BGH Urteil vom 06.10.2006 – V ZR 20/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 20/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

Verkündet am: 6. Oktober 2006 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 157 D; ErbbauVO § 9a Abs. 1

Ist in einem vor dem Inkrafttreten des § 9a ErbbauVO (23. Januar 1974) geschlos- senen Erbbaurechtsvertrag die Höhe des Erbbauzinses in der Weise an den Grundstückswert gekoppelt, dass in bestimmten Zeitabständen die Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, wenn sich der Grundstückswert um einen be- stimmten Prozentsatz geändert hat, kann die ergänzende Vertragsauslegung erge- ben, dass eine Erhöhung des Erbbauzinses auch dann möglich ist, wenn seit der letzten Erhöhung der Grundstückswert nicht oder nicht in dem vereinbarten Maß gestiegen ist, die vorhergehende Erhöhung jedoch wegen der Kappungsgrenze in § 9a Abs. 1 ErbbauVO nicht die nach der Vereinbarung mögliche Höhe erreicht hat.

BGH, Urt. v. 6. Oktober 2006 - V ZR 20/06 - LG Stade

AG Langen

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Rich-

ter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den

Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landge-

richts Stade vom 8. Dezember 2005 wird auf Kosten der Beklag-

ten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 22. Juni 1967 bestellte die Klä-

gerin den Beklagten ein bis Ende des Jahres 2066 befristetes Erbbaurecht. Das

belastete Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. In § 5 des Vertrags heißt

es u.a.:

"Der Erbbauzins beträgt jährlich 6 % des jeweiligen Grundstücks- wertes, der für heute mit 12,00 DM je qm angesetzt wird. Das sind jetzt jährlich 484,56 DM. Die Zahlung erfolgt monatlich im Voraus ab 1.8.1967 mit je 40,38 DM.

Soweit sich der Grundstückswert ändert, kann jede Seite Ände- rung des Erbbauzinses fordern und zwar ab dem nächstigen Mo- natsersten von dem Tage an, an dem diese Änderung begehrt wird.

...

Änderungen unter 5 % können nicht verlangt werden, im Übrigen sind sie auch nur in Zeitabständen von 5 Jahren ab 1.8.1972 je- weils möglich."

Die Beklagten akzeptierten letztmalig eine von der Klägerin - unter

Zugrundelegung eines Anstiegs der wirtschaftlichen Verhältnisse von 281,91 %

seit dem Vertragsschluss - verlangte Erhöhung des Erbbauzinses auf monatlich

61,96 € ab dem 1. April 1998. Damals betrug der Wert des Grundstücks der

Klägerin im unerschlossenen Zustand 80 DM pro qm; er hat sich seitdem nicht

verändert.

Nunmehr verlangt die Klägerin die Erhöhung des Erbbauzinses auf

88,79 € monatlich seit dem 1. Mai 2004. In diesem Zeitpunkt war der für die

Berechnung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse maßgebende Index

gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses um 330,20 % gestiegen. Ihre

auf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 295,13 € für die Monate Mai

2004 bis März 2005 gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewe-

sen.

Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zu-

rückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der

Klage erreichen.

I.

Das Berufungsgericht hält die Erbbauzinserhöhungsklausel für nach § 3

WährG genehmigungspflichtig, weil die Erhöhung an die Steigerung des Grund-

stückswerts gekoppelt sei. Da eine Genehmigung fehle, sei im Wege der er-

gänzenden Vertragsauslegung eine genehmigungsfreie Klausel zu bestimmen,

welche die beiderseitigen Bedürfnisse und Interessen der Parteien wahre. Die-

ses Ziel könne durch die Vereinbarung eines genehmigungsfreien

Leistungsvorbehalts erreicht werden. Eine solche Klausel gelte als von Anfang

an vereinbart.

Weiter meint das Berufungsgericht, dass die Klägerin einen Anspruch auf

die verlangte Erhöhung des Erbbauzinses habe, obwohl der Grundstückswert

seit dem letzten Erhöhungsverlangen gleich geblieben sei. Denn die zum

1. April 1998 eingetretene Erhöhung habe nicht entsprechend der Steigerung

des Grundstückswerts vorgenommen werden können, sondern sei nach § 9a

ErbbauVO auf die seit dem Abschluss des Erbbaurechtsbestellungsvertrags

eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse be-

schränkt gewesen. Die Anwendung dieser erst nach Vertragsschluss in Kraft

getretenen Vorschrift dürfe nicht dazu führen, dass eine nach der Anpassungs-

klausel mögliche Erhöhung des Erbbauzinses ausgeschlossen sei, weil die

Entwicklung der Grundstückspreise und die der allgemeinen wirtschaftlichen

Verhältnisse unterschiedlich verlaufen seien. Wenn zunächst die Grundstücks-

preise wesentlich stärker gestiegen seien als der Index für die allgemeinen wirt-

schaftlichen Verhältnisse, dann aber stagnierten oder nur unwesentlich stiegen,

während der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse weiter an-

steige, könne der Grundstückseigentümer nicht an dem nach § 9a ErbbauVO

gekappten Erbbauzins mit der Begründung festgehalten werden, dass sich zwi-

schenzeitlich zwar die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht aber die

Grundstückswerte verändert hätten. Insoweit enthalte die Erhöhungsklausel

eine Regelungslücke, welche im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu

schließen sei. Das führe unter Zugrundelegung des hypothetischen Parteiwil-

lens dazu, dass Erhöhungen der Grundstückspreise, die zunächst wegen der

Schranke des § 9a ErbbauVO nicht vollständig auf die Erhöhung des Erbbau-

zinses durchschlagen könnten, auch später zu berücksichtigen seien, wenn seit

der letzten Erbbauzinserhöhung die Grundstückspreise nicht mehr gestiegen

seien, die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich jedoch den Grund-

stückspreisen angenähert hätten. Da seit der Erhöhung des Erbbauzinses ab

dem 1. April 1998 der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse

gestiegen sei, damals der gestiegene Grundstückswert nicht vollständig habe

berücksichtigt werden dürfen und der für eine neue Erhöhung vereinbarte Zeit-

raum von fünf Jahren abgelaufen sei, dürfe jetzt der ursprünglich vereinbarte

Erbbauzins um 330,20 % - entsprechend der Steigerung des Indexes für die

allgemeinen Lebenshaltungskosten - auf 88,82 € monatlich erhöht werden.

Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand.

II.

1. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die vereinbarte Erbbau-

zinserhöhungsklausel bedürfe der Genehmigung nach § 3 WährG. Denn die

Vorschrift wurde durch Art. 9 § 1 des Euro-Einführungsgesetzes vom 9. Juni

1998 (BGBl. I S. 1242) aufgehoben; seit dem 1. Januar 1999 gelten für die Ge-

nehmigung von Preisklauseln die Vorschriften in § 2 des Preisangaben- und

Preisklauselgesetzes. Zudem sind seit dem 1. Januar 1999 Zinserhöhungsklau-

seln jeder Art in Erbbaurechtsbestellungsverträgen mit einer Laufzeit von min-

destens 30 Jahren nach § 1 Nr. 4 der Preisklauselverordnung vom

23. September 1998 (BGBl. I S. 3043) genehmigungsfrei; das gilt auch, wenn

- wie hier - die Klausel in einem früher geschlossenen Vertrag vereinbart wurde

(Schmidt-Räntsch, NJW 1998, 3166, 3169). War bis zum Inkrafttreten der

Preisklauselverordnung am 1. Januar 1999 eine bis dahin erforderliche Ge-

nehmigung nach § 3 WährG nicht versagt worden, wurde eine bis dahin schwe-

bend unwirksame Klausel ab diesem Zeitpunkt endgültig wirksam. Somit liegt

hier eine wirksame Erhöhungsklausel vor, ohne dass geklärt werden muss, ob

die Klausel überhaupt genehmigungsbedürftig war.

2. Zu Recht meint das Berufungsgericht, die von den Parteien getroffene

Vereinbarung über die Erhöhung des Erbbauzinses müsse im Hinblick auf die

nach Vertragsschluss in Kraft getretene Regelung zur Begrenzung der Erbbau-

zinserhöhung in § 9a ErbbauVO ergänzend ausgelegt werden. Die Auslegung

selbst ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

a) Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist, dass die

Vereinbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollstän-

digkeit - aufweist (siehe nur BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01,

WM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Sie liegt u.a. dann vor, wenn sich die bei Ver-

tragsschluss bestehenden rechtlichen Verhältnisse nachträglich geändert haben

(vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1998, X ZR 21/97, NJW-RR 1999, 923, 924).

Das ist hier mit dem Inkrafttreten von § 9a ErbbauVO am 23. Januar 1974 ge-

schehen.

b) Bei der ergänzenden Vertragsauslegung ist darauf abzustellen, was

die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu

und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall

bedacht hätten (siehe nur BGH, Urt. v. 25. November 2004, I ZR 49/02,

NJW-RR 2005, 687, 690 m.w.N.). Von diesem Grundsatz geht das Berufungs-

gericht aus. Seine darauf beruhende Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu

beanstanden; denn diese verstößt nicht gegen anerkannte Auslegungs- und

Ergänzungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze und lässt auch nicht

wesentliche Umstände unbeachtet (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR

297/01, WM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Entgegen der Rüge der Revision fehlt

es nicht an den für das Auslegungsergebnis notwendigen Tatsachenfeststellun-

gen. Das Berufungsgericht hat den Wert des Grundstücks der Klägerin am

1. April 1998 (letzte Erhöhung des Erbbauzinses) und am 1. Mai 2004 (Beginn

der jetzt verlangten Erhöhung), die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen

Verhältnisse zu diesen beiden Zeitpunkten seit dem Vertragsschluss und weiter

festgestellt, dass die letzte Erbbauzinserhöhung die Kappungsgrenze nach § 9a

Abs. 1 ErbbauVO und deshalb nicht die vertraglich vorgesehene Höhe erreicht

hat.

c) Die nach allem rechtsfehlerfreie ergänzende Vertragsauslegung ergibt,

dass eine Erhöhung des Erbbauzinses auch dann möglich ist, wenn seit der

letzten Erhöhung zwar der Wert des Erbbaugrundstücks nicht oder weniger als

5 % gestiegen ist, aber die letzte Erhöhung nach § 9a Abs. 1 ErbbauVO auf die

seit dem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftli-

chen Verhältnisse begrenzt und deshalb die nach der vertraglichen Vereinba-

rung an sich mögliche Erhöhung des Erbbauzinses auf 6 % des Grundstücks-

werts nicht zulässig war, sofern der tatsächliche Grundstückswert bei Beginn

der jetzt verlangten Erhöhung den anhand des letztmalig erhöhten Erbbauzin-

ses zu errechnenden fiktiven Grundstückswert um wenigstens 5 % übersteigt.

Das bestätigen die folgenden Überlegungen.

aa) Der Erbbauzins soll hier jährlich 6 % des jeweiligen Grundstücks-

werts betragen. Bereits aus der Verwendung des Worts "jeweiligen" ergibt sich,

dass die Parteien während der gesamten Vertragslaufzeit die Höhe des Erb-

bauzinses an den Verkehrswert des Erbbaugrundstücks koppeln wollten. Zur

Klarstellung dieses Willens wurde weiter vereinbart, dass jede Seite die Ände-

rung des Erbbauzinses verlangen kann, soweit sich der Grundstückswert um

wenigstens 5 % verändert. Steigt oder fällt der Grundstückswert um wenigstens

diesen Prozentsatz, soll auch der Erbbauzins steigen oder fallen. Dieses Ziel

wird ohne die Regelung in § 9a Abs. 1 ErbbauVO ohne weiteres erreicht, so-

lange sich der Grundstückswert innerhalb des vereinbarten Zeitraums von fünf

Jahren seit der letzten Erhöhung um wenigstens 5 % verändert. In dem hier

gegebenen Fall des Anstiegs des Grundstückswerts kommt die Klägerin alle

fünf Jahre in den Genuss einer der Wertsteigerung entsprechenden Erhöhung

des Erbbauzinses.

bb) Dieser Vorteil wird ihr durch die Regelung in § 9a Abs. 1 ErbbauVO

genommen, wenn - wie hier - der Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Ver-

hältnisse hinter dem des Grundstückswerts zurückbleibt. Das muss sie hinneh-

men. Sie kann jedoch nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinba-

rung über die Höhe des Erbbauzinses bei einem ausbleibenden Anstieg des

Grundstückswerts nicht an dem Betrag festgehalten werden, den die Beklagten

seit der letzten Erhöhung schulden. Vielmehr ist zu berechnen, welchem

Grundstückswert der derzeitige Erbbauzins entspricht; sodann ist zu prüfen, ob

der Grundstückswert bei Beginn der jetzt geltend gemachten Erhöhung den

fiktiven Wert im Zeitpunkt der letzten Erbbauzinserhöhung um wenigstens 5 %

übersteigt. Ist das der Fall, kann die Klägerin die vertraglich vereinbarte Erhö-

hung des Erbbauzinses verlangen.

cc) So liegt es hier. Der Erbbauzins beträgt derzeit jährlich 743,52 €

(61,96 € pro Monat). Das entspricht bei einer Zinshöhe von 6 % einem Grund-

stückswert von 12.392 €. Tatsächlich hatte das Grundstück der Klägerin bei

Beginn der jetzt verlangten Erhöhung einen Verkehrswert von 27.527,95 €. Die-

ser übersteigt den fiktiven Verkehrswert somit um weit mehr als 5 %.

3. Ebenfalls zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass nach § 9a

Abs. 1 ErbbauVO auch jetzt die Erhöhung des Erbauzinses nicht über die seit

dem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen

Verhältnisse hinausgehen darf; ebenso ist seine - auf den unbestrittenen Vor-

trag der Klägerin gestützte - Berechnung dieser Änderung anhand der Entwick-

lung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse nicht zu be-

anstanden. Beides steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl.

nur BGHZ 77, 188, 190; Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 396/01, WM 2003, 648,

651).

4. Da der vertraglich vereinbarte Zeitabstand von fünf Jahren seit der

letzten Erhöhung verstrichen ist, schulden die Beklagten somit seit dem 1. Mai

2004 einen Erbbauzins von 88,82 € pro Monat statt der bisher gezahlten

61,96 €; sie müssen für den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum bis zum

31. März 2005 einen Betrag von 295,46 € zahlen. Die Vorinstanzen haben der

Klägerin - antragsgemäß - 295,13 € zugesprochen. Deshalb ist die Revision der

Beklagten erfolglos.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

III.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen: AG Langen, Entscheidung vom 24.03.2005 - 2 C 1039/04 (IV) - LG Stade, Entscheidung vom 08.12.2005 - 4 S 28/05 -