BGH Urteil vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 234/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

MHG § 2 Abs. 2 Satz 1

Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Ver-

mieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für

die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö-

hung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt

auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde-

rung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im

Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentli-

chung bestimmt).

BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - LG Berlin

AG Berlin-Köpenick

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Mai 2004 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vor-

sitzenden und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin

Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des

Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zu-

rückgewiesen, daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben wor-

den ist, unzulässig ist.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in

Berlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem

Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgän-

gerin der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit

dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf

330,46 DM.

Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermit-

teln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom

30. Mai 2001 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete

um 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte

sie in dem Schreiben aus, nach dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen

Bezirke und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 DM/qm

nunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des

§ 2 MHG ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch

mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, dür-

fe nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden,

als sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels

ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um

54,64 DM auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge sind

nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuge-

stimmt.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des Beklagten zu der

von ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM auf

385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher

mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich ei-

ner Erhöhung um monatlich 21,84 DM (11,17 €) stattge geben und sie im übri-

gen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land-

gericht zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen

aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene

Urteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr

ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei unwirk-

sam. Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2

Abs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen

Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Infor-

mationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzel-

falls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vor-

zunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tra-

gen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und

Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig

werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht.

Dazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungs-

beträgen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang der

öffentlichen Förderung enthalte.

II.

Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand.

1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu

der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung

zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht

ordnungsgemäß begründet wurde.

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe

(MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB

noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber

schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-

nem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung

bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach

§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs-

beträge aufzunehmen

(ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter

die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-

gens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse

vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan,

wenn dem Mieter die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berech-

nungsgrundlagen bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen

kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat

(vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen

vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten vermietete Woh-

nung "mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwen-

dungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten

Wohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde". An-

gaben zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen enthält das Schreiben je-

doch nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhö-

hungsverlangen nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen.

2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Grün-

den unwirksam. Zwar ergibt sich aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom

1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen Aufwendungs-

zuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungs-

maßnahmen erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai

2001 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben, sie habe

Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten. Da das schrift-

lich zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die

Überprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich wi-

derspruchsfrei begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch)

wegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe

hierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden

Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das

Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache

nichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt in-

haltlich falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instand-

setzungsmaßnahmen erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen

müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an,

weil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2

Abs. 2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters abzustellen ist.

b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam

"nachgebessert" worden. Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3

BGB) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Miet-

erhöhungsverlangens möglich (vgl. LG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin

ZMR 1998, 430; LG Düsseldorf DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/

Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/

Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem ein-

deutigen Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu

keinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren

darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im Mieterhö-

hungsverlangen ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wur-

den, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbe-

scheides über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die

Prozeßbevollmächtigte des Beklagten.

3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin

vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist,

obwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Moderni-

sierung behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen blei-

ben, ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie ha-

be Fördermittel ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach

§ 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an

einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt.

4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Un-

zulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage

erheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht

bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter einge-

räumte Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvorausset-

zung dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist

nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier, Hand-

buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 58, 60; Sternel,

Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 701, 703 f.).

Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet.

Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist,

soweit ihr nicht stattgegeben worden ist.

Dr. Beyer

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns