BGH Urteil vom 07.04.2003 – II ZR 160/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 7. April 2003 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

II ZR 160/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB § 276 Abs. 1 Fb; HGB § 161 Abs. 1

Einem Gründungsgesellschafter gewährte Sondervorteile müssen im Emissi-

onsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auch dann offengelegt wer-

den, wenn sie bereits vor dem Beitritt eines Anlegers erfolgt sind, aber im Zu-

sammenhang mit dem Anlageprojekt stehen.

BGH, Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02 - OLG Schleswig

LG Kiel

Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. April 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die

Richter Dr. Hesselberger, Kraemer, Münke und Dr. Graf

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats

des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig

vom 25. April 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger nimmt den Beklagten unter den Gesichtspunkten des Ver-

schuldens bei Vertragsschluß und der Prospekthaftung auf Schadensersatz in

Anspruch.

Der Beklagte war Gründungskommanditist der am 4. Juni 1993 gegrün-

deten

D. KG

(im

folgenden:

D.

KG) mit einer Kommanditeinlage von 100.000,00 DM und zugleich alleinvertre-

tungsberechtigter Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin,

der D. Grundstücksgesellschaft mbH

(im

folgenden: D. GmbH). Die

Komplementärin D. GmbH sollte bis zum 31. Dezember 1993 berechtigt

sein, ohne besondere Zustimmung der Kommanditisten weitere Kommanditi-

sten mit Kommanditeinlagen bis insgesamt 1,5 Mio. DM aufzunehmen.

Gesellschaftszweck der D. KG war es, das Grundstück Do.

Straße 144 in R. zu erwerben und zu vermarkten. Ursprünglich war Ei-

gentümerin

dieses Grundstücks

die A. GmbH. Von

dieser

er-

warb

zunächst

die

I.

GmbH

(im

folgenden:

I. GmbH) das Grundstück

zum Kaufpreis

von 3 Mio. DM; der Kaufvertrag war von dem zwischenzeitlich verstorbenen

Notar Dr. M. beurkundet worden. Mit weiterem Kaufvertrag vom 20. Juli

1993, ebenfalls beurkundet von Notar Dr. M., verkaufte die I. GmbH, bei

welcher der Beklagte ursprünglich ebenfalls Gesellschafter war, das Grund-

stück sodann an die zwischenzeitlich gegründete D. KG für einen Kaufpreis

von 4 Mio. DM. Dieser Kaufvertrag sah

in § 8 vor, daß die B. S.

GmbH, K., an der der Beklagte und seine Ehefrau zu jeweils 25 % beteiligt

waren, für ihre Vermittlungstätigkeit eine Maklercourtage in Höhe von 5 % des

Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer erhalten sollte. Seinen Anteil an der I. GmbH

veräußerte der Beklagte mit Vertrag vom 11. Juni 1993 und mit Zustimmung der

Gesellschafter der I. GmbH durch Beschluß vom 2. März 1993.

Der Kläger erklärte am 10. Juli 1993 seinen Beitritt zur D. KG mit ei-

ner Kommanditeinlage von 100.000,00 DM, die er in der Folgezeit über den

Notar Dr. M. durch auf ihn lautenden Scheck bezahlte. Zuvor hatte er

von Dr. M. eine schriftliche Projektbeschreibung erhalten, die von einem

Dr. Sch. erstellt worden war und deren Begleitschreiben ("Betr.: Angebot zur

Beteiligung

als

Kommanditist

an

der

D.

Kommanditgesellschaft")

im Briefkopf

den Namen,

die Berufsbe-

zeichnung und die Adresse des Beklagten enthielt.

In der Folgezeit ließ sich die im Beteiligungsangebot vorgesehene

Mischnutzung aus Wohnflächen, Gastronomie, Laden- und Parkflächen - nicht

zuletzt nach Einholung einer "Markt- und Standortanalyse" - nicht mehr realisie-

ren. Auch die ersatzweise geplante Bebauung mit einem Großkino war nach

einem negativen Bauvorbescheid der Hansestadt R. nicht durchführbar.

Am 10. März 1997 beschlossen die Gesellschafter der D. KG die Liquidati-

on der Gesellschaft. Eine Rückzahlung der Kommanditeinlagen erfolgte bisher

nicht.

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei ihm als Gründungskomman-

ditist schadensersatzpflichtig. Die dem Beteiligungsangebot beigefügte Projekt-

beschreibung sei in mehrfacher Hinsicht unvollständig gewesen. So habe der

Beklagte nicht darauf hingewiesen, daß die baurechtliche Zulässigkeit des Pro-

jektes nicht gesichert gewesen sei. Auch habe er seine Beteiligungen an der

I. GmbH und der B. S. GmbH verschwiegen. Hätte er, der Kläger, von

diesen Verflechtungen gewußt, wäre er der Gesellschaft nicht beigetreten. Zu-

dem habe ihm der Beklagte telefonisch versichert, daß das Investment risikolos

sei; denn im Falle eines Scheiterns des Projektes könne das Grundstück jeder-

zeit gewinnbringend für 6 Mio. DM veräußert werden. In Wahrheit habe der im

Zuge der Liquidation erzielte Erlös bei etwa 2,5 Mio. DM gelegen. Da seine

Beteiligung zwischenzeitlich wertlos sei und er auch keine steuerlichen Vorteile

habe geltend machen können, sei

ihm ein Schaden

in Höhe von

100.000,00 DM entstanden.

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der

- zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Revision ist begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache an

das Berufungsgericht.

I. Soweit das Berufungsgericht gegenüber der geltend gemachten Inan-

spruchnahme aus typisierter Prospekthaftung zutreffend angenommen hat, daß

ein solcher Anspruch binnen sechs Monaten nach Kenntnis von der Unrichtig-

keit des Prospekts, spätestens aber binnen drei Jahren nach Beitritt zur Gesell-

schaft verjähre, und diese Voraussetzungen angesichts des am 10. Juli 1993

erfolgten Beitritts zur Gesellschaft und einer Erhebung der Klage erst im März

1999 gegeben seien, wird dies von der Revision nicht angegriffen.

II. Mit Erfolg wendet sich die Revision aber dagegen, daß das Beru-

fungsgericht auch einen Anspruch des Klägers nach den hergebrachten Grund-

sätzen der Haftung für Verschulden bei Vertragsverhandlungen abgelehnt hat.

Der Beklagte war nämlich nicht nur als Geschäftsführer der D. GmbH mit

der Werbung weiterer Kommanditisten betraut, sondern als Gründungskom-

manditist der D. KG war er selbst Vertragspartner der neu eintretenden

Gesellschafter. Die aus der Anbahnung von Vertragsverhandlungen entstande-

nen Pflichten trafen deshalb den Beklagten, der auch für unvollständige oder

fehlerhafte Angaben haftet, soweit diese durch Beauftragte oder andere Perso-

nen in seinem Verantwortungsbereich gemacht worden sind (vgl. Sen.Urt. v.

14. Januar 1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533, 534; Sen.Urt. v. 10. Oktober

1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192). Hinzu kommt, daß der Beklagte sich die

Angaben in der Projektbeschreibung mit seinem Anschreiben zu eigen gemacht

hat.

1. Das Berufungsgericht hat die Angaben in der Projektbeschreibung für

"nicht im haftungsbegründenden Sinn unrichtig" gehalten. Dies greift die Revisi-

on mit Recht an.

a) Unrichtig ist der Prospekt vor allem insofern, als er die baurechtliche

Zulässigkeit des Projektes als gesichert darstellt. Die Aussage in der Anlagebe-

schreibung, nach der eine generelle Zustimmung zum Nutzungskonzept durch

das Bauordnungsamt und in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt als Er-

gebnis einer engen und konstruktiven Zusammenarbeit bereits erteilt sei, stellt

entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bloß die Behauptung ei-

ner allgemeinen Sympathie der Stadtverwaltung für die noch weiter durchzufüh-

renden Projektierungsarbeiten dar. Eine solche Beurteilung steht weder mit der

Wortwahl der Formulierung noch den daraus abgeleiteten Erwartungen eines

potentiellen Anlegers in Einklang. Schon die Verwendung des Begriffes "erteilt"

suggeriert, daß die Stadtverwaltung hinsichtlich des Bauprojektes und des die-

sem zugrundeliegenden Nutzungskonzepts bereits Erklärungen mit gewisser

Bindungswirkung abgegeben hat. Dies war, wie sich aus dem Schreiben der

Hansestadt R. vom 2. Juni 1993 ergibt, aber nicht der Fall. Gerade die

Durchführbarkeit einer beabsichtigten Bebauung ist jedoch von grundlegender

Bedeutung für die Anlageentscheidung an einem Immobilienprojekt.

b) Bedenken bestehen auch gegen die Beurteilung des Berufungsge-

richts, welches die im Anschreiben des Beklagten angeführte Möglichkeit eines

Weiterverkaufs des Grundstücks ebenso wie den Hinweis "Interessenten gibt es

heute schon" als "nicht allzu aussagekräftig" beurteilt hat. Dies kann jedoch of-

fenbleiben, da die behauptete zusätzliche telefonische Information des Klägers

entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur eine persönliche und

nicht weiter substantiierte Einschätzung darstellt. Da durch das Berufungsge-

richt keine abschließenden Feststellungen zu dem behaupteten Telefonat ge-

troffen worden sind, ist zugunsten des Klägers für das Revisionsverfahren zu

unterstellen, daß es so, wie von ihm dargestellt, stattgefunden hat. Die Angabe,

"das Investment" sei "risikolos, da der Wiederverkauf des Grundstücks zum

Preis von 6 Mio. DM ohne weiteres möglich" sei, enthält die klare Einschätzung

und Aussage, daß das finanzielle Risiko auch für den Fall der Nichtdurchfüh-

rung des Projekts abgesichert sei und damit die Gefahr eines Verlustes der

Einlage minimiert werde. Eine solch deutliche Erklärung wird selbst einen erfah-

renen Investor wie den Kläger bei seiner Anlageentscheidung beeinflussen; sie

würde daher, bei deren Vorliegen und soweit sie tatsächlich unzutreffend war,

grundsätzlich eine Haftung des Beklagten begründen.

2. Die in dem Anschreiben des Beklagten und der beigefügten Projekt-

beschreibung enthaltenen Angaben waren, worauf die Revision zutreffend hin-

weist, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in weiteren Punk-

ten fehlerhaft. Wie der Senat bereits mehrfach entschieden hat, muß dem Anle-

ger für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungs-

objekt vermittelt werden, d.h. über alle Umstände, die für seine Entschließung

von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über Tatsa-

chen, die den Vertragszweck vereiteln können (BGHZ 79, 337, 344; Sen.Urt. v.

10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 aaO, S. 2193; Sen.Urt. v. 29. Mai 2000

- II ZR 280/98, NJW 2000, 3346). Danach sind Angaben erforderlich über den

Gründungsgesellschaftern gewährte Sondervorteile (Sen.Urt. v. 10. Oktober

1994 aaO, S. 2193) sowie wesentliche kapitalmäßige oder personelle Ver-

flechtungen zwischen den Gesellschaftern und den an dem Projekt beteiligten

Unternehmen (Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 aaO).

a) Nach diesen Grundsätzen war der Beklagte verpflichtet, beitretende

Gesellschafter darauf hinzuweisen, daß durch die Zwischenschaltung der

I. GmbH, an der er zum damaligen Zeitpunkt noch beteiligt war, bei dieser ein

Gewinn von 1 Mio. DM innerhalb weniger Wochen anfiel. Die Auffassung des

Berufungsgerichts, eine Informationsverpflichtung des Klägers habe deswegen

nicht bestanden, weil zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung des Klägers die

Aufwendungen zu Lasten der D. KG bereits getätigt gewesen seien, ist von

Rechtsirrtum beeinflußt. Die Gefahr für das Scheitern eines Anlageprojektes

bereits in der Anfangsphase infolge derartiger vorgeschalteter Kosten besteht

unabhängig davon, ob sie vor oder nach einem Beitritt des Anlegers entstanden

sind. Entscheidend ist, daß mit der vorgezogenen Realisierung von Gewinnen

das Schicksal der Beteiligungsgesellschaft aus der Sicht der Gründungsgesell-

schafter nicht mehr erheblich sein muß.

Aus denselben Gründen war der Kläger auch hinsichtlich der an die

B. S. GmbH entrichteten Maklercourtage darauf hinzuweisen, daß der

Beklagte hierdurch Sondervorteile erhalten hatte. Die Ansicht des Berufungsge-

richts, der Kläger sei deswegen nicht schutzwürdig, weil ein Anspruch der

B. S. GmbH auf Maklercourtage nicht gegeben gewesen sei,

ist zu-

dem rechtsfehlerhaft (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 6. Februar 2003

- III ZR 287/02). Außerdem hängt die Gefahr eines Mißerfolges des Beteili-

gungsprojektes von den tatsächlich getätigten Aufwendungen ab - unabhängig

davon, ob möglicherweise irgendwelche Rückforderungsansprüche bestehen,

und soweit überhaupt ein Wille der Geschäftsführung zur Geltendmachung vor-

handen ist. Die Revision weist im übrigen mit Recht darauf hin, daß die Auffas-

sung des Berufungsgerichts zu dem merkwürdigen und rechtlich falschen Er-

gebnis führen würde, daß zwar über rechtmäßig vereinbarte Sondervorteile in-

formiert werden müßte, nicht aber über unrechtmäßig erhaltene Zahlungen.

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich keine an-

dere Betrachtungsweise aus dem Umstand, daß es sich bei der D. KG um

einen kleinen Kreis von Investoren handelte, der sich überwiegend aus früheren

Projekten kannte, und bei dem "gewisse persönliche Verflechtungen keinesfalls

verwunderlich erscheinen" mußten. Vielmehr erlangt gerade für derartige Ge-

sellschaften die Aufklärungsverpflichtung gegenüber solchen Anlageinteres-

senten besondere Bedeutung, welche nicht in persönlichen "Verflechtungen"

mit Gründungsgesellschaftern und Initiatoren des Projektes stehen, um einer

ansonsten jederzeit möglichen Übervorteilung entgegenzuwirken. Die in diesem

Zusammenhang weiter geäußerte Ansicht des Berufungsgerichts, der Kläger

hätte auch bei Kenntnis dieser Umstände zum Anlagezeitpunkt keine andere

Entscheidung getroffen, entbehrt der notwendigen Tatsachenfeststellungen und

erweist sich damit als reine Spekulation. - Auch aus der persönlichen Bekannt-

schaft des Klägers mit dem verstorbenen Notar Dr. M. ergibt sich

nichts dafür, daß - unabhängig von dessen Verschwiegenheitsverpflichtung -

mögliche Kenntnisse des Notars dem Kläger zuzurechnen wären.

III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand.

Der Senat kann jedoch in der Sache nicht entscheiden, da bislang offen-

geblieben ist, ob dem Kläger überhaupt der behauptete Schaden entstanden

ist, was dann zu verneinen wäre, wenn er die Beteiligung nur als Treuhänder für

den Notar Dr. M. gehalten hätte. Sofern allerdings durch den zwischen-

zeitlichen Tod des Notars die Parteien in Beweisnot kommen sollten, wird Be-

rücksichtigung finden müssen, daß der Beklagte als Geschäftsführer der D.

GmbH eine Zeugenvernehmung des Dr. M. dadurch vereitelte, daß er

ihn nicht von der notariellen Schweigepflicht entband, obgleich er diese Erklä-

rung in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer hätte abgeben können.

Röhricht

Dr. Hesselberger ist wegen Erkrankung an der Unter- schrift gehindert

Röhricht

Kraemer

Münke

Graf