BGH Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 71/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 18. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 551

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietver-

hältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun-

gen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Ab-

rechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter

einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab-

rechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin

AG Neukölln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter

Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64

des Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2005 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Berufung der

Beklagten gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Neukölln

vom 15. September 2004 zurückgewiesen hat.

Auf die Berufung der Beklagten wird das vorgenannte Schlussur-

teil teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird, soweit über sie nicht durch das Teil-

Anerkenntnisurteil vom 30. Juni 2004 entschieden worden ist, ab-

gewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der

Beklagten in B. . Sie leistete eine Barkaution und erbrachte während der

Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Miet-

verhältnis endete zum 30. Juni 2003. Die Beklagten nahmen eine Zwischenab-

lesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechneten sie die geleistete Kauti-

on nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in Höhe von 450,-- € hielten sie wegen

einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehen-

den Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten

Klage hat die Klägerin Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst

Rechtshängigkeitszinsen verlangt.

Aus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das

Jahr 2003 leiteten die Beklagten eine Nachforderung gegen die Klägerin in Hö-

he von 263,33 € her. Daraufhin haben die Beklagten in der Klageerwiderung in

Höhe dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in Höhe des

Restbetrages von 186,67 € den Anspruch der Klägerin anerkannt; insoweit hat

das Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlussurteil

hat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begründet angesehen, hier-

gegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforde-

rung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledi-

gungserklärung der Klägerin - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. So-

weit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht für begründet erachtet hat, hat es

die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin diesen Restbe-

trag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit nicht nur aus diesem, son-

dern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im Übrigen hat das Amtsge-

richt die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der

Beklagten hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Beklagten in voller

Höhe durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich

des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im

Übrigen hat es das Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen, soweit es sich

gegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung

von Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten weiterhin die Ab-

weisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zurückgewiesen worden ist.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 veröffent-

licht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen

ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe

des Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung

der Beklagten mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der

Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 für begründet erachtet habe. Die

Klage auf Rückzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Auf-

rechnung zulässig und begründet gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der

einbehaltenen Restkaution habe den Beklagten vor der Abrechnung der Be-

triebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil

der Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter

noch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung fällig wer-

de. Aus diesem Grund seien die Beklagten vom Amtsgericht auch zu Recht zur

Zahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil

ausgeurteilten Betrag von 186,67 € verurteilt worden.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

II.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erklärung der

Klägerin hin - die Erledigung der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von

187,59 € festgestellt. Die Feststellung der Erledigung wäre nur gerechtfertigt,

wenn die Klage auf Rückzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Rest-

kaution in Höhe von 450,-- € zunächst begründet gewesen, dann aber durch die

Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet

geworden wäre. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller Höhe

unbegründet, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung der Restkauti-

on bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit

der Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht

fällig wär. Denn jedenfalls bis dahin durften die Beklagten die Restkaution ein-

behalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution.

a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution

(§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er

diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung

beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht ent-

halten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe

der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution je-

doch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr

ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Miet-

vertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu ent-

scheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner

Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf

Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass

es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrech-

nungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Siche-

rung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls

würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ

aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab-

rechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters).

Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen

des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs

Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ

aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliede-

rung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom

19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Re-

gelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen wor-

den, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, wel-

che Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Miet-

rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfeh-

lung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).

b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert

werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Be-

triebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis-

ses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch

ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden

Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des

Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben

(Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM

1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Si-

cherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des

Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden

Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in

Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG

Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und

NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III

Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine

Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit

geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinba-

ren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution

gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen

handelt es sich hier nicht.

bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu

tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrech-

nung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom

9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem

Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten -

Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige

Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB

begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der

Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst

nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird

und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzube-

halten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines

Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB.

cc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Hö-

he der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne

die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten be-

schränkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen

vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift be-

stimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a.F.) nicht die

Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf

die Berechnung der Höhe der Kaution.

c) Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Be-

rufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendi-

gung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die

Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003

einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450,-- €)

begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den

Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht.

Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten die Abrech-

nung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkos-

ten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abge-

rechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht

überschritten. Dass den Beklagten eine frühere Abrechnung der Nebenkosten

für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsge-

richt nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter

hat es im Allgemeinen nicht, wie die Klägerin meint, in der Hand, die Nebenkos-

ten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Ab-

rechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Ab-

rechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versor-

gungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der

Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB).

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Beklagten

hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen auf den

durch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 € zurück-

gewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegründet.

Ein Zinsanspruch der Klägerin aus § 291 BGB hinsichtlich des Teilbetra-

ges der Kaution, zu dessen Rückzahlung die Beklagten, wie sie anerkannt ha-

ben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld

erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fällig-

keit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war

der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe des anerkannten Be-

trages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht

fällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenab-

rechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erfüllt, so

dass ein Anspruch der Klägerin auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entste-

hen konnte. Unstreitig haben die Beklagten den der Klägerin nach der Abrech-

nung zustehenden Betrag von 186,67 € sofort nicht nur anerkannt, sondern

auch an die Klägerin ausbezahlt.

III.

Daher ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben, als die Berufung der

Beklagten zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der

Sache selbst zu entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist

(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage von Anfang an unbegründet war, ist das an-

gefochtene Schlussurteil des Amtsgerichts auf die Berufung der Beklagten ent-

sprechend abzuändern.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 91

Abs. 1, § 93 ZPO. Die Beklagten haben keine Veranlassung zur Erhebung der

Klage gegeben, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution

bei Klageerhebung noch nicht fällig war, und sie haben den geltend gemachten

Anspruch, sobald er teilweise begründet war, sofort anerkannt.

Dr. Deppert

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Frellesen

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 8 C 120/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 - 64 S 466/04 -