BGH Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 311/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

Verkündet am: 9. Juli 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung)

a) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem

Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in

derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung,

die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

b) Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen

Rechtsmißbrauchs unwirksam.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts

Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 1. Oktober 2002 auf-

gehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger als Vermieter nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohn-

raum nach einer auf Eigenbedarf gestützten ordentlichen Kündigung in An-

spruch.

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahr 1976 eine im dritten Obergeschoß gelegene Drei-Zimmer-Wohnung mit 65 m2 Wohn-

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:19)(cid:18)(cid:8)(cid:20)(cid:21)(cid:5)(cid:22)(cid:7)(cid:23)(cid:20)(cid:16)(cid:24)(cid:17)(cid:25)(cid:27)(cid:26)(cid:12)(cid:28)(cid:14)(cid:15)(cid:16)(cid:5)(cid:8)(cid:29)(cid:31)(cid:30)! (cid:17)"

fläche zu einer Miete von 764,48 DM (390,87

an dem betreffenden Grundstück im Jahr 1993 erworben hat, kündigte mit

Schreiben vom 6. Juni 2000 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seines

Sohnes zum 30. Juli 2001.

Im vierten Obergeschoß (Dachgeschoß) des Hauses, in dem auch die

Beklagte wohnt, befindet sich eine weitere Drei-Zimmer-Wohnung, die ebenfalls

über 65 qm verfügt. Die Wohnung war zunächst vermietet, wurde jedoch zum

31. Dezember 2001 frei. Sie wurde danach vom Kläger anderweitig weiterver-

mietet, ohne daß er diese Wohnung zuvor der Beklagten zur Anmietung ange-

boten hatte.

Nach im Jahr 2001 bestandenem Abitur nahm der Sohn des Klägers ei-

nen ihm in K. zugewiesenen Studienplatz an. Der Kläger hat vorgetra-

gen, daß der Eigenbedarf nach wie vor bestehe. Sein Sohn wolle alsbald nach

F. zurückkehren und habe dort auch weiterhin seinen Lebens-

mittelpunkt. Er halte sich an den Wochenenden sowie in den Semesterferien

und bei jeder sich bietenden Gelegenheit in F. auf.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen eingelegte Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Be-

rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räumungsan-

trag weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob ein

Räumungsanspruch des Klägers deshalb zu verneinen sei, weil es sich um eine

unzulässige Vorratskündigung gehandelt habe oder ein etwaiger Eigenbedarf

nachträglich mit der Studienaufnahme des Sohnes des Klägers in K.

weggefallen sei. Denn dem geltend gemachten Räumungsanspruch stehe je-

denfalls der Einwand des Rechtsmißbrauchs nach § 242 BGB entgegen, weil

nach Erlaß des amtsgerichtlichen Urteils in dem fraglichen Haus des Klägers

eine Wohnung frei geworden sei, die dieser vor der dann erfolgten Neuvermie-

tung nicht der Beklagten als Alternativwohnung angeboten habe. Es obliege

dem wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter eine

freie oder frei werdende Alternativwohnung zu zumutbaren und angemessenen

Bedingungen anzubieten; anderenfalls sei das Räumungsverlangen rechts-

mißbräuchlich. Der Vermieter sei gehalten, alles zu unternehmen, was in seiner

Macht stehe, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung verbunde-

nen Nachteile des Mieters im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die

sozial unerwünschten Folgen der allein aus seiner Sphäre herrührenden Lö-

sung des Vertrages gering zu halten.

Die Dachgeschoßwohnung sei als vergleichbare Alternativwohnung in

Frage gekommen. Der Kläger habe ein Angebot auch nicht mit der Begründung

unterlassen dürfen, daß die Beklagte gar nicht in eine Dachgeschoßwohnung

habe ziehen wollen und sich die Wohnung von Ausstattung und Preis her nicht

leisten könne. Dies zu beurteilen, sei allein Sache des Mieters. Die Anbietpflicht

sei nicht deshalb entfallen, weil die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungs-

frist frei geworden sei. Eine Anbietpflicht bestehe zumindest bis zur Rechtskraft

eines Räumungsurteils.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings das Berufungsge-

richt zu Recht von dem Grundsatz ausgegangen, wonach der wegen Eigenbe-

darfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung

im gleichen Haus zur Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermie-

tet werden soll. Anderenfalls ist die Geltendmachung dieses Kündigungsrechts

rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam. Dies ist in Literatur und Rechtspre-

chung anerkannt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 660, LG Osnabrück WuM

1998, 318, LG Berlin GE 1997, 240, LG Mannheim WuM 1996, 475, LG Bo-

chum WuM 1994, 473, LG Hamburg WuM 1992, 192, Emmerich/Sonnenschein,

aaO, Rdnr. 59, Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95, Grapen-

tin in: Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 75, Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.,

Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573 Rdnr. 24, a.A. Soergel/Heintzmann,

aaO, Rdnr. 53). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist

zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehören-

de Wohnung nutzen will, zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es

kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum

in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist

deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist.

Ausnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn

dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur

Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder

vermieten will.

2. Umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden ist die Frage,

in welchem zeitlichen Rahmen dem Mieter eine freie oder frei werdende Woh-

nung des Vermieters angeboten werden muß. Hierzu werden verschiedene

Auffassungen vertreten.

Nach einer Meinung (so LG Köln WuM 1994, 212, Lammel, aaO

Rdnr. 101, Grapentin in: Bub/Treier, aaO IV Rdnr. 74, Staudinger/Sonnen-

schein, aaO Rdnr. 91) besteht eine solche Anbietpflicht nur bis zum Ende der

Kündigungsfrist. Nach anderer Auffassung soll die Anbietpflicht des Vermieters

jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Räumungsrechtsstreits beste-

hen (so LG Köln WuM 1984, 248). Schließlich wird angenommen, daß die An-

bietpflicht auch über den Zeitpunkt der Rechtskraft des Räumungstitels hinaus

bis zur Räumung der Wohnung gegeben sei (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV

Rdnr. 136 und Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rdnr. 114).

Der Senat ist der Auffassung, daß die dem Vermieter obliegende Ver-

pflichtung, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, grund-

sätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Anderenfalls würde

derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der

Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält.

Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, daß im

Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. So-

weit sich ein Mieter gegen eine Kündigung des Vermieters wehrt, weil er der

Auffassung ist, daß tatsächlich Eigenbedarf nicht vorliege, und in diesem Ver-

fahren obsiegt, ist die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ohnehin un-

wirksam, so daß er in seiner Wohnung verbleiben kann. Auf die Frage des An-

bietens einer Alternativwohnung kommt es in diesem Fall nicht an.

Nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter

des Inhalts, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Anbietpflicht

bestände, sind nicht anzuerkennen. Wäre für die Anbietpflicht an das Ende ei-

nes Räumungsverfahrens anzuknüpfen, würde der Vermieter unangemessen in

seinen Eigentumsrechten beschränkt. Zwar ist er - wie ausgeführt - gehalten,

aufgrund des bei einer Eigenbedarfskündigung erheblichen Eingriffs in die Le-

bensführung des Mieters die Folgen der Kündigung abzumildern und dem Mie-

ter deshalb, soweit möglich, eine Alternativwohnung anzubieten. Diese Ver-

pflichtung endet jedoch bei einer berechtigt ausgesprochenen Kündigung we-

gen Eigenbedarfs mit der Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der

Kündigungsfrist. Bei Annahme einer noch weitergehenden, nach Vertragsende

fortgeltenden vertraglichen Anbietpflicht aus dem Gesichtspunkt von Treu und

Glauben wäre der Vermieter nicht nur während des Laufs der Kündigungsfrist,

sondern auch noch während eines unter Umständen langwierigen Rechtsstreits

durch mehrere Instanzen gehindert, freie oder frei werdende Wohnungen im

gleichen Haus an einen anderen Mieter zu vermieten. Durch all diese Nachteile

würde er in seinem durch Art. 14 GG geschützten Eigentumsrecht unverhält-

nismäßig eingeschränkt.

Da im gegebenen Fall die Alternativwohnung im vierten Obergeschoß

erst zum 31. Dezember 2001, also fünf Monate nach Ablauf der Kündigungs-

frist, frei wurde, hat der Kläger gegen die ihm obliegende Pflicht, der Beklagten

eine Alternativwohnung anzubieten, nicht verstoßen.

III.

Das Urteil des Landgerichts ist demnach aufzuheben. Das Berufungsgericht hat

in seiner Entscheidung offengelassen, ob der Kläger Eigenbedarf geltend ma-

chen kann; hierzu haben die Parteien unter Beweisantritt umfangreich vorgetra-

gen. Die Sache ist daher noch nicht zur Endentscheidung reif, sondern zur

neuen Verhandlung an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1

Satz 1 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Dr. Frellesen