BGH Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 56/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in

Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung

mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem

Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot

besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Man-

gelsituation dar.

BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Januar 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die

Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2004 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt

worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist aufgrund eines Vertrages vom 11. September 1990 Mieter,

die Beklagte ist Vermieterin einer 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m² in B.

(D. ), P. allee. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien ein

Schreiben der Beklagten vom Vortag, in welchem die Beklagte darauf hinwies,

dass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Beklagte bei teilge-

werblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Klä-

ger sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Als monatliche Miete waren

zunächst 3.600 DM einschließlich eines pauschal abgegoltenen Heizkostenan-

teils von 150 DM vereinbart. Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis

zum 1. Oktober 1994 jährlich um 100 DM erhöhen. Die zuletzt vereinbarte Miete

belief sich auf insgesamt 4.205,- DM.

Mit seiner Klage fordert der Kläger Rückzahlung von in der Zeit vom

März 1998 bis Januar 2003 überzahlter Miete, die er unter Berücksichtigung

eines durch die Beklagte zur Aufrechnung gestellten Betrages von 471,06 € auf

37.114,16 € beziffert.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 35.521,38 € nebst

Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Nach beiderseits einge-

legten Berufungen der Parteien hat der Kläger auch Rückforderungsansprüche

für die Zeit vom Februar 2003 bis einschließlich August 2003 in Höhe von je-

weils 706,19 € monatlich, insgesamt 4.943,33 €, geltend gemacht. Das Beru-

fungsgericht hat das auf Abweisung der Klage insgesamt gerichtete Rechtsmit-

tel der Beklagten zurückgewiesen; auf die Berufung des Klägers hat es - unter

Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - die Beklagte zur Zahlung von

36.601,21 € und eines weiteren Betrages von 4.943,33 € jeweils nebst Zinsen

verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abwei-

sung der Klage in vollem Umfang erreichen.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kläger stehe ein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1

Satz 1 BGB wegen überzahlter Miete zu. Die Vereinbarung über die Miete sei

nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG teilweise unwirksam. Ein gerin-

ges Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG sei

schon dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach solchen Wohnungen höher

sei als das entsprechende Angebot. Dies sei in einem Ballungsgebiet wie B.

zu vermuten, wo zum damaligen Zeitpunkt eine Zweckentfremdungsverbots-

verordnung gegolten habe und die Stadt nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. zu

einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sei. Entgegenstehende

Anhaltspunkte habe die Klägerin (richtig: Beklagte) nicht konkret dargelegt.

Dass überhaupt weitere Wohnungen seinerzeit auf dem Markt angeboten wor-

den seien, entkräfte für sich genommen nicht das Vorliegen eines Nachfrage-

überhanges. Die Beklagte habe diese Situation auch ausgenutzt. Wenn ein ge-

ringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, spreche ein Indiz dafür,

dass die Möglichkeit, eine erheblich über der ortsüblichen Miete liegende Miete

zu vereinbaren, auf dieser Mangellage beruhe. Es obliege daher dem Vermie-

ter, Anhaltspunkte darzulegen, die nachvollziehbar erkennen ließen, dass der

Mieter aus anderen Gründen bereit gewesen sei, sich zu einer die ortsübliche

Miete erheblich übersteigenden Miete zu verpflichten.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-

gerichts, dass die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für ver-

gleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-

gebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit un-

wirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB). Der Mieter kann deshalb in einem solchen

Fall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der

ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Die weitere Begründung des

Berufungsurteils trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil die Ausführungen zu

den Tatbestandsmerkmalen des § 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichba-

ren Räumen", "Ausnutzung des geringen Angebots") von Rechtsfehlern beein-

flusst sind.

2. Es bestehen bereits Bedenken gegen die Feststellung des Berufungs-

gerichts, bei Abschluss des Mietvertrages am 11. September 1990 habe ein

geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden (BU 5).

a) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Berufungsurteils ent-

schieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156 unter

II 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an

vergleichbaren Räumen vorliegt, auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die

Wohnung gehört, und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Woh-

nungsgruppen festzustellen. Der maßgebende Teilmarkt bestimmt sich nach

den in § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG aufgeführten Merkmalen, die sich teilweise un-

mittelbar auf die Wohnung ("Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit"), teilweise

auf das Umfeld ("Lage") beziehen und in ihrer Gesamtheit für die vorhandene

oder fehlende Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind. Die Beklagte hat in den

Tatsacheninstanzen hierzu im Einzelnen vorgetragen, dass es sich bei der an

den Kläger vermieteten Wohnung nach den genannten Merkmalen um eine Lu-

xuswohnung handele; für diese Wohnungsgruppe habe, wie sich aus der wie-

derholten Inserierung ähnlicher Wohnungen ergebe, zum damaligen Zeitpunkt

keine Mangellage bestanden. Hierfür hat die Beklagte zusätzlich Sachverstän-

digenbeweis angeboten.

Mit diesem Vorbringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinander-

gesetzt; dies rügt die Revision zu Recht als Verstoß gegen § 286 ZPO. Über-

dies hat das Berufungsgericht insofern verkannt, dass dem Kläger als An-

spruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein der

rechtsbegründenden Tatbestandsmerkmale obliegt. Rechtsfehlerhaft hat es

allein auf Grund der Tatsache, dass die Mietwohnung in einem Ballungsgebiet

liegt und zum damaligen Zeitpunkt in B. eine Zweckentfremdungsverord-

nung galt, das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots bejaht. Ob und

inwieweit solche Umstände ein Indiz für das Vorhandensein einer Mangelsitua-

tion für Wohnungen durchschnittlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit

und Lage sein können, bedarf hier keiner Entscheidung; für einen eng umgrenz-

ten, durch eine insgesamt weit überdurchschnittliche Qualität der in Betracht

kommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt stellen sie jedenfalls kein

hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituati-

on dar. Zumindest hätte das Berufungsgericht angesichts des vorgenannten

Beweisangebots der Beklagten nicht ohne Beweiserhebung eine Mangellage

annehmen dürfen.

b) Der Senat hat bisher offen gelassen, ob ein geringes Angebot an ver-

gleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nach-

frage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist,

wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005

aaO, unter II 2). Das ist auch hier nicht abschließend zu entscheiden; denn es

fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche Annahme,

die Beklagte hätte das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohn-

raum "ausgenutzt" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG. Wie der Senat in seinem

ebenfalls nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom

28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 unter II 2) ausgesprochen

hat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem

Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war.

Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Be-

mühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolg-

los geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Ab-

schluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Derartige Fest-

stellungen hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. Es hat vielmehr auf

Grund seiner unzutreffenden Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast an-

genommen, bei einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen spre-

che ein Indiz dafür, dass die Vereinbarung einer erheblich über der ortsüblichen

Miete liegenden Miete auf dieser Mangellage beruhe. Deshalb obliege es dem

Vermieter, Anhaltspunkte dafür darzulegen, dass andere Gründe ursächlich

gewesen seien. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004

(aaO unter II 3) ausgeführt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine

Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer

Vermutung gerechtfertigt.

3. Fehlt es mithin bislang an einer tragfähigen Grundlage für die Annah-

me des Berufungsgerichts, die Beklagte habe bei Abschluss des Mietvertrages

gegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen, entfällt damit zugleich die gemäß

§ 134 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung führende Gesetzesver-

letzung. Damit ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten hinsicht-

lich des Teiles der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % über-

steigt, bislang nicht dargetan.

III.

Auf die Revision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben,

und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1

und Abs. 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der

Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf.

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert ist durch Urlaub an der Unterschrift verhindert

Dr. Beyer

Wiechers

Dr. Wolst

Vorinstanzen:

AG Schöneberg, Entscheidung vom 04.03.2003 - 4 C 605/02 -

LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2004 - 63 S 205/03 -