BGH Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 9. November 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam
gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur
dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfal-
len ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den
Mieter verpflichtet.
BGH, Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04 - LG Hamburg
AG Hamburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Grundurteil der Zivil-
kammer 34 des Landgerichts Hamburg vom 2. Dezember 2004
aufgehoben.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts
Hamburg vom 15. Juli 2004 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündi-
gung des Beklagten.
Die Klägerin hatte vom Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen O.
Straße in H. gemietet. Mit Schreiben vom 23. November 1999
kündigte der Beklagte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er be-
nötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der
Kündigung. In dem anschließenden Räumungsprozess wurde sie durch Urteil
des Amtsgerichts Hamburg vom 3. November 2000 zur Herausgabe der Woh-
nung verurteilt. Das Landgericht Hamburg wies mit Urteil vom 5. April 2001 die
Berufung der Klägerin zurück, gewährte der Klägerin jedoch eine Räumungsfrist
bis zum 31. Juli 2001.
Am 25. Juni 2001 verstarb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende
September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung und zog in die H.
um. Erst danach erfuhr sie von dem Tod der Schwiegermutter des Beklagten
und dem dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs des Beklagten.
Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Weg-
fall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekom-
men sei, sei er ihr zum Ersatz des durch die Räumung der Wohnung entstan-
denen Schadens verpflichtet. Dieser bestehe in den Aufwendungen für den
Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen sowie für die höhere Miete für
die neue Wohnung. Insgesamt belaufe sich ihr Schaden auf 13.407,75 €.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-
rin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Klage-
anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der vom Berufungsge-
richt zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsan-
trag weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZMR 2005, 127 (= WuM 2005,
134) veröffentlicht ist, ist der Auffassung, der Beklagte sei der Klägerin dem
Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet, weil er durch das Unterlassen
einer Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Tod seiner
Schwiegermutter eine nachvertragliche Treuepflicht gegenüber der Klägerin
schuldhaft verletzt habe. Es hat ausgeführt, die Verpflichtung des Vermieters,
den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, ende bei Gewäh-
rung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters aus
der Wohnung. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 9. Juli 2003
(VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 = WuM 2003, 463) über die Pflicht des Ver-
mieters, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Mieter bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, sei die vor-
liegende Fallkonstellation nicht zu vergleichen. Während dort nur der Vermieter
durch Art. 14 GG geschützte Grundrechte geltend machen könne, erfordere
hier die verfassungsrechtliche Situation eine Abwägung zwischen dem Be-
standsinteresse des Mieters, dessen Besitzrecht an der Wohnung ebenfalls
durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sei, und dem Eigentumsinteresse des Ver-
mieters. Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes sei für die Mittei-
lungspflicht an den Zeitpunkt der Räumung durch den Mieter anzuknüpfen. Im
Unterschied zu anderen Kündigungsgründen, die sich regelmäßig aus einem in
der Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergäben, setze die Kün-
digung wegen Eigenbedarfs eine längere Fortdauer voraus, nämlich das Beste-
hen des Eigenbedarfs noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und die
tatsächliche Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter. Durch den
Eigentumsschutz und die Härtefallregelung des § 574 BGB solle der vertrags-
treue Mieter umfassend vor einem objektiv nicht gerechtfertigten Verlust der
Wohnung geschützt werden. Entfalle der vorübergehend vorhanden gewesene
Eigenbedarf noch vor der kündigungsbedingten Räumung, dann fehle es auch
an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten.
Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Rechtsver-
folgung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters regelmäßig zum Zwecke
der Verzögerung und in der Hoffnung erfolge, im Laufe des Verfahrens könne
der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer-
den. Der Kammer seien aus langjähriger Erfahrung zahlreiche Fälle vorge-
täuschten Eigenbedarfs bekannt; eine vom Mieter eingeleitete gerichtliche
Überprüfung der Eigenbedarfskündigung könne daher nicht als "Verzögerungs-
taktik" angesehen werden. Im Hinblick auf den häufig vorgetäuschten Eigenbe-
darf würde eine Begrenzung der Mitteilungspflichten auf die Zeit bis zum Ablauf
der ordentlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit eines verfassungsrechtlich ge-
botenen effektiven Rechtsschutzes für den Mieter über die Maßen erschweren.
Einziges objektives Beweisanzeichen für den behaupteten Eigenbedarf sei der
Umstand, ob die Bedarfsperson tatsächlich die Wohnung beziehe oder nicht.
Bei einer Begrenzung der Mitteilungspflicht auf die Zeit bis zum Ablauf der Kün-
digungsfrist entfiele dieser Kontrollmechanismus. Der Beklagte hätte – notfalls
durch Einholung von Rechtsrat – auch erkennen können, dass er die Klägerin
über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hätte unterrichten müssen.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Ent-
gegen der Auffassung des Landgerichts war der Beklagte nicht verpflichtet, die
Klägerin über den Tod der Schwiegermutter und den dadurch bedingten Weg-
fall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist zu unterrichten. Damit
fehlt es an einer Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin.
1. Die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ur-
sprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2
Nr. 2 BGB) sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, ist in
Rechtsprechung und Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bislang nicht
geklärt.
Der Wegfall des zunächst vorhandenen Eigenbedarfs soll nach einer An-
sicht nur dann berücksichtigt werden, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungs-
frist eingetreten ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 1489; OLG Karlsruhe,
NJW 1982, 54; LG Berlin, Grundeigentum 2004, 1527; Bamberger/Roth/Reick,
MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 74; von Stebut, NJW 1985,
289, 295). Eine andere Auffassung stellt auf den Zeitpunkt der Rechtskraft ei-
nes Räumungsurteils oder den Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen
Räumungsfrist ab (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = ZMR 1993, 335; LG
Köln, WuM 1994, 212; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 98,
99; unklar, aber ebenso wohl Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnrn. 87,
88 und Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 55). Eine
dritte Meinung bejaht schließlich die Berücksichtigung des Wegfalls des Eigen-
bedarfs sowie eine entsprechende Mitteilungspflicht des Vermieters bis zum
Auszug des Mieters aus der Wohnung, wobei teilweise auf die Möglichkeit der
Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) verwiesen wird (so BayObLGSt 1987, 8
= NJW 1987, 626; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = WuM 1993, 405; LG
Heidelberg, WuM 1992, 30; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573
Rdnrn. 61, 62; Müller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Teil C (BGB) § 573
Rdnr. 33; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 71 – 74; unklar Er-
man/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 16).
2. Der Senat teilt die erstgenannte Auffassung. Sie bringt die berechtig-
ten Interessen von Mieter und Vermieter zu einem angemessenen Ausgleich
und sorgt für Rechtsklarheit.
a) Auszugehen ist zunächst von dem Grundsatz, dass der Vermieter ver-
pflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mie-
ter so gering wie möglich zu halten. Diese gesteigerte Pflicht zur Rücksicht-
nahme beruht auf der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt
der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des
Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG verleiht
(st. Rspr. seit BVerfGE 89, 1). Aus dem Gebot der Rücksichtnahme hat der Se-
nat den weiteren Grundsatz abgeleitet, dass der Vermieter, der ein Mietverhält-
nis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungs-
frist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli-
che und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Ver-
mieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmiss-
brauchs unwirksam (Urteil vom 9. Juli 2003 aaO).
b) Dieser Grundgedanke ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
auch für die vorliegende Fallgestaltung heranzuziehen, in der es nicht um das
Anbieten einer Alternativwohnung bei fortbestehendem Eigenbedarf des Ver-
mieters, sondern um die Frage geht, welche rechtlichen Folgen sich daraus er-
geben, dass der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der
vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung entfallen ist. Die tat-
sächlichen und rechtlichen Unterschiede der beiden Sachverhalte rechtfertigen
es nicht, den Schutz des Mieters in zeitlicher Hinsicht über die Grenze der Kün-
digungsfrist hinaus auszudehnen. Insbesondere lässt sich eine solche Auswei-
tung des Mieterschutzes nicht mit verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten be-
gründen.
aa) In dem Beschluss vom 26. Mai 1993 (BVerfGE 89, 1) hat das Bun-
desverfassungsgericht eingehende Richtlinien für den Schutz der Grundrechts-
positionen des Wohnungsmieters aufgestellt. Es hat zunächst darauf hingewie-
sen, dass es in erster Linie Aufgabe des Gesetzgebers ist, die schutzwürdigen
Interessen beider Seiten – des Mieters und des Vermieters – zu berücksichti-
gen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei hat er dem eigen-
tumsgleichen Bestandsinteresse des Mieters Rechnung zu tragen; das bedeu-
tet aber nicht, dass im Konflikt der beiderseitigen, durch die Verfassung ge-
schützten Eigentumspositionen das Bestandsinteresse des Mieters in jedem
Fall vorgeht. Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat der Gesetzgeber,
wie das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich klargestellt hat (aaO S. 9), mit
§ 564 b BGB (a.F., jetzt insbesondere § 573 Abs. 1 und 2 BGB) und § 556 a
BGB (a.F., jetzt: §§ 574 – 574 b BGB) die notwendige Interessenabwägung in
angemessener Weise vorgenommen. Den Fachgerichten kommt die Aufgabe
zu, bei der Auslegung und Anwendung der Bestimmung über die Kündigung
wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F., jetzt: § 573 Abs. 1
und Abs. 2 Nr. 2 BGB) ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen
Grenzen zu beachten und die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessen-
abwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentums-
schutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet
(BVerfG aaO S. 9).
bb) In der vom Bundesverfassungsgericht in den Mittelpunkt seiner ver-
fassungsrechtlichen Erwägungen gestellten gesetzlichen Regelung der Kündi-
gung wegen Eigenbedarfs und der Sozialklausel erschöpft sich der Schutz des
Mieters jedoch nicht. Vergleichbare Schutzgedanken liegen ebenso den Be-
stimmungen über die Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1 BGB) sowie über die
Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zugrunde. Darüber hinaus ist die
Durchsetzbarkeit der materiellrechtlichen Mieterschutzvorschriften
in der
Rechtswirklichkeit durch das Verbot einer zum Nachteil des Mieters abwei-
chenden Vereinbarung (§§ 573 Abs. 4, 573 c Abs. 4, 574 Abs. 4, 574 a Abs. 3
BGB) zusätzlich abgesichert.
cc) Ist durch dieses System von Bestimmungen des materiellen und des
Prozessrechts aber bereits ein umfassender, den verfassungsrechtlichen Ga-
rantien des Art. 14 GG und des effektiven Rechtsschutzes (Art. 2, 19 Abs. 4
GG) entsprechender Schutz des Mieters gewährleistet, so ist bei der Ausdeh-
nung dieses Schutzes über den normierten Bereich hinaus Zurückhaltung gebo-
ten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass jede Ausweitung des Mieterschut-
zes zwangsläufig eine Einschränkung der gleichwertigen Rechtspositionen des
Vermieters zur Folge hat.
c) Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage, ob die materiellen Vor-
aussetzungen des Eigenbedarfs, der herrschenden Ansicht folgend, nur bis
zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen müssen oder ob der Wegfall des Ei-
genbedarfs noch zu berücksichtigen ist, wenn er bis zum Schluss der letzten
mündlichen Verhandlung eingetreten ist, in seinem Beschluss vom 3. Februar
2003 (1 BvR 619/02, NJW-RR 2003, 1164 = NZM 2003, 692) erörtert, die Aus-
einandersetzung hiermit aber dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffe-
nen Urteil des Landgerichts und damit den Fachgerichten überlassen. Bei die-
ser Entscheidung dürfen schon aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechts-
klarheit die allgemeinen Prinzipien des Privatrechts nicht außer Betracht blei-
ben. Hierzu zählt im vorliegenden Zusammenhang vornehmlich die Rechtswir-
kung einseitiger Gestaltungserklärungen.
aa) Einseitige Gestaltungserklärungen, wie insbesondere die Kündigung
eines Dauerschuldverhältnisses, führen – sofern ihre tatbestandlichen Voraus-
setzungen erfüllt sind – die gewollten Rechtswirkungen zu dem gesetzlich vor-
gesehenen oder individuell bestimmten Zeitpunkt herbei. Eine wirksame Kündi-
gung beendet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist; deshalb
ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu diesem Zeit-
punkt verpflichtet (§ 546 BGB). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so
schuldet er dem Vermieter die vereinbarte Miete nicht mehr als die ihm oblie-
gende vertragliche Leistung, sondern kraft Gesetzes als Entschädigung für die
Dauer der Vorenthaltung (§ 546 a Abs. 1 BGB).
bb) Solange die Rechtswirkungen der Kündigung noch nicht eingetreten
sind, sprechen keine zwingenden Gründe dagegen, vielmehr erfordert es der
Schutz des Mieters, einer zunächst wirksamen Kündigung nachträglich ihre
Wirksamkeit abzusprechen, wenn dies aus überwiegenden Gesichtspunkten,
etwa dem Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB), geboten
erscheint. Ein derartiger Rechtsmissbrauch läge insbesondere dann vor, wenn
der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündi-
gungsfrist und der erst hierdurch bewirkten rechtlichen Beendigung des Miet-
verhältnisses entfallen ist und der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an
der im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhalten würde.
cc) Mit dem (rechtlichen) Ende des Mietverhältnisses erlischt – was das
Landgericht nicht hinreichend berücksichtigt – das Besitzrecht des Mieters, der
keine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu der von einem an-
deren geschaffenen Wohnung hat (BVerfGE 89, 1, 7 f.); die Verfügungsbefug-
nis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der betreffenden Wohnung,
erlangt wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG anerkannten und
garantierten Umfang. Verweigert der Mieter die Herausgabe der Wohnung, ob-
wohl die Kündigung wirksam ist und ein gesetzlicher Grund für die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB nicht vorliegt,
so verletzt er seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) und
verhält sich damit rechtswidrig; auf den eigentumsgleichen Rang seines auf
dem Mietvertrag beruhenden Rechts zum Besitz der Wohnung (BVerfGE 89, 1,
6 ff) kann er sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr beru-
fen. Aus diesen Gründen versagt hier auch das Gebot der Schonung des ver-
tragstreuen Mieters. Ein Mieter, der die gemietete Sache nach der durch die
wirksame Kündigung herbeigeführten Beendigung des Mietverhältnisses dem
Vermieter nicht zurückgibt, verhält sich von da an nicht mehr vertragstreu; auf
ein Verschulden kommt es insoweit nicht an.
dd) Nachvertragliche Treuepflichten, die einen Vorrang des Bestandsin-
teresses des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ge-
bieten würden, sind nicht anzuerkennen. Dies hat der Senat in seinem Urteil
vom 9. Juli 2003 (aaO unter II 2) in ähnlicher Weise für den Fall einer freiwer-
denden Wohnung des Vermieters bei fortbestehendem Eigenbedarf an der ge-
kündigten Wohnung ausgesprochen; für die vorliegende Fallgestaltung kann
nichts anderes gelten. Die Annahme einer nachvertraglichen Pflicht des Ver-
mieters, den Mieter über den nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetre-
tenen Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten, würde zu einer system-
widrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung
von Kündigungserklärungen führen. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber
den Mieter auf materiell-rechtlicher Ebene vor einem derartigen nachträglichen
Wegfall des Eigenbedarfs hat schützen wollen, bestehen nicht. Dass der Ge-
setzgeber das Problem des nachträglichen Eintritts neuer Umstände gesehen
hat, ergibt sich aus der Regelung über das Unwirksamwerden einer auf Zah-
lungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Vermieters bei nach-
träglicher Tilgung des Mietrückstandes (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Interes-
se des Mieters am Erhalt der Wohnung könnte daher nur durch eine nachver-
tragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Neuabschluss eines Mietver-
trages über dieselbe Wohnung anzubieten, Rechnung getragen werden. Dass
der Gesetzgeber einen solchen Kontrahierungszwang des Vermieters gewollt
hat, ist nicht ersichtlich und lässt sich insbesondere auch nicht den Materialien
des Mietrechtsreformgesetzes entnehmen.
ee) Soweit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter auch bei
Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare
Härte darstellen würde, kann er trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangen. Dabei
hat er die Härtegründe grundsätzlich spätestens zwei Monate vor der Beendi-
gung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter geltend zu machen
(§ 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB); andernfalls endet das Mietverhältnis mit dem Ab-
lauf der Kündigungsfrist. Ein schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des
Mietverhältnisses ist von da an nicht mehr anzuerkennen (ebenso Münch-
KommBGB/Häublein aaO Rdnr. 74)
d) Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung
eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte schließlich eine
nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und eine
ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem ver-
tragstreuen Mieter zur Folge.
Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse
zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet wer-
den, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern. Der Vermieter
wäre für einen unbestimmten Zeitraum an der Wahrnehmung seiner Rechte
gehindert; er müsste einen möglicherweise langwierigen Räumungsprozess
auch in den Fällen führen, in denen die Rechtsverteidigung des Mieters keiner-
lei Aussicht auf Erfolg hat. Dadurch würde sich in ungerechtfertigter Weise die
Chance des Mieters erhöhen, infolge einer anderweitigen, gerade durch die
Verzögerung verursachten Disposition des Vermieters oder durch sonstige Er-
eignisse einen Wegfall des Eigenbedarfs zu erreichen (vgl. dazu von Stebut,
NJW 1985, 289, 292). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermie-
ters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Pla-
nungen danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt; bei langwieri-
gen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermie-
ter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche
Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage
entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines
effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch neh-
men kann, nicht zu vereinbaren. Eben dies wäre aber die Folge, wenn nach-
träglich eingetretene Umstände noch bis zum rechtskräftigen Abschluss eines
Räumungsverfahrens, bis zum Ablauf einer nach § 721 ZPO bewilligten Räu-
mungsfrist oder sogar bis zu einem noch späteren Auszug des Mieters berück-
sichtigt werden müssten. Erst recht gilt dies für Zulassung eines derartigen
Einwandes in der Zwangsvollstreckung (§ 767 ZPO).
e) Die Ansicht des Berufungsgerichts, angesichts der Häufigkeit der Fälle
vorgetäuschten Eigenbedarfs könne nicht davon ausgegangen werden, die
Rechtsverfolgung seitens des gekündigten Mieters erfolge regelmäßig zum
Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung, im Laufe des Verfahrens könnte
der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer-
den, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Den Bedenken, die das Landgericht
auf die seiner Meinung nach häufige Vortäuschung von Eigenbedarf gestützt
hat, kann durch eine besonders sorgfältige Prüfung der Ernsthaftigkeit des ur-
sprünglich geltend gemachten Nutzungswunsches in Fällen der vorliegenden
Art begegnet werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03,
NJW 2005, 2395 = BGHReport 2005, 1161 unter II 3 b cc für einen Fall des
nicht verwirklichten Eigenbedarfs).
3. Nach alledem endete die Pflicht des Beklagten zur Mitteilung eines
etwaigen Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes an die Klägerin mit dem Ablauf der
Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand der mit der Kündigung geltend
gemachte Wohnbedarf jedoch noch. Dass der Bedarf mit dem Tod der Schwie-
germutter des Beklagten nach dem rechtskräftigen Abschluss des Räumungs-
prozesses, der in zwei Instanzen die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung
erwiesen hatte, und kurz vor Ablauf der gerichtlich bewilligten Räumungsfrist
entfallen war, brauchte der Beklagte der Klägerin nicht mehr mitzuteilen. Man-
gels einer entsprechenden Informationspflicht scheiden auch eine Pflichtverlet-
zung und ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch der Klägerin schon
dem Grunde nach aus.
III.
Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe-
ben; da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache zur End-
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Ball
Dr. Leimert
Dr. Frellesen
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 15.07.2004 - 40a C 610/03 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 334 S 50/04 -