BGH Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 210/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

nein

nein

BGB § 307 Bb

Verkündet am: 18. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Defini- tion in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Be- stimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.

b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formular-

mietvertrag enthaltene Klausel

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Au- ßenfenstern, Balkontür und Loggia."

in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Par- kett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Un- wirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.

BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 - LG Berlin

AG Wedding

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67

des Landgerichts Berlin vom 9. Juni 2008 aufgehoben.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts

Wedding vom 14. November 2007 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin des Klägers

geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Sie kündigte das

Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kläger

nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Schönheitsre-

paraturen nicht ausgeführt, auf Schadensersatz in Anspruch.

Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag vom 7. Januar

1984 unter § 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung:

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".

§ 13 Ziff. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet:

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und De- cken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wieder- herstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Der Kläger hat den Geldbetrag, der zur Durchführung der seiner Auffas-

sung nach von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen erforderlich

sein soll, auf 8.696,66 € netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende

Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht

das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger

6.902,03 € nebst Zinsen zu zahlen und den Kläger von vorprozessual entstan-

denen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.004,36 € freizustellen. Darüber hin-

aus hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger für den Fall

der Durchführung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen

Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur Höhe von 16 % zu

ersetzen hat; im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder-

herstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse,

im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger könne gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB Scha-

densersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Die Ver-

tragsklausel, mit der die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mie-

ter übertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie

benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1

BGB, als sie ihm auch die Renovierung der Außenseiten der Fenster und der

Wohnungseingangstür auferlege. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der

Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von

Fenstern und Türen - nicht nur von außen, sondern auch von innen - regele. Im

Übrigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Verstoß gegen das

Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und

inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags

enthaltene Zusatz "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und

Loggia" als auch der in § 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und

Türen" gestrichen würden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare

Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen

Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kläger der geltend ge-

machte Schadensersatzanspruch abzüglich der auf den Anstrich von Türen und

Fenstern entfallenden Kosten zu.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem

Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 280

Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von

Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die Beklag-

te übertragen worden ist. Die Formularbestimmung in § 4 Ziff. 2 des Mietver-

trags über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsrepa-

raturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1

Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam.

1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Re-

gelung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel

und in § 13 näher umschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den

Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt, als sie

dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von

innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den

Außenanstrich der Balkontür und den Anstrich der Loggia.

a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem

Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsver-

ordnung

(II. BV) maßgeblich

(BGHZ

92,

363,

368; Schmidt-

Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 71; Staudinger/

Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 102; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl.,

§ 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den

Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der In-

nentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außen-

anstrich von Türen und Fenstern. Dieser Beschränkung liegt der Gedanke

zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hin-

sichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerwei-

se vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes in-

nerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird.

b) Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparatu-

ren" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich

den Maßstab der Klauselkontrolle (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Fn. 366

zu Rdnr. 114 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 178)

und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klau-

sel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparatu-

ren auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche

Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten

Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß

§ 307 BGB unwirksam (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 124; Heinrichs,

NZM 2005, 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung

und Literatur auch für die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Ver-

pflichtung (auch) zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangs-

tür auferlegt (LG Berlin [Zivilkammer 67], GE 2001, 1674; LG Berlin [Zivilkam-

mer 65], WuM 2004, 497; LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006

- 63 S 371/05, juris; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und

Rückbau, 3. Aufl., I. Teil, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 103; Blank,

Schönheitsreparaturen im Mietrecht, in: Weimarer Immobilienrechtstage, Do-

kumentation 2005, S. 95, 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er

dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, WuM 2004,

663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschließlich

Außenanstriche von Fenstern und Balkontür" für wirksam gehalten hat (aaO,

unter II 1), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen Revisi-

onsverfahrens war, zu vertiefen, hält er daran nicht fest.

2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die

Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich der Fenster

und der Wohnungseingangstür nur dazu führe, dass der Mieter Fenster und

Türen insgesamt nicht - also weder von außen noch von innen - zu streichen

habe, dass aber die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirk-

sam sei. Es hat verkannt, dass die in § 4 Ziff. 2 i.V.m. § 13 des Mietvertrages in

unzulässiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von

Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige

Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vor-

genommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 4 Ziff. 2 und § 13 Ziff.

1 des Mietvertrages, mit denen diese Klauseln den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV

geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreiten, be-

deutet der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.

a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schön-

heitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem

starren Fristenplan (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW

2004, 2586, unter II 2, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004,

3775, unter II 1 b, vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 10

ff., und vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16) oder un-

zulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Senats-

urteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743, Tz. 11, vom

18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 20, und vom 18. Februar

2009 - VIII ZR 166/08, z.V.b.). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisie-

rungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Um-

fangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der

Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese

inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde,

wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam

wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt

bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Se-

natsurteil vom 5. April 2006, aaO, Tz. 15). Dies gilt unabhängig davon, ob die

Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer

oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind

(Senatsurteil vom 28. März 2007, aaO, Tz. 11).

b) Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des

gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier

vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige

Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht

die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (ebenso LG Berlin

[Zivilkammer 67], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 65], aaO; LG Berlin [Zivilkammer

63], aaO; LG Regensburg, ZMR 2003, 933 f.; LG Köln, WuM 1989, 70; Stau-

dinger/Emmerich, aaO; Langenberg, aaO, Rdnr. 10; wohl auch Münch-

KommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 124; aA Lammel, aaO, und Heinrichs, NZM

2005, 201, 209).

Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahme-

klausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mie-

ter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine ein-

heitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzel-

aspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag

insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger

Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder

ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist

die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Langenberg, aaO). Die Verpflichtung

zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung

des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso

wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei

unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der Aus-

führungsart der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit

eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder

unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht (MünchKommBGB/Häublein,

aaO).

Der Verweis des Berufungsgerichts auf den Rechtsentscheid des Bayeri-

schen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 (BayObLGZ 1997, 153)

rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem Rechtsentscheid ging es um

die sachlich voneinander unabhängigen Verpflichtungen des Mieters zur Durch-

führung von Schönheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinre-

paraturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren.

Daraus ist für die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die

Schönheitsreparaturenverpflichtung betrifft, nichts herzuleiten.

III.

Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuhe-

ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil

die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des

Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzu-

weisen, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlasse-

ner Schönheitsreparaturen, wie ausgeführt, nicht zusteht.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 14.11.2007 - 20 C 202/07 -

LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 67 S 7/08 -