BGH Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 175/02

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 27. Oktober 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 242 Bb, 313

Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnissen (im Anschluß an

BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - NJW 2002, 2384, 2385).

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02 - OLG Dresden LG Chemnitz

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. Oktober 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Rich-

ter Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlan-

desgerichts Dresden vom 13. Juni 2002 wird auf Kosten der Be-

klagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin der S.

mbH rückständige Miete aus einem gewerblichen Miet-

verhältnis geltend.

Mit schriftlichem Vertrag vom 3. November 1994 vermietete die S.

mbH an die Beklagte das "St.

C." auf die Dauer von 20 Jahren.

§ 1 des Mietvertrages lautet:

"Der Vermieter vermietet die nachstehend bezeichneten Räum- lichkeiten der Liegenschaft D. Straße 4/A. - straße 3 und 7 in C. an den Mieter:

Gesamtnutzfläche 10.014 m² (Netto-Grundfläche, NGF)

Pkw-Stellplätze: 150 Stück

Die Flächenmaße wurden auf der Grundlage der Bauzeichnungen nach DIN 277 ermittelt. Die mietgegenständlichen Räumlichkeiten wurden anhand der Projektunterlagen und Mieterwünsche fertig- gestellt. Größenabweichungen von +/- 3 % berechtigen keine der Vertragsparteien zur Änderungen des Mietzinses."

In § 4 heißt es:

"Der monatliche Mietzins beträgt für die in § 1 Abs. 1 bezeichne- ten Flächen (Bezugsbasis: Stellplatz DM 100 pro Monat und Stück; DM 32,22 pro qm Nutzfläche), insgesamt DM 337.606,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z.Z. 15 %, d.h. incl. Mehrwertsteuer derzeit DM 388.246,90 …"

Daneben enthält der Vertrag die Vereinbarung einer Staffelmiete, wo-

nach sich der Mietzins jedes Jahr zum 1. November automatisch um 2 %, je-

weils bezogen auf den bis zum Erhöhungszeitpunkt geltenden Mietzins, erhöht.

Am 7. Februar 1995 schrieb die S.

mbH an die Beklagte:

"Sehr geehrter Herr B. ,

der aktuelle Stand der Nettogrundflächenberechnung (NGF) be- trägt

darunter TG darunter Läden/Büro's

15.645,51 qm 4.223,23 qm 11.422,28 qm

Dabei wurden die aktuelle Planung der Passage (Aufteilung in 6 Gewerbeflächen) und des Restaurants in Ebene 0 berücksichtigt. Grundlage dieser Ermittlung durch die Architektengemeinschaft bildete die DIN 277. Damit weicht die Nettogrundfläche (NGF) um mehr als 3 % von 10.014 qm ab. Demgemäß erfolgte eine Anpas- sung des Mietzinses um

11.422 qm - 10.014 qm = 1.408 qm 1.408 qm x 32,22 DM/qm = 45.365,75 DM / p.M. (Netto)

Der monatliche Mietzins erhöht sich von

337.606,00 DM + 45.365,75 DM 82.971,75 DM zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Wir bitten Sie höflich, uns diese Anpassung zu bestätigen."

Die Beklagte erwiderte am 3. März 1995:

"… Den Inhalt Ihres Schreibens vom 7.2.95 zur Netto-Grund- flächenberechnung nach DIN 277 und die damit verbundene Miet- preisanpassung wird von uns nach erfolgter Prüfung ab dem heu- tigen Tage anerkannt.

Durch die veränderte Fläche bei Läden/Büros = 11.422,28 m² ent- steht eine Mietpreiserhöhung von 45.365,75 DM/Monat zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. …"

Die Klägerin erwarb in der Folge das Gewerbeobjekt. Nach ihrer Eintra-

gung im Grundbuch traf sie mit der Beklagten am 19. April/3. Mai 1995 eine

Nachtragsvereinbarung, mit der die Parteien den Übergang des Mietverhältnis-

ses regelten. Danach sollte es, soweit im Nachtrag nichts anderes vereinbart

wurde, bei den Regelungen des Mietvertrages verbleiben.

In II des Nachtrages wurde unter Bezugnahme auf § 4 des ursprüngli-

chen Mietvertrages und in Ergänzung hierzu hinsichtlich des Mietzinses folgen-

des vereinbart:

"1. § 4 Ziffer 1 lautet:

Der monatliche Mietzins beträgt für die in § 1 Abs. 1 bezeich- neten Flächen (Bezugsbasis: Stellplatz DM 100,00 pro Monat und Stück; DM 32,22 pro m² Nutzfläche) insgesamt DM 337.606,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z.Z. 15 %, d.h. incl. Mehrwertsteuer derzeit DM 388.246,90, in Worten: Deutsche Mark dreihundertachtundachtzigtausend- zweihundertundsechsundvierzig 90/100.

Nunmehr wird ergänzend vereinbart:

Aufgrund einer Nachberechnung der tatsächlich überlassenen Nettogeschoßfläche gemäß DIN 277 erhöht sich die Mietflä- che von 10.014 m² auf 11.422,28 m². Demzufolge erhöht sich der Mietzins ab 1.3.1995 von DM 337.606,00 zzgl. MWSt auf 383.025,86 zzgl. MWSt von derzeit DM 57.453,87, d.h. auf insgesamt DM 440.479,73, in Worten: Deutsche Markt vier- hundertvierzigtausendvierhundertneunundsiebzig 73/100 …"

Die Beklagte zahlte ab November 2000 nur noch eine monatliche

Bruttomiete von 219.412,24 DM, weil sie der Auffassung war, sie schulde

Miete nur für die reine Nutzfläche, die sich auf 8.035,85 m² belaufe, und

darüber hinaus die Miete nach den Grundsätzen über den Wegfall der

Geschäftsgrundlage an die marktübliche Miete für Büroflächen von

16 DM je m² anzupassen sei.

Von der Vereinbarung vom 19. April/3. Mai 1995 ausgehend hat

die Klägerin 2.048.552,46 DM nebst Zinsen an rückständiger Miete für

die Zeit von November 2000 bis einschließlich Juni 2001 geltend ge-

macht. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die

Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Oberlandesgericht zugelas-

senen Revision erstrebt die Beklagte nach wie vor Klageabweisung.

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Mietvertragsparteien hätten

die Nettogrundfläche des Mietobjekts als Berechnungsgrundlage vereinbart.

Der Begriff Gesamtnutzfläche sei nicht der DIN 277 entnommen, da diese ledig-

lich den Begriff Haupt-, Neben- und Nutzfläche enthalte. Damit könne nicht

zwingend davon ausgegangen werden, daß der Begriff der Gesamtnutzfläche

dem der Nutzfläche im Sinne der DIN 277 entspreche. Vielmehr definiere der

nach dem Ausdruck Gesamtnutzfläche handschriftlich eingefügte Zusatz "Netto-

Grundfläche" den vorhergehenden Begriff der Gesamtnutzfläche. Damit stehe

im Einklang, daß in einem Prospekt der Vermieterin in den dort angegebenen

10.143,90 m² "verm. Flächen" ebenso wie in einem vorangegangenen, dann

aber wieder aufgehobenen Mietvertrag in den darin genannten Ladenflächen

und Büroetagen neben Nutz- auch Verkehrs- und Funktionsflächen enthalten

gewesen seien. Werde aber keine Unterscheidung getroffen, so deute das dar-

auf hin, daß der Begriff Gesamtnutzfläche umfassender verstanden worden sei

als nur die reine Nutzfläche.

Hinzu komme die Vereinbarung der Parteien im Nachtrag, wonach für die

Berechnung des Mietzinses die aufgrund einer Nachberechnung festgestellte

und tatsächlich überlassene Nettogeschoßfläche zugrunde zu legen sei. Aus

dem Begriff der Nettogeschoßfläche könne keine Beschränkung auf die reine

Nutzfläche hergeleitet werden. Hätten die Parteien auf die reine Nutzfläche ab-

gestellt, so wären die Verkehrs- und Funktionsflächen unentgeltlich überlassen

worden. Wegen der angespannten Marktlage seien im Jahre 1994 aber Ver-

kehrs- und Funktionsflächen nur entgeltlich überlassen worden. Die Behaup-

tung der Beklagten, während der Vertragsverhandlungen sei für die Berech-

nung des Mietzinses auf die Nutzfläche abgestellt worden, sei ohne Belang. Der

definierende Zusatz "Netto-Grundfläche" sei nämlich vor Vertragsunterzeich-

nung eingefügt und vom Notar mit verlesen worden, so daß zum maßgeblichen

Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Berechnungsgrundlage eindeutig festge-

legt worden sei. Im übrigen habe die Beklagte zunächst bis 1997 vorbehaltlos

die volle Miete entrichtet und erst nach dem Einbrechen der Mieten Verhand-

lungen mit dem Ziel einer Mietreduzierung aufgenommen, aber weiterhin bis

Oktober 2000 die volle Miete vorbehaltlos weiter bezahlt. Schließlich habe die

Beklagte die Netto-Grundfläche als Berechnungsgrundlage als auch deren Grö-

ße von 11.422,28 m² im Schreiben vom 3. März 1995 anerkannt.

Der vertraglich vereinbarte Mietzins sei nicht nach den Grundsätzen über

den Wegfall der Geschäftsgrundlage gemindert. Nur wenn das vertraglich über-

nommene Risiko die Grenze des Zumutbaren überschreite, sei eine Anpassung

gerechtfertigt. Es gehöre zum normalen Risiko solcher Verträge, daß sich die

den Wert der vereinbarten Leistung beeinflussenden Verhältnisse während der

Vertragsdauer zugunsten der einen oder der anderen Vertragspartei ändern

könnten. Die Beklagte habe für 20 Jahre Räumlichkeiten für ihre Tätigkeit er-

langt und damit Planungs- und Kalkulationssicherheit. Mit Abschluß des Vertra-

ges habe sie bewußt das Risiko der Marktwertänderung übernommen. Die Klä-

gerin habe ihrerseits einer langfristigen vertraglichen Bindung bedurft. Nur bei

Sicherstellung des Ertrages für das Objekt habe sie ihre Verpflichtungen ge-

genüber ihren Anlegern sicherstellen können. Durch die Vereinbarung einer

2 %igen Mieterhöhung pro Jahr sei der durchschnittliche Kaufkraftverlust aus-

geglichen worden. Das Festhalten am vertraglich vereinbarten Mietzins sei für

die Beklagte nicht unzumutbar. Daß ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet sei,

habe sie nicht vorgetragen. Daß die Beklagte bei einem neuen Mietvertrag ei-

nen günstigeren Mietzins durchsetzen könnte, führe nicht zur Unzumutbarkeit.

Jedenfalls sei die Opfergrenze nicht überschritten. Zwar sei die Grenze des

übernommenen Risikos jeweils individuell zu beurteilen. Als Maßstab könne

allerdings die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Erbbaurechtsverträ-

gen herangezogen werden, die bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 %

ein Überschreiten der Opfergrenze annehme. Die Berechnung der Beklagten

könne schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie für die reine Nutzflä-

che von einem ortsüblichen Mietzins von 16 DM/m² ausgehe und dabei nicht

berücksichtige, daß in den über 8.000 m² Nutzfläche 2.000 m² Ladenfläche ent-

halten seien, für die ein höherer Mietzins veranschlagt werden müsse, weil sich

die Beklagte verpflichtet habe, Miete nicht nur für die reine Nutzfläche, sondern

die gesamte Netto-Grundfläche zu bezahlen.

2. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts hält im Ergebnis einer

rechtlichen Überprüfung stand.

a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte habe die ver-

einbarte Quadratmetermiete nicht für die gesamte Netto-Grundfläche, sondern

nur für die reine Nutzfläche zu bezahlen.

aa) Die Vorinstanzen haben die §§ 1 und 2 des Mietvertrages vom 3. No-

vember 1994 dahin ausgelegt, daß die Vertragsparteien die Nettomietflächen

des Mietvertrages als Berechnungsgrundlage vereinbart haben. Die gegen die-

se Auslegung vorgebrachten Rügen der Revision bleiben ohne Erfolg. Die Aus-

legung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Sie kann

vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allge-

mein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfah-

rungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsver-

fahren gerügten Verfahrensfehler beruht (BGHZ 150, 32, 37). Solche revisions-

rechtlich beachtlichen Fehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen, und sie

liegen auch nicht vor. Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht

habe für die Auslegung relevante Beweisangebote übergangen, hat der Senat

die behaupteten Verfahrensverstöße geprüft, die Rügen aber nicht für durch-

greifend erachtet (§ 564 ZPO).

bb) Im übrigen ist die Auslegung der in § 1 des Mietvertrages getroffenen

Vereinbarung seitens des Berufungsgerichts nicht entscheidungserheblich. Zu-

treffend geht das Berufungsgericht nämlich davon aus, daß die Mietvertragspar-

teien einen kausalen Anerkenntnisvertrag (sogenanntes bestätigendes Schuld-

anerkenntnis; vgl. dazu MünchKomm/Hüffer BGB 3. Aufl. § 781 Rdn. 3) ge-

schlossen haben, mit dem die Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte

Miete anerkannt hat. Die dahingehende Auslegung durch das Berufungsgericht

nimmt die Revision hin. Zu Unrecht meint sie aber, die Annahme eines deklara-

torischen Anerkenntnisses scheitere daran, daß es an Feststellungen des Beru-

fungsgerichts fehle, zwischen den damaligen Vertragsparteien habe Streit oder

Ungewißheit über den Maßstab für die Berechnung der Gesamtmiete oder die

Gesamtmiete selbst bestanden, bevor die Beklagte das Schreiben vom 3. März

1995 abgesandt habe. Dies trifft indessen nicht zu. Nach den Feststellungen

des Berufungsgerichts führten auf Wunsch der Beklagten durchgeführte bauli-

che Veränderungen nachträglich zu einer Vergrößerung der Netto-Grundfläche

mit der Folge, daß sich für die Beklagte ein höherer Mietzins ergab. Über den

Umfang dieser Vergütung bestand Unsicherheit. Deshalb schlug die Rechtsvor-

gängerin der Klägerin mit Schreiben vom 7. Februar 1995 die Zugrundelegung

einer neuen Netto-Grundfläche samt einem neuen Gesamtmietzins vor und bat

um Bestätigung. Die neue Netto-Grundfläche und die dadurch bedingte Mietän-

derung hat die Beklagte geprüft und nach Prüfung mit ihrem Schreiben vom

3. März 1995 anerkannt. Damit hatten die Vertragsparteien die bestehende Un-

gewißheit einvernehmlich beseitigt. Daran muß sich die Beklagte festhalten las-

sen.

cc) Über das schuldbestätigende Anerkenntnis zwischen der Rechtsvor-

gängerin der Klägerin und der Beklagten hinaus haben die Parteien selbst in

einem zwischen ihnen schriftlich vereinbarten Nachtrag nochmals die aufgrund

der Nachberechnung festgestellte Nettogeschoßfläche zugrunde gelegt. Dem

unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten, sie sei in ihrem Schreiben vom

3. März 1995 bei der Beantwortung des Schreibens der S.

mbH vom 7. Februar 1995 davon ausgegangen, daß es

sich bei der Fläche von 11.422,28 m² um Büroräume und Ladenflächen hande-

le, mußte das Berufungsgericht nicht nachgehen. Ein solcher Irrtum würde an

der von der Beklagten im Nachtrag vom 19. April /3. Mai 1995 eingegangenen

Verpflichtung zur Zahlung einer erhöhten Miete nichts ändern.

b) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der vertraglich vereinbarte

Mietzins sei nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage

herabzusetzen.

aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht

fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheb-

lich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typi-

sche Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei.

Der Mieter bleibt daher in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des

allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen ge-

bunden, es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen

(BGH, Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - NJW 2002, 2384, 2385).

bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der Senat habe in seiner

Entscheidung vom 8. Mai 2002 die in § 10 Abs. 2 MHG (jetzt § 557 a Abs. 2, 3

BGB) getroffene gesetzliche Wertung nicht berücksichtigt. Der in §§ 10 MHG,

557a BGB genannte Zeitraum von vier Jahren, über den im Falle der Vermie-

tung von Wohnraum eine Bindung an eine Staffelmietvereinbarung längstens

zulässig sei, sei weit überschritten. Das Berufungsgericht habe nicht bedacht,

daß ein mit der Vereinbarung einer Staffelmiete bezweckter "Inflationsaus-

gleich" einen weit höheren Effekt bewirke, wenn zeitgleich die für das Objekt

maßgebende Vergleichsmiete drastisch sinke.

Der frühere § 10 MHG und § 557a BGB sind Schutzvorschriften zugun-

sten des Wohnraummieters. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewußt auf die

Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist

nicht geboten und wird auch nicht gefordert (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus

MietR 8. Aufl. § 557a BGB Rdn. 10, 12; Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl.

§ 557a Rdn. 2; Herrlein/Kandelhard MietR 2. Aufl. § 557a BGB Rdn. 4). Außer-

dem betreffen die genannten Vorschriften lediglich, worauf die Revisionserwide-

rung zu Recht hinweist, die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Be-

schränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, nicht aber die

von der Revision geforderte Vertragsanpassung.

Soweit sich die Revision auf die Formulierung des Senats im Urteil vom

8. Mai 2002 beruft, daß eine unzumutbare Überschreitung des übernommenen

Risikos eher anzunehmen sei, wenn die Bindung an den Vertrag noch viele

Jahre bestehe, beruht dies auf einem unzutreffenden Verständnis des Urteils.

Der erkennende Senat hat die Argumentation der damaligen Revision verwor-

fen, wonach gerade bei kürzeren Laufzeiten für die Annahme eines Anpas-

sungsgrundes wegen Wegfalls oder Änderung der Geschäftsgrundlage nicht so

strenge Anforderungen zu stellen seien, wie sie die Rechtsprechung für über

mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufgestellt hat. Die lange

Restlaufzeit des Vertrages ist ein Umstand, der für die Frage einer Anpassung

von Bedeutung sein kann, reicht allein aber nicht, um eine Anpassung zu be-

gründen.

cc) Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet,

daß die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Mieten für Gewerbeimmobi-

lien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewußten Risikoübernahme

durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwick-

lung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn

dies ändert nichts an der vom Senat in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002

angenommenen Risikoverteilung. Auf eine "bewußte" Übernahme des Risikos

kommt es nicht an. Der Mieter trägt das Risiko, daß sich das Mietniveau nach

Vertragsschluß nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, daß die Mieten

stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. Zutreffend weist die Re-

visionserwiderung darauf hin, daß beide Parteien des Mietvertrages ein erhebli-

ches Interesse daran haben, durch die gewählte Vertragsgestaltung langfristige

Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit zu erlangen.

dd) Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die "Opfergrenze"

nicht überschritten. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der

Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäfts-

grundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch unvorherge-

sehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer Partei nor-

malerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist

der Vertrag anzupassen (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Eine solch

schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstö-

rung liegt hier jedoch nicht vor.

Zum einen muß sich die Beklagte an der von ihr anerkannten Bezugs-

größe von 11.422,28 m² festhalten lassen. Bei Zugrundelegung dieser Fläche

errechnet sich kein Rückgang der ortsüblichen Miete auf lediglich 44 % der ver-

einbarten Miete. Zum anderen würde auch ein Rückgang der ortsüblichen Miete

um mehr als 60 % nicht automatisch zur Überschreitung der Opfergrenze füh-

ren. Allein die Tatsache, daß die Beklagte mittlerweile vergleichbare Geschäfts-

räume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte, rechtfertigt

nämlich nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquiva-

lenzstörung (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Welcher Maßstab bei der Ent-

scheidung der Frage, ob Unzumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht - wie

auch im Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - nicht entschieden zu werden. Die Revi-

sion zeigt keinen Sachvortrag in den Instanzen auf, noch ist ein solcher ersicht-

lich, weshalb das von der Beklagten, einer Aktiengesellschaft, zu tragende Risi-

ko in unzumutbarer Weise überschritten sein soll. Daß die in der Energiever-

sorgung eingetretene Liberalisierung zu einem erheblichen Wettbewerbsdruck

für die früher als Monopolist tätige Beklagte geführt hat, durfte das Berufungs-

gericht ohne Rechtsfehler als nicht entscheidungserheblich ansehen.

Hahne

Wagenitz

Fuchs

Ahlt

Dose