BGH Urteil vom 12.05.2004 – VIII ZR 235/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 235/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Mai 2004 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden, die Richter

Ball, Wiechers, Dr. Wolst und die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des

Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhö-

hung nach § 2 MHG.

Mit Mietvertrag vom 29. November 1959 mieteten die Beklagten von der

V. Wohnungsverwaltung B. eine Wohnung im

Haus M. straße , B. . Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der V.

Wohnungsverwaltung B. . Sie hat an dem Haus M.

straße Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt

und dafür Mittel aus zinsverbilligten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederauf-

bau erhalten. Mit Schreiben vom 30. Mai 2001 verlangte sie von den Beklagten

die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG von monatlich 223,94 €

auf 271,73 € ab dem 1. August 2001. Für die Einordnu ng der Wohnung zur Er-

mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte die Klägerin in einzelnen Merk-

malgruppen den modernisierten Zustand zugrunde. Hinsichtlich der Merkmal-

gruppe "Wohnung/Gebäude" ging sie jedoch von dem unmodernisierten Zu-

stand aus. In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Klägerin auf die Verwen-

dung zinsverbilligter Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Moder-

nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hin. Sie wies einen Kürzungsbe-

trag von 0,07 DM/qm aus und bezog diesen in die Berechnung der Mieterhö-

hung ein. Weitere Angaben zu den verwendeten öffentlichen Mitteln wurden

nicht gemacht. Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen der Klä-

gerin um den geforderten Betrag zu, allerdings nur mit der Maßgabe, daß sie

davon ausgingen, in allen Merkmalgruppen sei der modernisierte Zustand der

Wohnung Grundlage der Einordnung. Die erhöhte Miete wird von den Beklag-

ten seit dem 1. August 2001 gezahlt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die

uneingeschränkte Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete entspre-

chend dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001.

Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Mit dem Be-

rufungsurteil hat das Landgericht - nachdem der Senat das erste Berufungsur-

teil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen hatte - die Berufung erneut mit

der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage als unzulässig abgewiesen wer-

de. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin

ihr Anliegen einer uneingeschränkten Zustimmung der Beklagten zum Mieter-

höhungsverlangen vom 30. Mai 2001 weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klage sei unzulässig, weil mangels einer wirksamen Mieterhöhungs-

erklärung die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG und damit die Klagefrist

nicht in Lauf gesetzt worden sei. Das Schreiben der Klägerin vom 30. Mai 2001,

mit dem sie von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt,

enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1

MHG nötigen Informationen. Welche Informationen ein Erhöhungsverlangen

enthalten müsse, sei eine Frage des Einzelfalls. Dabei sei eine Interessenab-

wägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen und der Zweckbestim-

mung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tragen. Diese bestehe darin, dem Mie-

ter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich

anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhö-

hungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Insoweit reiche der Hinweis, die

ortsübliche Vergleichsmiete reduziere sich durch den Einsatz zinsverbilligter

Darlehen aus Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau im Zusammenhang mit

den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um einen Kürzungsbetrag

von 0,07 DM/qm, nicht. Diese Formulierung gebe dem Mieter nicht die Informa-

tion, die er benötige, um sich im Wege der Nachprüfung der Berechnung

schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle. Der

Mieter könne die Berechnung des Kürzungsbetrages nur nachvollziehen, wenn

ihm wenigstens mitgeteilt werde, wer wann welche Mittel zu welchem Zinssatz

mit welcher Zweckbestimmung gezahlt habe. Zwar fehle in § 2 MHG eine aus-

drückliche Regelung wie in § 3 Abs. 3 MHG, wonach alle Voraussetzungen des

§ 3 Abs. 1 MHG zu erläutern seien. Auch sei eine Verweisung auf § 3 Abs. 3

MHG in § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht enthalten. Dies bedeute jedoch nicht, daß

bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG an die Erörterung der Berech-

nung der Kürzungsbeträge geringere Anforderungen zu stellen seien als bei

einem Erhöhungsverlangen nach § 3 MHG.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Zustimmung zu der

von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu

verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ord-

nungsgemäß begründet wurde.

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe

(MHG), das gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall

noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber

schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-

nem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung

bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach

§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs-

beträge aufzunehmen

(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Nach dem Sinn und Zweck der Regelung ist es da-

bei nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich die Kürzungsbeträge be-

nennt, ohne die ihnen zugrundeliegenden Berechnungspositionen darzulegen.

Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben

werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter

zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem

Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter auch die

Berechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist, da er nur dann

nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete

zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Der Ver-

mieter muß, wenn er eine öffentliche Förderung erhalten hat, diejenigen Be-

rechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge darlegen, von denen allein er

Kenntnis hat. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem

Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, gegebenenfalls zu welchem

Zinssatz erhalten hat.

An diesem Ergebnis ändern entgegen der Auffassung der Revision auch

die sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 MHG und § 3 Abs. 3 MHG nichts.

Während nach § 3 Abs. 3 MHG die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist,

wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und

entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 der Vorschrift erläutert wird,

fordert § 2 Abs. 2 MHG eine schriftliche Begründung des Mieterhöhungsverlan-

gens. Aus diesem sprachlichen Unterschied läßt sich jedoch keine Differenzie-

rung hinsichtlich der Anforderungen an das jeweilige Begründungserfordernis

ableiten (so im Ergebnis schon Senat aaO). Eine solche folgt auch nicht daraus,

daß § 3 Abs. 3 MHG ausdrücklich auf Abs. 1 der Regelung verweist, während

§ 2 Abs. 2 MHG einen solchen Verweis nicht enthält. Die in den jeweiligen Ab-

sätzen 1 der Vorschriften genannten Voraussetzungen für ein Mieterhöhungs-

verlangen des Vermieters sind so unterschiedlich, daß daraus für die Intensität

des Begründungserfordernisses der Mieterhöhungserklärung keine Schlüsse

gezogen werden können.

Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundes-

verfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungs-

verlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Bun-

desverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, daß eine Handhabung der Verfah-

rensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des

gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führen würde, im Widerspruch

zum Gesetz stehe und auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG verletze

(BVerfGE 53, 352, 358 f.). Es hat aber auch ausdrücklich die Zweckbestim-

mung des § 2 Abs. 2 MHG hervorgehoben, die darin bestehe, dem Mieter die

Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand

der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder

nicht. Der Mieter ist nur dann in der Lage, die Berechtigung des Mieterhö-

hungsverlangens zu überprüfen, wenn ihm die der Berechnung zugrundelie-

genden Fakten bekannt sind. Dagegen ist es für den Vermieter nicht unzumut-

bar, die diesbezüglichen Daten an den Mieter zu übermitteln. Schließlich ist nur

die Mitteilung der Eckdaten der dem Vermieter gewährten Förderung erforder-

lich. Für den Vermieter ist damit keine nennenswerte Mehrbelastung verbun-

den; denn für die Ermittlung des Kürzungsbetrages muß er ohnehin genau die-

se Berechnung anstellen, und es geht nur noch darum, daß er das Zahlenwerk

in die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überträgt.

3. Da die Klägerin den Beklagten lediglich den Kürzungsbetrag von

0,07 DM/qm, nicht jedoch die diesem Betrag zugrundeliegenden Berechnungs-

positionen mitgeteilt hat, ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001

formell unwirksam. Das Berufungsgericht hat die Klage daher zu Recht als un-

zulässig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, zur

Veröffentlichung bestimmt). Die Revision ist deshalb zurückzuweisen.

Dr. Beyer

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns