BGH Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 168/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4

a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet- verhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.

b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre- chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.).

BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin

AG Lichtenberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des

Landgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die

Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten-

berg vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist.

Auf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des

Amtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abgeändert, als die Stu-

fenklage hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen

Ansprüche abgewiesen worden ist.

Die Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für

die Wohnung der Kläger auch für das Jahr 2001 abzurechnen.

Die Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der

Kläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab-

rechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über

die Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zurück-

verwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh-

nung in B. . Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober

1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge-

führten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vor-

auszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete

das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die

Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten

für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab-

gerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun-

gen lediglich für die Jahre 2002 und 2003.

Die Kläger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt,

über die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab-

zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie

auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der

Kläger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre

1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur

Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht

zurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht

die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von In-

teresse, zur Begründung ausgeführt:

Die Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der Beklag-

ten als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten

für das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech-

nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den

Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe-

sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der

von der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch

nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein Zurückbehal-

tungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe,

wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein

etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger

würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be-

klagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den

Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-

fung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als Zwangs-

verwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf

Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten-

vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben-

den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei

einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden

Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen

auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.

1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs-

kostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend

ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der

Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be-

schlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebs-

kosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer

etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab-

rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem

Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß

§§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom

26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b).

Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige

Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be-

schlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde-

rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni

2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1,

22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs-

jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma-

chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von

zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2

BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend-

machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters

hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be-

schlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs-

frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um-

ständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli-

chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint;

dies wird von der Revision auch nicht angegriffen.

Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1,

2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des-

halb abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt

ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen-

den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1

BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen

den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebs-

kostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2.

Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be-

schränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies

hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt.

2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung

der Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3

Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG.

Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem

Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag-

nahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung

ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November

1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde.

§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere-

gelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An-

spruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten

Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende

Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt.

a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz

des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre-

ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil die-

se Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da

ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und

Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005

- VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird

in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt

sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet

den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO,

unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152

Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und

somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für

Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat

(Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990,

151; Muth

in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152

Rdnr. 35).

b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur

jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus

sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152

Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei-

nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht-

lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der

Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die-

nende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des

Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag-

nahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig

vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an.

III.

Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,

soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä-

ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr

2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts-

streit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage

(§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die-

ser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge-

richt zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog).

Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli

2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr.

4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru-

fungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter

Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts-

zuges nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti-

gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs

vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zurück-

verweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des An-

spruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen-

den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass

das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge-

samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs-

oder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984

- VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai

1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew.

m.w.Nachw.).

An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des

§ 538 ZPO fest (vgl. auch OLG Köln, OLGR 2004, 252, 253; MünchKomm-

ZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/

Ball, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl.,

§ 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538

Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll-

ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538

ZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-

Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen,

dass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem

bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und

der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht,

an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538

Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf

diesen Fall entsprechend anzuwenden.

Dr. Deppert

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -