BGH Urteil vom 31.01.2003 – V ZR 389/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 389/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 31. Januar 2003 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Dezember 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 4. Oktober 2001

unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels

im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Abweisung der ge-

gen die Beklagte zu 2 und gegen den Beklagten zu 3 gerichteten

Klage bestätigt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-

onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin beabsichtigte den Erwerb einer Immobilie in den neuen

Bundesländern. Die Finanzierung sollte die Beklagte zu 1 erbringen. Nachdem

ein im Jahr 1995 abgeschlossener Kaufvertrag nicht durchgeführt worden war,

beauftragte die Klägerin die Beklagte zu 2, die auch als Maklerin tätig ist, mit

der Beschaffung eines anderen Objekts.

Mit Schreiben vom 20. August 1997 übermittelte die Beklagte zu 1 als

Vertreterin der Beklagten zu 2 der Klägerin ein Angebot über das Objekt und

teilte ihr mit, daß ein Mietinteressent vorhanden sei, der die Gewerbeeinheit zu

einem Mietpreis von 25 DM/qm anmieten wolle.

In der Folgezeit erhielt die Klägerin einen unter dem 19. September

1997 unterzeichneten Geschäftsraummietvertrag, abgeschlossen zwischen

einer aus dem Beklagten zu 3 und einem Dritten bestehenden Objektgesell-

schaft als Vermieter und dem Steuerberater B. als Mieter; danach

sollte das Objekt auf zehn Jahre zu einem Nettomietzins von 3.300 DM pro

Monat vermietet gewesen sein. B. , der mit dem Beklagten zu 3 in per-

sönlichem und geschäftlichem Kontakt stand, war zu der Zeit noch Mieter in

einem anderen Objekt des Beklagten zu 3. Dort war er mit der Bezahlung von

zwei Monatsmieten im Rückstand. Bereits 1996 war gegen ihn eine Haftandro-

hung zur Erzwingung der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung ergan-

gen.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 26. September 1997 erwarb die

Klägerin von dem Beklagten zu 3 für 588.039,56 DM die Teileigentumseinheit.

In Abschnitt IV Nr. 6 heißt es unter der Überschrift "Lastenübernahme":

"Es besteht ein Mietverhältnis.

Das bestehende Mietverhältnis wird vom Erwerber übernommen. Der Inhalt des Vertrages ist dem Erwerber bekannt.

Der Veräußerer sichert zu, daß

- zur Zeit keine Mietrückstände bestehen,

- keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt

werden."

B. bezog die von der Klägerin erworbene Gewerbeeinheit nicht;

er zahlte auch keine Miete.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte zu 3 habe die finanzielle und per-

sönliche Situation B. gekannt; sie meint, er habe sie auf Zweifel an

dessen Bonität hinweisen müssen. Auch habe der Beklagte zu 3 in dem Kauf-

vertrag zu Unrecht das Bestehen eines Mietverhältnisses und das Fehlen von

Mietrückständen hinsichtlich des anderen Objekts und der Mietkaution versi-

chert. Weiter behauptet die Klägerin, die Beklagte zu 1 habe die fehlende

Zahlungsfähigkeit B. gekannt. Nach ihrer Auffassung muß sich die Be-

klagte zu 2 diese Kenntnis zurechnen lassen. Auch seien die Beklagten zu 1

und zu 2 verpflichtet gewesen, die Bonität B. zu prüfen oder auf die

unterlassene Prüfung hinzuweisen.

Die Klägerin hat von den Beklagten die Zahlung von Mietausfall in Höhe

von 58.335,25 DM nebst Zinsen verlangt; weiter hat sie die Feststellung bean-

tragt, daß die Beklagten ihr zur Erstattung der künftig fällig werdenden Mietzin-

sen verpflichtet sind. Hilfsweise hat die Klägerin die Verurteilung der Beklagten

zur Zahlung von 588.039,56 DM Zug um Zug gegen Übertragung des Kaufge-

genstands auf die Beklagten als Gesamtberechtigte und die Feststellung er-

strebt, daß die Beklagten verpflichtet sind, sie von sämtlichen Ansprüchen der

Beklagten zu 1 freizustellen, die über den zurückzuzahlenden Kaufpreis hin-

ausgehen, und daß sie auch verpflichtet sind, ihr die bereits an die Beklagte

zu 1 erbrachten Darlehensrückzahlungen zu erstatten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin,

mit der sie ihre Haupt- und Hilfsanträge weiter verfolgt hat, ist erfolglos geblie-

ben.

Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, er-

strebt die Klägerin weiterhin die Durchsetzung der Klage.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Anspruch der Klä-

gerin gegen den Beklagten zu 3 aus § 463 S. 1 BGB a.F., weil er das Bestehen

eines Mietvertrags oder einen Mietertrag nicht zugesichert habe. Auch hafte

der Beklagte zu 3 nicht aus § 463 S. 2 BGB a.F., weil die Klägerin kein arglisti-

ges Verhalten bewiesen habe. Ebenso scheide ein Anspruch gegen den Be-

klagten zu 3 aus c.i.c. aus. Mangels Vorsatzes bestehe auch kein Anspruch

gegen ihn aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB. Die Beklagte

zu 2 hafte mangels einer Pflichtverletzung nicht; die Zurechnung des Wissens

von Mitarbeitern der Beklagten zu 1 sei nicht geboten. Schließlich bestehe

auch kein Anspruch gegen die Beklagte zu 1; sie habe keine Maklerleistungen

erbracht und keine Pflichten aus dem Kreditverhältnis verletzt.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten

stand.

II.

1. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-

denersatzanspruch gegen den Beklagten zu 3.

a) Allerdings rügt die Revision ohne Erfolg, daß das Berufungsgericht

einen Anspruch aus § 463 S. 1 BGB a.F. wegen Fehlens einer zugesicherten

Eigenschaft verneint. Zutreffend geht es nämlich davon aus, daß nur die in ei-

nem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinba-

rungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusiche-

rung einer Eigenschaft zu verstehen sind, wenn der Käufer nicht aufgrund be-

sonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks

hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zu-

gesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 30. März 2001,

V ZR 461/99, WM 2001, 1155, 1156 f m.w.N.). Im vorliegenden Fall fehlt es

bereits an einer Aufnahme der ab Fertigstellung des Objekts zu erzielenden

Mieterträge in den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in der

Vertragsurkunde selbst genannt noch durch Verweis auf das Verkaufsangebot

der Beklagten zu 1 oder den der Klägerin vor Vertragsschluß übergebenen

Mietvertrag einbezogen. Danach fehlt die Angabe eines bestimmten Mieter-

trags, der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte.

b) Fehlerfrei verneint das Berufungsgericht auch einen Anspruch der

Klägerin aus § 463 Satz 2 BGB a.F. wegen arglistigen Verschweigens eines

Fehlers. Ob ein errichtetes Gewerbeobjekt bereits vermietet ist, kann zwar Ge-

genstand einer Beschaffenheitsangabe i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB a.F. sein. Das

Berufungsgericht hat sich jedoch nicht davon überzeugen können, daß der Be-

klagte zu 3 die Vermietung in arglistiger Absicht vorgespiegelt hat. Diese tat-

richterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die hierge-

gen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und für nicht durch-

greifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 565a

ZPO a.F.).

c) Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch eine Haftung des

Beklagten zu 3 aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrag-

sabschluß (culpa in contrahendo) wegen unterlassener Aufklärung über Zweifel

an der Bonität des Mieters B. .

Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ansatz darin zu folgen, daß der

Verkäufer einer Gewerbeeinheit grundsätzlich nicht verpflichtet ist, dem Käufer

ungefragt Angaben zu etwaigen negativen persönlichen und wirtschaftlichen

Verhältnissen des Mieters des Objekts zu machen. Aus den konkreten Um-

ständen des Einzelfalls kann sich jedoch auch etwas anderes ergeben. So ver-

hält es sich hier. Die Tatsache, daß der Beklagte zu 3 der Klägerin unter Be-

zugnahme auf den Inhalt des ihr vorher zugeleiteten Mietvertrags mit dem

Zeugen B. in dem Kaufvertrag versichert hat, daß "zur Zeit keine

Mietrückstände bestehen (und) keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder

gerichtlich geführt werden", war irreführend und geeignet, bei der Klägerin den

falschen Eindruck zu erwecken, als sei die Immobilie an jemanden vermietet,

dessen Bonität bei Vertragsabschluß außer Zweifel stehe. Der Beklagte zu 3

durfte daher der Klägerin nicht die ihm bekannten Umstände verschweigen, die

einem solchen Eindruck entgegenstanden, die also Zweifel daran aufkommen

lassen konnten, ob der Zeuge B. den Mietvertrag auch werde erfüllen

können.

Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen wurde

der Zeuge B. wegen Alkoholkrankheit seit Ende 1996 fast durchge-

hend in verschiedenen Krankenanstalten behandelt. Die Krankheit war vor

Abschluß des Mietvertrags offen ausgebrochen, so daß er seine Praxis als

Steuerberater vom Krankenzimmer aus leiten und sein altes Büro am Holz-

markt aufgeben mußte, weil es infolge des Geschäftsrückgangs zu teuer wur-

de. Ob der Beklagte zu 3 von alledem Kenntnis besaß oder nicht, stellt das

Berufungsgericht nicht fest, sondern läßt es offen, weil es diese Kenntnis für

nicht entscheidend hält. Das greift die Revision zu Recht an. Denn wenn er die

von der Klägerin behauptete Kenntnis hatte, hätte der Beklagte zu 3 ihr die ge-

samten Umstände mitteilen müssen, weil sich daraus unschwer das Risiko er-

gab, daß der Zeuge B. den Mietvertrag nicht werde erfüllen können.

Zumindest hätte der Beklagte zu 3 es fahrlässig unterlassen, die Klägerin vor

einem von ihm hervorgerufenen Irrtum über die Bonität des Zeugen als Mieter

zu bewahren.

2. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-

denersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2. Sie hat nämlich ihr obliegende

Aufklärungspflichten aus dem Maklervertrag verletzt (pFV.).

a) Ohne Erfolg bleibt die von dem Prozeßbevollmächtigten der Beklag-

ten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Rüge, die

Feststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 habe den von dem Be-

klagten zu 3 abgeschlossenen Mietvertrag an die Klägerin weitergegeben, ent-

spreche nicht dem Sachvortrag der Klägerin und sei jedenfalls von den Be-

klagten zu 1 und zu 2 bestritten worden. Diese tatsächliche Feststellung hat

das Berufungsgericht in zulässiger Weise in den Entscheidungsgründen seines

Urteils mit tatbestandlicher Wirkung (§ 314 ZPO) getroffen (vgl. Senat, BGHZ

119, 300, 301). Das gilt selbst dann, wenn zwischen dem Inhalt der vorberei-

tenden Schriftsätze und der Wiedergabe des Parteivorbringens in dem ange-

fochtenen Urteil ein Widerspruch bestünde; denn in einem solchen Fall sind

die Ausführungen in dem Urteil maßgeblich (vgl. BGHZ 140, 335, 339). Die

Beweiskraft des Tatbestands könnte nur dann entfallen, wenn er in sich wider-

sprüchlich wäre (BGHZ aaO). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar hat das

Berufungsgericht in dem Tatbestand seiner Entscheidung wegen weiterer Ein-

zelheiten des Sach- und Streitstands umfassend auf die zwischen den Parteien

in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen. Aber aus diesen

Schriftsätzen ergibt sich nichts, was der gerügten Feststellung entgegensteht.

Vielmehr hat die Klägerin auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 6. Juni 2000 vor-

getragen, daß der - für die Beklagte zu 2 handelnde - Zeuge P. mit

Schreiben vom 19. September 1997 den von dem Zeugen B. unter-

zeichneten Mietvertrag an die Klägerin übersandt hat. Das haben die Beklag-

ten zu 1 und zu 2 nicht bestritten. Somit ist die gerügte Feststellung für den

Senat bindend (§ 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).

b) Der Makler muß den Auftraggeber nicht nur über das aufklären, was

unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle

dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers

von Bedeutung sein können; diese Erklärungen des Maklers müssen insge-

samt so beschaffen sein, daß sie seinem Kunden keine unzutreffenden Vor-

stellungen vermitteln (BGH, Urt. v. 28. September 2000, III ZR 43/99, WM

2001, 92 f). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Nicht zu folgen ist ihm

jedoch darin, daß die Beklagte zu 2 keine Veranlassung gehabt habe, die Klä-

gerin darauf hinzuweisen, daß sie die Bonität des Mieters B. nicht ge-

prüft habe. Wenn nämlich, was das Berufungsgericht unterstellt, die Klägerin

gegenüber der Beklagten zu 2 deutlich gemacht hatte, daß es ihr darauf an-

kam, daß das anzukaufende Objekt gut vermietet sei, dann durfte die Beklagte

zu 2 sich nicht einfach mit der Weiterleitung des mit dem Zeugen B.

abgeschlossenen Mietvertrags an die Klägerin begnügen, sondern mußte ent-

weder prüfen, ob der Mietvertrag den von der Klägerin gestellten Anforderun-

gen entsprach oder aber darauf hinweisen, daß sie diese Prüfung nicht vorge-

nommen habe. Dies war umso notwendiger, als der Mitarbeiter P. der Be-

klagten zu 1 als Vertreterin der Beklagten zu 2 der Klägerin mit Schreiben vom

20. August 1997 mitgeteilt hatte, die Immobilie weise eine "gesicherte Vermiet-

barkeit an einen auserlesenen Interessentenkreis" auf. Auch soll P. die

Klägerin auf einen "etablierten Steuerberater" als Mietinteressenten hingewie-

sen haben, der die Quadratmetermiete von 25 DM bezahlen könne und wolle.

Da P. insoweit für die Beklagte zu 2 handelte, mußte die Klägerin den Ein-

druck gewinnen, der in dem ihr übersandten Mietvertrag aufgeführte Mieter sei

jener etablierte Steuerberater, der zu dem "erlesenen Interessentenkreis" ge-

höre. Die Beklagte zu 2 hätte daher die Klägerin darüber aufklären müssen,

daß sie hinsichtlich der Bonität des Mieters über keinerlei Informationen verfü-

ge. Auf die Frage, ob die Beklagte zu 2 sich das Wissen der Kreditabteilung

der Beklagten zu 1 zurechnen lassen muß, kommt es danach nicht an.

3. Zu Recht verneint das Berufungsgericht dagegen eine Haftung der

Beklagten zu 1. Nach den getroffenen Feststellungen ist die Beklagte zu 1

nicht selbst als Maklerin, sondern nur in Vertretung der als Maklerin aufgetre-

tenen Beklagten zu 2 tätig geworden. Die hiergegen erhobenen Verfahrensrü-

gen hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet. Von einer nähe-

ren Begründung wird abgesehen (§ 565a ZPO a.F.). Rechtsfehlerfrei verneint

das Berufungsgericht auch eine Eigenhaftung der Beklagten zu 1 als Vertrete-

rin der Beklagten zu 2. Die Voraussetzungen einer solchen Haftung (BGHZ 88,

67, 69; BGH, Urt. v. 1. Juli 1991, II ZR 180/90, ZIP 1991, 1140, 1142; BGHZ

126, 181, 189; BGH, Urt. v. 13. Juni 2002, VII ZR 30/01, WM 2003, 34, 35) sind

nicht erfüllt. Die hierzu getroffenen Feststellungen sind revisionsrechtlich nicht

zu beanstanden.

4. Nach alledem hat das angefochtene Urteil im Kostenpunkt und inso-

weit keinen Bestand, als es die Abweisung der gegen die Beklagte zu 2 und

gegen den Beklagten zu 3 gerichteten Klage bestätigt hat. Hinsichtlich des Be-

klagten zu 3 muß das Berufungsgericht aufklären, ob er die Einzelheiten des

Krankheitszustands des Zeugen B. und den darauf beruhenden Ge-

schäftsverfall kannte. Hinsichtlich der Klage gegen die Beklagte zu 2 ist aufzu-

klären, ob die Klägerin die Beklagte zu 2 ausdrücklich darauf hingewiesen hat,

daß es ihr auf eine gute Vermietung des Objekts ankam.

Wenzel

Tropf

Klein

Lemke

Schmidt-Räntsch