BGH Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 287/02
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 6. Februar 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB §§ 652, 328
Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertrags-
gegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsan-
lage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Pro-
visionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür ge-
nügt tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründen-
den Umständen; Rechtskenntnis, daß der Makler keine echte Maklerleistung
erbringen kann, ist nicht erforderlich.
BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Hanseatischen
Oberlandesgerichts Hamburg, 8. Zivilsenat, vom 24. Juli 2002
aufgehoben.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts
Hamburg, Zivilkammer 27, vom 12. März 2002 wird zurückgewie-
sen.
Die Klägerin hat die Kosten der Revisionsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigen-
tumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12
WEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer
"Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat,
verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die
Beklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe"
der Beklagten heißt es:
"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns ver- waltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft be- treffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber hinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kennt- nis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen."
Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift
"Maklerprovision":
"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, daß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde.
Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovision vereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 gesetz- licher Mehrwertsteuer).
Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirma ein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegen den Käufer zusteht.
Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und der Maklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen.
...
Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käu- fer die Provision zahlen muß."
Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflech-
tung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können.
Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht ver-
pflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat
ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt
die Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin.
Es vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffas-
sung, die Beklagte habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem in-
stitutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinen
gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB er-
worben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges
Schuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessen
Wortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithin
eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein ab-
straktes Schuldversprechen habe der Klägerin die Rechtskenntnis gefehlt.
Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei,
daß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestanden
habe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten
Wert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegen
stehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.
1.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich aller-
dings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustim-
mung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in ei-
nem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die In-
teressen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Woh-
nungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige,
unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interes-
senkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden
Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn
nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November
1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März
1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner,
Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3.
Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.
2.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun-
gen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf der
Grundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.
a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit
erlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall
zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisions-
hindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch inner-
halb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB)
erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober
2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Er-
forderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens
hat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere
hat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die
tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung ent-
gegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem
über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März
1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982
- IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaO
S. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706).
Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender
Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage
des Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig dar-
über werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich
auch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des
Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklä-
rung ist dabei nicht erforderlich.
b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im
Streitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der
tatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend,
wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze
oder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsge-
richt stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus
und verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche
Kenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzli-
chen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes
Schuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer
Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden
Klausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die
dort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin auch
nicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten und
das Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine
von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie
bildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.
Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageab-
weisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.
Rinne
Streck
Schlick
Kapsa
Galke