BGH Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 128/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 128/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 14. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 558

WGG § 7

Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver-

trag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall

der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung.

BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05 - LG Mannheim

AG Schwetzingen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückge-

wiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin ist eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Ge-

setzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen - Wohnungsgemein-

nützigkeitsgesetz - zum 31. Dezember 1989 als gemeinnützige Wohnungsbau- genossenschaft tätig war. Der Beklagte ist Mieter einer 57 m2 großen Wohnung

der Klägerin in S. .

In § 4 des Mietvertrages vom 7. Januar 1963 heißt es unter anderem:

"(1) Die nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Woh- nungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Be- stimmungen festgesetzte Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich

DM 54,--

...

(7) Deckt die nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete die nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirt- schaftsführung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Er- höhung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten ein, so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mittei- lung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen."

Mit Schreiben vom 26. Februar 2003 verlangte die Klägerin die Zustim-

mung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von zuletzt 192 € (3,37 €/m2) auf 225 € (3,95 €/m2) und begründete dies unter Angabe von

drei Vergleichswohnungen damit, dass die vom Beklagten gezahlte Miete nicht

mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Der Beklagte stimmte der

Mieterhöhung nicht zu.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin von dem Beklagten verlangt, der begehr-

ten Erhöhung ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Nach Einholung eines Sach-

verständigengutachtens, nach dem die ortsübliche Miete für vergleichbare

Wohnungen 227,58 € (3,99 €/m²) beträgt, hat das Amtsgericht der Klage statt-

gegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht

zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt

der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von

Interesse - ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei begründet. Der Beklagte

könne sich nicht auf die unter der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge-

setzes vereinbarte Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages berufen.

Nach dem damals geltenden Recht habe ein Vermieter steuerliche Vergünsti-

gungen in Anspruch nehmen können, wenn er sich vertraglich verpflichtet habe,

bei der Vermietung seiner Wohnungen nur das zur Kostendeckung erforderliche

Entgelt zu verlangen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge-

setzes seien diese Steuervorteile entfallen. Der Mietvertrag sei nach den

Grundsätzen über die Vertragsanpassung bei einer Änderung der Geschäfts-

grundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) dahingehend abzuändern, dass die Beschrän-

kung auf die Kostenmiete entfalle. Die Parteien seien offenkundig bei der Ver-

einbarung der Kostenmietklausel von der Fortgeltung des Wohnungsgemein-

nützigkeitsgesetzes ausgegangen. Hätten die Parteien bedacht, dass dieses

Gesetz aufgehoben werden und die Steuervorteile entfallen würden, hätten sie

die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis

stand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat

gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu-

stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 192 € (3,37 €/m²)

auf 225 € (3,95 €/m²). Die geforderte Miete für die Wohnung des Beklagten liegt

damit noch unterhalb der vom Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Ver-

gleichsmiete von 3,99 €/m².

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die ur-

sprünglich in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages vereinbarte Kostenmietklausel eine

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558

BGB weder ausschließt noch beschränkt. Das Landgericht hat die Klausel da-

hin verstanden, dass die Parteien bei der Vereinbarung von der Fortgeltung des

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit

einem entsprechenden Vorbehalt versehen hätten, wenn sie bedacht hätten,

dass dieses Gesetz aufgehoben würde und die Steuervorteile entfallen würden.

Diese Auslegung ist zutreffend. Dem Berufungsgericht kann nur darin

nicht gefolgt werden, dass es die Beschränkung auf die Kostenmiete nach den

Grundsätzen über eine Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB)

aufheben will. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht angenom-

menen Verständnis des Vertragswillens der Parteien, dass die erforderliche

Anpassung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Mietklausel vorzuneh-

men ist.

a) Ob Kostenmietklauseln in bestehenden Mietverträgen mit einer ehe-

mals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft auch nach Aufhebung des

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter gelten, ist streitig. Teilweise wird

die Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach § 557 Abs. 3 BGB

zu berücksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf

die Höhe der Kostenmiete beschränkt sei (LG München I, WuM 1999, 170; LG

Berlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003,

Rdnr. 2056; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor §§ 557 bis

557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135). Nach der Ge-

genmeinung haben vertragliche Kostenmietklauseln mit der Aufhebung der

Gemeinnützigkeit der Genossenschaften ihre Bedeutung verloren (Schultz in

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A

Rdnr. 310 a; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum,

3. Aufl., § 1 MHG, Rdnr. 27; Halstenberg, WuM 1991, 458; Roth, NZM 1999,

688; wohl auch Hanke in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 319,

323; Thies, Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1986, Rdnr. 413; Brintzinger in

Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, WGG-

Aufhebungsgesetz, Art. 21 § 1 Rdnr. 12; offengelassen von BayObLG, WuM

1998, 274, 276). Zur Begründung wird teilweise angeführt, die Bindung an eine

Kostenmietklausel sei aufgrund ergänzender Vertragsauslegung mit dem Weg-

fall der Wohnungsgemeinnützigkeit und der damit verbundenen Steuervorteile

ersatzlos entfallen (Schultz aaO; Beuermann aaO). Die letztgenannte Auffas-

sung ist richtig.

b) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist dann geboten, wenn die Ver-

einbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollständig-

keit - aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt vor, wenn die Parteien einen

Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn

im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten ha-

ben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt

(Senat, Urteil vom 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 unter II 1

m.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall. Die Regelungslücke ist dahingehend zu

schließen, dass § 4 Abs. 7 des Mietvertrags - im Einklang mit den inhaltlichen

Erwägungen des Berufungsgerichts - ergänzend dahingehend ausgelegt wird,

dass die Parteien, hätten sie den späteren Wegfall der Gemeinnützigkeit der

Beklagten bedacht, eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des

§ 2 MHG beziehungsweise des § 558 BGB für zulässig erachtet hätten.

c) Der Senat kann die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht

uneingeschränkt überprüfen, da es sich um eine Formularklausel handelt, die

über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ

98, 256, 258; 134, 42, 45). Das von der Klägerin verwendete Mietvertragsfor-

mular ist vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V.

herausgegeben worden; Kostenmietklauseln beruhen auf § 7 Abs. 2 des Woh-

nungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und finden sich nahezu in sämtlichen

Mietverträgen dieser Art (Riebandt-Korfmacher, WuM 1986, 127, 128; Kummer,

WuM 1987, 298).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen

sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).

d) Die Parteien haben im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieter-

höhung für die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ge-

regelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuer-

vorteile des Vermieters hinfällig werden könnten, nicht in die Überlegungen ein-

bezogen.

Die Vereinbarungen in § 4 des Mietvertrages beziehen sich nur auf die

Berechnung und Erhöhung der Kostenmiete nach § 7 Abs. 2 WGG in Verbin-

dung mit § 13 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützig-

keitsgesetzes (WGGDV) vom 24. November 1969 (BGBl. I, 2141). Dies ergibt

sich bereits aus § 4 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Miete bei Vertrags-

beginn "nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" fest-

gesetzt ist. Die Regelung des § 4 Abs. 1 entspricht der Bestimmung des § 12

Abs. 1 WGGDV, die für gemeinnützige Wohnungsunternehmen verbindlich den

Abschluss von Mietverträgen auf der Grundlage einheitlicher Musterverträge

anordnete, die die sogenannte Kostenmietklausel enthielten. Die folgenden Ab-

sätze des mit "Miete" überschriebenen § 4 des Mietvertrags gehen von der

Gemeinnützigkeit der klägerischen Baugenossenschaft als Vermieterin aus und

setzen diese als bestehend voraus. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrages kann die

"nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete" durch einseitige Erklä-

rung des Wohnungsbauunternehmens erhöht werden, wenn eine Kostende-

ckung nicht (mehr) erreicht wird. Dies entspricht der Regelung in § 13 Abs. 1

WGGDV.

e) Dagegen haben die Parteien nach den obigen Ausführungen im Miet-

vertrag keine Regelungen für eine Mieterhöhung nach Aufhebung des Woh-

nungsgemeinnützigkeitsgesetzes getroffen.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1

des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl. I, 1093) - Gesetz zur

Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungs-

markt - zum 31. Dezember 1989 aufgehoben worden. Als Ausgleich für den

Wegfall der Steuerfreiheit für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunter-

nehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern

"ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwort-

lich festlegen können" (Begründung zum Gesetzesentwurf der Fraktionen der

CDU/CSU und FDP, BT-Drucks. 11/2157, S. 210). Danach sind Mieterhöhun-

gen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften

des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB möglich.

f) Da die Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Weise die von

ihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit erhöht werden

könnte, nicht getroffen haben, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete

nur für den Fall einer andauernden Gemeinnützigkeit bedacht haben, weist die

Abrede über die Möglichkeit einer Mieterhöhung eine Regelungslücke auf. Ein

Ausfüllen der Lücke in der Vereinbarung über die Miete dahingehend, dass die

Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 auch nach Wegfall des Gemeinnützigkeits-

rechts weiter gelten soll - und zwar als Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 3

BGB -, kommt nicht in Betracht. Vielmehr besteht kein Anlass mehr, die Kläge-

rin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzu-

halten. Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Ver-

tragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemesse-

nen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertrags-

partner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht

hätten (Senat, aaO unter II 2 m.w.Nachw.). Dabei ist in erster Linie an den Ver-

trag selbst anzuknüpfen. Nach dem Verständnis der Parteien zahlte der Beklag-

te für die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete, da die Klägerin als Aus-

gleich dafür ihrerseits steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen

konnte. Leistung und Gegenleistung der Parteien standen nach ihrem Ge-

schäftswillen nur deshalb in einem ausgewogenen Verhältnis, weil die Klägerin

wegen der Vereinbarung einer reinen Kostenmiete in der Lage war, weiterge-

hende Steuervorteile zu erzielen. Durch den Wegfall dieser Vorteile aufgrund

der Aufhebung der Gemeinnützigkeit ist jedoch der Grund für die Vereinbarung

einer der Höhe nach unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzin-

ses entfallen.

2. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur Über-

führung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt.

Nach der Begründung des Gesetzesentwurfs "kann es kurzfristig in einer Über-

gangsphase bei Wohnungen, auf die sich der Wegfall der gemeinnützigkeits-

rechtlichen Kostenmietbindung unmittelbar auswirkt, zu Mieterhöhungen kom-

men". Erwartet wurde, dass die Wohnungsunternehmen "in erster Linie die zum

Teil erheblichen Abweichungen zwischen Wohnwert und Entgelt allmählich ver-

ringern und dort, wo es wirtschaftlich notwendig ist, Mieten maßvoll anheben"

(Begründung zum Gesetzesentwurf aaO). Nach dem ersten Bericht des Fi-

nanzausschusses vom 21. Juni 1988 zu diesem Gesetzesentwurf entfällt "mit

der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ... auch die dort ge-

regelte Kostenmietbindung gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen" (BT-

Drucks. 11/2536, S. 40). Um aus Gründen des Mieterschutzes die erwarteten

Mieterhöhungen in sozial verträglichen Grenzen zu halten, schlug der Finanz-

ausschuss vor, die Landesregierungen zu ermächtigen, durch Rechtsverord-

nung eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für eine Übergangszeit auf jährlich 5 %

zu begrenzen (BT-Drucks. aaO). Diesen Vorschlag hat der Gesetzgeber in § 4

des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allge-

meinen Wohnungsmarkt übernommen. Danach kann abweichend von § 2

Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG der Vermieter für die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum

31. Dezember 1995 die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nur ver-

langen, wenn sich dieser nicht um mehr als 5 % erhöht, soweit entsprechende

Rechtsverordnungen der Länder dies vorsehen. An die Stelle der - damals gel-

tenden - 30 %igen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jah-

ren sollte eine 5 %ige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines

Jahres treten (Dyong in Jenkis, aaO, Art. 21 § 4 Rdnr. 86). Eine derartige Rege-

lung wäre überflüssig gewesen, wenn der Gesetzgeber davon ausgegangen

wäre, dass die Kostenmietklauseln in den Altverträgen bei Mieterhöhungen

nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin zu beach-

ten wären.

Dr. Deppert

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Vorinstanzen:

AG Schwetzingen, Entscheidung vom 05.08.2004 - 1 C 373/03 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 126/04 -