BGH Versäumnisurteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 316/06

VERSÄUMNISURTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 12. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohn-

raum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des

Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheits-

reparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung

des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schön-

heitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

BGH, Versäumnisurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 - LG Bremen

AG Bremen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Hermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der

4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 3. November 2006

teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bremen

vom 21. Februar 2006 teilweise abgeändert.

Es wird festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag zwi-

schen den Parteien vom 2. Mai 2005 über die Wohnung Nr. 10 in

dem Anwesen V. Straße in B. unwirksam ist mit der

Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genann-

ten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schön-

heitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauh- faser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrah- men und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fach- männisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10

der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur

Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht

hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die

Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-

gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch

Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhand-

lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich

beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf

einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.).

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein

Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch

nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen

auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter

nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine

formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel

vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache

unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses

nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten

Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Woh-

nung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtspre-

chung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgen-

den unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende

Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass

der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem

Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte

Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise

sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnut-

zungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als

auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirt-

schaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an-

zusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der

Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen

verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zu-

stand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der

Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entspre-

chendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat

das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO)

zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des

Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien

benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glau-

ben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB un-

wirksam.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage

zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsrepara-

turen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Woh-

nung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die

Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprü-

fen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesver-

band Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet des-

halb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesge-

richts Bremen Verwendung.

Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfeh-

lerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Über-

prüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Se-

natsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2,

und vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II

1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht

am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster

Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeu-

tig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext

aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrs-

kreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Ver-

tragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung

des Berufungsgerichts nicht gerecht.

Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anla-

ge zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich,

dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit

auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass

er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer

Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig.

Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und

deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989

– VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung "Bei Auszug

ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" kann zwar auch eine

länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer

eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der

Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die

Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile

vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II

1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755,

unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren

aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der

Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden ist und

im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben,

also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht

begründet wird.

2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung

hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni

1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710,

unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil

vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter

III b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a,

und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm

NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Rege-

lung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum,

nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des

Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schön-

heitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß

§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für

Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April

2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz

überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535

Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/

Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der

Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163,

174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK

2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220,

221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudin-

ger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).

b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher

vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungs-

pflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon)

eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des

Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er

auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Ge-

setzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende

Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll.

Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der

letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, be-

nachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des

Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO,

Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirk-

sam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovie-

rungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu

laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungs-

pflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile

vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3),

kommt es dafür nicht an.

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen

Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich

und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchs-

überlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen

(grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch

darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538

BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050).

Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann

neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst

kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei

einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein

Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch

eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewo-

gen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage

versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine

frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem

Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er

seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für

deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Reno-

vierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.

III.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-

ben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache

selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf

und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Antragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag

der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen

auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht

standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schön-

heitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB

zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparatu-

ren nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu

Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge an-

tragsgemäß auszusprechen ist.

Ball

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Koch

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 - 25 C 371/05 -

LG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -