BGH Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 308/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

AGBG § 9 Bb

Verkündet am: 14. Mai 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirk-

samkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formu-

larklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen

unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).

BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Mai 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 19. September 2002 wird zu-

rückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovie-

rungsarbeiten.

Mit Vertrag vom 23. Januar 1981 mietete die Beklagte von der Rechts-

vorgängerin des Klägers eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag ent-

hielt unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 8

Instandhaltung der Mieträume

Anzeigepflicht und Haftung des Mieters

1. ...

2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren.

...

Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.

...

§ 12

Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und

a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zu- rückzugeben,

..."

Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2000. Vergeblich forderte der

Kläger mit Schreiben vom 28. Januar 2000 die Beklagte, die jegliche Renovie-

rungsarbeiten unterlassen hatte, zur Durchführung aller vertraglich vereinbarten

und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis

zum 11. Februar 2000 auf. In dem vom Kläger beantragten selbständigen Be-

weisverfahren hat der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, die

Wohnung sei umfassend zu renovieren. Die Kosten hierfür würden sich auf

24.377,66 DM belaufen. Zum 1. Juli 2000 wurde die Wohnung wieder vermietet.

Der Kläger fordert von der Beklagten neben dem Ersatz der Kosten für

die durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmie-

ten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung ver-

hindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche we-

gen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.

Mit seiner Klage hat der Kläger insgesamt 31.107,06 DM nebst Zinsen

begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf deren

Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Kläger begehrt mit

der zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch

wegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn sowohl die Rückgabe-

klausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a) des Mietvertrages wie auch die Regelung in § 8

Ziff. 2 des Vertrages, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsrepa-

raturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabe-

klausel folge aus § 9 AGBG. Denn nach dem Inhalt dieser Klausel habe der

Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben, unab-

hängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenom-

men worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier - gegen deren Fris-

tenregelung im übrigen Bedenken beständen - könne zwar für sich betrachtet,

auch als Formularklausel wirksam geschlossen werden. Durch das Zusam-

menwirken mit der Rückgabeklausel entstehe jedoch zum Nachteil des Mieters

ein Summierungseffekt. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeige

sich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner des

Klauselverwenders, die mit dem gesetzlichen Leitbild - Instandhaltung des

Mietobjekts als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB -

nicht mehr zu vereinbaren sei; hieran ändere sich auch nichts dadurch, daß

sich beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befänden. Das

Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich aus dem Umstand, daß zu

den abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch

noch - mit der Endrenovierungsklausel - die Pflicht treten solle, den nachver-

traglichen Renovierungsaufwand zu tragen.

Da die Beklagte mangels wirksamer Vereinbarungen keine Pflichten zur

Renovierung der Mietwohnung verletzt habe, schulde sie dem Kläger auch kei-

nen Schadensersatz für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich der

Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen sei-

en keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die aufgetretenen Mängel nach

etwa zwanzig Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbe-

dingten Verschleiß verursacht worden seien.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand,

so daß die Revision zurückzuweisen ist. Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit

der Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des Vertrages weder

Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadenser-

satz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.

1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht

die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR

317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch

BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten

Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung

des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten

Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Be-

nachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam. Zwar

weist die Revision zutreffend darauf hin, daß nach der Senatsentscheidung vom

3. Juni 1998 (aaO, unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrach-

tungsweise den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam

sei, sich bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovie-

rungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen könne. Der Senat hat aber die

Klausel dort nur deshalb als wirksam angesehen, weil durch die unmittelbar

nachfolgenden Bestimmungen in deren Satz 2 hinreichend klargestellt war, daß

der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen mußte,

wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei

Vertragsende bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265). An

einer solchen Einschränkung fehlt es hier. In der Rückgabeklausel des § 12

Ziff. 1 Buchst. a heißt es im Gegenteil, daß die Renovierung bei Beendigung

der Mietzeit ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbarten

Zeitablauf zu erfolgen hat.

2. Zu Recht hält das Berufungsgericht auch die formularmäßige Über-

wälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - die nach der

gesetzlichen Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegt - in § 8 Ziff. 2 des

Vertrages für unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 2. Dezember 1992

- VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbe-

denkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwir-

kung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des

Verwenders führen. Diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu Recht

seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und

12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschied-

lichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt

mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestim-

mung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO).

Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst herge-

stellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige Renovierungspflicht

des § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die Pflichten

des Mieters bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, ins-

besondere des Parkettbodens.

Die Revision meint zwar, die von dem Berufungsgericht herangezogenen

Grundsätze könnten nur dann eingreifen, wenn gegen beide Klauseln, für sich

gesehen, nichts einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einer

unangemessenen Benachteiligung des Mieters führten, während das Beru-

fungsgericht schon eine der Klauseln, die Rückgabeklausel, isoliert betrachtet

für unwirksam halte; in einem solchen Fall ließen sich die Klauseln in einen zu-

lässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässige

Teil aufrechtzuerhalten sei (vgl. Senatsurteile vom 25. März 1998 - VIII ZR

244/97, NJW 1998, 2284 unter II 1 a cc, und vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR

214/80, NJW 1982, 178 unter II, 3 e). Dem kann für den gegebenen Fall nicht

gefolgt werden. Anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren

sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind die genannten Klau-

seln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revision

befürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich eine unangemessene Be-

nachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamt-

regelung - aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben,

wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127,

245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel,

deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist,

kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedin-

gungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klausel-

teils berufen.

Ob die Renovierungsklausel des § 8 Ziff. 2 - unter anderem die Bestim-

mung über die Instandsetzung des Bodenbelags (vgl. Schmidt-Futterer, Miet-

recht, 7. Aufl., § 584 Rdnr. 84) - schon aus sich heraus der Inhaltskontrolle des

§ 9 AGBG nicht standhält, kann nach alledem dahingestellt bleiben.

3. Damit erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch als

zutreffend, soweit dem Kläger Schadensersatzansprüche wegen des fünfmona-

tigen Mietausfalls versagt worden sind. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten

Klauseln hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen und

Schönheitsreparaturen keine ihr obliegende Pflicht verletzt.

4. Auch soweit das Landgericht Schadensersatzansprüche des Klägers

wegen Schäden an Fliesen in der Küche und im Badezimmer verneint hat, kann

die Entscheidung nicht beanstandet werden. Die Erwägung des Berufungsge-

richts, nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe, daß die festge-

stellten Mängel durch Verschleiß im Rahmen einer vertragsgerechten Nutzung

der Wohnung entstanden seien, sind frei von Rechtsfehlern. Daß andere Scha-

densursachen zugrunde liegen könnten, ist nicht festgestellt und wird auch von

der Revision nicht aufgezeigt.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst