BGH Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 52/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. November 2003 K i r c h g e ß n e r , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

MHG § 2 Abs. 2

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter

unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kate-

gorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die er-

höhte Miete angibt.

Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so

ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel

ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 - LG Köln AG Köln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer

des Landgerichts Köln vom 29. Januar 2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgänger der Kläger

eine 73 qm große Wohnung in K. . Der Mietzins betrug zuletzt 788,40 DM

netto. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt K. und die darin für vergleichbare Wohnungen angegebene Mietzinsspanne von 10 bis 14 DM/m2

verlangte die für die Kläger tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23. Mai

2001 von der Beklagten eine Mieterhöhung auf 1.024,92 DM netto (= 14,04 DM/m2) monatlich. Die Überschreitung der Mietzinsspanne wurde nicht

begründet. Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu, da sich

der verlangte Mietzins außerhalb der von dem Mietspiegel der Stadt K. vor-

gegebenen Spanne befinde.

Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer

Erhöhung des Mietzinses ab 1. August 2001 auf monatlich 1.024,92 DM zuzu-

stimmen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amts-

gericht haben sie die Klage teilweise zurückgenommen und Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 919,80 DM monatlich (= 12,60 DM/m2) beantragt.

Das Amtsgericht hatte der geänderten Klage stattgegeben, das Landge-

richt hat die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Be-

rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel einer Klage-

abweisung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die erfolgte Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Spanne um 0,04 DM/m2 in dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger führe nicht

zu dessen Unwirksamkeit, sondern nur zur Unwirksamkeit des durch die Be-

gründung nicht gedeckten Teils. Es komme allein darauf an, ob der Mieter

durch das Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt werde, die Berechti-

gung des Begehrens zu überprüfen. Dabei müsse der Vermieter dem Mieter

lediglich die Tatsachen liefern, die dieser benötige, um feststellen zu können,

ob das Zustimmungsverlangen zumindest ansatzweise berechtigt sei. Diese

Voraussetzung sei aber dann gegeben, wenn die sich aus dem Mietspiegel er-

gebende Mietzinsspanne korrekt angegeben werde. In diesem Falle stünden

dem Mieter die notwendigen Informationen zur Verfügung, um zu entscheiden,

ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt sei. Ein wirksames Erhöhungsver-

langen liege daher bis zur Obergrenze der Mietzinsspanne vor.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß

die Revision zurückzuweisen ist. Die von den Klägern verlangte Mietzinserhö-

hung ist bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe wirksam.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen,

daß gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch

die Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 ff. BGB) anzuwenden ist, da das Erhö-

hungsverlangen vor dem 1. September 2001 gestellt wurde.

2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG kann der Vermieter die Begründung ei-

nes Mieterhöhungsanspruchs gemäß Abs. 1 der Vorschrift auf einen Mietspie-

gel stützen. Sofern dieser Mietzinsspannen enthält, genügt es, wenn die ver-

langte Miete innerhalb der Spanne liegt.

a) Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche Fol-

ge es hat, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zwar auf einen Miet-

spiegel Bezug nimmt, jedoch einen Mietzins verlangt, der außerhalb der dort

vorgesehenen Mietzinsspanne liegt.

Nach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhöhungsverlan-

gen insgesamt formell unwirksam (so unter anderem LG Berlin GE 1996, 1181,

LG Hamburg NJW-RR 1993, 82, Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

8. Aufl., § 558 a Rdnr. 45). Nach anderer Ansicht ist das Erhöhungsverlangen

nur insoweit unwirksam, als es den außerhalb der von dem Mietspiegel ge-

währten Spanne liegenden Teil betrifft (OLG Karlsruhe WuM 1984, 21, LG Ber-

lin GE 1997, 241, AG Berlin-Tiergarten GE 1997, 1231, Schultz in: Bub/Treier,

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 414; Ster-

nel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 613, Emmerich/Sonnenschein, Miete,

8. Aufl., § 558 a Rdnr. 37).

b) In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der im Mietspiegel

genannten Mietzinsspanne ist der Senat der Auffassung, daß das Mieterhö-

hungsverlangen bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell

wirksam ist. Das für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG beste-

hende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sach-

liche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der

Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinser-

höhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhö-

hungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2002

- VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 a und bereits grundlegend Senat,

Beschluß vom 20. September 1982 - VIII ARZ 5/82 - WuM 1982, 324 unter II 3

a, vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358). Dabei dürfen an das Begründungserforder-

nis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine über-

höhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249).

Daraus folgt, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen

Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender

Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Miet-

spiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat. Wie das Beru-

fungsgericht zutreffend erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne wei-

teres möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem

vom Vermieter verlangten erhöhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhö-

hungsbegehrens zu überprüfen.

Nach diesen Grundsätzen haben die Kläger in formeller Hinsicht das Er-

forderliche getan, um die Mietzinserhöhung zu begründen. Sie haben unter zu-

treffender Einordnung der Wohnung der Beklagten in die entsprechende Kate-

gorie des Mietspiegels der Stadt K. die dort vorgesehene Mietzinsspanne

richtig genannt und gleichzeitig die erhöhte Miete angegeben, wobei sie auch

den Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben. Die Beklagte war

somit ohne jede Schwierigkeit in der Lage, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungs-

verlangens der Kläger zu überprüfen. Es liegt folglich ein formell wirksames

Mieterhöhungsverlangen der Kläger vor. Dies scheitert nicht daran, daß der

Mietspiegel der Stadt K. die von den Klägern geforderte Mieterhöhung nicht

deckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung des Mieterhö-

hungsverlangens.

c) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-

schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter

geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Ver-

mieter auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand ei-

nes Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem

begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins

zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für eine

vollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel

vorgesehenen Mietzinsspannen bleibt kein Raum mehr. Vielmehr hat das Ge-

richt nunmehr zu prüfen, inwieweit der geltend gemachte Anspruch materiell

begründet ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens eines formell

wirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete vom Gericht auf den nach

§ 2 MHG in Verbindung mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren

ist.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts des vom Amtsgericht

eingeholten Gutachtens, daß die Kläger jedenfalls bis zu der vom Amtsgericht

ausgeurteilten Höhe von 919,80 DM monatlich zur Erhöhung des Mietzinses

berechtigt waren.

Dr. Hübsch zugleich für die infolge Urlaubs an der Unterschriftsleistung verhinderte Vorsitzende Richterin Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Wiechers

Dr. Hübsch

für den infolge Erkrankung an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Frellesen

Dr. Wolst