BGH Urteil vom 09.03.2006 – III ZR 151/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 151/05

Verkündet am: 9. März 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; BGB § 652

Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon

deshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter

eine Mietgarantie übernommen hatte.

BGH, Urteil vom 9. März 2006 - III ZR 151/05 - LG Lüneburg

AG Winsen/Luhe

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer

des Landgerichts Lüneburg vom 28. Juni 2005 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Aufgrund eines Nachweises oder einer Vermittlung der Klägerin mieteten

die Beklagten eine Wohnung von deren Eigentümer. In dem Mietvertrag ver-

pflichteten sie sich, an die Klägerin eine Courtage in Höhe von zwei Monatsmie-

ten zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 2.111,20 €, zu zahlen. Zuvor hatte die

Klägerin gegenüber dem Eigentümer eine Mietgarantie übernommen und die

Miete an diesen bis zur Vermietung des Objekts an die Beklagten auch gezahlt.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten auf Zahlung

der Courtage in Anspruch genommen. Die Vorinstanzen haben die Klage ab-

gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die

Klägerin ihre Forderung weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Das Landgericht hat den Provisionsanspruch der Klägerin an dem ge-

setzlichen Verbot des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG scheitern lassen.

Nach dieser Bestimmung in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und Abs. 5 WoVermittG

steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung

oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über

Wohnräume nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen

wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsver-

mittler ist. Das Berufungsgericht hat die Klägerin als Mietgarantin einem "Mie-

ter" im Sinne dieser Bestimmung gleichgestellt. Die hiergegen gerichteten An-

griffe der Revision haben Erfolg.

2.

Durch Art. 3 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. Juli 1993

(BGBl. I S. 1257), in Kraft seit dem 1. September 1993, ist der Mieter in den

Personenkreis des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG aufgenommen worden.

Die Regelung bezweckt, dem Mieter für eigene Maklertätigkeit gegenüber ei-

nem Nachmieter ein Entgelt zu versagen. Er sollte, wie auch der ebenfalls neue

§ 4a Abs. 1 WoVermittG zeigt, grundsätzlich keinen wirtschaftlichen Nutzen aus

der Beendigung

seines Mietverhältnisses

ziehen

können

(Baader/

Gehle, WoVermittG [1993] § 2 Rn. 81a). Die Bestimmung ist daher in die allge-

meine Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes eingebettet, den Mieter

vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu schützen, die sich als Fol-

ge eines unausgeglichenen Wohnungsmarktes ergeben können. Da Woh-

nungsmietinteressenten die Provisionsbelastung wegen zu schwacher Marktpo-

sition vielfach nicht auf die Vermieter abwälzen können, begrenzt § 2 Abs. 2

WoVermittG die Möglichkeit entgeltlicher Maklertätigkeit (Staudinger/Reuter,

BGB [2003] §§ 652, 653 Rn. 158 unter Hinweis auf BT-Drucks. VI/1549, 12 und

6).

3.

Die Aufnahme des Mieters in den Personenkreis des § 2 Abs. 2 Satz 1

Nr. 2 WoVermittG geht auf eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsaus-

schusses zurück (BT-Drucks. 12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war

die Bundesregierung dem Vorschlag des Bundesrates, den sich später der

Vermittlungsausschuss zu eigen gemacht hat, in das Gesetz einen neuen § 4a

einzufügen, mit dem Argument entgegengetreten, der Vorschlag sei wider-

sprüchlich, weil er nicht zugleich einem als Wohnungsvermittler agierenden

Mieter den Provisionsanspruch aberkenne: Abstandstandszahlungen an wei-

chende Mieter oder sonstige Personen seien, wirtschaftlich betrachtet, eine Art

"Vermittlungsentgelt". Zumindest seien die Grenzen zwischen der Vermittlung

einer Mietwohnung durch den bisherigen Mieter an einen Nachmieter zu einer

bloßen Abstandszahlung nicht scharf zu ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f,

46). Die Entstehungsgeschichte der Norm verdeutlicht, dass die Änderung des

§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine flankierende Maßnahme zu dem

ebenfalls neuen § 4a WoVermittG über die Unwirksamkeit von Abstandszah-

lungen und vergleichbaren Vereinbarungen darstellen sollte.

4.

Zwar ist nicht zu verkennen, dass ein Mieter, der seinem Vermieter einen

Nachmieter stellt, damit häufig - zumindest auch - das wirtschaftliche Interesse

verfolgen wird, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen und so von der Ent-

richtung des Mietzinses befreit zu werden. Mit diesem Interesse ist - wie das

Berufungsgericht mit Recht hervorhebt - dasjenige der Klägerin, die Verpflich-

tungen aus der gegenüber dem Eigentümer übernommenen Mietgarantie auf

die Beklagten als Mieter überzuwälzen, durchaus vergleichbar. Diese Interes-

senlage betrifft indessen nicht das eigentliche Anliegen der gesetzlichen Rege-

lung, die vorrangig darauf abzielt, Abstandszahlungen und vergleichbare Ver-

einbarungen zu verhindern oder zu erschweren. Ein Bezug zu einer derartigen

Abstandszahlung ist bei dem hier in Rede stehenden Provisionsversprechen an

den Mietgaranten nicht erkennbar. Deswegen ist der Senat der Auffassung,

dass das bloße Interesse der Klägerin, von der gegenüber dem Eigentümer

eingegangenen Mietgarantieverpflichtung befreit zu werden, für sich allein ge-

nommen nicht provisionsschädlich ist.

5.

Der in der mündlichen Revisionsverhandlung vor dem Senat angespro-

chene Gesichtspunkt, dass die Klägerin als Mietgarantin hier einem Vermieter

im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG gleichgestellt werden müsse,

greift ebenfalls nicht durch. Der Mietvertrag ist zwischen dem Eigentümer und

den Beklagten geschlossen worden; die Klägerin hatte auf sein Zustandekom-

men keinen rechtlichen Einfluss. Der Grundgedanke, dass der Makler und die

Partner des auf seine Tätigkeit hin zustande gekommenen Vertrages voneinan-

der verschiedene Personen sein müssen, damit eine Provisionspflicht entste-

hen kann (Baader/Gehle aaO Rn. 42), wird daher bei der vorliegenden Fall-

konstellation nicht in Frage gestellt.

6.

Die Nichteinbeziehung des bloßen Mietgaranten in den Personenkreis

des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG liegt auch auf der Linie der bisherigen

Senatsrechtsprechung, wonach die vom Gesetzgeber als Ausnahmeregelungen

konzipierten Tatbestände unwirksamer Provisionsvereinbarungen ihrerseits

nicht allzu extensiv ausgelegt werden dürfen. In diesem Sinne hat der Senat

bereits entschieden, dass dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG

ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegen-

heit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt ist; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im

Sinne dieser Bestimmung (Senatsurteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 =

NJW 2003, 1393).

7.

Das Berufungsurteil kann daher mit der ihm gegebenen Begründung

nicht bestehen bleiben. Da die Beklagten noch weitere Unwirksamkeitsgründe

geltend machen, die das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folge-

richtig - nicht geprüft hat, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen.

Schlick

Wurm

Kapsa

Dörr

Galke

Vorinstanzen:

AG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 30.11.2004 - 20 C 507/04 -

LG Lüneburg, Entscheidung vom 28.06.2005 - 9 S 104/04 -