BGH Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 346/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL

V ZR 346/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 157 D, 313

Verkündet am: 14. November 2003 Wilms Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der Käufer, der als Rechtsnachfolger in die Rechte des Verkäufers aus einer Baugenehmigung eingetreten ist, kann die Stellplatzablösesumme, die diesem wegen Erlöschens der Baugenehmigung erstattet worden ist, nicht herausverlan- gen.

BGH, Versäumnis-Urteil v. 14. November 2003 - V ZR 346/02 - OLG Frankfurt am Main

LG Kassel

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. November 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-

Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 25. Zivilsenats

in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 14. De-

zember 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die

Beklagte zur Zahlung verurteilt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung des Klägers gegen

das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom

11. April 2001 zurückgewiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks H. Straße 23

in K. . Am 20. Dezember 1991 erhielt sie die Genehmigung zur Errichtung

eines Appartment-Hotels. Die Genehmigung war mit einer Stellplatzauflage

verbunden, die zum Teil durch Zahlung abgelöst werden konnte. Aufgrund ei-

ner Vereinbarung vom 22. Juli 1992 zahlte die Beklagte eine Ablösesumme

von 175.950 DM an die Stadt. Mit notariellem Vertrag vom 14. September 1994

verkaufte sie das Grundstück, auf dem die Bauarbeiten aufgenommen worden

waren, für 1.802.700,01 DM an den Kläger. Dieser hatte sich mit der Absicht

getragen, den Bau als Wohn-, Büro- und Geschäftshaus weiterzuführen, nahm

aber im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes am Ort von der

Baumaßnahme Abstand. Die Stadt zahlte die Ablösesumme nach Erlöschen

der Baugenehmigung an die Beklagte zurück.

Der Kläger hat die Beklagte auf Zahlung in Höhe der Ablösesumme in

Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Ober-

landesgericht hat ihr in Höhe von 165.950 DM stattgegeben.

Mit der Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils

des Landgerichts.

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, in ergänzender Auslegung des

Kaufvertrags der Parteien sei die Beklagte verpflichtet gewesen, die Rechte

aus der mit der Stadt getroffenen Ablösevereinbarung an den Kläger abzutre-

ten. Nach Rückerstattung habe sie die Summe an diesen weiterzugeben. Da

der Kläger mit Erwerb des Eigentums in die sich aus der Baugenehmigung er-

gebenden Rechte eingetreten sei, sei ihm die Ablösesumme zugute gekom-

men. Ein gesonderter Ausgleich hierfür sei im Kaufvertrag nicht vorgesehen

gewesen. Dies spreche dafür, daß die Beklagte ihm bei Nichtausführung des

Baus den Rückerstattungsanspruch zu überlassen habe. Anderenfalls würde

das ausgewogene Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das zu vermu-

ten sei, durchbrochen.

Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.

1. Der Rückzahlung der Ablösesumme an die Beklagte durch eine er-

gänzende Auslegung des Kaufvertrags der Parteien Rechnung zu tragen, ist

nicht möglich. Eine ergänzende Auslegung kann das Gericht nicht bereits dann

vornehmen, wenn ein Vertrag einen Punkt, der sich im Streitfall als erheblich

erweist, offen läßt. Erforderlich ist vielmehr eine planwidrige Lücke des Verein-

barten (BGHZ 77, 301, 304; 127, 138, 142). Sie ist dadurch gekennzeichnet,

daß die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen

wollten, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen

ist (BGH, Urteil vom 20. März 1985, VIII ZR 64/84, NJW 1985, 2581 f.). Die

Lücke tritt in diesen Fällen in einem Bereich auf, den die Parteien als rege-

lungsbedürftig angesehen haben (Senatsurteil vom 14. Januar 2000, V ZR

416/97, BGHR BGB § 157, Ergänzende Auslegung 23); das Ergänzungsbe-

dürfnis entsteht innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen (BGH, Urteil

vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90, BGHR aaO, Ergänzende Auslegung

14). Die Lücke muß zwar nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch,

was hier allein in Frage kommen könnte, infolge nachträglicher Umstände ein-

getreten sein (BGH, Urteil vom 19. Juni 1980, III ZR 182/78, NJW 1981, 219,

220). Im Gegensatz zu den Grundsätzen über das Fehlen oder den Wegfall der

Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), die einer Anpassung des Gewollten an die

Wirklichkeit oder dessen Liquidation bei Scheitern der Anpassung dienen, geht

es bei der ergänzenden Vertragsauslegung, auch soweit sie durch nachträgli-

che Umstände veranlaßt ist, darum, den in dem Vereinbarten zutage tretenden

Planvorstellungen zum Durchbruch zu verhelfen. Ihr Ansatzpunkt besteht daher

in der Ermittlung dessen, was die Parteien (bei angemessener Abwägung ihrer

Interessen und als redliche Vertragspartner) zur Schließung der Lücke selbst

unternommen hätten (hypothetischer rechtsgeschäftlicher Wille; BGHZ 90, 69,

77; 127, 138, 142).

Den Feststellungen des Berufungsgerichts läßt sich nicht entnehmen,

daß der Kaufvertrag der Parteien rechtlich auf einen über den Leistungsaus-

tausch hinausgehenden Erfolg gerichtet gewesen wäre. Mit Erwerb des Eigen-

tums an dem Grundstück rückte der Kläger allerdings, wovon das Berufungsge-

richt nach § 61 Abs. 8 HBO ausgeht, der "für Rechtsnachfolgerinnen und

Rechtsnachfolger" die Geltung der Verwaltungsakte anordnet, in die Rechts-

stellung der Beklagten als Adressatin der Baugenehmigung ein. Dieses unmit-

telbar auf gesetzlicher Anordnung, nur mittelbar auf vertraglicher Gestaltung

beruhende Ergebnis mag zwar, wozu Feststellungen allerdings fehlen, vom

vertraglichen Regelungszweck erfaßt worden sein. Jeder Anhaltspunkt fehlt

aber dafür, daß dem Kläger mehr als die rechtliche Möglichkeit, das Bauvorha-

ben unter Ausnutzung der Stellplatzablösung durchzuführen, geboten werden

sollte. Ob er hiervon Gebrauch machte oder nicht, lag allein in seiner durch das

Eigentum begründeten Befugnis, mit dem Baugrundstück nach Belieben zu

verfahren (§ 903 BGB). Im übrigen konnte auf der Grundlage der getroffenen

Feststellungen noch nicht einmal davon ausgegangen werden, daß dem Kläger

die rechtlich gesicherte Möglichkeit verschafft werden sollte, die von ihm, ab-

weichend von den genehmigten Plänen (Hotel), beabsichtigte Bebauung

(Wohn-, Büro- und Geschäftshaus) unter Ausnutzung der Stellplatzablösung zu

verwirklichen. Auch der Kläger ging, wie die vorgelegte Korrespondenz mit der

Stadtverwaltung zeigt, davon aus, daß zur Verwirklichung seines Vorhabens

eine Änderungsgenehmigung erforderlich war. Aus der Feststellung des Beru-

fungsgerichts, daß für die Parteien bei Kaufabschluß kein Anlaß bestanden

habe, "über eine mögliche Rückerstattung des Ablösebetrages bei Nichtbe-

bauung des Grundstücks nachzudenken", kann somit nicht gefolgert werden,

ihre Vereinbarung sei lückenhaft.

2. Auch eine Anpassung des Kaufvertrags wegen Wegfalls der Ge-

schäftsgrundlage kommt nicht in Frage. Geschäftsgrundlage, wenn nicht Ver-

tragsinhalt (dazu oben zu 1.), mag die Möglichkeit des Klägers gewesen sein,

die Rechte aus der Baugenehmigung vom 20. Dezember 1991 auszuüben.

Dafür, daß nach den beiderseitigen oder für die jeweilige Gegenseite erkenn-

baren Vorstellungen der Parteien der gemeinsame Geschäftswille darauf be-

ruht hätte, daß der Kläger von der erworbenen öffentlich-rechtlichen Stellung

auch Gebrauch machte und sich so den Vorteil der Stellplatzablösung sicherte

(BGHZ 128, 230, 236), sind keine Anhaltspunkte gegeben. Die vom Beru-

fungsgericht unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung

erörterten Umstände geben hierfür nichts her. Bei der Prüfung des Gleichge-

wichts von Leistung und Gegenleistung übersieht das Berufungsgericht, daß

die Leistung der Beklagten sich darauf beschränkte, dem Kläger mit dem Ei-

gentum die Möglichkeit zu verschaffen, die Baugenehmigung mit Stellplatzab-

lösung zu nutzen. Der Umstand, daß er hiervon aus in seinem Bereich liegen-

den Gründen absah, führt nicht zu einer Äquivalenzstörung. Schon gar nicht

würde dies gelten, wenn die Stellplatzablösung, wovon das Berufungsgericht

(möglicherweise) ausgeht, nicht einmal Eingang in die Kaufpreiskalkulation der

Beklagten gefunden hätte.

Wenzel Tropf Lemke

Gaier Schmidt-Räntsch