BGH Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 7. Mai 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

XII ZR 69/06

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

BGB § 550

a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedin- gungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abre- den zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Ver- tragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 - XII ZR 69/06 - OLG Frankfurt am Main

LG Limburg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Mai 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers wird das Urteil des 2. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 14. Oktober 2005

aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts

Limburg an der Lahn vom 23. Juli 2004 abgeändert und wie folgt

neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai

1990 durch die Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 nicht

zum 31. Dezember 2002 beendet worden ist.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamt-

schuldner zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-

ges über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Be-

klagten als Mieter.

2

Im Jahre 1990 vereinbarten die damaligen Mitglieder der Anwaltssozietät

der Beklagten, ein in der Nähe ihrer Praxis befindliches Haus als neue Anwalts-

kanzlei zu übernehmen. Dazu sollten die Ehefrauen der Sozien bzw. einer der

Rechtsanwälte persönlich jeweils ein Stockwerk des Gebäudes als Wohnungs-

eigentum erwerben und an die Anwaltssozietät vermieten. Entsprechend er-

warb die zwischenzeitlich verstorbene Ehefrau des früheren Sozius und jetzigen

Zeugen W. das erste Obergeschoss des Gebäudes und vermietete dieses an

die Mitglieder der Sozietät, zu denen auch die Beklagten zu 1 bis 3 gehörten.

Die Vertragsparteien erstellten zwei Vertragsexemplare. Ein Exemplar wurde

von den (seinerzeit) fünf Mitgliedern der Anwaltssozietät als Mieter unterzeich-

net und verblieb bei der Vermieterin. Das weitere Exemplar ist nicht mehr auf-

findbar. Nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsge-

richt Bezug genommen hat, hatte der Zeuge Rechtsanwalt W. dieses Exemplar

als Vermieter unterzeichnet. Einen Vertretungszusatz hatte er dem nicht hinzu-

gefügt.

Im Rubrum des schriftlichen Mietvertrages ist die Ehefrau des Zeugen W.

als Vermieterin benannt. Zur Vertragsdauer ist in § 2 des Vertrages ausgeführt:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1. April 1990 ...

Das Mietverhältnis endet am 31. März 2010 ..."

Nach dem Tod der Vermieterin veräußerte ihr inzwischen aus der Recht-

sanwaltssozietät der Beklagten ausgeschiedener Ehemann das Eigentum im

Jahre 1998 an den Kläger. Mit Schreiben vom 27. Juni 2002 kündigten die Be-

klagten das Mietverhältnis mit dem Kläger ordentlich zum 31. Dezember 2002.

Der Kläger begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis durch diese Kündi-

gung nicht beendet worden ist.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und das Oberlandesgericht

die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen, weil der Mietvertrag der Par-

teien nicht der Schriftform genüge und deswegen trotz der vereinbarten Ver-

tragsdauer ordentlich kündbar sei. Dagegen richtet sich die - vom Senat zuge-

lassene - Revision des Klägers.

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Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht, das im Wesentlichen auf die tatsächlichen Fest-

stellungen des Landgerichts Bezug nimmt, hat die Abweisung der Klage wie

folgt begründet:

Der Mietvertrag der Parteien sei nach § 566 BGB a.F. ordentlich künd-

bar, weil die Schriftform nicht gewahrt sei. Zwar sei der Mietvertrag vom 1. Mai

1990 zweifelsfrei wirksam zustande gekommen. Das ergebe sich schon daraus,

dass die damaligen Vertragsparteien ihn in Vollzug gesetzt und 12 Jahre an ihm

festgehalten hätten. Die nach § 566 BGB a.F. für einen langfristigen Mietvertrag

notwendige Schriftform sei aber mangels Unterschrift der Vermieterin nicht ein-

gehalten, was zur Folge habe, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit ge-

schlossen gelte. Als Ergebnis der Beweisaufnahme sei zumindest offen geblie-

ben, ob der Zeuge W. den Mietvertrag auf Vermieterseite in Vollmacht seiner

Ehefrau abgeschlossen und dies durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich

gemacht habe. Es sei deswegen davon auszugehen, dass der Zeuge W. den

Vertrag mit dem gemeinsamen Familiennamen ohne Zusatz unterschrieben

habe. Aus dem schriftlichen Vertrag lasse sich nicht entnehmen, dass der Zeu-

ge nicht in eigenem Namen, sondern in Vertretung seiner Ehefrau gehandelt

habe.

9

Die Beklagten seien somit berechtigt gewesen, den Mietvertrag ordent-

lich zu kündigen. Die ordentliche Kündigung sei auch nicht treuwidrig, weil der

Kläger trotz der langen Vertragslaufzeit nicht darauf habe vertrauen können,

dass die Beklagten von ihrer Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen

würden.

II.

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Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass am

1. Mai 1990 zwischen der früheren Eigentümerin, der verstorbenen Frau W.,

und den Mitgliedern der Anwaltssozietät der Beklagten ein Mietvertrag über die

gewerblichen Räume zustande gekommen ist. Unabhängig davon, ob der Zeu-

ge W. bei Abschluss des Vertrages seine Ehefrau wirksam vertreten hat, ist der

Mietvertrag spätestens mit seinem Vollzug wirksam geworden. Der Kläger ist

später durch den Kauf des Wohnungseigentums anstelle der früheren Eigentü-

merin als Vermieter in den Vertrag eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB).

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2. Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts wahrt der

Mietvertrag aber auch die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von

mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1

BGB). Wegen der fest vereinbarten Laufzeit bis zum 31. März 2010 ist eine or-

dentliche Kündigung des Vertrages deswegen ausgeschlossen.

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a) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster

Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes

auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Miet-

verhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftli-

chen Vertrag ersehen kann (Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - XII ZR

253/01 - NJW 2003, 1248, 1249 und BGHZ 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58,

61).

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aa) Der Senat hat allerdings bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass

es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem

späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristi-

gen Mietvertrages zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl.

Senatsurteile BGHZ 154, 171, 180 = NJW 2003, 2158, 2160 und BGHZ 136,

357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61). Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich

nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande ge-

kommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa

von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein

Eintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil die-

ser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der

Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen (Se-

natsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347).

15

Wenn etwa die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption für eine

Vertragspartei vorsieht, kann der Grundstückserwerber dieser nicht entnehmen,

ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht, so dass

Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder

gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber

durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es

ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter zu erkundigen

(Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Nicht

anders ist es, wenn der Vermieter oder der Mieter bei Abschluss des Vertrages

vertreten wurde. Auch dann muss für den Erwerber lediglich die Vertretung

selbst aus der Vertragsurkunde ersichtlich sein. Ob der Vertreter von der Ver-

tragspartei hinreichend bevollmächtigt war, ist keine Frage der Schriftform des §

550 BGB, sondern wirkt sich schon auf das Zustandekommen des Vertrages

aus. Auch insoweit ist es dem Erwerber zumutbar, sich zuvor bei den Vertrags-

parteien zu erkundigen (Senatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 -

NJW 2007, 3346, 3347).

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bb) Andererseits erschöpft sich der Zweck der Schriftform des § 550

BGB nicht in dem Schutz eines späteren Erwerbers. Denn wenn der Gesetzge-

ber mit dieser Vorschrift allein den Erwerber eines langfristig vermieteten

Grundstücks als Folge des sich aus § 566 Abs. 1 BGB ergebenden gesetzli-

chen Vertragsübergangs hätte schützen wollen, hätte es nahe gelegen, die

Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung auf diesen Erwerber zu beschränken.

Stattdessen räumt § 550 BGB (wie § 566 BGB a.F.) auch den ursprünglichen

Vertragsparteien eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit ein, wenn die Schrift-

form nicht eingehalten ist.

17

Der Bundesgerichtshof ist deswegen in seiner neueren Rechtsprechung

stets davon ausgegangen, dass die Schriftform des § 550 BGB zusätzlich dazu

dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprüngli-

chen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Einge-

hung langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. BGHZ 81, 46, 51 = NJW 1981,

2246, 2247 [zur Warnfunktion] und Senatsurteile BGHZ 136, 357, 370 = NJW

1998, 58, 61 sowie BGHZ 139, 123, 130 = NJW 1998, 2664, 2666 [zur Beweis-

und Warnfunktion]). Davon ist offensichtlich auch der Gesetzgeber ausgegan-

gen, indem er durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 die frühere

Vorschrift des § 566 BGB in Kenntnis dieser Rechtsprechung nur mit redaktio-

nellen, aber ohne inhaltliche Änderungen als § 550 BGB übernommen hat (vgl.

BT-Drucks. 14/4553 S. 47 = BR-Drucks. 439/00 S. 118).

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b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des

§ 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss

des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingun-

gen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer

und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien

unterzeichneten Urkunde (vgl. aber § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB) ergibt. Von der

Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den

Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur neben-

sächlicher Bedeutung sind. Das gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über

das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag ge-

funden hat oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern

oder veranschaulichen sollen (Senatsurteil BGHZ 142, 158, 161 f. = NJW 1999,

2591, 2592).

19

Soweit eine vertragliche Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unter-

liegt, muss diese allerdings nicht notwendig in der Vertragsurkunde selbst ent-

halten und auch noch nicht abschließend bestimmt sein.

20

aa) Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarun-

gen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach inzwischen ständiger

Rechtsprechung des Senats, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen

Vereinbarung aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn

sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter

Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Solches kann sich z.B. aus einer fortlau-

fenden Paginierung, einer fortlaufenden Nummerierung einzelner Bestimmun-

gen, einheitlicher grafischer Gestaltung, einem inhaltlichen Zusammenhang des

Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergeben. Eine körperliche

Verbindung der einzelnen Bestandteile zu einer gemeinsamen Urkunde ist dann

nicht erforderlich (Senatsurteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98 - NZM

2002, 20 und BGHZ 136, 357, 361 ff. = NJW 1998, 58, 59 ff.).

21

Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezug-

nahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag

und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform

unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind (Senatsur-

teil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - zur Veröffentlichung bestimmt). So genügt

es z.B., wenn eine Vereinbarung über eine Vertragsänderung oder über einen

Wechsel der Vertragsparteien (vgl. insoweit Senatsurteile vom 20. April 2005

- XII ZR 29/02 - NJW-RR 2005, 958, 959 und BGHZ 154, 171, 179 f. = NJW

2003, 2158, 2160) hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug

nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Üb-

rigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Se-

natsurteil BGHZ 160, 97, 101 f. = NJW 2004, 2962, 2963).

22

bb) Inhaltlich ist es auch im Rahmen der Schriftform - wie bei der Frage

des Zustandekommens des Vertrages - ausreichend, wenn sich die wesentli-

chen vertraglichen Vereinbarungen hinreichend bestimmbar aus der Vertrags-

urkunde ergeben.

23

Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung

zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen

auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig

bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet

ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits

im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Spätere tatsächliche Ge-

schehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; das gilt

sogar für die Vernichtung der Urkunde (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR

178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde

liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen. Dabei genügt es, dass ein (z.B.

für den Vertragsbeginn ausschlaggebender) Sachverhalt so genau bestimmt ist,

dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel für die vertragliche Vereinbarung

verbleibt (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006,

139, 140).

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c) Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB

auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet

ist (vgl. insoweit Senatsurteil BGHZ 160, 97, 102 f. = NJW 2004, 2962, 2963 f.).

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aa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen

Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften

deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeich-

nenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Denn sonst lässt sich der vorlie-

genden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhande-

nen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen Vertragspartei-

en, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange

hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien ihn unter-

schrieben haben.

26

Solches hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile

vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli

2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Er-

bengemeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW

2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer

dann erforderlich, wenn als Mieter oder als Vermieter mehrere Personen (etwa

Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch

dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich und damit auch nicht

hinreichend bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet

wurde oder ob es noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei bedarf

(BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.).

27

bb) Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unter-

zeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein

zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.

28

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als

Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-

schreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter"

oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit

seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis

wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz

hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Ver-

tretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 -

NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225,

2226). Gleiches gilt, wenn der Vertrag auf Seiten einer als Mietvertragspartei

genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses

unterschrieben worden ist (Senatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR

121/05 - NJW 2007, 3346 f.).

29

Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht würde

der Schriftform dann nicht entgegenstehen. Ob der Mietvertrag bereits mit die-

ser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Un-

terzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei be-

darf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn wie

ausgeführt will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetz-

lich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob über-

haupt ein Vertrag besteht (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR

121/05 - NJW 2007, 3346, 3347 und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW

2005, 2225, 2226).

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d) Nach diesen Grundsätzen ist die Schriftform des § 550 BGB durch

den Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai 1990 gewahrt. Der Vertrag war des-

wegen, entgegen der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts, nicht ordent-

lich kündbar.

31

aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Parteien

zwei gleichlautende Vertragsexemplare erstellt, von denen eines durch alle Mie-

ter einschließlich des Zeugen W. und das andere von dem Zeugen W. für die

Vermieterin, seine Ehefrau, unterschrieben worden ist. Weil in den Vertragsex-

emplaren ausdrücklich die Ehefrau des Zeugen W., die Eigentümerin W., als

Vermieterin aufgeführt war, stand zweifelsfrei fest, dass der Zeuge lediglich in

deren Vertretung aufgetreten ist, was insoweit zur Wahrung der Schriftform ge-

nügt. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Zeuge W. den Vertrag auf Ver-

mieterseite möglicherweise nur mit seinem Nachnamen unterschrieben hat, der

sich nicht von dem Nachnamen seiner Ehefrau, der Vermieterin, unterschied.

Damit war für die Vertragsparteien, aber auch für einen späteren Erwerber, aus

der Vertragsurkunde ersichtlich, dass entweder die Vermieterin persönlich oder

ein namensgleicher Vertreter unterschrieben hat, was beides für die Einhaltung

der Schriftform ausreicht. Ob in solchen Fällen überhaupt eine Vertretung vor-

liegt und ob ein Vertreter dazu bevollmächtigt war, ist - wie ausgeführt - eine

Frage des Zustandekommens des Vertrages und für die Einhaltung der Schrift-

form unerheblich. Gleiches gilt für die Frage, ob der Zeuge W., der den Vertrag

zugleich als einer der Mieter geschlossen hat, nach § 181 BGB von der Vermie-

terin zu einem solchen Insichgeschäft ermächtigt war. Auch dabei geht es allein

um das Zustandekommen des Vertrages und nicht um die Schriftform des

§ 550 BGB.

32

Schließlich hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Be-

klagten auch nicht offen gelassen, ob der Zeuge W. den Vertrag in Vollmacht

der damaligen Vermieterin unterzeichnet hatte. Denn das Berufungsgericht hat

insoweit zusätzlich auf die "zutreffenden" Ausführungen des Landgerichts ver-

wiesen, das im Rahmen seiner Beweiswürdigung dem Zeugen W. gefolgt ist.

Offen gelassen hat das Berufungsgericht deswegen lediglich die Frage, ob der

Zeuge seine Vertretung "durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich ge-

macht" hatte. Dies ist für die Einhaltung der Schriftform hier aber unerheblich.

33

bb) Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten zu 1 ist die Schrift-

form des § 550 BGB auch sonst gewahrt. Insbesondere hatten nach den Fest-

stellungen des Berufungsgerichts und des in Bezug genommenen erstinstanzli-

chen Urteils sämtliche Mieter eines der Vertragsexemplare unterschrieben. An-

haltspunkte dafür, dass dies statt mit einer vollständigen Unterschrift nur mit

einer "Paraphe" geschehen sein sollte, sind aus dem angefochtenen Urteil nicht

ersichtlich. Die Beklagten haben dies auch weder im Wege der vorrangigen

Tatbestandsberichtigung angegriffen noch im Verfahren der Revision eine Ver-

letzung ihrer Verfahrensgrundrechte gerügt.

34

cc) Unerheblich ist auch, dass hier nach den Feststellungen des Beru-

fungsgerichts zwei Vertragsurkunden erstellt wurden, von denen eine lediglich

von den Mietern und die andere von dem Zeugen W. für die Vermieterin unter-

schrieben wurde. Denn nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt es für die Einhal-

tung der Schriftform, dass jede Partei die für die andere Partei bestimmte Ur-

kunde unterzeichnet.

35

Die von den Mietern unterzeichnete Urkunde ist der Vermieterin ausge-

händigt und im Prozess vom Kläger vorgelegt worden. Nach den Feststellungen

des Berufungsgerichts war auch die für die Vermieterin unterzeichnete und für

die Mieter bestimmte Vertragsurkunde seinerzeit vorhanden und ist von dem

Zeugen W. als Mitmieter zu den Akten der Anwaltssozietät genommen worden.

Dass diese Urkunde heute nicht mehr auffindbar ist, steht der Schriftform nicht

entgegen, weil es dafür allein auf den Zeitpunkt des Zustandekommens des

Mietvertrages ankommt.

36

3. Weil der Mietvertrag der Parteien der Schriftform des § 550 BGB ge-

nügt und auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, scheidet eine ordentliche Kün-

digung aus. Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 ist

deswegen unwirksam.

37

Der Kläger kann die Unwirksamkeit der Kündigung auch im Wege der

Feststellungsklage geltend machen. Denn die Rechtskraft einer solchen Fest-

stellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis

hinaus und klärt abschließend, dass die von den Beklagten ausgesprochene

Kündigung zum 31. Dezember 2002 unberechtigt war und den Mietvertrag nicht

beendet hat. Der Kläger kann auch nicht darauf verwiesen werden, eine Leis-

tungsklage auf Zahlung des Mietzinses zu erheben und im Wege der Zwischen-

feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den un-

veränderten Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen (Senatsurteil

vom 3. Juli 2002 - XII ZR 234/99 - NJW-RR 2002, 1377, 1378).

Hahne Wagenitz Fuchs

Vézina Dose

Vorinstanzen:

LG Limburg, Entscheidung vom 23.07.2004 - 2 O 126/03 -

OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 14.10.2005 - 2 U 174/04 -