BGH Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 29/02

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 20. April 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB a.F. §§ 566, 126 Abs. 2

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter

mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, daß der Neumieter in den Vertrag eintritt

und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt.

BGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 29/02 - OLG Schleswig

LG Kiel

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Schleswig-

Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 23. Januar

2002 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt als Mieterin die Feststellung, daß ihr die Beklagte

zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil diese ihr Geschäftsräume nicht über-

lassen, sondern anderweitig vermietet habe.

Ab Anfang 1999 verhandelte der jetzige Geschäftsführer der Klägerin Mi-

chael W. für die E.M. Verwaltungs GmbH auf der Mieterseite mit der Beklagten

über die Anmietung einer größeren Gewerbefläche in dem in der Errichtung

befindlichen Einkaufszentrum "E." in R., auf der ein Fachmarkt für Unterhal-

tungselektronik betrieben werden sollte. Am 20./26. August 1999 unterzeichne-

te die Beklagte als Vermieterin und Michael W. für die als Mieterin aufgeführte

E.M. Verwaltungs GmbH einen Mietvertrag. Nach dessen § 1 Nr. 1 Abs. 2 wur-

de eine Fläche von "ca. 2.223,57 m² (ca. 1.802,37 m² Verkaufsfläche/ca.

421,20 m² Nebenfläche)" vermietet. Nach § 2 des Mietvertrages wurde das

Mietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen mit einer Ver-

längerungsoption von vier mal fünf Jahren zugunsten der Mieterin. Der Mietver-

trag nimmt in § 13 Nr. 5 auf Planunterlagen als Anlagen Bezug, die nach § 9

Nr. 3 Bestandteil des Mietvertrags sind.

Zugleich vereinbarten die Mietparteien im Nachtrag Nr. 1 zum Mietver-

trag, daß der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten nach erfolgter Eintra-

gung der Klägerin in das Handelsregister auf diese als Mieterin übergehen und

die E.M. Verwaltungs GmbH aus dem Mietvertrag ausscheiden solle. Der Nach-

trag ist auf seiten der Vermieterin von einem Vertreter der Beklagten unter-

schrieben. Für die Mieterin hat Michael W. unter Beifügung eines Stempels der

E.M. Verwaltungs GmbH unterschrieben. Die Klägerin ist am 13. August 1999

gegründet und am 28. September 1999 in das Handelsregister eingetragen

worden. Mit Schreiben vom 9. November 1999 an die E.M. Verwaltungs GmbH

erklärte die Beklagte den Rücktritt vom Mietvertrag. Sie vermietete die Flächen

an eine Konkurrentin der Klägerin, die die Räumlichkeiten im Juni 2000 bezog.

Auf die Klage der Klägerin hat das Landgericht festgestellt, daß die Be-

klagte verpflichtet sei, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die

Nichterfüllung des Mietvertrages entstanden sei. Dabei ging das Landgericht

davon aus, daß der Vertrag formwirksam sei. Das Oberlandesgericht hat die

Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat

angenommene Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin die Abweisung der

Klage begehrt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe ein Schadens-

ersatzanspruch aus § 325 Abs. 1, § 535 BGB a.F. zu, weil die Beklagte durch

Doppelvermietung des Objekts und dessen Überlassung an einen Dritten sich

die Erfüllung ihrer Leistungspflicht gegenüber der Klägerin schuldhaft unmöglich

gemacht habe. Der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Michael M.,

der der maßgebliche Gesellschafter gewesen sei, habe bei Abschluß des Miet-

vertrages und des Nachtrags Nr. 1 sowohl Vollmacht der Klägerin als auch der

E.M. Verwaltungs GmbH besessen. Der Mietvertrag sei daher auf die Klägerin

übergegangen. Der im Schreiben der Beklagten vom 9. November 1999 erklär-

te Rücktritt sei wirkungslos, weil der Beklagten keine Rücktrittsgründe zuge-

standen hätten. Die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a.F. sei eingehalten.

Zwar sei der Mietgegenstand in § 1 Nr. 1 Abs. 2 des Mietvertrages nicht hinrei-

chend bestimmbar angegeben, weil die Lage der Mietfläche innerhalb der Ge-

samtfläche des Einkaufszentrums von ca. 20.000 m² nicht erkennbar sei. Diese

lasse sich auch nicht aus der Baubeschreibung und aus der vorgelegten Flä-

chenberechnung nach DIN 277 entnehmen. Die Klägerin habe jedoch in der

letzten mündlichen Verhandlung die in § 13 Nr. 5 des Mietvertrages aufgeführte

Planunterlage vorgelegt, die gemäß § 9 Nr. 3 des Mietvertrages ausdrücklich

dessen Bestandteil sei. Dabei handele es sich um einen Lageplan des Gesamt-

projekts "E." vom 9. August 1999, in dem die an die Klägerin vermietete Fläche

insgesamt gelb umrandet und mit 1.802,73 m² sowie Lager näher gekennzeich-

net sei, und im übrigen um zwei Detailpläne der "Verkaufsfläche" 1.820 m² vom

15. Juni 1999. Mittels dieser Planunterlagen, auf die der Mietvertrag verweise,

sei der Inhalt der in § 1 Nr. 1 Abs. 2 niedergelegten Einigung über die Mietflä-

che hinsichtlich ihrer Belegenheit eindeutig ausgewiesen.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im

Ergebnis stand.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß infolge

des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag zwischen der Beklagten und der E.M.

Verwaltungs GmbH die Klägerin an deren Stelle in den Mietvertrag auf Mieter-

seite eingetreten ist. Entgegen der Meinung der Revision stellt die Vereinbarung

der Beklagten mit der E.M. Verwaltungs GmbH im Nachtrag Nr. 1 keinen (un-

wirksamen) Vertrag zu Lasten der Klägerin dar. Dies wäre nur dann der Fall

gewesen, wenn die Vertragsübernahme und somit auch die Pflicht der Klägerin

zur Zahlung des Mietzinses ohne Mitwirkung der Klägerin hätte erfolgen sollen.

Das Berufungsgericht hat jedoch den Nachtrag Nr. 1 in revisionsrechtlich nicht

zu beanstandender Weise dahin ausgelegt, daß die Übernahme des Mietver-

trages durch die Klägerin mit deren Zustimmung erfolgen sollte.

Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme nicht eine Kombi-

nation von Abtretung und Schuldübernahme, sondern ein einheitliches Rechts-

geschäft. Sie bedarf der Zustimmung aller Beteiligter (vgl. BGHZ 96, 302, 308;

BGHZ 154, 171, 175). Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag

oder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden,

der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Dabei kann nach dem Prinzip

der Vertragsfreiheit der Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag auch dadurch

erfolgen, daß der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter

genehmigt (vgl. BGHZ 72, 394, 396; 96, 302, 309).

Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, daß die

Klägerin, vertreten durch den Generalbevollmächtigten W., diese Zustimmung

erteilt hat.

Entgegen dem Vorbringen der Revision steht dieser Annahme nicht ent-

gegen, daß die Klägerin bei Vertragsschluß etwa noch nicht gegründet gewe-

sen wäre und deswegen dem Übernahmevertrag nicht hätte zustimmen kön-

nen. Vielmehr ist nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandes-

gerichts die Klägerin vor Vertragsschluß, nämlich am 13. August 1999 gegrün-

det worden. Sie konnte daher als Vorgesellschaft der Vertragsübernahme vom

20./26. August 1999 zustimmen, wobei die Rechte und Pflichten hieraus mit der

Eintragung der Klägerin in das Handelsregister auf diese übergingen (vgl.

BGHZ 80, 129, 131 ff.).

2. Der Mietvertrag zwischen den Parteien entspricht der in § 566 BGB

a.F. vorgesehenen Schriftform.

a) Zu Unrecht macht die Revision geltend, die Zustimmung der Klägerin

zur Vertragsübernahme habe zur Erhaltung der zehnjährigen Laufzeit in § 2 des

Mietvertrags gemäß § 566 BGB a.F. der Schriftform bedurft. Dies ist nicht der

Fall. Vielmehr steht der Umstand, daß die Zustimmung des Dritten nicht schrift-

lich erfolgte, der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen. Der Senat hat be-

reits entschieden, daß die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen frühe-

rem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel formfrei ist (vgl.

BGHZ 154, 179 f.). Die dort genannten Gründe sprechen auch dafür, daß die

Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter ver-

einbarten Mieterwechsel formfrei wirksam ist. Denn der Schriftform genügt auch

ein Mietvertrag, der vorsieht, daß er erst nach Zustimmung eines Dritten wirk-

sam werden soll; dessen Zustimmung muß nicht in dieselbe Urkunde aufge-

nommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden, da

sie formfrei ist und nicht der Form des Hauptgeschäfts bedarf. § 566 BGB a.F.

verfolgt eben nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermög-

lichen, sich allein anhand der Urkunde Gewißheit über das Zustandekommen

oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräuße-

rer und dem Mieter zu verschaffen. Für die in § 566 Satz 1 BGB a.F. vorge-

schriebene Schriftform genügt es vielmehr, wenn ein späterer Grundstückser-

werber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen kann, in welche langfristigen

Vereinbarungen er nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. gegebenenfalls eintritt, nämlich

dann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks (noch) be-

standen (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2004 - XII ZR 68/02 - NJW 2004, 2962,

2964). Diesen Voraussetzungen aber genügt der Nachtrag, weil ein potentieller

Grundstückserwerber aus ihm in Verbindung mit dem Mietvertrag ersehen

kann, daß er, sofern der Mietvertrag überhaupt noch besteht, in ein langfristiges

Mietverhältnis entweder mit dem alten oder dem neuen Mieter eintritt.

b) Der Vertrag ist entgegen der Revision auch nicht deswegen formun-

gültig, weil in ihm die Lage der vermieteten Fläche nicht hinreichend genau be-

stimmt wäre. Zu Recht führt das Oberlandesgericht allerdings aus, daß im Ver-

trag selbst die Lage der Mietfläche im Gesamtgebäude nicht beschrieben ist.

Der von der Klägerin vorgelegte Plan ist daher nicht nur Orientierungshilfe zur

näheren Bestimmung der bereits ohnehin schriftlich festgelegten Lage der ver-

mieteten Flächen. Doch geht das Oberlandesgericht zu Recht davon aus, daß

die für die Wahrung der Schriftform erforderliche Einheit der Urkunde besteht.

Der Mietvertrag verweist nämlich in § 13 Nr. 5 auf die als Anlage aufgeführte

Planunterlage, die gemäß § 9 Nr. 3 ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages

ist. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts sind in dem Lageplan des

Gesamtprojekts "E." vom 9. August 1999 die an die Klägerin vermieteten Flä-

chen insgesamt gelb umrandet und mit "1.802,32 m²" sowie "Lager" näher ge-

kennzeichnet. Das genügt, um die Einheit zwischen der Haupturkunde und der

Anlage zu dokumentieren. Insbesondere brauchten die Parteien den Lageplan

nicht gesondert zu unterschreiben. Soweit nämlich der vollständigen Unter-

schrift im Rahmen der gesetzlichen Schriftform auch die Funktion der Doku-

mentation und die Bekräftigung des rechtsgeschäftlichen Erklärungswillens bei-

gemessen wird, ist diesem Erfordernis bereits durch die Unterzeichnung des

Vertrags genügt, der die Anlage durch Verweisung zum Vertragsbestandteil

macht (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000,

354, 357).

c) Soweit die Beklagte rügt, die Klägerin habe selbst nicht behauptet, den

Planunterlagen liege eine Einigung der Parteien zugrunde, das Berufungsge-

richt habe gemäß §§ 139, 278 Abs. 3 ZPO auf die Bedeutung der Planunterla-

gen hinweisen müssen, hat der Senat diese Rügen von Verfahrensmängeln

geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).

3. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ergibt sich allerdings ent-

gegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus § 325 Abs. 1, § 535 Satz 1

BGB a.F., sondern aus §§ 541, 538 BGB a.F. Da die Beklagte die Flächen

rechtswirksam anderweitig vermietet hat, liegt ein Rechtsmangel im Sinne von

§ 541 BGB vor. Die in dieser Vorschrift enthaltene Verweisung auf § 538 BGB

a.F. verdrängt auch vor Übergabe der Mietsache die §§ 306, 275 und 325 BGB

a.F. (vgl. Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 230/94 - NJW 1996,

714, 715; BGH Urteil vom 5. Juni 1991 - V ZR 115/90 - NJW 1991, 3277).

Hahne

Wagenitz

Fuchs

Ahlt

Vézina