BGH Urteil vom 22.09.2004 – VIII ZR 360/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 360/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 22. September 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG

§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb).

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von

Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan-

gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol-

che und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede-

nen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän-

digen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche

Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR

361/03).

BGH, Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - LG Duisburg AG Dinslaken

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer

des Landgerichts Duisburg vom 11. November 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in

D. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem

folgende formularvertragliche Regelungen:

"§ 10 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wieder- kehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzu- führen.

...

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrepa- raturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeit-

raum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die- len und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in ande- ren Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem An- fang des Mietverhältnisses zu laufen.

...

§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses

...

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßga-

be des § 10 auszuführen. ...

Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang

der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen."

Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das

Grundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmächtig-

ten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur Be-

seitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Scha-

densersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Be-

klagten nicht nach.

Anschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20. August

2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und

-bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeit-

punkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be-

gonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am

18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten

zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück

vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten

sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 €; dieser

Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

Renovierungskosten

Gutachterkosten

22.051,57 €

812,00 €

Miet- und Nebenkostenforderungen

2.118,00 €

insgesamt

abzüglich verzinster Kaution

Restforderung

24.981,57 €

2.691,73 €

22.289,84 €

Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge-

macht. Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht.

Mit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht den Kläger aufge-

fordert, einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die Vorschußzahlung ist

spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist

den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben

die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-

sen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe-

gehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in NJW-RR

2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt:

Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar

nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadenser-

satzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache

sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der

Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet.

Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er-

forderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Verände-

rung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des

Grundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor

dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch

einen Entschädigungsanspruch in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen.

Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe

der Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten

Kaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht

aber mit Schäden an der Mietsache begründet.

Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheits-

reparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa-

me Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die

Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht im Sinne der Angabe einer

Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren

Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens

nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnut-

zung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis,

daß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde

dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröff-

net. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht

auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparatu-

ren nachzuweisen. Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen Vereinbarun-

gen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht

ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen

Schönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den

Mieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirk-

samkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über

die Abwälzung der Schönheitsreparaturen.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß dem Kläger

kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu-

steht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3

des Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG

(nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular-

klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes-

sen benachteiligt.

a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte-

ne Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsrepara-

turen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von

fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen,

soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforder-

lich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt.

Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Re-

visionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene

Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwen-

dung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Geschäftsbedin-

gungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so

auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter

Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver-

standen werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen

Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ

102, 384, 389 f.).

Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in

§ 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "starren" Fristenplan ausgelegt.

Die formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so

zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort

genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den

Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich

einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechen-

de Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da

der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich ist.

b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene

Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenom-

men hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung

der Revision ergangenen Entscheidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR

361/03, NJW 2004, 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragliche Klausel, die

einen "starren" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Kü-

che, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, ge-

mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG

unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schön-

heitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf

tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen Senat, aaO, unter II 2). Daß die

in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen-

über zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bun-

desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fas-

sung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in

BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval-

len entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach Ablauf

dieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Auch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren

kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl.

insoweit auch Senat, aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags

im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die

keine "starren" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt.

c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist

unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des

Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durch-

führung der "turnusmäßig wiederkehrenden" Schönheitsreparaturen (§ 10

Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der

Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in un-

terschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen

Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsrepara-

turverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so

daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10

Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fri-

stenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umge-

staltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine

unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsur-

teil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3).

2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgericht wei-

tergehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Be-

gründung verneint hat.

a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, daß

Schadensersatzansprüche des Klägers nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt

sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten ge-

hemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der

Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin

nicht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird

die Verjährung unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung ge-

hemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Be-

klagten am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der

sechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der

Zustellung tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3

ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die

Zustellung demnächst erfolgt.

Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung

der Klageschrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der Verjährungs-

frist gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr

Prozeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles

Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall,

wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter

durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht

bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig

sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (Se-

nat, Urteil vom 9. November 1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter

II 2 a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR 116/99, NJW 2000,

2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei-

ben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß nach § 65

Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre-

chenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht

verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung

der Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat

die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschuß-

zahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Selbst

wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjäh-

rungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR

191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2 c m.w.Nachw.), beträgt

die Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene

weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen;

sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht

der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die

Klageschrift wurde daher noch "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt.

b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Be-

gründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Verän-

derungen der Mietsache nicht verneinen.

aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß Schadens-

ersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sa-

che, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf

Ersatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der

Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsan-

spruch nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel-

lungsanspruchs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB)

und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache

abhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor

er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her-

stellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F.

erlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf

diese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Ver-

kauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH,

Urteil vom 5. März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter I m.w.Nachw.).

Der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spä-

testens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des

Grundstücks abgetreten wird (BGHZ 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her-

stellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Beru-

fungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Ge-

schädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation

seines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147,

320, 322).

bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, daß

diese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte aufgrund der

Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung

verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem

Fall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß

§ 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht

ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt-

schaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den

Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - VIII ZR

362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2 a m.w.Nachw.). Der

Schaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparatur-

kosten berechnet werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom

26. Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2 a).

Auf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfül-

lungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa-

che nachfolgend veräußert (vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH,

Beschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783

zu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1

BGB a.F.).

cc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger ein An-

spruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat

nicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen ei-

nes solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem

schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen

werden, daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter

Schönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nicht-

erfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko-

sten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden

Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der

gemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist

(vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der

Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen.

dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzan-

spruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz

der Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe

einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB)

nicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den

behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der

Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hin-

gegen habe er nicht dargetan, daß auch die behaupteten Schäden an der Miet-

sache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten.

Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht hierbei wesentli-

ches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei-

nen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlas-

sen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem "Zustand"

des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschä-

digungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht

auch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses

sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln.

Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an-

derweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet.

Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter anderem vorgetragen, er habe

aufgrund des

"Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von

320.000 DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können. Di e Eheleute S.

seien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den

Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen.

Nach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder

3. Juni 2003 nochmals besichtigt; "aufgrund der Feststellung des Zustands des

Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als

Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluß des Kaufvertrags Abstand genommen.

Letztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft werden

können, so daß er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 € erlitten habe. Des

weiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis

habe nicht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine

weiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden

können.

Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar

oder mißverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu

Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen

(§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger

dann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 € höher en Kaufpreis bereits dann

erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der

nach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand-

lung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des

Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Ver-

schlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht.

III.

Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe-

ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562

Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns