BGH Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 308/03
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 12. November 2004 W i l m s , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. November 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-
gerichts Düsseldorf vom 20. Oktober 2003 wird auf Kosten der
Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
I.
Mit notariellem Vertrag vom 24. Oktober 2000 erwarb die Klägerin von
der Beklagten ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in
D. für 2 Mio. DM. Der Vertrag enthält einen Gewährleistungsausschluß
sowie als Anlage eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen und Angaben
über Miethöhe, Nebenkosten und Wohnflächen. Diese Liste, so heißt es in dem
Vertrag, sei zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Vertrags-
inhalt.
Bestandteil der Liste sind zwei Dachgeschoßwohnungen mit Wohnflä-
chen von 48 bzw. 38 qm, die nach Behauptung der Klägerin ohne baurechtli-
che Genehmigung und entgegen den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen
ausgebaut worden sind.
Die Klägerin verlangt Ersatz der zur Herstellung eines genehmigungsfä-
higen Zustands der Dachgeschoßwohnungen erforderlichen Kosten sowie die
Feststellung, daß die Beklagte verpflichtet ist, den darüber hinausgehenden
und noch nicht bezifferbaren Schaden zu ersetzen, der auf der Baurechtswid-
rigkeit beruht.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Eine Zusicherung dahin,
daß sämtliche Mietwohnungen baurechtlich genehmigt seien, hat es im Wege
der Auslegung des Vertrages verneint. Das Oberlandesgericht hat den Vertrag
anders ausgelegt, eine Zusicherung bejaht und der Zahlungsklage dem Grun-
de nach wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft stattgegeben. Außer-
dem hat es die begehrte Feststellung ausgesprochen.
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die
Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Klägerin beantragt die
Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat sich bei seiner Auslegung des Vertrages nicht
mit der davon abweichenden Auslegung des Landgerichts näher auseinander-
gesetzt, insbesondere nicht geprüft, ob diese Auslegung auf Umständen be-
ruht, an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit Zweifel im Sinne des § 529
Abs. 1 Nr. 1 ZPO begründet sind.
II.
1. Der Senat hat die Revision zur Klärung der Grundsatzfrage zugelas-
sen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO), ob das Berufungsgericht bei der Ausle-
gung einer Individualvereinbarung wie ein Revisionsgericht an eine vertretbare,
wenn auch von ihm für nicht überzeugend erachtete Auslegung des erstin-
stanzlichen Gerichts gebunden ist. Diese Frage hat der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofes inzwischen mit umfassender Begründung verneint (Urt. v.
14. Juli 2004, VIII ZR 164/03, NJW 2004, 2751, zur Veröffentlichung in BGHZ
vorgesehen). Dem schließt sich der erkennende Senat an. Die Entscheidung
fügt sich ohne Brüche in die eigene Rechtsprechung zu dem Prüfungsumfang
des Berufungsgerichts ein. Einer Beschränkung unterliegt das Berufungsge-
richt nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nur hinsichtlich der im ersten Rechtszug
festgestellten Tatsachen, nicht hinsichtlich der darauf beruhenden rechtlichen
Wertung (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 2004, V ZR 257/03, NJW 2004, 1876,
vorgesehen für BGHZ). Folglich ist eine in erster Instanz vorgenommene Be-
weiswürdigung nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich wenn konkrete An-
haltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der als Ergebnis der
Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen begründen (Senat, aaO), nicht
teriellen Rechts zu beurteilende Auslegung von Individualvereinbarungen geht.
Daß die revisionsrechtliche Überprüfbarkeit einer solchen Auslegung auch in
der rechtlichen Bewertung, nämlich auf Verstöße gegen gesetzliche Ausle-
gungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätze, beschränkt ist, beruht auf den
spezifischen Aufgaben des Revisionsgerichts und ist auf das Berufungsgericht
nicht übertragbar, dem auch nach der Reform des Zivilprozesses durch das
Gesetz vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) die Aufgabe übertragen ist, das
Interesse der Parteien an einer in tatsächlicher und in rechtlicher Hinsicht
überzeugenden Entscheidung ihres Einzelfalls zu befriedigen (BGH, Urt. v.
14. Juli 2004, VIII ZR 164/03, NJW 2004, 2751, 2753, vorgesehen für BGHZ).
2. Die Auslegung des Berufungsurteils selbst hält den Angriffen der Re-
vision stand. Diese möchte lediglich ihr eigenes - in der Sache fernliegendes -
Verständnis an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts setzen, zeigt
aber keine Rechtsfehler auf, die dem Berufungsgericht unterlaufen wären. Sei-
ne Entscheidung liegt auf der Linie der Senatsrechtsprechung (vgl. Urt. v.
22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR 1990, 1161; Urt. v. 2. Dezember 1988,
V ZR 91/87, NJW 1989, 1795).
Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht habe in rechts-
fehlerhafter Anwendung des § 531 Abs. 2 ZPO Vorbringen der Beklagten nicht
berücksichtigt, verkennt sie, daß das Berufungsgericht gerade offengelassen
hat, ob das Vorbringen der Beklagten in einem erst am Tage der mündlichen
Verhandlung überreichten Schriftsatz zuzulassen war. Es hat auch bei Berück-
sichtigung dieses Vorbringens keine Umstände gesehen, die der Annahme, die
Beklagte habe die baurechtliche Zulässigkeit der Vermietung zugesichert, ent-
gegenstünden. Die Rüge, das Berufungsgericht habe gegen seine Verpflich-
tung verstoßen, das gesamte in die Berufungsinstanz gelangte tatsächliche
Vorbringen der Parteien zu berücksichtigen, entbehrt daher der Grundlage,
ebenso die Annahme, Art. 103 Abs. 1 GG sei verletzt worden.
Dasselbe gilt für die Rüge, das Berufungsgericht habe Vorbringen zur
Bedeutung des Verweises in dem Vertrag auf die II. Berechnungsverordnung
übergangen. Das Berufungsgericht hat nichts übergangen, sondern die Um-
stände nur anders bewertet, als es die Beklagte für richtig erachtet. Im übrigen
sind die Ausführungen zur Bedeutung des Hinweises auf die II. Berechnungs-
verordnung auch nicht entscheidungserheblich. Das Berufungsgericht erblickt
darin eine ausdrückliche Vereinbarung einer Zusicherung. Selbst wenn dies
nicht zuträfe, bliebe es bei der vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei durch
Auslegung ermittelten Zusicherung.
Schließlich kann der Revision auch nicht gefolgt werden, wenn sie
meint, das Fehlen einer Baugenehmigung und darauf beruhender Mietausfälle
stellten keinen Schaden dar. Der Schaden besteht, wie das Berufungsgericht
zutreffend dargelegt hat, darin, daß dem Kaufgegenstand die zugesicherte Ei-
genschaft fehlt. Ein Mietshaus, in dem zwei Wohnungen entgegen der Zusiche-
rung nicht vermietet werden dürfen, ist, verglichen mit dem angestrebten ver-
traglichen Zustand, weniger wert. Auf die späteren Verwendungsabsichten des
Käufers kommt es dabei nicht an. Sie ändern nichts an der bestehenden Wert-
differenz. Daß der Schaden häufig nach den Kosten für die Herrichtung des
vertragsgerechten Zustands berechnet wird, stellt lediglich eine von der Recht-
sprechung des Bundesgerichtshofs gebilligte vereinfachte Berechnungsweise
dar (siehe nur Senat, BGHZ 108, 156, 160 m.w.N.).
3. Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht
habe nicht durch Grundurteil entscheiden dürfen.
Der Erlaß eines Grundurteils setzt voraus, daß ein Anspruch mit hoher
Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht (BGHZ 53, 17, 23; BGH, Urt. v.
2. Oktober 2000, II ZR 54/99, NJW 2001, 224, 225, st. Rspr.). Daß diese Vor-
aussetzung hier gegeben ist, ist offensichtlich und vom Berufungsgericht zu
Recht angenommen worden. Es war dabei nicht an die Schadenspositionen
gebunden, die die Klägerin zur Begründung vorgetragen hat. Es kommt daher
nicht darauf an, ob jede dieser Positionen, was die Revision in Abrede stellt,
einen ersatzfähigen Schaden darstellt. Diese Fragen sind im Betragsverfahren
zu klären.
4. Schließlich leidet das angefochtene Urteil auch hinsichtlich der Fest-
stellung einer Ersatzpflicht wegen weitergehender Schäden an keinem Rechts-
fehler.
Allerdings hat das Berufungsgericht nicht im einzelnen dargelegt, wor-
aus sich die - für die Begründetheit des Feststellungsantrags erforderliche (vgl.
BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992, IX ZR 43/92, NJW 1993, 648, 654 m.w.N.) -
hinreichende Wahrscheinlichkeit eines Schadens ergibt, der über das hinaus-
geht, was Gegenstand des Zahlungsantrags ist. Insoweit kann aber auf das
Vorbringen in der Klageschrift zurückgegriffen werden. Danach handelt es sich
bei den damals noch nicht bezifferbaren Schäden zum einen um Kosten für
Architektenleistungen und zum anderen um Mietausfälle. Beide Positionen stel-
len ersatzfähige Schäden dar. Die Architektenleistungen dienten der Genehmi-
gungsplanung, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich
war. Die Mietausfälle stellen Folgeschäden dar.
Daß die Klägerin - wie die Revision anmerkt - ohnehin einen Umbau ge-
plant haben mag, für den Architektenleistungen erforderlich gewesen sein mö-
gen, in denen die isolierte Genehmigungsplanung aufgegangen sein kann, ist
ohne Belang. Es geht - wie bereits dargelegt - bei der Ermittlung der zur Her-
stellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlichen Kosten lediglich um
eine vereinfachte Ermittlung des Minderwerts des Kaufgegenstands. Dieser
Minderwert ist nicht davon abhängig, ob die Herrichtungskosten wirklich ange-
fallen sind oder nicht.
Soweit die Revision gegenüber den geltend gemachten Mietausfällen
rügt, es sei nicht ersichtlich, wieso die Dachgeschoßwohnungen nicht bis zum
- ohnehin geplanten - Umbau hätten vermietet werden können, übersieht sie,
daß es sich um nicht genehmigten und daher auch nicht zulässigerweise nutz-
baren Wohnraum gehandelt hat (Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89,
NJW-RR 1990, 1161). Ob eine Genehmigung hätte herbeigeführt werden kön-
nen, spielt dabei keine Rolle.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel
Tropf
Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch