BGH Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 101/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 28. September 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 10. August 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Dr. Wolst sowie die Richte-

rin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 24. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 17. Februar 2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger mieteten eine im Dachgeschoß des Hauses der Beklagten ge-

legene Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon in R. . Dabei handelte es sich

ursprünglich um eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte vor Beginn des

Mietverhältnisses auf Wunsch der Kläger durch einen Wanddurchbruch um ein

Zimmer vergrößern ließ. In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 7. Mai 1995 heißt

es:

"Vermietet werden im Haus W. eine Einl.-Wohnung m. sep. Eingang u. Treppenhaus folgende Räume:

3 Zimmer, ... 1 Küche, 1 Treppenh. m. Diele ... Wohnfläche: 86,87 m2"

Die monatliche Miete betrug zunächst 1.129,31 DM (577,41 Euro). Im

Jahr 2002 ließen die Kläger die Wohnung durch einen Privatgutachter ausmes-

sen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung von §§ 42 f. der II. Berechnungs- verordnung eine Wohnfläche von 73,18 m2. Das Mietverhältnis endete zum

31. Dezember 2002.

Mit der Klage haben die Kläger im Hinblick auf die ihrer Ansicht nach zu

geringe Wohnfläche anteilige Rückzahlung der geleisteten Mieten von monat-

lich 90,90 € für 48 Monate, mithin insgesamt einen Bet rag von 4.363,20 € nebst

Zinsen geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hier-

gegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs-

gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 812

Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Die von den Klägern behauptete Abweichung der

tatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag stelle sich nicht als

Mangel der Mietsache dar. Die Kläger hätten daher den von ihnen geforderten

Betrag mit rechtlichem Grund geleistet. Trotz der genauen Angabe der Woh-

nungsgröße im Mietvertrag sei aufgrund der vorangegangenen Umbauarbeiten

ohne anschließende Neuvermessung der Wohnung bereits zweifelhaft, ob die

Angabe der Wohnungsgröße nicht lediglich als unverbindliche Objektbeschrei-

bung zu verstehen sei. Zudem läge ein zur Minderung berechtigender Mangel

auch bei einer Flächenunterschreitung von mehr als 10% nur dann vor, wenn

dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich beeinträch-

tigt sei. Hiervon könne bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil die

Wohnung vor der Anmietung den Bedürfnissen der Kläger entsprechend umge-

baut worden sei.

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner bisherigen Feststellungen

einen Mangel der Mietsache zu Unrecht mit der Begründung verneint, bei der

Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag habe es sich lediglich um eine unver-

bindliche Objektbeschreibung gehandelt. Diese Auslegung (§§ 133, 157 BGB)

ist rechtsfehlerhaft, wie die Revision zu Recht rügt. Dass die durch einen Um-

bau vergrößerte Wohnung vor Abschluss des Mietverhältnisses nicht neu ver-

messen worden war, spricht gerade gegen das vom Berufungsgericht gefunde-

ne Auslegungsergebnis. Besteht nach einem Umbau Unsicherheit über die tat-

sächliche Größe einer Wohnung, so lässt die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag - wie hier von 86,87 m2 - vermuten, dass die Vertragsparteien

diese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich

festlegen wollten. Hätten die Parteien hingegen weiterhin von einer nicht fest-

gestellten Wohnfläche ausgehen wollen, so hätten sie im Mietvertrag entweder

keine Größe aufgeführt oder deutlich gemacht, dass die erwähnte Fläche als

eine bloße Schätzung oder die Angabe einer unverbindlichen Größenordnung

zu verstehen sei. Der Senat kann diese Auslegung selbst vornehmen, da keine

weiteren Feststellungen zu erwarten sind. Dass der im Mietvertrag aufgeführten

Wohnungsgröße hier nach dem Willen der Parteien aus anderen Gründen aus-

nahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte oder aber die vertragliche

Vereinbarung lediglich den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von

den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen, ist nicht ersichtlich.

2. Das Urteil des Berufungsgerichts kann auch mit der weiteren Begrün-

dung, ein Mangel der Mietsache sei bereits deshalb zu verneinen, weil die Klä-

ger eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit nicht dargetan hätten, keinen

Bestand haben. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr

als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Um-

stand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1

Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Senat

hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass es einer zusätzlichen

Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der

Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht bedarf (Senat, Ur-

teile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 b und

VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II). Dies gilt auch für den vorliegenden

Fall. Dass die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch Vergrößerung

an die Bedürfnisse der Kläger angepasst wurde, ist unerheblich. Es macht kei-

nen Unterschied, ob die Kläger, die eine Drei-Zimmer-Wohnung suchten, eine

derartige Wohnung, die ihren Bedürfnissen von Anfang an entsprach, anmiete-

ten oder ob eine Zwei-Zimmer-Wohnung auf ihren Wunsch entsprechend ver-

größert wurde. Die mietvertraglich vereinbarte Fläche einer Wohnung stellt in

beiden Fällen ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten

Wohnung dar. Dieser ist ohne weitere Darlegung beeinträchtigt, wenn die tat-

sächliche Fläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer ist (Senat aaO).

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das an-

gefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neu-

en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen

(§ 563 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das

Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - offengelassen, ob und in

welchem Umfang die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen

Größe abweicht. Diese Frage ist entscheidungserheblich, da hiervon das Vor-

liegen eines Mangels der Mietsache und entsprechende Rückforderungsan-

sprüche der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängen. Dazu bedarf es

weiterer tatsächlicher Feststellungen, insbesondere zu der von der Beklagten

geltend gemachten Anrechnung der Flurflächen im Treppenhaus und der Flä-

che des Balkons. Zu letzterem können im Regelfall die Bestimmungen der

§§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990,

die ab dem 1. Januar 2004 durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnflä-

che vom 25. November 2003 im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden

sind, herangezogen werden (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03,

NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa).

Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert

Dr. Wolst Hermanns