restverbindlichkeiten bei der
WKA in Höhe von weit über 300.000 DM mit dem - eher symbolisch zu verste-
henden - Betrag von 50 DM monatlich. Demgegenüber hätte ohne die Zwangs-
versteigerung allein die Abtretung des Bereicherungsanspruchs der Kläger ge-
gen die Verkäuferin der WKA möglicherweise 190.000 DM eingebracht. Denn
in dieser Höhe hatten die Kläger nach den Feststellungen des Landgerichts
Hamburg im Vorprozeß 19 O 499/85 schon auf den Rohbau Leistungen er-
bracht, die bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zu berücksich-
tigen waren. Es ist nicht auszuschließen, daß die WKA, ausgestattet mit einem
entsprechenden Angebot der Kläger, spätestens in dem Zeitpunkt, als sie er-
kennen mußte, wie das Versteigerungsverfahren enden würde, den Zwangs-
versteigerungsantrag zurückgenommen hätte. Das hat das Berufungsgericht
nicht bedacht.
Soweit die Zwangsversteigerung Vermögenswerte der Kläger beein-
trächtigt hat, liegt der Schaden auch im Schutzbereich der verletzten Pflicht,
die Zwangsversteigerung zu verhindern.
4. Ein mitwirkendes Verschulden kann den Klägern nicht vorgeworfen
werden. Falls diese den finanziellen Belastungen des Kauf- und Bauvorhabens
nicht gewachsen waren, ist dies unerheblich, wenn die WKA bei pflichtgemä-
ßem Verhalten der Beklagten auf deren Vorschläge eingegangen wäre und von
einer Zwangsversteigerung des Objekts abgesehen hätte.
C.
Das angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Die
Sache ist insoweit entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 Satz 1 ZPO), als sie den auf
das Verjährenlassen des Notarhaftungsanspruchs gestützten Zahlungsantrag
- insoweit kann ein Grundurteil ergehen (§ 304 Abs. 1 ZPO) - und den Fest-
stellungsantrag betrifft. Zur Verhandlung und Entscheidung über die Höhe des
geltend gemachten Zahlungsanspruchs wird die Sache an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Eine Zurückverweisung ist außerdem insoweit erforderlich, als der Zah-
lungsantrag auf die unterlassene Verhinderung der Zwangsversteigerung ge-
stützt wird. In diesem Umfang ist die Sache noch nicht - auch nicht dem Grun-
de nach - entscheidungsreif. Wie sich die WKA verhalten hätte, wenn die Be-
klagten ihr namens der Kläger die Abtretung der Ansprüche gegen den Notar
und die Verkäuferin angetragen hätten, bedarf noch der Feststellung.
Kreft
Stodolkowitz
Zugehör
Ganter
Wagenitz