BGH Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 254/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 4. Mai 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 542 a.F.

a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr

als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht uner-

heblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004

- VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947).

b) Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Be-

einträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose

Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden.

BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - OLG Oldenburg LG Oldenburg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick,

Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 17. September 2001 auf-

gehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-

desgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Miet-

vertrages. Die Beklagten machen widerklagend Miete geltend.

Die Klägerin, die eine Schreibwarenkette betreibt, schloß am 28. August

1996 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen auf fünf Jahre befristeten

Mietvertrag über Gewerberäume. § 1 des Mietvertrages enthält zum Mietobjekt

u.a. folgende Vereinbarung:

"…Vermieter und Mieter sind sich über die Lage und Größe der Mieträume einig.

Dem Mieter werden die Räume in einer Größe von

ca. 100 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1)

ca. 20 qm Nebenflächen im ersten Obergeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1.1)

zu geschäftlichen Zwecken vermietet.

…"

Die Mieträume sollten gemäß § 10 des Mietvertrages von der Rechtsvor-

gängerin der Beklagten auf ihre Kosten gemäß den beigefügten Grundrißzeich-

nungen umgebaut werden. Diese Grundrißzeichnungen waren gemäß § 12

"wichtige Bestandteile" des Vertrages. Der zunächst für den 1. Oktober 1996

vereinbarte Mietbeginn wurde wegen Verzögerung der Umbaumaßnahmen ein-

vernehmlich auf den 15. August 1997 verschoben. Die Klägerin lehnte die

Übernahme des ihr am 14. August 1997 von der Rechtsvorgängerin der Beklag-

ten angebotenen Mietobjekts ab, weil dieses in verschiedenen Punkten von der

Beschreibung im Mietvertrag abwich. Die Fläche des Verkaufsraums war ca.

10 % und die der Nebenräume ca. 50 % geringer. Im Verkaufsraum befanden

sich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein

zusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt vorgese-

hener 9 m nur 8,03 m breit.

Nachdem die Klägerin die Rechtsvorgängerin der Beklagten unter Frist-

setzung zur Übergabe des Mietobjekts im vertraglich vereinbarten Zustand auf-

gefordert und diese sich hierzu außerstande erklärt hatte, kündigte die Klägerin

mit Schreiben vom 2. September 1997 den Mietvertrag fristlos.

Mit der Klage verlangt sie Ersatz angeblich entgangenen Gewinns in Hö-

he eines Teilbetrages von 60.000 DM, hilfsweise Ersatz der für die Vermittlung

des Mietvertrages bezahlten Maklerkosten (30.240 DM) und der Kosten

(27.915,70 DM), die sie für den Einbau einer Türanlage in das Mietobjekt auf-

gewandt hat. Weiter verlangt sie Herausgabe der als Mietsicherheit übergebe-

nen Patronatserklärung. Die Beklagten halten die fristlose Kündigung für unbe-

rechtigt und verlangen widerklagend Miete für die Zeit vom 15. August 1997 bis

zum 31. Oktober 1997 Zug um Zug gegen Herausgabe der Patronatserklärung.

Das Landgericht hat der Klage im Umfang des hilfsweise geltend ge-

machten Schadens (58.155,70 DM) und auf Herausgabe der Patronatserklä-

rung - unter Abweisung im übrigen - stattgegeben und die Widerklage als unbe-

gründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten

die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Anschlußberufung

der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Mit der Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgt die Klägerin

ihr ursprüngliches Klagebegehren weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht führt im wesentlichen aus:

Die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen, weil

die angebotenen Mieträume von den im Mietvertrag beschriebenen nur uner-

heblich abwichen.

Die "ca."-Angabe der Mietfläche im Mietvertrag stelle keine Zusicherung

dar, weil sie gerade zum Ausdruck bringe, daß der Vermieter keine Gewähr für

eine bestimmte Größe übernehmen wolle. Die Abweichungen des Mietobjekts

von der Beschreibung im Mietvertrag seien allerdings Fehler der Mietsache.

Diese Fehler seien indes nicht erheblich. Die Abweichung der m²-Zahl bezüg-

lich des Verkaufsraums um etwa 10 % halte sich im Rahmen der zulässigen

Toleranz. Die Klägerin habe auch nicht substantiiert dargetan, daß und in wel-

cher Weise eine um ca. 10 m² verringerte Verkaufsfläche sie an der Umsetzung

ihres Verkaufskonzeptes gehindert habe. Auch die um etwa 50 % geringeren

Nebenflächen stellten bei der gebotenen einheitlichen Betrachtung der Gesamt-

fläche von Verkaufs- und Nebenräumen keine erhebliche Abweichung von den

vereinbarten Flächen dar. Im übrigen sei die geringe Größe der Nebenflächen

bei der Besichtigung erkennbar gewesen. Auch habe sich die Klägerin, wenn

sie nunmehr meine, der Nebenraum sei nicht groß genug, um Abhilfe bemühen

müssen. Darüber hinaus fehle es an einer Fristsetzung gegenüber der Beklag-

ten zur Beseitigung dieses Fehlers. Die geringere Türbreite von 8,03 m statt

9 m sei ebenfalls nicht erheblich. Auch durch eine Türbreite von über 8 m werde

der potentielle Kundenstrom hineingesogen. Die nach dem Umbau zusätzlich

zu den schon vorhandenen zwei Säulen entstandenen weiteren beiden Säulen

seien bereits deshalb kein erheblicher Fehler, weil die Klägerin bereit gewesen

sei, das Objekt mit zwei Säulen zu mieten und damit zu erkennen gegeben ha-

be, daß Säulen für die beabsichtigte Nutzung nicht erheblich seien. Auch der

Einrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997, der trotz der Abweichungen

eine Inneneinrichtung enthalte, zeige, daß die Klägerin die Abweichungen des

angebotenen Mietobjekts von dem vertraglich vereinbarten als unwesentlich

angesehen habe. Es sei deshalb mit dem sachverständigen Diplompsycholo-

gen S. festzustellen, daß die Klägerin die Abweichungen durch eine entspre-

chende Einrichtung ohne weiteres habe kompensieren können.

Selbst wenn die Abweichungen des Mietobjekts von der Beschreibung im

Mietvertrag einen erheblichen Fehler des Mietobjekts begründeten, sei ein

Kündigungsrecht der Klägerin entfallen, weil sie sich nachträglich mit den Ab-

weichungen dadurch einverstanden erklärt habe, daß sie den Auftrag zum Ein-

bau der Türanlage erteilt habe und diese auch habe einbauen lassen. Dadurch

habe sie zum Ausdruck gebracht, daß sie die gesamten Räumlichkeiten in dem

bis dahin erkennbaren Zustand insgesamt für gebrauchstauglich gehalten habe.

Auch der Einrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997 bringe zum Ausdruck,

daß sie mit der Anmietung der vorhandenen Räumlichkeiten einverstanden ge-

wesen sei.

Da die Klägerin somit kein Recht zur fristlosen Kündigung gehabt habe,

sei die Schadensersatzklage unbegründet und die auf Mietzahlung gerichtete

Widerklage begründet.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen

Punkten stand.

1. Die Revision rügt allerdings ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe

seine Entscheidung nicht begründet, soweit es die Fehler des Mietobjekts auch

in ihrer Gesamtheit als unerheblich angesehen habe (Verstoß gegen § 551

Nr. 7 ZPO a.F.).

Das Berufungsgericht hat zunächst die Fehler im einzelnen bewertet und

sodann in einer Gesamtbetrachtung angenommen, daß diese Fehler auch zu-

sammen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der Nutzung führen. Darin

liegt eine hinreichende Begründung.

2. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und von der Revision auch

nicht angegriffen ist die Auslegung des Berufungsgerichts, die "ca."-Angaben

zur Mietfläche enthielten keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts.

Die Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, daß eine Partei die Gewähr für

das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, daß sie für diese

unbedingt einstehen will (BGH Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89 -

NJW 1991, 912). Eine solche Erklärung der Rechtsvorgängerin der Beklagten

ist den Angaben zur Mietfläche im Mietvertrag nicht zu entnehmen.

3. Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, daß die un-

streitigen Abweichungen der angebotenen Mieträume von den Grundrißplänen

Fehler der Mietsache seien. Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon

ausgegangen, daß ein Fehler der Mietsache vorliegt, wenn deren tatsächlicher

Zustand (Istbeschaffenheit) von dem vertraglich vereinbarten (Sollbeschaffen-

heit) abweicht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW

2000, 1714, 1715; zum Werkmangel BGH Urteil vom 21. September 2004

- X ZR 244/01 - BauR 2004, 1941, 1942; Blank/Börstinghaus Miete § 537

Rdn. 3). Durch die Beschreibung der Mieträume in § 1 des Mietvertrages und

die als wesentliche Bestandteile diesem beigefügten Grundrißpläne haben die

Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich

Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Lei-

stung festgelegt (vgl. Kraemer NZM 1999, 156, 160; ders. NZM 2000, 1121).

4. Das Berufungsgericht ist aber zu Unrecht davon ausgegangen, daß

diese Fehler die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch

nur unerheblich beeinträchtigt hätten, die Klägerin deshalb zur fristlosen Kündi-

gung nicht berechtigt gewesen sei und sie somit keinen Schadensersatzan-

spruch auf entgangenen Gewinn oder nutzlose Aufwendungen habe.

a) Nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) hat der

Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Ge-

brauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird. Das ist u.a. dann der Fall,

wenn ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mit

einem Fehler behaftet angeboten wird. Die Kündigung wegen Nichtgewährung

des Gebrauchs ist nach § 542 Abs. 2 BGB a.F. aber nur zulässig, wenn die Ge-

brauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich ist oder - bei deren Unerheblichkeit -

wenn sie durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt wird. Die

Beschränkung des Kündigungsrechts soll seinen Mißbrauch verhindern (vgl.

Mot.Bd. II, 420; Staudinger/Emmerich 13. Aufl. § 542 Rdn. 19; Schmidt-Futte-

rer/Eisenschmid, Mietrecht 7. Aufl. § 542 Rdn. 15, 16; Grapentin in Bub/Treier,

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. IV Rdn. 147). Dem

Mieter soll es verwehrt sein, wegen Bagatellbeeinträchtigungen zu kündigen.

Daran sind die Anforderungen zu messen, die an die Erheblichkeit der Ge-

brauchsbeeinträchtigung zu stellen sind.

Ob die Beeinträchtigung erheblich ist, bestimmt sich nach den Vereinba-

rungen der Parteien über die individuelle Beschaffenheit des Mietobjekts (zur

Mietfläche: BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947,

1948; Kraemer NZM 2000, 1121, 1122; ders. NZM 1999, aaO). Es ist also nicht

darauf abzustellen, ob das angebotene Mietobjekt für gewerbliche Zwecke der

vereinbarten Art generell geeignet ist (OLG Karlsruhe NZM 2002, 218). Auch

wenn die angebotenen Räume trotz geringerer Größe und ungünstigeren Zu-

schnitts den beabsichtigten Geschäftsbetrieb an sich ermöglichen würden und

Ecken und Säulen durch geschickte Gestaltung der Einrichtung verdeckt wer-

den könnten, bleibt es bei der Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs

durch das Abweichen des tatsächlichen von dem vertraglich geschuldeten Zu-

stand. Der Mieter, der in einem Grundrißplan festgelegte Räume mietet, muß

sich nicht darauf verweisen lassen, er könne Abweichungen in Zuschnitt und

Größe durch eine geschickte Einrichtung kompensieren. Damit würde der Mie-

ter gezwungen, seine Einrichtung den Mängeln der Mietsache anzupassen. Im

übrigen kann eine geschickte Einrichtung keine fehlende Fläche ersetzen.

Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich in seinem

Gebrauch beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR

144/85 - NJW 1987, 432; Kraemer NZM 1999 aaO). Auch wenn er die Mieträu-

me überhaupt nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise oder nur teilweise

nutzen kann oder will, bleibt bei Abweichung des tatsächlichen von dem verein-

barten Zustand der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt.

b) Das hat das Berufungsgericht bei seiner Bewertung, die Fehler führten

nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Ge-

brauchs, verkannt.

Es hat darauf abgestellt, daß eine wesentliche Beeinträchtigung der Nut-

zungsabsichten der Klägerin nicht anzunehmen sei, weil die Abweichungen

durch eine entsprechende Einrichtung ohne weiteres kompensierbar gewesen

wären. Damit hat das Berufungsgericht nicht an die Beschaffenheit des Mietob-

jekts gemessen an der vertraglichen Vereinbarung, sondern an die Geeignet-

heit der Räume zum Betrieb eines Geschäfts an sich angeknüpft. Auf Letzteres

kommt es jedoch für die Beurteilung der Beeinträchtigung der vertraglich ver-

einbarten Gebrauchstauglichkeit nicht an.

c) Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die festgestellten Abwei-

chungen die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigen, hält der

revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

aa) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen tat-

sächlich geringerer Wohnfläche als vertraglich vereinbart hat der Bundesge-

richtshof entschieden, daß ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der

Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.)

dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter

der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (BGH Urteile vom 24. März

2004 aaO; vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456; für Gewerbe-

räume: OLG Karlsruhe aaO; OLG Düsseldorf Grundeigentum 2005, 299). Diese

im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von

10 % legt der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im

Mietvertrag nur mit "ca." angegeben ist (BGH Urteil vom 24. März 2004

- VIII ZR 133/03 - aaO). Zur Begründung verweist er darauf, daß bei einem er-

heblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beein-

trächtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, die der Mieter nicht gesondert

belegen müsse. Im übrigen sei die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merk-

mal für den Nutzwert der angemieteten Räume. Diese Gründe gelten auch für

das gewerbliche Mietrecht. Bei der Anmietung von Geschäftsräumen spielen

wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Der Gewerberaum-

mieter, der Räume anmietet, um in ihnen Gewinn zu erzielen, wird, um konkur-

renzfähig zu sein, mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, daß er keine

höhere als die ortsübliche Miete zahlt. Da sich die Miete gerade bei Geschäfts-

räumen in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für

den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu. Deshalb sind die vom VIII. Zivilsenat

in seinen Urteilen vom 24. März 2004 (aaO) für den Fall von Minderflächen bei

der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze auch auf Geschäfts-

raummietverträge anzuwenden (so auch bereits OLG Düsseldorf aaO;

Schul/Wichert ZMR 2002, 633, 638).

Diese für die Minderung aufgestellten Grundsätze können auch für die

Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden. Denn in beiden Fäl-

len kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an.

Ob allerdings auch ein Mieter, der die Räume ohne Beanstandung über-

nommen und benutzt hat und später Kenntnis von der geringeren Mietfläche

erlangt hat, wegen einer wesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigung noch kündi-

gen oder lediglich Mietminderung verlangen kann ist zweifelhaft, kann hier aber

offen bleiben (Scheffler NZM 2003, 17, 19; Kraemer NZM 1999 aaO; Schul/

Wichert aaO). Denn die Klägerin hat bereits die Übernahme der Räume wegen

der Fehler abgelehnt.

Danach begründen im vorliegenden Fall bereits die Flächenabweichun-

gen von ca. 10 % der Verkaufs- und ca. 50 % der Nebenfläche eine zur Kündi-

gung berechtigende erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung.

Die geringere Fläche der Nebenräume ist entgegen der Ansicht des Be-

rufungsgerichts auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Klägerin diese bei der

Besichtigung habe erkennen können. Die Revision beanstandet zu Recht, daß

diese Bewertung des Berufungsgerichts im Widerspruch zu dessen Annahme

steht, daß die Klägerin bei Mietvertragsschluß die unstreitigen Fehler deshalb

nicht kennen konnte, weil die Räumlichkeiten erst noch umgebaut werden soll-

ten.

Soweit das Berufungsgericht meint, die Klägerin hätte der Rechtsvor-

gängerin der Beklagten keine Frist zur Beseitigung dieses Mangels eingeräumt,

übersieht es, daß die Klägerin diese unter ausdrücklicher Benennung der ein-

zelnen Abweichungen erfolglos unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel

aufgefordert hat.

bb) Schließlich ist die Wertung des Berufungsgerichts, vier Säulen stell-

ten keine Beeinträchtigung dar, weil schon zwei Säulen bei der Anmietung ge-

plant gewesen seien und die Klägerin dagegen keine Einwendungen erhoben

habe, nicht nachvollziehbar. Auf einer geringen Verkaufsfläche von ca. 90 m²

beeinträchtigen zwei zusätzliche Säulen die Nutzbarkeit und Übersichtlichkeit

nicht unerheblich. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die geringere

Türbreite werde durch mehr Regalfläche kompensiert, ist unverständlich. Es ist

schon nicht ersichtlich, daß die geringere Türbreite zu einer größeren Regalflä-

che geführt hat, da insgesamt der Verkaufsraum um ca. 10 m² kleiner als ver-

traglich vereinbart ist und die geringere Türgröße auch darauf zurückzuführen

sein kann.

5. Auch die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, daß selbst dann,

wenn die Fehler der Mietsache erheblich seien, ein Kündigungsrecht der Kläge-

rin gemäß §§ 539, 460, 464 BGB a. F. entfallen sei, weil die Klägerin Kenntnis

von diesen Mängeln gehabt bzw. sich nachträglich mit ihnen ohne Vorbehalt

einverstanden erklärt habe, hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand.

a) Das Berufungsgericht schließt an anderer Stelle selbst eine Kenntnis

der Klägerin von den Mängeln im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aus, weil

die Mieträume nach Auszug des Vormieters erst noch umgebaut werden soll-

ten. Angesichts dieses Widerspruchs kann schon nicht von einer Kenntnis der

Fehler ausgegangen werden.

b) Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe

sich nachträglich mit den Abweichungen einverstanden erklärt, wird von seinen

Feststellungen nicht getragen.

Das Berufungsgericht schließt daraus, daß die Klägerin den Einbau der

teuren Türanlage und die Erstellung eines hausinternen Einrichtungsplans ver-

anlasst hat, auf eine gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten zum Aus-

druck gebrachte Willenserklärung, daß sie das Mietobjekt mit seinen Abwei-

chungen annehme. Dabei geht das Berufungsgericht davon aus, daß eine sol-

che Zustimmung selbst dann vorliege, wenn die Klägerin die tatsächlich vor-

handenen Maße nicht überprüft habe. Damit verkennt das Berufungsgericht,

daß die Klägerin ohne Kenntnis von den abweichenden Maßen schon keine

Zustimmung hierzu erteilen konnte. Die Klägerin war auch nicht zur Überprü-

fung der Größe und Gestaltung der Räume verpflichtet. Denn sie konnte davon

ausgehen, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten ihre vertraglichen Ver-

pflichtungen erfüllt und die Mieträume wie vereinbart zur Verfügung stellt.

Erst recht kann in dem geschilderten Verhalten der Klägerin keine vorbe-

haltlose Annahme des Mietgegenstands gesehen werden. Die Klägerin hat

vielmehr bei dem Übergabetermin am 14. August 1997 die Übernahme des

Mietobjekts wegen der Abweichungen von dem vertraglich vereinbarten Zu-

stand ausdrücklich abgelehnt.

6. Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Es

ist deshalb aufzuheben.

Da das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellun-

gen zu den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen getroffen hat, war

die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es diese Fest-

stellungen nachholen kann.

7. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß sich Scha-

densersatzansprüche der Klägerin nicht nach den mietrechtlichen Gewährlei-

stungsregeln, sondern nach den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstö-

rungen richten, da die Mietsache noch nicht übergeben worden ist (BGHZ 136,

102, 107; 85, 267, 270; Senatsbeschluß vom 25. November 1998 - XII ZR

12/97 - NJW 1999, 635).

Hahne

Sprick

Fuchs

Ahlt

Vézina