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BGH Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 101/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 21. Januar 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61
des Landgerichts Berlin vom 24. März 2003 unter Zurückweisung
des Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt
neu gefaßt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts
Charlottenburg vom 21. Mai 2001 dahin abgeändert, daß die Kla-
ge hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhö-
hung dem Grunde nach gerechtfertigt ist und die Klage im übrigen
abgewiesen wird. Die weitergehende Berufung wird zurückgewie-
sen.
Hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhöhung
wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 14. Mai 1987 mietete die Beklagte von der Rechts-
vorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung in Berlin,
W. Straße . In dem Mietvertrag waren ursprünglich eine monatli-
che Miete von 384,59 DM und ein Heizkosten- und Warmwasservorschuß von
125,50 DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlen-
den Beträgen nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 5 und 6 enthält der Mietvertrag zu den
Nebenkosten folgende Klauseln:
"5. Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehr- belastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der verein- barten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige be- hördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrie- ben ist.
6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö- hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund- stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar…"
Im Januar 1994 erhöhte die Klägerin wegen gestiegener Betriebskosten
die Miete. Außerdem verlangte sie mit Schreiben vom 1. Juni 1995 unter Hin-
weis auf den Berliner Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum
1. September 1995 gemäß § 2 MHG, der die Beklagte zustimmte.
Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Klägerin erneut die
Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 48,60 DM auf
insgesamt 989,13 DM ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die seit
1995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die dem
Schreiben als Anlagen beigefügten, jeweils 2 Seiten umfassenden Kostenauf-
stellungen und Erläuterungen Bezug.
Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6. September 2000 für
unwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. Dar-
aufhin hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrück-
standes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von insgesamt
194,40 DM sowie auf Feststellung erhoben, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit
Wirkung ab 1. Februar 2001 monatlich einen um 48,60 DM erhöhten Mietzins
zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil
geringfügig dahin abgeändert, daß die Beklagte einen Mietrückstand von insge-
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:7)(cid:2)(cid:18)(cid:19)(cid:0)(cid:4)(cid:5)(cid:17)(cid:18)(cid:21)(cid:20)(cid:16)(cid:22)(cid:2)(cid:22)(cid:23)(cid:9)(cid:24)(cid:15)(cid:26)(cid:25)(cid:27)(cid:1)(cid:28)(cid:15)(cid:26)(cid:1)(cid:6)(cid:29)(cid:31)(cid:30)(cid:26)(cid:1)(cid:4)(cid:5)(cid:28) (cid:19)!(cid:27)(cid:25)#"%$(cid:4)(cid:15)(cid:26)(cid:1)’&(cid:21)(cid:18)(cid:19)$(cid:4)((cid:17)$(cid:2)(cid:0)(cid:17)(cid:1)(cid:4))(cid:2)*+(cid:7)(cid:12)(cid:15)(cid:28) ,(cid:18)-(cid:5)(cid:17))/.(cid:12)(cid:30)(cid:26)(cid:1)
samt 91,77
44,87 DM zu zahlen hat und die Klage im übrigen abgewiesen wird. Hiergegen
wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-
on, mit der sie die Abweisung der Klage insgesamt erreichen will.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht
aus formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagen
nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden
seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fort-
laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien
hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt,
obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht geson-
dert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur Ver-
besserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) von der Befugnis ge-
mäß § 7 GVW Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Er-
höhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auch
hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten
Mieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht
nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 einge-
flossen. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlers
bei der Ermittlung des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen als von
der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von mo-
natlich 44,87 DM berechtigt.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend
nicht stand.
1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der Re-
vision.
a) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage sei unzulässig, weil
die Klägerin gemäß § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greift
nicht durch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht die Mög-
lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinteresse nicht ent-
gegen (BGH, Urteil vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2507 unter
II 1; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532
unter I 2, jew. m.w.Nachw.; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 25. Aufl., § 256
Rdnr. 14; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8). Ob im vorliegenden Fall
die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO er-
füllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen.
b) Ebenfalls ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsurteil
enthalte keine Begründung für den Feststellungsausspruch. Angesichts der völ-
ligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsichtlich der rückständigen und
der künftigen Erhöhungsbeträge bedurfte es keiner zusätzlichen Darlegungen
zur Begründung des Feststellungsausspruchs. Ein Verstoß gegen die Bestim-
mung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein absoluter Revisionsgrund im
Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor.
2. Die materiell-rechtlichen Rügen der Revision sind jedoch teilweise be-
gründet.
a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings an-
genommen, daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000
die durch die Vorschrift des – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier
noch anwendbaren – § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126 BGB (in der bis
zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt
hat.
Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfor-
derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer
aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Ver-
bindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzte-
res kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der ein-
zelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zu-
sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich
hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt
(BGHZ 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so
müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine
zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002
- XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Vorausset-
zungen sind hier erfüllt.
In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründe
für die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf die
als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres
1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen
hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern be-
stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage
konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendein
Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes
Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB)
Genüge getan.
b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde
nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu
erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Miet-
vertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung
vereinbart seien; daran fehle es hier.
aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen be-
stimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, wer-
den im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB
a.F.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher
Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach
§ 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR
160/03 unter II 2 m.w.Nachw., zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft ent-
gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu.
Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Revi-
sion unangegriffenen Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisge-
bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit
vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes
zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7
des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land
Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während
der Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 MHG
(vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Bear-
beitung 1997, § 4 MHRG, Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Be-
triebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerin im
Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31. De-
zember 1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit
dem 1. Januar 1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformge-
setzes am 1. September 2001 (hier: § 560 BGB n.F.) - auch im Land Berlin wie
im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Ein-
schränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in Berlin
von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an
die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden.
Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung der
Beklagten vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im
vorliegenden Verfahren aber nicht.
bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den formu-
larmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht
sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirk-
sam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM
1993, 660 unter II 2). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des
Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht
kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungs-
punkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete
enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichti-
gen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen
sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit
dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren.
cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die im
Jahr 1994 von der Klägerin vorgenommenen Mieterhöhung wegen gestiegener
Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit
künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin schon deshalb nicht, weil die
Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Wi-
derspruch der Beklagten daher aussichtslos gewesen wäre.
c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hin-
weis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für
die Aufzugskosten, die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung
der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom
Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwi-
schen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufzü-
gen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächst
über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Be-
triebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von
der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdies
durch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten wider-
spruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer
erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch
Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 33). Eine
zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der Voraus-
zahlung auf die Umlage nicht.
Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendma-
chung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten zählen zu den Betriebskosten im
Sinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV)
(Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand ei-
ner Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG
sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits er-
wähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren
hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit
einer Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Neben-
kosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist
bei den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.
III.
Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. Oh-
ne Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als die Vorinstanzen der Klage stattgege-
ben haben, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten in
die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung
jedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betref-
fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen ist die Revision der Beklagten zurück-
zuweisen.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Beyer
Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert
12. Januar 2004
Dr. Deppert
für den wegen Krankheit an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Frellesen
20. Januar 2004