BGH Beschluss vom 07.10.2004 – V ZR 328/03

BUNDESGERICHTSHOF

vom

7. Oktober 2004

in dem Rechtsstreit

V ZR 328/03

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

ZPO (2002) § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2; GG Art. 3 Abs. 1

a) Das für die Zulassung der Revision maßgebliche Allgemeininteresse an einer kor- rigierenden Entscheidung des Revisionsgerichts ist auch dann gegeben, wenn das Berufungsurteil auf einem Rechtsfehler beruht, der geeignet ist, das Vertrau- en in die Rechtsprechung zu beschädigen (Fortführung von Senat, BGHZ 154, 288).

b) Die Revision ist aus diesem Grund zuzulassen, wenn das Berufungsurteil gegen das Willkürverbot verstößt. Hingegen ist nicht maßgebend, ob der Rechtsfehler offensichtlich oder schwerwiegend ist.

c) Eine gerichtliche Entscheidung ist objektiv willkürlich, wenn eine notwendige Ver- tragsauslegung unterblieben und die Entscheidung deshalb nicht verständlich ist.

BGH, Beschl. v. 7. Oktober 2004 - V ZR 328/03 - OLG Celle

LG Stade

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 7. Oktober 2004 durch den

Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf,

Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerden werden die Revisionen der

Kläger und der Beklagten gegen das Urteil des 6. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Celle vom 27. November 2003 zugelas-

sen.

I.

Mit notariellem Vertrag vom 23. September 1998 kauften die Kläger von

der Beklagten eine Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden Anlage "mit

zwei Häusern mit jeweils 9 und 10 Wohnungseinheiten" zum Preis von

310.000 DM. In der bei Vertragsschluß vorliegenden Teilungserklärung vom

5. Februar 1998 hatte sich die Beklagte u.a. vorbehalten, "eine Änderung bei der

Aufteilung und der Zuordnung der Sondernutzungsrechte" vorzunehmen, falls

dies "beim Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumsrechte gewünscht sein"

sollte. Unter Bezugnahme hierauf ist unter § 1 Abs. 2 des Kaufvertrages ver-

merkt, den Käufern sei bekannt, daß "die Zuordnung der Sondernutzungsrechte

für die einzelnen Wohnungseigentumsrechte und deren Aufteilung durch den

Verkäufer geändert werden" könne. Ferner wird unter § 1 Abs. 2 des Kaufvertra-

ges bestimmt:

"Die Änderung der Teilungserklärung beinhaltet auch, daß eine gewerbli-

che Nutzung, die den allgemeinen Wohnwert der Anlage mindert, ausge-

schlossen wird.

Die Käufer bevollmächtigen schon jetzt die in § 16 genannten Bevollmäch-

tigten, eine Änderung der Teilungserklärung diesbezüglich vorzunehmen

und bestätigen insbesondere die Befreiung gemäß § 181 BGB."

Die Teilungserklärung vom 5. Februar 1998 wies für das gesamte Objekt

ausschließlich Wohnungseigentums- und mithin keine Teileigentumseinheiten

aus. Ferner ist in der Teilungserklärung geregelt, daß

"… alle Wohnungen auch gewerblich genutzt werden können, ohne daß

hierzu die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingeholt wer-

den muß."

Am 29. September 1998 beantragte die Beklagte bei der zuständigen Bau-

behörde eine Nutzungsänderung für die im Erdgeschoß direkt unter der späteren

Wohnung der Kläger gelegenen Räume, die nunmehr gewerblich als Büro einer

Holzvertriebsgesellschaft genutzt werden sollten. Nachdem die Genehmigung

erteilt worden war, änderte die Beklagte die Teilungserklärung dahin ab, daß die

Einheit nun anstelle von Wohnungs- als Teileigentum ("Sondereigentum an den

nicht zu Wohnzwecken dienenden, gewerblich genutzten Räumen …") ausge-

wiesen wurde. Nach Eintragung der Änderung der Teilungserklärung am

10. März 1999 wurde am 29. März 1999 zugunsten der Kläger eine

1999 wurde am 29. März 1999 zugunsten der Kläger eine Auflassungsvormer-

kung in das Grundbuch eingetragen.

Wegen der Nutzung der betreffenden Einheit als Büro wollen die Kläger

am Kauf nicht festhalten und machen im vorliegenden Rechtsstreit den "großen

Schadensersatzanspruch" geltend. Sie haben zuletzt Zahlung von 168.842,81 €

Zug um Zug gegen Rückgabe der Eigentumswohnung verlangt, während die Be-

klagte im Wege der Widerklage eine restliche Vergütung in Höhe von 3.943,61 €

geltend gemacht hat. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 163.485,41 €

stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Dieses Urteil ist von der Beklag-

ten mit der Berufung und von den Klägern mit der Anschlußberufung angefochten

worden. Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der Anschlußberufung

die Verurteilung der Beklagten auf 19.831,46 € unter Wegfall des Zug-um-Zug-

Vorbehalts reduziert. Es geht dabei von einem "Sachmangel bzw. Fehlen einer

zugesicherten Eigenschaft" aus, weil der Kaufvertrag die Zusicherung enthalte,

daß in der Anlage nur Wohnungseigentum begründet werde. Da aber ein Scha-

densersatzanspruch außer Verhältnis zu den geringfügigen Nachteilen der Klä-

ger durch die Büronutzung stehe, sei er nach § 242 BGB ausgeschlossen. Mög-

lich sei nur eine Minderung, die nach § 287 ZPO in Höhe von 15 % des Kaufprei-

ses angemessen erscheine. Hiermit sei die mit der Widerklage verfolgte Restver-

gütung zu verrechnen, woraus sich der zuerkannte Betrag ergebe.

Gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Berufungsurteil richten sich

die vorliegenden Beschwerden der Kläger und der Beklagten.

II.

Die beiderseitigen Nichtzulassungsbeschwerden (§ 544 ZPO) sind zu-

lässig und haben auch, gestützt auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, in

der Sache selbst Erfolg.

1. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist begründet, weil die

Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheit-

lichen Rechtsprechung erfüllt sind.

a) Zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist die Revision

nicht nur in Fällen der Divergenz sowie dann zuzulassen, wenn schwer erträg-

liche Unterschiede in der Rechtsprechung entstehen oder fortbestehen, die

nicht den Charakter einer Divergenz im herkömmlichen Sinn haben. Vielmehr

besteht das für die Zulassung der Revision maßgebliche Allgemeininteresse

an einer korrigierenden Entscheidung des Revisionsgerichts auch dann, wenn

das Berufungsurteil auf einem Rechtsfehler beruht, der geeignet ist, das Ver-

trauen in die Rechtsprechung zu beschädigen (Senat, BGHZ 154, 288, 295

unter Hinweis auf die Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur

Reform des Zivilprozesses, BT-Drucks. 14/4722, S. 66, 104; vgl. auch Müller,

VersR 2004, 1073, 1083). Für die Prüfung dieses Merkmals kann nicht darauf

abgestellt werden, ob der Fehler des Berufungsgerichts offensichtlich (vgl.

BVerfG, NJW 2004, 1371) oder von Gewicht (BGHZ 152, 182, 188; Senat,

BGHZ 154, 288, 294; Beschl. v. 31. Oktober 2002, V ZR 100/02, NJW 2003,

754, 755) ist. Maßgebend ist statt dessen, ob das Berufungsgericht bei der

Auslegung oder Anwendung von Vorschriften des materiellen Rechts oder des

Verfahrensrechts gegen grundlegende, verfassungsrechtlich abgesicherte Ge-

rechtigkeitsanforderungen verstoßen hat und die Entscheidung deshalb von

Verfassungs wegen einer Korrektur bedarf (Senat, BGHZ 154, 288, 296).

b) Hiernach ist eine Revision auch dann zuzulassen, wenn die anzu-

fechtende Entscheidung auf einer Verletzung des allgemeinen Gleichheitssat-

zes in seiner Ausprägung als Willkürverbot (Art. 3 Abs. 1 GG) beruht. Dies ist

bei einer fehlerhaften Rechtsanwendung der Fall, die sachlich schlechthin un-

haltbar ist (BVerfGE 58, 163, 167 f.), weil sie unter keinem denkbaren Aspekt

rechtlich vertretbar erscheint und sich deshalb der Schluß aufdrängt, daß sie

auf sachfremden Erwägungen beruht (std. Rechtspr. des BVerfG, vgl. nur

BVerfGE 4, 1, 7; BVerfG, NJW 2004, 151, 152 m.w.N.). Dabei enthält die Fest-

stellung von Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf. Willkür ist hier vielmehr

im objektiven Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, die im Verhältnis zu der

Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist

(BVerfGE 80, 48, 51).

c) Das Berufungsurteil stellt sich in diesem Sinne als objektiv willkürlich

dar.

aa) Das Berufungsgericht nimmt an, die Beklagte habe in dem Kaufver-

trag den Klägern gegenüber zugesichert, in der Anlage nur Wohnungs- und

kein Teileigentum zu begründen und die Teilungserklärung dahin abzuändern,

daß eine gewerbliche Nutzung, die den allgemeinen Wohnwert mindere, aus-

geschlossen sei. Eine Begründung für diese Auffassung enthält das Beru-

fungsurteil nicht, insbesondere ist insoweit eine Bezugnahme auf die Ent-

scheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils unterblieben. Das Berufungs-

urteil verweist lediglich in seinem tatbestandlichen Teil, nicht aber auch bei der

Begründung auf die Entscheidung des Landgerichts. Im übrigen hätte eine

solche Bezugnahme daran scheitern müssen, daß das Landgericht einen an-

deren Rechtsstandpunkt vertreten und sein Urteil nicht mit einer zugesicherten

Rechtsstandpunkt vertreten und sein Urteil nicht mit einer zugesicherten Ei-

genschaft begründet hat. Die mithin fehlende Begründung läßt nur den Schluß

darauf zu, daß das Berufungsgericht die vertraglichen Vereinbarungen für ein-

deutig und daher für nicht auslegungsbedürftig hält. Es hat hierbei jedoch nicht

beachtet, daß der von ihm herangezogenen Vertragsklausel, die die Verkäu-

ferseite zur Änderung der Teilungserklärung bevollmächtigt, kein entscheiden-

der Hinweis dafür zu entnehmen ist, daß die Beklagte von dieser Möglichkeit

auch Gebrauch machen mußte. Die Formulierung der Klausel kann wegen der

Verwendung des Wortes "wird" als entsprechende Verpflichtung, aber auch als

bloße Befugnis der Beklagten verstanden werden. Es kommt hinzu, daß auch

die Beschreibung der zu errichtenden Anlage, die nach dem Kaufvertrag aus

"zwei Häusern mit jeweils 9 und 10 Wohnungseinheiten" bestehen sollte, allein

noch nicht erkennen läßt, daß die Beklagte hierfür in vertragsmäßig bindender

Weise die Gewähr übernehmen wollte und damit die Bereitschaft zu erkennen

gab, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Nur unter

dieser strengen Voraussetzung kann eine Zusicherung im Sinne des § 459

Abs. 2 BGB a.F. vorliegen (BGH, Urt. v. 13. Dezember 1995, VIII ZR 328/94,

NJW 1996, 836, 837).

bb) Nachdem das Berufungsgericht auch keine Feststellungen zu einem

übereinstimmenden Parteiwillen getroffen hat, der von dem Wortlaut des Ver-

trages abweicht (vgl. dazu Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW

2002, 1038, 1039), ist es unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar,

zur Zusicherung einer Eigenschaft ohne Auslegung des Kaufvertrages zu ge-

langen. Der Fehler des Berufungsgerichts macht dessen Entscheidung derart

unverständlich, daß sie sich als sachlich schlechthin unhaltbar und damit ob-

jektiv willkürlich darstellt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungs-

gerichts (NJW 1998, 2810, 2811) kann eine Entscheidung gegen das Willkür-

verbot verstoßen, wenn bei der Auslegung einer Formularvertragsklausel

durch das Gericht anerkannte Auslegungsgrundsätze in besonderem Maße

außer acht gelassen wurden. Nichts anders kann gelten, wenn - wie im vorlie-

genden Fall - eine sich als notwendig aufdrängende Vertragsauslegung unter-

blieben ist und dies der Verständlichkeit des angefochtenen Urteils entgegen-

steht.

2. Von einer Begründung im übrigen wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2

ZPO abgesehen.

Wenzel Tropf Krüger

Gaier Schmidt-Räntsch