BGH Urteil vom 09.03.2006 – III ZR 235/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 235/05

Verkündet am: 9. März 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall)

Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann

nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver-

trages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-

herige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht.

BGH, Urteil vom 9. März 2006 - III ZR 235/05 - LG München I

AG München

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Galke und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Mün-

chen I, 31. Zivilkammer, vom 15. September 2005 wird zurückge-

wiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger, der unter der Bezeichnung "Immobilien I. " (u.a.) ein

Maklerunternehmen betreibt, nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Provision

für den Nachweis der Gelegenheit bzw. die Vermittlung des Abschlusses eines

Mietvertrages über eine von den Beklagten angemietete Wohnung in O.

in Anspruch.

Bisherige Mieterin der Wohnung war Frau H. , eine Mitarbeiterin

des Klägers. Diese wollte aus persönlichen Gründen vorzeitig aus ihrem Miet-

vertrag ausscheiden und suchte einen Nachmieter, den sie ihren Vermietern

präsentieren konnte. "Immobilien I. " bot die Wohnung im Juli 2003 unter

Hinweis auf die vom Mieter zu zahlende Courtage an. Als sich die Beklagten bei

"Immobilien I. " meldeten, verwies sie der Inhaber (Kläger) an Frau

H. als die im Maklerbüro für die betreffende Wohnung zuständige Sach-

bearbeiterin. Frau H. , die sich den Beklagten mit einer auf "Immobilien

I. " hinweisenden Visitenkarte vorstellte, betreute sodann die Beklagten.

Sie erklärte den Beklagten bei der Besichtigung der Wohnung auch, dass sie

die derzeitige Mieterin sei und einen Nachmieter benötige. Am 21./23. Juli 2004

kam es zum Abschluss eines Mietvertrages - ab 1. August 2004 - zwischen den

Eigentümern der Wohnung und den Beklagten.

Amtsgericht und Landgericht haben die auf Zahlung von 2.257,36 €

(= zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen gerichtete Kla-

ge abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt

der Kläger seinen Klageanspruch weiter.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Woh-

nungsvermittlung (WoVermittG) steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch für

die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Miet-

verträgen über Wohnraum nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume

abgeschlossen wird, deren - nach der hier interessierenden Tatbestandsvarian-

te der Vorschrift - Mieter der Wohnungsvermittler ist.

Das Berufungsgericht verneint im Hinblick auf diese Vorschrift einen

Maklerprovisionsanspruch des Klägers. Zwar sei der Kläger, der Inhaber des

tätig gewordenen Maklerunternehmens, nicht selbst Mieter der an die Beklagten

vermittelten Wohnung gewesen. Er müsse sich jedoch die Mietereigenschaft

seiner Mitarbeiterin, Frau H. , als seiner Erfüllungsgehilfin zurechnen las-

sen. Es entspreche der Zielrichtung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass

dem Wohnungsvermittler der Provisionsanspruch auch dann nicht zustehe,

wenn nicht er selbst, sondern sein Erfüllungsgehilfe Mieter der vermittelten

Wohnung sei. Der Gesetzgeber habe mit § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG

institutionalisierte Interessenkonflikte, also Konstellationen geregelt, die typi-

scherweise einen Interessenkonflikt für den wohnungsvermittelnden Makler und

damit die Gefahr der Benachteiligung des wohnungssuchenden Kunden des-

selben in sich trügen. Dieser typische Interessenkonflikt trete im Übrigen auch

im vorliegenden Fall, ohne dass dies entscheidungserheblich wäre, deutlich

zutage: Als Mieterin sei Frau H. daran gelegen gewesen, vom Vermie-

ter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Es habe daher in ih-

rem eigenen - dem Kläger zurechenbaren - Interesse gelegen, möglichst kurz-

fristig den Vermietern einen diesen genehmen Nachmieter anbieten zu können.

Dazu habe hier auch gehört, Nachmieter zu finden, die - möglicherweise auch

unter dem Druck des Hinweises auf eine Vielzahl anderer Bewerber für die

Wohnung - bereit gewesen seien, die nicht ganz unerhebliche Ablösungssum-

me für eine Einbauküche zu "schlucken".

II.

Diese Ausführungen werden von der Revision des Klägers vergeblich

angegriffen. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, dass der Provisionsan-

spruch des Klägers an dem Ausschlusstatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2

(3. Fall) WoVermittG scheitert.

1.

Der Kläger war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sein Un-

ternehmen vermittelte den Beklagten den Abschluss eines Mietvertrages über

die Wohnung in O. . Dabei bediente er sich seiner Mitarbeiterin, Frau

H. , die nach dem Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien

bei der Durchführung dieses Vertrages für den Kläger tätig wurde, als Erfül-

lungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau H. ist, wie sich auch aus der den

Beklagten ausgehändigten Visitenkarte ergab, nicht als selbständige Maklerin,

sondern für "Immobilien I. " aufgetreten.

2.

Mit Recht hat das Berufungsgericht im Streitfall die Tatsache, dass die im

Unternehmen des Klägers mit der Durchführung des Maklervertrages betraute

und tätig gewordene Mitarbeiterin zugleich die bisherige Mieterin der "vermakel-

ten" Wohnung war, unter den Tatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall)

WoVermittG subsumiert, nicht anders als wenn der Kläger persönlich der Mieter

gewesen wäre. Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der

Wohnungsvermittlung, dass dem Wohnungsvermittler nach dieser Vorschrift

auch dann ein Provisionsanspruch nicht zugestanden wird, wenn nicht er

selbst, sondern sein Gehilfe Mieter der Wohnung war.

a) Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Urteile vom 2. Oktober 2003

- III ZR 5/04 - NJW 2004, 286, 287 [Gehilfe des Wohnungsvermittlers als bishe-

riger Verwalter der Wohnung] und vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW

2003, 1393, 1394 [WEG-Verwalter als Wohnungsvermittler]), bezweckt das Ge-

setz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchen-

den vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich

häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäfts-

methoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet

der Wohnungsvermittlung verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte for-

dern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt.

b) Zwar war nach der ursprünglichen Fassung des § 2 Abs. 2 Satz 1

Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November

1971 (BGBl. I S. 1745) der Mieter noch nicht in den Personenkreis derjenigen

einbezogen (nämlich bis dahin: Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der

betreffenden Wohnung), die nicht - provisionsauslösend - Wohnungsvermittler

sein können. Der Revision ist zuzugeben, dass die Erweiterung dieses Perso-

nenkreises im Gesetz auf den Mieter der Wohnung (Art. 3 des Vierten Gesetzes

zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993, BGBl. I 1257)

nicht einfach auf der ursprünglichen Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucks.

VI/1549 S. 12) basiert, sondern auf besonderen Motiven des Gesetzgebers be-

ruht. Die Aufnahme des Mieters in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WoVermittG geht auf

eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses zurück (BT-Drucks.

12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war die Bundesregierung dem Vor-

schlag des Bundesrates, den sich später der Vermittlungsausschuss zu eigen

gemacht hat, in das Gesetz einen neuen § 4a einzufügen, mit dem Argument

entgegengetreten, der Vorschlag sei widersprüchlich, weil er nicht zugleich ei-

nem als Wohnungsvermittler agierenden Mieter den Provisionsanspruch aber-

kenne: Abstandszahlungen an weichende Mieter oder sonstige Personen seien,

wirtschaftlich betrachtet, eine Art "Vermittlungsentgelt". Zumindest seien die

Grenzen zwischen der Vermittlung einer Mietwohnung durch den bisherigen

Mieter an einen Nachmieter zu einer bloßen Abstandszahlung nicht scharf zu

ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, 46). Die Entstehungsgeschichte der Norm

verdeutlicht, dass diese Änderung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine

flankierende Maßnahme zu dem ebenfalls neuen § 4a WoVermittG über die

Unwirksamkeit von Abstandszahlungen und vergleichbaren Vereinbarungen

darstellen sollte (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 151/05 - zur Veröf-

fentlichung bestimmt).

Unter Berücksichtigung des beschriebenen vorrangigen Anliegens der

ergänzenden gesetzlichen Regelung, Abschlagszahlungen und vergleichbare

Vereinbarungen zu verhindern, passt aber die Aufnahme des Mieters in den

von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfassten Personenkreis auch zu der

von dieser Vorschrift von Anfang an allgemein verfolgten Zielsetzung, zu ver-

hindern, dass Wohnraumvermittler Entgelte fordern, obwohl eine dem Leitbild

des Maklervertrages entsprechende Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt oder in

Frage gestellt ist.

aa) Der Mieter einer Wohnung steht, wie das Berufungsgericht richtig

erkannt hat, jedenfalls dann, wenn er aus seinem Mietvertrag vorzeitig entlas-

sen werden will, als vom wohnungssuchenden Mietinteressenten beauftragter

Makler typischerweise in einem Interessenkonflikt. Statt nämlich, wozu ihn der

Maklervertrag verpflichtet, seine Mittlertätigkeit im Interesse seines wohnungs-

suchenden Kunden auszuüben, wird er sein Augenmerk in erster Linie darauf

richten, einen ihm - d.h. auch und vor allem: dem Vermieter - genehmen Nach-

mieter aus einem meist größeren Bewerberkreis herauszusuchen und dement-

sprechend, soweit erforderlich, auch auf den Willen des eigenen Kunden ein-

wirken, um seine bzw. des Vermieters Bedingungen zur Gestaltung des Miet-

vertrages durchzusetzen - etwa einen schnellen Vertragsabschluss und/oder

die erwünschte Übernahme von Wohnungsinventar durch den Nachmieter.

bb) Dieser (typische) Interessen-Widerstreit beim Mieter/Wohnungsmak-

ler zeigt sich nicht nur beim (Wohnungs-)Vermittlungs-Makler, sondern auch

beim (Wohnungs-)Nachweismakler; überhaupt sieht die gesetzliche Regelung

in § 2 WoVermittG, in welchen Fällen dem "Wohnungsvermittler" ein Anspruch

auf Provision nicht zustehen soll, eine unterschiedliche Behandlung beider Tä-

tigkeitsarten nicht vor. Die Revision, die darauf verweist, dass der Nachweis-

makler "nur den Kontakt" zwischen den Parteien des späteren Hauptvertrages

herzustellen habe, berücksichtigt im Übrigen nicht, dass die vom Makler nach-

zuweisende Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages einen abschluss-

bereiten Vermieter voraussetzt (Senatsurteil BGHZ 161, 349, 355 m.w.N.). Bei

der vorliegenden Fallgestaltung - Mieter auf der Suche nach einem Nachmieter,

um aus seinem Mietvertrag herauszukommen - gehören deshalb zum "Nach-

weis" der Wohnung typischerweise Verhandlungen - ähnlich denjenigen bei der

Vermittlung des Abschlusses des Mietvertrages - zwischen Mieter/Makler und

Mietinteressent einerseits und zwischen Vermieter und Mietinteressent ande-

rerseits, durch die der Vermieter, der selbst kein besonderes Interesse an ei-

nem Mieterwechsel hat, dazu bewegt werden soll, unter vorzeitiger Entlassung

des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag die Wohnung anderweit zu vermie-

ten. Wird der "Nachweis"-Makler in solche Verhandlungen eingeschaltet, so

steht er aus der Sicht des Maklerkunden genauso stark in verschiedenen

"Lagern" wie ein bisheriger Mieter als "Vermittler" der Wohnung.

c) Ausgehend von dem dargestellten Gesetzeszweck und dem typischen

Interessenwiderstreit beim Wohnungsvermittler, der selbst der Mieter der nach-

zuweisenden oder zu vermittelnden Wohnung ist, liegt eine nach § 2 Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 WoVermittG provisionsschädliche Identität zwischen Mieter und

Wohnungsvermittler auch dann vor, wenn der Mieter zugleich in dem als Woh-

nungsvermittler beauftragten Unternehmen als dessen Mitarbeiter oder Gehilfe

die maklerseits erforderlichen Handlungen vorgenommen hat und auch zur

Wahrung seines eigenen "Vermieter-Interesses" tätig werden konnte. Maßgeb-

lich ist in diesem Fall der in der Person des Mieters/Maklergehilfen - typischer-

weise - bestehende Interessenkonflikt.

Schlick

Wurm

Streck

Galke

Herrmann

Vorinstanzen:

AG München, Entscheidung vom 20.01.2005 - 272 C 35440/04 -

LG München I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 4814/05 -