BGH Urteil vom 13.03.2003 – III ZR 299/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 299/02

Verkündet am: 13. März 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2

Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Ent-

gelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß

von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2

WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser

Bestimmung.

BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - LG Meiningen

AG Meiningen

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer

des Landgerichts Meiningen vom 29. Juli 2002 wird zurückgewie-

sen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B.

Straße 9, M. , das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprach

der Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oder

Nachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis- und/oder

Vermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolge

des Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage for-

dert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:15)(cid:1)(cid:4)(cid:7)(cid:16)(cid:3)(cid:6)(cid:1)(cid:6)(cid:17)

(= 960,96

Die Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der ge-

mieteten Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung

der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747;

künftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsprovision

beanspruchen.

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung

stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge-

wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be-

klagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt

begründet:

Die Klägerin habe aufgrund der "Nachweis- und/oder Vermittlungsver-

einbarung" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe die

von der Beklagten genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den Ver-

tragsschluß vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen Mietvertrag

über Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin gewesen

sei. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleich

als Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn er

im Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungslei-

stungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentant

auftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewe-

sen.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.

1.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung einer Provision in Hö-

(cid:1)(cid:6)(cid:17)(cid:12)(cid:24)(cid:25)(cid:1)(cid:4)(cid:7)(cid:27)(cid:26)

(cid:7)(cid:16)

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(cid:18)(cid:20)(cid:19)(cid:6)(cid:21)(cid:23)(cid:22)

(cid:21)(cid:29)(cid:28)(cid:4)(cid:30)(cid:27)(cid:31)

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BGB) zu beurteilende "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung", die die

Parteien am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die Provisi-

on verdient, weil der von der Beklagten mit dem Wohnungseigentümer B.

geschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweises

und ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2

Abs. 1 WoVermittG).

2.

Der Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlos-

sen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht dem

Wohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Ver-

mittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertra-

ges über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag

(cid:3) (cid:21) (cid:1) (cid:22) (cid:3) (cid:3) (cid:21) (cid:9)

der Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der Beklagten nachgewiesene

und vermittelte Wohnung.

a) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat-

te die Klägerin die Stellung einer "WEG-Verwalterin". Sie verwaltete das ge-

meinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigte

des Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungslei-

stungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im Son-

dereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lag

vielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13

Abs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20

Rn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub,

BGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003

§ 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

b) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als WEG-Verwal-

ter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, in

der Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des WEG-Verwalters und

des Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der WEG-Ver-

walter daher auch die einzelne Wohnung, was für den Provisionsausschluß

nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge.

Der Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herr-

schenden Meinung (OLG Hamburg DB 1976, 577; OLG München MDR 1975,

931; LG Lüneburg ZMR 2002, 280; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876; LG

Mainz NZM 2000, 310; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Stau-

dinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; Staudinger/Bub

aaO § 26 WEG Rn. 84 ff; MünchKommBGB/Roth 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117;

Palandt/Sprau, BGB 62. Aufl. 2003 § 652 Rn. 59; Merle aaO § 26 Rn. 19;

Weitnauer/Hauger aaO § 27 Rn. 2; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999

Rn. 666 f; Dehner, Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG Berlin WuM 2002,

234; LG München I NJW-RR 2001, 875; LG Lüneburg WuM 1997, 182; LG

Bautzen WuM 1998, 363; 1999, 472; LG Ravensburg NJW-RR 1998, 1070;

Windisch NZM 2000, 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobili-

enmaklers 1981 S. 91) - nicht beizutreten.

aa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück

sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im

Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Die

im Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ord-

nungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwal-

tung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigen-

tums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzo-

genen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 WEG) - einzelnen Wohnungen. Er

gewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ledig-

lich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentums-

wohnung durch den Wohnungseigentümer.

bb) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nut-

zungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des WEG-Ver-

walters unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung an

Wohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der Provisionsausschluß nach § 2

Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei

den für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren Gemein-

schaftseinrichtungen nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht ver-

mietet; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls sein

Recht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungsei-

gentümern oder deren Mietern zu nutzen.

cc) Dem WEG-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglich

der einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der Wohnung

Mängel auftreten.

Für die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigen-

tümer verantwortlich (§ 14 WEG). Führen Mängel an der gemeinschaftlichen

Verwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zu

Mängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer die

Möglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27

Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemein-

schaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Woh-

nungseigentümer gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nicht

der Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des Mieters.

c) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2

Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzuse-

hen.

aa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, all-

gemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Bela-

stungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltun-

gen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die

Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert wer-

den. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte

fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen

Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben

Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann,

wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter der

Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 WoVer-

mittG-E BT-Drucks. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu dem

Gesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Be-

grenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsaus-

schusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 S. 5). In

seiner Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, im

weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umge-

hungen des in § 2 Abs. 2 WoVermittG-E bestimmten Provisionsausschlusses

durch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen)

verhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Ei-

gentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engen

Verwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). In

der vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung war

schließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dann

ausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht des

Rechtsausschusses aaO S. 6 und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Rege-

lung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. I

S. 625 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Woh-

nungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. Berlin S. 1068).

bb) Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähe

zum Wohnungseigentümer, daß der Provisionsausschluß nach der vorbe-

schriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. Baader/

Gehle aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum "Lager"

des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.

Das zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigen-

tümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stim-

menmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG); das bedeutet, daß er auch gegen den

Willen einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter Umständen

kann der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller Woh-

nungseigentümer bestellt werden (§ 26 Abs. 3 WEG).

Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 226). Er ist nach

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. den

kollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen (Merle aaO § 20

Rn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es besteht

auch durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belan-

gen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den

(Mehrheits-)

Beschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den Belangen

des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.

cc) Der WEG-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von Mietverträ-

gen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- und

sonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm

in (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG den

Honoraranspruch zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das Beru-

fungsgericht zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des Mak-

lers, sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den Auf-

traggeber an (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 143 und Vorbem. 3; Baa-

der/Gehle aaO Rn. 79).

3.

Zwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden WEG-Verwalter

und dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wie

sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Makler einen

"institutionalisierten Interessenkonflikt" begründet (vgl. BGHZ 112, 240 und

Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 Umdruck S. 5).

Rinne

Streck

Schlick

Kapsa

Galke