BGH Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 238/08

Verkündet am: 30. September 2009 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 241 Abs. 2, § 368; ZPO § 840

a) Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstel- len ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993 - I ZR 65/91, WM 1993, 1248).

b) Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflich- tende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilli- gen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeit- raums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskrei- se gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.

c) Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfan- genen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.

BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08 - LG Dresden

AG Dippoldiswalde

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. September 2009 durch

den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel und die Richter

Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des

Landgerichts Dresden vom 29. Juli 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger waren von Januar 2005 bis zu einer von ihnen zum

31. Oktober 2007 ausgesprochenen Kündigung Mieter einer Wohnung der Be-

klagten in B. . Sie sind inzwischen Mieter einer anderen Wohnung und

fordern von der Beklagten die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbeschei-

nigung, auf deren Vorlage ihr neuer Vermieter nach wie vor noch besteht. Dies

verweigert die Beklagte, die einen zunächst gegen sie erhobenen Anspruch auf

Erteilung einer Quittung über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt

und erfüllt hat.

Das Amtsgericht hat die auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbe-

scheinigung erweiterte Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen

gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen, die zuletzt eine auf sie lauten-

de Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für die Dauer des Mietverhältnisses ver-

langt haben, in der die Beklagte zugleich zur Bestätigung/Mitteilung verpflichtet

sein sollte, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszah-

lungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein Nachzahlungsbetrag

aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der

Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betriebskostenabrechnung für

2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von 726 €

geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht freigegebenen Pfandes noch bei

der Beklagten befinde. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Ein Rechtsschutzbedürfnis der Kläger für ihr Verlangen nach Ausstellung

einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sei zwar nicht dadurch entfallen, dass

sie zwischenzeitlich eine neue Wohnung bezogen hätten, weil der neue Vermie-

ter nach ihrem unwidersprochenen Vortrag nach wie vor auf Vorlage der Be-

scheinigung bestehe. Zudem sei bei Beendigung des derzeitigen Mietverhält-

nisses zu erwarten, dass ein zukünftiger Vermieter wegen der Kürze der Miet-

dauer zusätzlich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch des vorletzten

Vermieters verlange. Ein über die Quittungserteilung hinausgehender Anspruch

auf Ausstellung einer solchen Bescheinigung stehe den Klägern jedoch nicht

zu. Die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Treue- und Mitwirkungspflich-

ten fänden dort ihre Grenze, wo es nur um die Erleichterung des Abschlusses

eines neuen Mietvertrages durch Ausstellung einer Bescheinigung gehe, die

einen vom Mieter auch ohne Mitwirkung des bisherigen Vermieters belegbaren

Sachverhalt lediglich zusammenfasse oder die noch nicht abgeschlossene

Sachverhalte betreffe und keinen positiven Erklärungswert für einen neuen

Vermieter aufweise. Die Dauer des Mietverhältnisses könnten die Kläger durch

den Mietvertrag, ihre Kündigungserklärung und die von der Beklagten abgege-

bene Bestätigung des Vertragsendes nachweisen. Die vollständige Begleichung

der Mieten einschließlich der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen könn-

ten die Kläger durch den Mietvertrag, die erteilten Betriebskostenabrechnungen

sowie die von der Beklagten ausgestellten Quittungen lückenlos belegen. In

gleicher Weise könnten sie die mittels Übergabe eines verpfändeten Sparbu-

ches gestellte Kaution durch Vorlage der Verpfändungserklärung belegen. Dass

die Kaution noch nicht abgerechnet sei, sei angesichts des Streits über die Be-

triebskostenabrechnung 2006 und die noch offene Betriebskostenabrechnung

2007 nahe liegend und müsse vernünftigerweise nicht belegt werden. Der Streit

über die Höhe der Betriebskostenabrechnung 2006 sei einem Vermieter nach

den genannten Unterlagen ohne weiteres plausibel zu machen. Ein Anspruch

auf Bestätigung der offenen Schuld bestehe jedenfalls nicht, ganz abgesehen

davon, dass eine ausdrückliche Bestätigung dieses Sachverhalts durch die Be-

klagte keinen Schluss auf die Zuverlässigkeit der Kläger als Mieter zulasse.

Entsprechendes gelte für die Betriebskostenabrechnung 2007. Dass ein Teil

der gewerblichen Vermieter im Raum D. gleichwohl Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigungen verlange, falle in die Interessen- und Risikosphäre des

Mieters und sei auf Inhalt und Umfang der Treue- und Mitwirkungspflichten des

bisherigen Vermieters ohne Einfluss.

II.

Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergeb-

nis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Ein Anspruch auf Ausstel-

lung der geforderten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ergibt sich entgegen

der Auffassung der Revision als mietvertragliche Nebenpflicht der Beklagten

weder aus einer ergänzenden Vertragsauslegung aufgrund einer nach Ver-

tragsschluss am Wohnungsmarkt in D. dahingehend entstandenen Ver-

kehrssitte (§§ 133, 157 BGB) noch ist die Beklagte sonst gemäß § 241 Abs. 2

BGB verpflichtet, auf die Interessen der Kläger an der Erlangung einer neuen

Wohnung durch Ausstellung einer solchen Bescheinigung Rücksicht zu neh-

men.

1. Zu Unrecht bezweifelt allerdings die Revisionserwiderung mit ihrer

Gegenrüge das vom Berufungsgericht angenommene Rechtsschutzbedürfnis

der Kläger an der Erlangung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Bei

Leistungsklagen, zu denen auch die Klage auf Ausstellung einer Mietschulden-

freiheitsbescheinigung zählt, ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig

schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen

Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung

zu unterstellen ist (BGH, Urteil vom 4. März 1993 - I ZR 65/91, WM 1993, 1248,

unter II 1). Dass ausnahmsweise besondere Umstände das Verlangen der Klä-

ger, in die materiell-rechtliche Prüfung ihres Anspruchs einzutreten, als nicht

schutzwürdig erscheinen ließen, ist nicht ersichtlich. Insbesondere kommt es

entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht darauf an, ob der neue

Vermieter der Kläger auf die Vorlage einer solchen Bescheinigung einen An-

spruch hat oder ob den Klägern durch die fehlende Beibringung einer solchen

Bescheinigung für das gegenwärtige Mietverhältnis oder für künftige Mietver-

hältnisse Nachteile drohen. Es genügt für das Bestehen eines Rechtsschutzbe-

dürfnisses vielmehr schon, dass die Vorlage der begehrten Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigung für das derzeitige wie für etwaige künftige Mietverhältnisse

tatsächlich vorteilhaft sein kann.

2. In der Sache rügt die Revision aber ohne Erfolg, dass das Berufungs-

gericht es unterlassen hat, im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu

prüfen, ob den Klägern danach ein vertraglicher Anspruch auf Ausstellung einer

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zusteht.

a) Der Mietvertrag der Parteien enthält zu dieser Frage keine Regelung.

Das hat jedoch nicht zur Folge, dass hierfür allein schon aus diesem Grund ei-

ne Regelung im Wege ergänzender Vertragsauslegung gefunden werden

müsste. Vielmehr kann, falls die Vertragsschließenden zu einem bestimmten

Punkt keine Regelung treffen, zumeist angenommen werden, dass sie die Aus-

gestaltung ihrer vertraglichen Beziehungen dem dispositiven Gesetzesrecht

überlassen haben (BGHZ 77, 301, 304; 40, 91, 103; Senatsurteil vom 19. März

1975 - VIII ZR 262/73, WM 1975, 419, unter IV 2 a). Als dispositives Gesetzes-

recht kommt hier der vom Berufungsgericht - auch wenn es die Vorschrift nicht

erwähnt hat - seinem sachlichen Gehalt nach behandelte § 241 Abs. 2 BGB in

Betracht, wonach ein Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rück-

sicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten

kann. Allerdings gibt das dispositive Recht nur den allgemeinen, auf eine typi-

sierte Interessenabwägung gegründeten Beurteilungsmaßstab vor, während die

ergänzende Vertragsauslegung der individuellen Gestaltung des Einzelfalls

Rechnung trägt, etwa weil der zu regelnden Sachverhalt Besonderheiten auf-

weist, denen das dispositiven Gesetzesrecht nicht oder nicht in vergleichbarer

Weise Rechnung tragen kann (BGHZ 74, 370, 373 f.).

b) Die Revision macht dazu geltend, dass nach dem revisionsrechtlich

zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kläger die Vorlage einer Mietschulden-

freiheitsbescheinigung im Raum D. nach Vertragsschluss - oder zumin-

dest bei Vertragsschluss noch nicht erkennbar - eine Üblichkeit erlangt habe,

die einer Verkehrssitte gleichzusetzen sei und der sich die Vertragsparteien

nach der beiderseitigen Interessenlage angeschlossen hätten, wenn sie diese

Entwicklung bei Vertragsschluss bedacht hätten. Das Entstehen einer solchen

Verkehrssitte mit einer daraus mittlerweile folgenden allgemeinen Pflicht zur

Ausstellung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen hat das Berufungsge-

richt jedoch nicht festgestellt. Nach seinen Feststellungen verlangt nur ein Teil

der gewerblichen Vermieter im Raum D. Mietschuldenfreiheitsbescheini-

gungen. Diese tatrichterliche Feststellung beanstandet die Revision im Ergebnis

ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft.

Das Vorbringen der Kläger in den Tatsacheninstanzen, wonach davon

auszugehen sei, dass sich zumindest im Raum D. die Verkehrssitte der

sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung herausgebildet habe, war

entgegen der Auffassung der Revision keineswegs unwidersprochen geblieben.

Die Revisionserwiderung weist zutreffend darauf hin, dass dem hierzu gehalte-

nen Sachvortrag der Kläger nicht nur die erforderliche Substantiierung in Bezug

auf Anknüpfungstatsachen gefehlt hat, die zur Erteilung einer Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigung den Schluss auf eine hinreichend einheitliche und auf Kon-

sens aller beteiligten Kreise hindeutende Verkehrsübung zulassen (vgl. BGHZ

111, 110, 112). Die Behauptung war von der Beklagten auch bestritten worden.

Einen Beweis für die Üblichkeit der behaupteten Praxis und eine daraus folgen-

de Verkehrssitte am Wohnungsmarkt im Raum D. hatten die Kläger nicht

angetreten. Soweit unter Zeugenbeweis gestellt war, dass die G. Group

mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen in D. von jedem neuen Mieter

die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlange, hätte das Beru-

fungsgericht aus einer solchen Praxis nicht auf das Bestehen einer entspre-

chenden Verkehrssitte schließen müssen. Denn eine die Pflichtenlage der Be-

teiligten nunmehr prägende Verkehrssitte folgt hieraus noch nicht. Eine Ver-

kehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende

Regel verlangt vielmehr, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und

freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen

Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheit-

liche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebe-

nenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liegt (BGHZ 111,

aaO; Senatsurteil vom 2. Mai 1984 - VIII ZR 38/83, WM 1984, 1000, unter II 3 c

bb; BGH, Urteil vom 11. Mai 2001 - V ZR 492/99, WM 2001, 1417, unter II 1 c;

RGZ 114, 9, 12; Staudinger/Singer/Singer, BGB (2004), § 133 Rdnr. 66

m.w.N.). Demgegenüber genügt es zur Herausbildung einer Verkehrssitte noch

nicht, dass die zugrunde liegende Übung nur von einem bestimmten, wenn

auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen

wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche

Auffassung durchgesetzt haben (vgl. Senatsurteil vom 2. Mai 1984, aaO; RGZ

135, 339, 346).

c) Eine bestimmte Verkehrssitte zur Ausstellung einer Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigung hat sich an Hand dieser Maßstäbe so lange nicht heraus-

gebildet, wie nicht feststeht, dass die zu Grunde liegende Übung ganz allge-

mein am örtlichen Wohnungsmarkt in D. , und zwar etwa auch bei der

Vielzahl von Vermietungen aus Privatbestand oder kleinerem gewerblichen Be-

stand, praktiziert wird. Dazu haben die Kläger indessen weder Konkretes vorge-

tragen noch Beweis angetreten. Das Berufungsgericht hätte deshalb die von

ihnen als Anknüpfungspunkt für eine ergänzende Vertragsauslegung geltend

gemachte Herausbildung einer bestimmten Verkehrssitte nicht feststellen kön-

nen und müssen. Es ist daher am Maßstab des von der Revision als verletzt

gerügten § 286 ZPO revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Beru-

fungsgericht nicht in die Prüfung einer ergänzenden Vertragsauslegung einge-

treten ist, sondern sich darauf beschränkt hat, die begehrte Ausstellung der

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anhand der sich aus dem Schuldverhältnis

allgemein ergebenden Treue- und Mitwirkungspflichten zu prüfen.

3. Insoweit rügt die Revision ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungs-

gericht eine Verpflichtung der Beklagten zur Abgabe einer Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigung nicht aus § 241 Abs. 2, § 242 BGB hergeleitet hat.

a) Die Frage, ob ein Vermieter verpflichtet ist, seinem Mieter bei Beendi-

gung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustel-

len, wird in der Instanzrechtsprechung und im mietrechtlichen Schrifttum unter-

schiedlich beantwortet. Teilweise wird eine solche Verpflichtung als fortwirken-

de mietvertragliche Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich

bejaht, weil eine solche Bescheinigung einerseits dem nachvollziehbaren Inte-

resse des Mieters diene, dem künftigen Vermieter zum Erhalt der von ihm er-

strebten neuen Wohnung die eigene Zahlungsfähigkeit nachzuweisen, während

andererseits dem Vermieter hieraus kein größerer Aufwand entstehe (AG Ho-

henschönhausen, GE 2006, 974, 975; Beuermann, GE 2006, 1600; Sternel,

Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VII 251b). Teilweise wird eine solche Verpflich-

tung hingegen verneint, weil der Mieter auf eine solche Bescheinigung nicht

zwingend angewiesen sei, sondern seine Mietschuldenfreiheit auch anders,

etwa durch Vorlage des alten Mietvertrages, von Kontounterlagen oder ihm

auszustellender Zahlungsquittungen, belegen könne, und zudem eine Miet-

schuldenfreiheitsbescheinigung nur sehr eingeschränkt geeignet sei, über die

Zuverlässigkeit und Solvenz eines Mieters verlässlich Auskunft zu geben (AG

Schöneberg, GE 2006, 975 f.; AG Tiergarten, GE 2008, 203; Daub, GE 2006,

961 f.; zweifelnd auch Herrlein, WuM 2007, 54, 56). Die zuletzt genannte Auf-

fassung verdient den Vorzug.

b) Ein Schuldverhältnis kann gemäß § 241 Abs. 2 BGB nach seinem In-

halt jeden Teil zur Rücksicht auf die Interessen des anderen Teils verpflichten.

Zu diesen Schutz- und Rücksichtnahmepflichten, deren Inhalt bei Fehlen ent-

sprechender Absprachen jeweils nach der konkreten Situation unter Bewertung

und Abwägung der beiderseitigen Interessen zu bestimmen ist (BT-Drs.

14/6040, S. 126; Blank, WuM 2004, 243, 244), können auch Abwicklungspflich-

ten bei oder nach Beendigung eines Mietverhältnisses gehören. Insbesondere

können bestimmte nachvertragliche Auskunfts- und Mitteilungspflichten beste-

hen oder die Vertragsparteien gehalten sein, die Eingehung neuer Mietverhält-

nisse der jeweils anderen Seite nicht unnötig zu behindern (vgl. Sonnenschein,

PiG 20

(1985), 69, 100; ders., PiG 46

(1995), 7, 18; Schmidt-

Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 173). Eine Verpflich-

tung des Vermieters zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

überschreitet jedoch den Rahmen dessen, was ihm billigerweise an Rücksicht-

nahme auf die Interessen des Mieters zuzumuten ist.

aa) Es ist in der Rechtsprechung zwar seit langem anerkannt, dass eine

Verpflichtung zur Auskunftserteilung zwischen den Partnern einer rechtlichen

Sonderverbindung auch ohne ausdrückliche Absprache bestehen kann, wenn

die eine Seite in entschuldbarer Weise über den Umfang ihrer Rechte im Un-

gewissen ist, sie sich die zur Vorbereitung und Wahrnehmung dieser Rechte

notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und

die andere Seite die Auskünfte unschwer, d.h. ohne unbillig belastet zu sein, zu

geben vermag (BGHZ 149, 165, 174 f. m.w.N.). Eine solche Auskunftsverpflich-

tung scheitert hier aber schon daran, dass die Kläger über Art und Umfang ihrer

Mietverbindlichkeiten nicht im Ungewissen sind. Sie sind - wie die Revision ein-

räumt - jedenfalls unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von

der Beklagten gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über

die von den Klägern empfangenen Zahlungen ohne Weiteres in der Lage, die

Erfüllung ihrer aus dem Mietvertrag sowie erteilten Nebenkostenabrechnungen

und Nebenkostenanforderungen ersichtlichen Mietverbindlichkeiten zu belegen

(vgl. Daub, aaO, S. 961).

bb) Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nach ihrem Aussagege-

halt nicht nur eine pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und

Nebenkostenzahlungen. Ihr kann auch die Erklärung des Vermieters entnom-

men werden, dass der Mieter abgesehen von ausdrücklich vorbehaltenen For-

derungen von Mietschulden frei ist und ihm nichts mehr schuldet. Damit steht

sie unübersehbar in einer gewissen Nähe zu der vor allem im Arbeitsrecht an-

zutreffenden Ausgleichsquittung (vgl. Daub, aaO, S. 962), der unter anderem

die Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkennt-

nisses dahin beigelegt wird, gegen den Schuldner keine bekannten oder unbe-

kannten Ansprüche mehr zu haben (BGH, Urteil vom 13. Januar 1999 - XII ZR

298/96, NJW-RR 1999, 593, unter I 2 a; BAG, NJW 2008, 461, 462; Bamber-

ger/Roth/Dennhardt, BGB, 2. Aufl., § 397 Rdnr. 23 m.w.N.). Zur Abgabe einer

solchen, mit einer Verzichtswirkung verbundenen Erklärung ist ein Vermieter

jedoch nicht verpflichtet (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 538

Rdnr. 6). Selbst wenn der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aber kein derart

rechtsgeschäftlicher, über eine bloße Wissenserklärung hinausgehender Erklä-

rungswert beizumessen sein sollte, kann ihr immer noch die Wirkung eines be-

weisrechtlich nachteiligen "Zeugnisses gegen sich" selbst zukommen (vgl.

BGH, Urteil vom 7. November 1996 - III ZR 88/95, VIZ 1997, 181, unter I b). Für

diesen Fall müsste der Vermieter mit Ausstellung der Bescheinigung beweis-

rechtliche Nachteile befürchten, falls nachträglich noch Streit über den Bestand

und die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte (vgl. BGHZ 69, 328, 332

zur Drittschuldnererklärung nach § 840 ZPO). Die Abgabe einer in ihren Wir-

kungen unter Umständen derart weit reichenden Erklärung kann - worauf die

Revisionserwiderung mit Recht hinweist - einem Vermieter deshalb schon we-

gen einer möglichen künftigen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zu-

gemutet werden.

Der dargestellte Charakter der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als

einer über das bloße Empfangsbekenntnis hinausgehenden Erklärung verbietet

es entgegen der Auffassung der Revision auch, in dieser Bescheinigung ledig-

lich eine in anderer Form zu erteilende Quittung im Sinne von § 368 Satz 2

BGB sehen zu wollen. Zu einer über den tatsächlichen Leistungsempfang

hinausgehenden Erklärung, wegen der zugrunde liegenden Schuld befriedigt zu

sein, kann § 368 BGB keine Anspruchsgrundlage bilden (vgl. Münch-

KommBGB/Wenzel, 5. Aufl., § 368 Rdnr. 2; Staudinger/Olzen, BGB (2006),

§ 368 Rdnr. 7).

cc) Außerdem kann ein Mieter schon deshalb keine Mietschuldenfrei-

heitsbescheinigung beanspruchen, weil sie den Vermieter unzulässig zwingen

würde, sich (sofort) zum Bestand etwaiger Forderungen aus dem Mietverhältnis

zu äußern. Selbst wenn der Mieter eine abzurechnende Kaution geleistet hat,

muss der Vermieter sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses nicht sofort

über einen Bestand an verbliebenen Forderungen gegen den Mieter klar wer-

den. Vielmehr ist ihm eine angemessene Frist zuzubilligen, innerhalb derer er

sich über den Bestand etwaiger Forderungen vergewissern und entscheiden

muss, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche

verwenden will (BGHZ 101, 244, 250; Senatsurteil vom 18. Januar 2006

- VIII ZR 71/05, WuM 2006, 197, Tz. 9). Diese Überlegungsfrist würde ihm bei

einer Verpflichtung zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung je-

doch weitgehend genommen. Er müsste vielmehr befürchten, im Anschluss an

deren Erteilung auch auf umgehende Abrechnung der Kaution in Anspruch ge-

nommen zu werden.

Darüber hinaus bestünde in den Fällen, in denen der Vermieter die ver-

langte Bescheinigung mit Einschränkungen erteilt, weil er meint, noch Forde-

rungen zu haben, weil er sich über deren Bestand noch nicht klar ist oder weil

er - ohne seine Rechtspositionen aufgeben zu wollen - es derzeit nicht für op-

portun hält, sich darüber zu äußern, die Gefahr, dass eine auf möglicherweise

sogar noch unentschiedener Haltung beruhende Einschränkung einer erteilten

Bescheinigung als Anspruchsberühmung aufgefasst würde, so dass er befürch-

ten müsste, mit einer negativen Feststellungsklage überzogen zu werden (vgl.

BGH, Urteil vom 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, WM 2008, 1590, Tz. 32 m.w.N.).

Einem solchen Risiko muss er sich jedoch nur stellen, wenn ihm eine dahin ge-

hende Auskunftspflicht - wie etwa in § 840 ZPO zur Gewährleistung einer im

Interesse der Allgemeinheit liegenden funktionsfähigen Forderungsvollstre-

ckung geschehen (BGH, Urteil vom 19. Oktober 1999 - XI ZR 8/99, WM 1999,

2545, unter II 2 c) - aus besonderen Gründen eigens auferlegt worden ist.

Ball

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Dr. Bünger

Vorinstanzen: AG Dippoldiswalde, Entscheidung vom 10.01.2008 - 2 C 686/07 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.07.2008 - 4 S 97/08 -