BGH Urteil vom 25.10.2000 – XII ZR 136/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 136/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Oktober 2000 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil 3. Zivilsenats des

Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 31. März 1998

aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger verlangt von der Beklagten aus abgetretenem Recht der

Sparkasse in B. (im folgenden: Sparkasse) den Betrag zurück, den diese als

Bürge für den Kläger an die Beklagte geleistet hat.

Der Kläger mietete von der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer

Gaststätte. Das Mietverhältnis sollte "mit Baufertigstellung, voraussichtlich zum

01.09.1993" beginnen. Eine ordentliche Kündigung sollte "frühestens zum

30. 09.2013 zulässig" sein. Im übrigen enthielt der Mietvertrag unter anderem

folgende Regelungen:

§ 10 Nr. 1

"Der Vermieter liefert die Räume im rohbaufertigen Zustand. Die

für den Betrieb des Lokals notwendigen Einrichtungen und Deko-

rationen sind Sache des Mieters. ... Der Mieter übernimmt die

Räume im rohbaufertigen Zustand gem. Baubeschreibung ... ."

§ 18 Nr. 2

"Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter das

Recht zu, ... die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen zu über-

nehmen. ... Einen Anspruch auf Entschädigung auf verbleibende,

vom Mieter geschaffene Einrichtungen kann der Mieter nur gel-

tend machen, wenn und soweit er schriftlich festgelegt ist. Ein An-

spruch aus § 812 BGB ist ausgeschlossen. ..."

Nach der dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung hatte der Ver-

mieter unter anderem einen Fettabscheider und eine Elektrounterverteilung zu

installieren, Sanitäranlagen im Kellergeschoß und eine Treppenverbindung

zwischen Erd- und Kellergeschoß herzustellen sowie die Stellplatzablösung

vorzunehmen. Die Kosten für Abzugsanlagen über Kochstellen sowie für die

Be- und Entlüftung im Gastronomiebereich sollten die Parteien jeweils hälftig

tragen.

Nach einer zugleich mit dem Mietvertrag abgeschlossenen Zusatzver-

einbarung sollten "die durch die gastronomische Nutzung bedingten zusätzli-

chen Aufwendungen des Vermieters in Höhe von 440.000,-- DM ... mieterseitig

durch eine ... Bankbürgschaft abgesichert" werden. Der Bürgschaftsbetrag

sollte sich "über die Festlaufzeit von 20 Jahren um

jährlich 5 % von

440.000,-- DM" reduzieren.

Dem Mietvertrag war ein Angebot des Klägers vorausgegangen, das

unter anderem folgenden Passus enthielt: "Die Absicherung der Sonderkosten

muß [sich] ... so reduzieren[,] das [daß] mit Ablauf der Pachtjahre ein[e] Null-

stellung erreicht wird."

Der Kläger übergab der Beklagten in der Folgezeit eine Bürgschaftser-

klärung der Sparkasse, in der es unter anderem heißt: "Gemäß Zusatzverein-

barung ... ist der Hauptschuldner [der Kläger] verpflichtet, die durch die gastro-

nomische Nutzung bedingten Aufwendungen in Höhe von DM 440.000,00 in-

nerhalb von 20 Jahren an den Bürgschaftsnehmer [die Beklagte] zurückzu-

zahlen. ... 1. Dies vorausgeschickt, übernehmen wir ... die selbstschuldneri-

sche Bürgschaft ... bis zum Höchstbetrag von DM 440.000,00 (vierhundertvier-

zigtausend). 2. Diese Bürgschaft dient zur Sicherung der Rückzahlungsver-

pflichtungen des Hauptschuldners [des Klägers] aus der Zusatzvereinbarung ...

gegenüber dem Bürgschaftsnehmer [der Beklagten]. ... 4. Wir zahlen auf erstes

schriftliches Anfordern ... . ... 6. Diese Bürgschaft reduziert sich jeweils mit Ab-

lauf des 30.09. eines

jeden Jahres, erstmals zum 30.09.1994, um

DM 22.000,00 ... ."

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis wegen Verzugs des Klägers

mit dem Mietzins fristlos. Die Mieträume wurden im September 1995 an die

Beklagte zurückgegeben. Die Sparkasse zahlte an die Beklagte (440.000 DM -

5 % von 440.000 DM =) 418.000 DM.

Das Landgericht hat einen eigenen Anspruch des Klägers gegen die

Beklagte verneint und die Klage abgewiesen. Im Berufungsrechtszug hat der

Kläger sein Begehren zusätzlich auf einen ihm abgetretenen Anspruch der

Sparkasse gestützt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers auch

insoweit zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der Revision.

Das Rechtsmittel, mit dem der Kläger nur noch einen Anspruch aus ab-

getretenem Recht der Sparkasse geltend macht, führt zur Aufhebung des Be-

rufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

1. Nach den im Ansatz zutreffenden Überlegungen des Oberlandesge-

richts konnte die Sparkasse von der Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1

1. Alt. BGB Rückzahlung des Betrags verlangen, den sie aufgrund ihrer Ver-

pflichtung aus der von ihr übernommenen Bürgschaft an die Beklagte geleistet

hatte, wenn und soweit der durch die Bürgschaft gesicherte Anspruch nicht

bestand. Die Bürgschaft sicherte einen Anspruch der Beklagten gegen den

Kläger auf Erstattung der von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mie-

träume getätigten Aufwendungen. Nach der Bürgschaftserklärung war die

Sparkasse zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichtet, mithin auch dann,

wenn dem gesicherten Anspruch der Beklagten Einwendungen des Klägers

entgegenstanden (BGHZ 74, 244, 246 ff.). In diesem Falle wurde die Beklagte

allerdings um die Leistung aus der Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert; sie

war deshalb der Sparkasse gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1. 1. Alt. BGB zur Her-

ausgabe der Bereicherung verpflichtet (vgl. etwa Staudinger/Horn BGB

13. Bearb. 1997, Rdn. 24 ff., 33 vor §§ 765 ff.). Diesen Rückzahlungsanspruch

hat die Sparkasse an den Kläger abgetreten; er ist Gegenstand des vorliegen-

den Rechtsstreits.

2. Das Oberlandesgericht geht davon aus, daß die durch die Bürgschaft

gesicherte Forderung "an sich" bestand. Der Kläger habe durch die von den

Parteien getroffenen Abreden verpflichtet werden sollen, der Beklagten diejeni-

gen Aufwendungen zu erstatten, die - über die Herstellung eines rohbauferti-

gen Zustandes hinaus - für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erfor-

derlich waren. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und

vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Interessen der Parteien sogar nahe-

liegend.

Soweit die Revision demgegenüber jegliche Verpflichtung des Klägers,

im Verhältnis zur Beklagten für deren gastronomiebezogene Investitionen auf-

zukommen, verneinen und den Sinn der Bürgschaft lediglich in der Absiche-

rung dieser Investitionen sehen will, bleibt ihr der Erfolg versagt: Sie setzt in

unzulässiger Weise eine eigene Interpretation der Parteiabreden an die Stelle

der tatrichterlichen Würdigung. Auch läßt sie die Frage offen, welcher Rechts-

anspruch der Beklagten nach ihrem Verständnis durch die Bürgschaft der

Sparkasse gesichert werden sollte.

3. Eine durch Bürgschaft gesicherte Verpflichtung des Klägers, der Be-

klagten die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erbrachten

Investitionen in vollem Umfang zu erstatten, war nach Auslegung des Oberlan-

desgerichts allerdings nur für den Fall gewollt, daß das Mietverhältnis, wie von

den Parteien vereinbart, 20 Jahre besteht. Für den Fall vorzeitiger Beendigung

des Mietverhältnisses ergebe sich eine Regelungslücke, die im Wege ergän-

zender Vertragsauslegung wie folgt zu schließen sei: Die Parteien seien, wie

sich dem Mietangebot des Klägers und der Bürgschaftserklärung der Sparkas-

se entnehmen lasse, von einer Amortisation der mit 440.000 DM kalkulierten

Aufwendungen nach 20 Jahren, mithin von einer jährlichen Amortisationsrate

von 5 % ausgegangen. Es entspreche deshalb dem hypothetischen Parteiwil-

len, daß bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der Kläger der Be-

klagten die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten

Aufwendungen abzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für je-

des Jahr der tatsächlichen Mietdauer zu erstatten habe.

Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden: Der Kläger sollte seine

Pflicht, der Beklagten deren für eine gastronomische Nutzung aufgewandte

Investitionskosten zu erstatten, nicht durch gesonderte Zahlungen erfüllen;

vielmehr waren die geschuldeten Erstattungsleistungen, wie sich dem Mietver-

tragsangebot des Klägers, der Zusatzvereinbarung der Parteien und der Bürg-

schaftserklärung der Sparkasse entnehmen läßt, als Teil des Mietzinses kalku-

liert und mit 5 % der Investitionssumme für jedes Jahr der Mietvertragsdauer

bemessen worden. Der Erstattungsanspruch der Beklagten gegen den Kläger

wäre deshalb bei der in den Parteiabreden zugrunde gelegten 20-jährigen Ver-

tragsdauer erloschen. Mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist

die Möglichkeit, den Anspruch der Beklagten auf Erstattung ihrer Investitions-

kosten ratenweise als Teil des Mietzinses abzugelten, entfallen. Es entspricht

der von den Parteien gewollten Risikoverteilung, daß die Beklagte für diesen

Fall nicht, wie das Oberlandesgericht formuliert, auf ihren Investitionen "sitzen

blieb", sondern grundsätzlich deren Erstattung, soweit nicht bereits - in Höhe

von 5 % jährlich - durch die bisherigen Mietzinszahlungen erbracht ("amorti-

siert"), verlangen konnte.

4. Das Oberlandesgericht folgert daraus, daß der Kläger bei (gut) zwei-

jähriger Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich die Rückzahlung nicht

amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendungen in Höhe von (440.000 DM

abzüglich 2 x 22.000 DM =) 396.000 DM beanspruchen könne. Dieser An-

spruch sei, wie der - mangels einer ausdrücklichen Regelung maßgebende -

hypothetische Parteiwille ergebe, aber nicht fällig. Die Parteien hätten, wie die

Abrede bezüglich der Bürgschaftserteilung zeige, eine effektive Amortisierung

der von der Beklagten getätigten Investitionen zu gastronomischen Zwecken

sicherstellen wollen. Derzeit sei jedoch durchaus ungewiß, ob die Beklagte ihre

Investitionen im Wege der Weitervermietung an gastronomische Betriebe wer-

de amortisieren können. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nach-

prüfung nicht stand.

a) Schon der gedankliche Ausgangspunkt begegnet rechtlichen Beden-

ken: Aus der grundsätzlichen Verpflichtung des Klägers, der Beklagten die von

ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten Aufwendungen

abzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für jedes Jahr der tat-

sächlichen Mietdauer zu erstatten, läßt sich noch kein Recht des Klägers her-

leiten, die Rückzahlung nicht amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendun-

gen zu verlangen. Richtig ist vielmehr, daß sich - wie bereits unter 1. ausge-

führt - der dem Kläger abgetretene Anspruch der Sparkasse gemäß § 812

Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB insoweit als begründet erweist, als die Sparkasse als

Bürgin "auf erstes Anfordern" an die Beklagte geleistet hat, obwohl der Kläger

als Hauptschuldner zur Erfüllung der durch die Bürgschaft gesicherten Forde-

rung nicht verpflichtet war. An einer derartigen Verpflichtung des Klägers fehlt

es, wenn das Erstattungsverlangen der Beklagten rechtsmißbräuchlich war.

Das ist hier der Fall, soweit der Kläger seinerseits von der Beklagten infolge

der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für von ihm

auf die Mietsache getätigte Aufwendungen verlangen kann; denn die Beklagte

kann nicht aufgrund des Mietvertrags vom Kläger die Bezahlung ihrer gastro-

nomischen Aufwendungen fordern, wenn und soweit der Kläger aufgrund der

vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für eben diese

- dann nämlich von ihm getragenen - Investitionen von der Beklagten bean-

spruchen kann (§ 242 BGB "dolo petit").

b) Ein solcher Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf - zumindest

teilweisen - Wertausgleich für von ihm vorgenommene Investitionen kann sich

aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtfertigen: Ist in einem auf längere Zeit fest

abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen, daß der Mieter entschädigungslos

Leistungen für das Mietobjekt zu erbringen hat, so kann nach gefestigter

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei vorzeitiger Beendigung des Ver-

tragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Ver-

mieter gegeben sein, der darauf beruht, daß der Vermieter vorzeitig in den Ge-

nuß des durch die Mieterleistungen geschaffenen erhöhten Ertragswertes ge-

langt. Die Höhe dieses Anspruchs bemißt sich nicht nach den vom Mieter auf-

gewandten Kosten; sie bestimmt sich vielmehr gemäß § 818 Abs. 2 BGB da-

nach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wird,

bei einer anderweitigen Vermietung die fraglichen Leistungen gewinnbringend

zu nutzen (Senatsurteil vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - ZMR 1996,

122, 123 f. = WM 1996, 1265, 1266; BGH Urteile vom 22. Mai 1967 - VIII ZR

25/65 - WM 1967, 750, 752, vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - NJW 1968,

888 und vom 10. Oktober 1984 - VIII ZR 152/83 - NJW 1985, 313, 315 = WM

1984, 1613, 1615; vgl. auch Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete 3. Aufl., V B Rdn. 411; Wolf/Eckert, Handbuch des ge-

werblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl., Rdn. 1246, 1260).

Ein auf den Ausgleich eines gesteigerten Ertragswertes gerichteter Be-

reicherungsanspruch wird durch die Abreden der Parteien nicht ausgeschlos-

sen. § 18 Nr. 2 des Mietvertrags räumt dem Vermieter zwar das Recht ein, bei

Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen

entschädigungslos zu übernehmen. Wie das Berufungsgericht in revisions-

rechtlich nicht zu beanstandender Weise darlegt, gilt diese Regelung aber nur

für die Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten Miet-

dauer von 20 Jahren; eine Verpflichtung des Klägers, auch bei vorzeitiger Be-

endigung des Mietverhältnisses die von der Beklagten für eine gastronomische

Nutzung getätigten Aufwendungen in vollem Umfang zu tragen, war, wie das

Oberlandesgericht zu Recht bemerkt, mit dieser Regelung von den Parteien

nicht gewollt.

Soweit das Oberlandesgericht einer ergänzenden Vertragsauslegung

entnimmt, daß der von ihm - wenn auch letztlich auf unklarer Grundlage - be-

jahte Erstattungsanspruch des Klägers nicht fällig sei, können seine Überle-

gungen nicht überzeugen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist kein

Raum, wenn die vertragliche Regelungslücke durch das dispositive Recht ge-

schlossen wird. Das ist hier der Fall, da § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB einen fälligen

Anspruch auf Ausgleich einer von der Beklagten auf Kosten des Klägers er-

zielten Ertragswertsteigerung gewährt. Zudem ist die ergänzende Vertrags-

auslegung durch das Oberlandesgericht nicht interessegerecht. Zwar ist die

tatrichterliche Vertragsauslegung für das Revisionsgericht grundsätzlich bin-

dend. Dies gilt aber nicht, wenn allgemein anerkannte Auslegungsregeln ver-

letzt sind. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsregeln gehört der Grund-

satz einer nach beiden Seiten hin interessegerechten Auslegung (vgl. etwa

BGHZ 131, 136, 138 m.N.). Gegen diesen Grundsatz hat das Oberlandesge-

richt verstoßen: Es betont einseitig das Interesse der Beklagten an einer effek-

tiven Absicherung gegen das Risiko nutzloser, weil nicht amortisierbarer Inve-

stitionen für gastronomische Zwecke; es vernachlässigt dabei zugleich die Be-

lange des Klägers, dem schwerlich zugemutet werden kann, der Beklagten ei-

ne dauerhafte Nutzung der von ihm finanzierten Investitionen zu ermöglichen,

dafür jedoch erst nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Vertragslaufzeit

von 20 Jahren entschädigt zu werden. Einen sachgerechten Ausgleich beider

Interessen ermöglicht der dem Kläger zustehende und auch fällige Anspruch

auf Herausgabe der in einer Ertragswertsteigerung des Mietobjekts liegenden

ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten: Dieser Anspruch zielt gerade

nicht auf die Abschöpfung ungewisser, weil erst künftiger Nutzungsvorteile,

sondern auf den Ausgleich eines bereits gegenwärtig vorhandenen Wertzu-

wachses; seine Fälligkeit steht deshalb dem - anzuerkennenden - Schutz der

Beklagten vor einem Fehlschlagen ihrer Investitionen für die vom Kläger ge-

wünschte gastronomische Nutzung der Mieträume nicht entgegen.

Hätte der Kläger im vorliegenden Fall die von der Beklagten für eine ga-

stronomische Nutzung der Mieträume vorgenommen Investitionen selbst be-

zahlt, so hätte er somit von der Beklagten die durch diese Investitionen erzielte

Ertragswertsteigerung des Mietobjekts als ungerechtfertigte Bereicherung er-

stattet verlangen können. Im Umfang dieses gegen die Beklagte gerichteten

Bereicherungsanspruchs konnte er folglich gegenüber der Beklagten eine Be-

zahlung dieser von ihr vorgenommen Investitionen verweigern. Im Umfang die-

ses Verweigerungsrechts ist die Beklagte um die Leistung der Sparkasse aus

der Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert und das Zahlungsbegehren des Klä-

gers - aus abgetretenem Recht der Sparkasse - begründet.

5. Das klagabweisende Berufungsurteil war danach aufzuheben. Da das

Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Frage einer

Steigerung des Ertragswertes der Mieträume ebenso wie auch zu der von der

Beklagten geltend gemachten Aufrechnung keine Feststellungen getroffen hat,

war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Blumenröhr Hahne Sprick

Weber-Monecke Wagenitz