BGH Urteil vom 08.05.2002 – XII ZR 8/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 8/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 8. Mai 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 535

Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehe-

nem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäfts-

grundlage.

BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - Kammergericht

LG Berlin

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt

und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Beklagten wird das Urteil der

32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 1999 im

Kostenpunkt dahingehend abgeändert, daß dem Beklagten die

Kosten der ersten Instanz mit Ausnahme der durch die Anrufung

des unzuständigen Gerichts entstandenen Mehrkosten, die die

Klägerin alleine trägt, auferlegt werden.

Im übrigen wird die Revision des Beklagten gegen das Urteil des

26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November

1999 auf seine Kosten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Mit Mietvertrag vom 23. April 1991 vermietete die Klägerin (zunächst mit

einem weiteren Miteigentümer) dem Beklagten Gewerberäume in Berlin für die

Zeit vom 1. Juni 1991 bis 31. Mai 2001 (mit Verlängerungsklausel) "zur Benut-

zung als Rechtsanwaltspraxis". Der Mietvertrag sah eine Staffelmiete vor. Da-

nach erhöhte sich der Mietzins von anfangs 6.400 DM jährlich zum 1. Juni um

jeweils 5 Prozent. Er belief sich somit ab Juni 2000 auf 9.928 DM monatlich.

Durch Vereinbarung mit dem Beklagten verzichtete die Klägerin auf die Staffe-

lerhöhungen zum 1. Juni 1995 und 1. Juni 1996. Der Beklagte hat ab Juni 1997

den Mietzins nicht mehr in voller Höhe entrichtet. Er hat dies unter anderem

damit begründet, der vereinbarte Staffelmietzins sei nach Treu und Glauben an

den marktüblichen Mietzins, der zwischenzeitlich wider Erwarten drastisch ge-

sunken sei, anzupassen. Die ortsübliche Nettokaltmiete habe im April 1998 nur

noch 26,60 DM pro Quadratmeter betragen, bei Neuvermietungen sei der Miet-

zins sogar auf 22,30 DM pro Quadratmeter gefallen, während er nach dem

Staffelmietvertrag ab Juni 1997 53,60 DM und ab Juni 1998 56,28 DM pro

Quadratmeter zahlen müsse. Die Zahlung eines im Vergleich zur Marktüblich-

keit derart überhöhten Mietzinses sei ihm nicht zuzumuten.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Mietdifferenz bis ein-

schließlich Juni 1998 geltend, die sie mit 13.335,02 DM beziffert hat. Das Land-

gericht hat der Klage in Höhe von 12.814,02 DM stattgegeben. Das Berufungs-

gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich

die zugelassene Revision des Beklagten, mit der er sein Begehren auf vollstän-

dige Abweisung der Klage weiterverfolgt.

Die Revision hat in der Sache keinen Erfolg, sie führt lediglich zu einer

Abänderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung.

1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte könne weder unter

dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch aus anderweiti-

gen Erwägungen gemäß § 242 BGB eine Herabsetzung des vertraglich verein-

barten Mietzinses verlangen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten sei der Geschäftswille der Par-

teien nicht auf der Vorstellung aufgebaut gewesen, die Gewerberaummieten

würden nach 1991 weiter ansteigen. Die Mietzinsstaffelung sei vielmehr der von

der Vermieterseite verlangte Preis dafür gewesen, daß der Beklagte, wie un-

streitig sei, die 10-jährige Laufdauer des Vertrages gewünscht habe. Keine der

Parteien habe eine sichere Vorstellung von der Entwicklung der Mietpreise ha-

ben können. Ein Absinken der Mietpreise gegenüber dem bei Vertragsschluß

1991 bestehenden hohen Niveau sei auch aus damaliger Sicht ebenso denkbar

gewesen, wie ein weiteres Ansteigen. Das Absinken der Mietpreise sei nicht

durch einen grundlegenden Wandel der politischen oder gesellschaftlichen Ver-

hältnisse ausgelöst worden. Vielmehr sei es Folge einer wirtschaftlichen Ent-

wicklung, die nicht den erhofften dauerhaften Aufschwung genommen habe,

sondern nach der anfänglichen Aufwärtsentwicklung früher als erwartet zum

Erliegen gekommen sei. Diese Umstände könnten die Wirksamkeit einmal ge-

schlossener Verträge von Rechts wegen nicht berühren.

Eine Anpassung beziehungsweise Herabsetzung des Mietzinses sei

auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Äquivalenzstörung von Leistung und

Gegenleistung möglich. Dem Beklagten könne nicht darin gefolgt werden, daß

der Wert der gemieteten Gewerberäume nicht (mehr) annähernd der Höhe des

jeweils zu zahlenden Mietpreises entspreche. Da das Mietobjekt unverändert

dem Beklagten für den mietvertraglichen Zweck zur Verfügung stehe und des-

sen finanzielle Leistungsfähigkeit von der Mietpreisentwicklung unabhängig sei,

könne auch bei einem deutlichen Absinken der Mietpreise in der Umgebung

nicht von einer Störung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den Parteien in

der Weise gesprochen werden, daß dem Beklagten die Zahlung des verein-

barten Mietpreises nicht mehr zuzumuten wäre. Die hierin liegende Beschwer

des Beklagten rühre lediglich aus dem für ihn ungünstigen Vergleich mit ande-

ren Mietobjekten und aus dem Umstand her, daß er während der Vertragsdauer

gehindert sei, die inzwischen eingetretenen günstigen Anmietungsmöglichkei-

ten für sich zu nutzen.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision - jedenfalls im Er-

gebnis - stand.

2. Die Höhe des nach den mietvertraglichen Vereinbarungen der Partei-

en im hier streitigen Zeitraum noch offenstehenden Mietzinses (12.814,02 DM)

ist von der Revision zu Recht nicht angegriffen.

3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte nicht nach den

Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) aufgrund

des geltend gemachten Verfalls der allgemeinen Mietpreise für vergleichbare

Gewerberäume ganz oder teilweise von seiner Pflicht, den vereinbarten Miet-

zins zu entrichten (§ 535 Satz 2 BGB a.F.), frei geworden.

a) Es kann dahinstehen, ob der bei Vertragsschluß vorhandene Ge-

schäftswille beider Parteien auf der Vorstellung aufbaute, der marktübliche

Mietzins vergleichbarer Objekte in Berlin werde weiterhin kontinuierlich anstei-

gen, wie die Revision geltend macht. Denn auch in diesem Fall wäre der Miet-

zins für den fraglichen Zeitraum nicht im Wege der Vertragsanpassung herab-

zusetzen.

Auch wesentliche Änderungen der Geschäftsgrundlage - hier etwa die

bei Vertragsschluß vorhandene Vorstellung und Erwartung der Parteien, der

marktübliche Mietzins werde weiter ansteigen - führen nicht zur Anpassung des

Vertrages, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei

zu tragen hat (vgl. BGHZ 74, 370 [373]; Senatsurteil vom 16. Februar 2000

- XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716).

aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht

fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheb-

lich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typi-

sche Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei

(vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasin-

grechts, 8. Aufl., Rdn. 429). Der Mieter bleibt daher grundsätzlich auch bei ei-

nem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich

vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn die Parteien haben eine

- hier nicht festgestellte und auch nicht ersichtliche - abweichende Regelung

getroffen.

bb) Diese der Staffelmietvereinbarung immanente Risikoverteilung än-

dert sich nicht dadurch, daß nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter

erwartet, das allgemeine Mietniveau werde im gesamten Zeitraum der Staffel-

mietvereinbarung weiterhin steigen. Es ist grundsätzlich Sache der jeweiligen

Partei des Mietvertrages abzuschätzen, ob sich die vereinbarte Staffelmiete im

Vergleich zur Entwicklung des Marktes als ihr günstig erweisen wird oder nicht.

Die Vereinbarung einer langfristigen Staffelmiete schafft beiden Parteien eine

zuverlässige Kalkulationsgrundlage. Allein der Umstand, daß auch der Vermie-

ter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von weiter ansteigenden Mietpreisen

ausgeht, verlagert das Risiko der Entwertung der Sachleistung während der

Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht vom Mieter auf den Vermieter.

b) Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht aus Gründen der Äquiva-

lenzstörung abzuändern. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedan-

ke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Ge-

schäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch un-

vorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer

Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten

wird, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen (Senatsurteil

vom 17. Februar 1993 - XII ZR 232/91 - NJW-RR 1993, 773, 774; Palandt-

Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rdn. 135 bis 139 m.w.N.).

Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreiten-

de Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor.

aa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, bei einer Staffelmietver-

einbarung mit einer Laufzeit von "lediglich" 10 Jahren seien für die Annahme

eines Anpassungsgrundes wegen des Wegfalls oder der Änderung der Ge-

schäftsgrundlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen, wie sie die Recht-

sprechung für über mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufge-

stellt habe. Staffelmietvereinbarungen von solcher Dauer seien vielmehr schon

dann unter dem Gesichtspunkt der Äquivalenzstörung an die geänderten Ver-

hältnisse anzupassen, wenn der vereinbarte Mietzins um mehr als einen be-

stimmten Prozentsatz unter das Niveau der (bei Vertragsschluß erwarteten)

ortsüblichen Mieten absinke.

In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur An-

passung des Erbbauzinses bei drastischem Geldwertschwund (vgl. etwa BGH,

Urteil vom 21. Februar 1986 - V ZR 195/84 - NJW 1986, 2698, 2699) sei diese

Grenze bei einem Mietzinsverfall um mehr als 60 % zu ziehen. Im Streitfall sei

diese Grenze bei weitem überschritten, mithin sei eine entsprechende Ver-

tragsanpassung vorzunehmen.

Damit hat die Revision keinen Erfolg.

bb) Im Gegensatz zur Meinung der Revision ist eine unzumutbare Über-

schreitung des übernommenen Risikos im dargelegten Sinne eher anzuneh-

men, wenn die Bindung an den Vertrag, wie zum Beispiel bei Erbbauverträgen,

noch viele Jahre besteht. Im vorliegenden Fall war der Beklagte an die verein-

barte Staffelmiete nur noch vier Jahre gebunden, als er die hier streitige Herab-

setzung begehrte. Welcher Maßstab bei der Entscheidung der Frage, ob Un-

zumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht hier nicht entschieden zu werden.

Die zur Unzumutbarkeit führenden Umstände müssen jedenfalls auf die in Fra-

ge stehende Äquivalenzstörung zurückzuführen sein. Bereits daran fehlt es

hier.

Der Beklagte hat insoweit geltend gemacht, seine Einnahmen aus seiner

Anwaltspraxis hätten sich nicht in gleichem Maße erhöht wie die Mietzinsstaffel.

Durch die Belastung mit der sehr hohen Miete sei er gehindert, weiteren benö-

tigten Gewerberaum anzumieten, um vorhandenes oder weiteres Personal an-

gemessen unterbringen zu können, was für eine etwaige Erhöhung seiner Ein-

nahmen unerläßlich sei.

Diese Entwicklung ist jedoch nicht durch das Absinken der marktüblichen

Mietpreise verursacht worden. Hierzu wäre es vielmehr auch dann gekommen,

wenn die Mietpreise allgemein entsprechend der vereinbarten Staffelmiete - wie

vom Beklagten ursprünglich erwartet - gestiegen wären. Die Vertragsvorteile,

insbesondere die Möglichkeit, Gewinne zu erzielen, sind dem Beklagten trotz

des behaupteten Verfalls der Mietpreise unverändert erhalten geblieben (vgl.

auch BGH, Urteil vom 12. April 1960 - VIII ZR 160/59 - NJW 1960, 240, 242 f.).

cc) Allein die Tatsache, daß der Beklagte mittlerweile vergleichbare Ge-

schäftsräume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte,

rechtfertigt nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquiva-

lenzstörung. Überhaupt genügt der Umstand, daß jemand durch eine nachträg-

liche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger steht, als nach

den getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, regelmäßig nicht, um ihm

aus Billigkeitsgründen ein auch nur teilweises Abgehen vom Vertrag zu erlau-

ben. Eine andere Beurteilung wäre eine Verletzung der gesetzlichen Grundent-

scheidung, daß Verträge, so wie sie geschlossen sind, gehalten werden müs-

sen (BGH, Urteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74 - NJW 1976, 142). Eine

Anpassung eines langfristigen abgeschlossenen Mietvertrags wegen einer

nachträglich eingetretenen Äquivalenzstörung kann nur in besonderen Aus-

nahmefällen in Betracht kommen, zum Beispiel wenn das Festhalten am Ver-

trag für eine Partei existenzgefährdend wäre. Dies ist hier nicht der Fall.

Gerber

Sprick

Weber-Monecke

Ahlt

Vézina