BGH Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 44/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 13. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an ver-

gleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und

nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet.

Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der

Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil an-

gespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.

BGH, Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - LG Hamburg AG Hamburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-

kammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Januar 2004 auf-

gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 4. Sep-

tember 2003 abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise Rückzahlung der sei-

ner Auffassung nach überhöhten Miete.

Mit Vertrag vom 30. September 1996 mietete der Kläger von den Beklag-

ten ab dem 15. Oktober 1996 eine im 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhau-

ses in Hamburg-Eppendorf, S. straße gelegene, ca. 69 m² große

Dreizimmer-Dachgeschoßwohnung. Das Wohnhaus ist zwischen 1948 und

1960 erbaut worden. Vor dem Einzug des Klägers hatten die Beklagten die

Wohnung durch Umbaumaßnahmen vergrößert und umfassend renoviert. Die

als Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 1.281,- DM, ab dem

1. Februar 1998 1.306,60 DM, ab dem 1. Februar 1999 1.332,70 DM und ab

dem 1. Februar 2000 1.359,40 DM. Das Mietverhältnis endete im Oktober 2000.

Der Kläger macht geltend, die vereinbarte und von ihm in voller Höhe

gezahlte Miete sei im Sinne des § 5 WiStG überhöht gewesen, weil bei Ab-

schluß des Mietvertrages im Hamburger Stadtgebiet bzw. in Hamburg-

Eppendorf ein geringes Angebot an Dreizimmerwohnungen mit etwa 70 m² be-

standen habe. Unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung der Wohnung

und unter Zugrundelegung des Hamburger Mietspiegels sowie eines Zuschla-

ges von 20 % ergebe sich eine höchstzulässige Miete von 11,17 DM/m². Aus

der Differenz zu der vereinbarten und gezahlten Miete errechne sich für die Zeit

vom 1. Januar 1997 bis 31. Oktober 2000 eine Überzahlung von insgesamt

24.980,02 DM. Nachdem die Beklagten vorprozessual eine Rückzahlung abge-

lehnt hatten, hat der Kläger den genannten Betrag mit seiner Klage geltend

gemacht.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zu der Frage, ob

im September 1996 in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbarem

Wohnraum bestanden habe, der Klage im wesentlichen stattgegeben. Die hier-

gegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten

ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zu Recht und mit zutreffender Begründung sei das Amtsgericht auf der

Grundlage des Sachverständigengutachtens davon ausgegangen, daß bei Ab-

schluß des Mietvertrages in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbaren

Wohnungen bestanden habe. Dies sei bereits dann der Fall, wenn das örtliche

Angebot die vorhandene Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteige. Dabei

komme es auf den regionalen Teilmarkt im Stadtteil Eppendorf an. Der Um-

stand, daß nach dem Sachverständigengutachten im Zeitpunkt der Anmietung

der Wohnungsmarkt nur in diesem Teilmarkt angespannt gewesen sei, während

er in den übrigen Stadtteilen Hamburgs entspannt gewesen sei, sei nicht ent-

scheidend. Der Stadtteil Eppendorf sei mit den anderen Bezirken nach Lage,

Bebauung und Besiedlung nicht vergleichbar. Auch die Tatsache, daß der

Hamburger Mietspiegel für das gesamte Stadtgebiet und nicht für einzelne

Stadtteile erstellt werde, führe nicht zu einem anderen Ergebnis. Soweit die Be-

rücksichtigung der Vergleichsmiete zu einer Schmälerung der Rendite der Ver-

mieter führe, sei dies nach dem von sozialer Betrachtungsweise geprägten

deutschen Mietrecht hinzunehmen. Schließlich könnten die Beklagten auch

nicht mit ihren Einwänden gegen die Einordnung der Wohnung in die Baual-

tersklasse 1948 bis 1960 gehört werden. Der vorgenommene Umbau und die

Sanierung der Wohnung reichten nicht aus, um ihr den Charakter einer Neu-

bauwohnung zu geben. Nach alledem habe der Kläger einen bereicherungs-

rechtlichen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete.

II.

Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-

fung in den entscheidenden Punkten nicht stand.

1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-

gerichts, daß die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für ver-

gleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-

gebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit un-

wirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB) und der Mieter deshalb bereits gezahlte

Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Berei-

cherung zurückverlangen kann. Die weitere Begründung des Berufungsurteils

trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil sie - wenn auch nur durch pauschale

Bezugnahme - sich lediglich die knappen und unzutreffenden Ausführungen

des erstinstanzlichen Urteils zum Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" eines

geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG) zu

eigen gemacht hat. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch inso-

fern, als es bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot in diesem

Sinne vorgelegen hat, ausschließlich auf den Wohnungsmarkt im Hamburger

Stadtteil Eppendorf abgestellt hat.

2. Es bestehen schon Bedenken gegen die Auffassung der Vorinstanzen,

ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG bestehe bereits

dann, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage

nicht wenigstens spürbar übersteige (so aber die h.M., außer der Zivilkammer

16 des LG Hamburg z.B. LG Düsseldorf, DWW 1999, 181; LG Berlin, ZMR

1998, 349; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 445; Bub/Treier,

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 689; Lammel, Wohn-

raummietrecht, 2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,

8. Aufl., Rdnr. 72 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Nach dem allgemeinen Sprach-

verständnis bezeichnet der Begriff "gering" im vorliegenden Zusammenhang

eine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes. Das könnte dafür spre-

chen, ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage

nicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage

ausgeglichen sind (so wohl LG Frankfurt, WuM 1998, 167) oder das Angebot

die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteigt.

3. Die Frage bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung;

denn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche

Annahme, die Beklagten hätten das (unterstellte) geringe Angebot an ver-

gleichbarem Wohnraum "ausgenutzt".

Wie der Senat in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen

Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 = NZM 2004, 381

= ZMR 2004, 410 = Grundeigentum 2004, 540 unter II 2) ausgesprochen hat,

darf bei dem Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" nicht allein auf das Verhal-

ten des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungs-

markt abgestellt werden. Angesichts der Vielgestaltigkeit der denkbaren Motiv-

lage des Mieters für den Vertragsschluß muß sich vielmehr dieses Merkmal

auch auf die Person des Mieters beziehen; wer die geforderte Miete ohne wei-

teres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer mit-

hin eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht

"ausgenutzt". Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunut-

zemachen einer für den anderen Teil ungünstigen Lage (vgl. OLG Braun-

schweig, Rechtsentscheid vom 21. Oktober 1999, WuM 1999, 684 = ZMR 2000,

18 unter II 3 b; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. 76); dazu gehört mindestens,

daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer

Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht

auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann.

Zu alledem hat der Tatrichter, dem das Senatsurteil vom 28. Januar 2004

noch nicht bekannt sein konnte, bislang keine Feststellungen getroffen und

mangels entsprechenden Vortrags des Klägers offenbar auch nicht treffen kön-

nen. Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidend an, weil sich die Klage unter

einem anderen Gesichtspunkt als unbegründet erweist.

4. Das Berufungsgericht ist bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals

des "geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" im Sinne des § 5 Abs. 2

Satz 1 WiStG rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, daß auf den Wohnungs-

markt lediglich eines Stadtteils abzustellen sei.

a) In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darin, daß auf den

"Teilmarkt" abzustellen ist, zu dem die Wohnung gehört (statt vieler OLG Braun-

schweig aaO unter II 3 a; Blank/Börstinghaus aaO § 535 Rdnr. 445; Lammel

aaO Rdnr. 26), daß die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungs-

gruppen festzustellen ist. Das ergibt sich zwangsläufig schon daraus, daß es im

Rahmen des § 5 WiStG auf die Vergleichbarkeit der Räume ankommt und die-

se sich wiederum nach den preisbildenden Faktoren Art, Größe, Ausstattung,

Beschaffenheit und Lage bestimmt. Streitig ist jedoch, worauf sich das Merkmal

der "Lage" der Wohnung bezieht.

Nach überwiegender Ansicht ist maßgebend der Stadtteil (das "Wohn-

quartier"), in dem sich die betreffende Wohnung befindet (LG Düsseldorf, DWW

1999, 181; LG Hamburg, Zivilkammer 16, WuM 1989, 522; LG Hamburg, Zivil-

kammer 11, WuM 2000, 94 und NZM 2000, 180; LG Köln, NZM 1999, 404;

Blank/Börstinghaus aaO; Bub/Treier aaO II 689; Schmidt-Futterer/Blank aaO

Rdnr. 72). Nach der Gegenmeinung kommt es auf die Marktlage im gesamten

Stadtgebiet an (LG Frankfurt, WuM 1998, 167; Lammel aaO Rdnr. 26).

b) Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung.

aa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO un-

ter II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der "Ausnutzung eines

geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu

berücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG)

und die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese Einschränkung

ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nur insoweit gerechtfer-

tigt, als sie auf der Sozialbindung des Eigentums beruht, wobei diese Bindung

- jedenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht - in erster Linie dem Schutz des Mieters

vor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage dient. Der sozialstaatliche

Schutz des Mieters gebietet es aber nicht, besonderen persönlichen Wünschen

des Mieters Rechnung zu tragen, die nicht auf gewichtigen sachlichen Gründen

beruhen. Das gilt auch für die Wahl der Wohnungslage. Vergleichbarkeit der

Lage bedeutet nicht Identität des Stadtteils. Sie kann ebenso in einer anderen

Wohngegend gegeben sein, die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil

ähnlich - also vergleichbar - ist, in welchem sich die gemietete Wohnung befin-

det.

bb) Gegen die Maßgeblichkeit eines bestimmten Stadtteils bei der Fest-

stellung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum spricht im üb-

rigen auch der Wortlaut des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG. Für die Ermittlung des

üblichen Entgelts (als Vergleichsmaßstab der vereinbarten Miete) stellt die Be-

stimmung auf die Entgelte ab, die "in der Gemeinde" für die Vermietung von

Räumen vergleichbarer Art usw. vereinbart worden sind. Es erscheint daher

wenig konsequent, wenn hiervon abweichend für die Frage, ob für eine ver-

gleichbare Wohnung ein geringes Angebot auf dem Wohnungsmarkt bestanden

hat oder besteht, ausschließlich die Situation in einem begrenzten Teil der Ge-

meinde ohne Rücksicht auf die Lage in anderen Stadtteilen ausschlaggebend

sein soll.

cc) Überdies überzeugt das Abstellen auf einen bestimmten Stadtteil

auch deshalb nicht, weil es häufig kein brauchbares Kriterium für die Qualität

der Wohnungslage bildet. So kann ein Stadtteil in verschiedenen Straßen un-

terschiedliche Lärmbelastungen, Einkaufsmöglichkeiten oder Freizeitangebote

aufweisen; nicht ohne Grund hat der Kläger auf die hohe Lärmbelastung der

S. straße als wohnwertmindernden Umstand hingewiesen, die für den

Stadtteil Eppendorf nicht typisch sein dürfte.

c) Nach alledem ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht

gerechtfertigt, ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen allein des-

halb anzunehmen, weil im maßgebenden Zeitpunkt - September 1996 - der

Wohnungsmarkt in Eppendorf als einzigem Stadtteil Hamburgs noch ange-

spannt war, während er in anderen, nach objektiven Gesichtspunkten ver-

gleichbaren Stadtteilen sich bereits entspannt hatte. Damit ist ausgeschlossen,

daß sich der Kläger etwa auf ein Gebiet minderer Wohnqualität verweisen las-

sen müßte.

III.

Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand

haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen

nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden

(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt, ist der von dem Kläger geltend gemachte

Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-

fungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage ins-

gesamt abgewiesen wird.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Frellesen