BGH Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 13. Oktober 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
WEG §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 2; BGB §§ 242 Cd, D, 309 Nr. 9a; AGBG § 11 Nr. 12a
a) Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchs-
regelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens ge-
nutzt werden dürfen.
b) Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer,
einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren
abzuschließen, ist unwirksam.
BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05 - LG Mainz
AG Mainz
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Land-
gerichts Mainz vom 23. März 2005 wird auf Kosten der Klägerin
zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage, die nach
dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der Teilungs-
erklärung dem betreuten Wohnen dient. Die Teilungserklärung enthält hierzu
Regelungen, die die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen
Personenkreis einschränken und die Sondereigentümer verpflichten, mit der
Klägerin jeweils einen Betreuungsvertrag über sog. Regelleistungen abzu-
schließen. Unter Bezugnahme auf die zuletzt genannte Bestimmung schlossen
die Parteien Ende 1997 einen solchen Vertrag. In dem von der Klägerin gestell-
ten Formularvertrag heißt es unter § 5 (Dauer dieses Vertrages): „Tritt dauernde
schwere Pflegebedürftigkeit ein, … so ist der Bewohner/Mieter zum Umzug in
ein Pflegeheim verpflichtet“.
Mit Schreiben vom 23. Januar 2000 erklärte der Beklagte zu 1 die Kündi-
gung des Vertrags. In einem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Be-
klagten vom 16. März 2000 heißt es u.a.: „Die von meinen Mandanten ausge-
sprochene Kündigung des Betreuungsvertrags und auch ihre Reaktion hierauf
liegen mir vor. Meine Mandanten halten an der Kündigung fest“. Mit Anwalts-
schreiben vom 10. April 2000 ließ die Klägerin die im „Auftrag der Eheleute
M. “ (Beklagten) ausgesprochene Kündigung mit der Begründung zurückwei-
sen, der Betreuungsvertrag sei nicht ordentlich kündbar; die Voraussetzungen
für eine außerordentliche Kündigung lägen nicht vor.
Die Klägerin verlangt Vergütung für die Zeit von Mai 2000 bis Ende De-
zember 2001 in Höhe von insgesamt 2.556,46 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht
hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung ist erfolglos
geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die
Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückwei-
sung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Klageanspruch scheitere
daran, dass die Beklagten den Betreuungsvertrag wirksam gekündigt hätten.
Die Berechtigung zur ordentlichen Kündigung folge aus § 620 Abs. 2 BGB. Eine
Zweckbefristung im Sinne dieser Vorschrift liege nicht vor. Zwar hätten die Par-
teien den Betreuungsvertrag „an die Eigenschaft der Beklagten als Wohnungs-
eigentümer geknüpft“. Da jedoch das Wohnungseigentum einen dauerhaften
Charakter habe, lasse sich daraus nicht auf einen befristeten Zweck der Dien-
ste schließen. Das ordentliche Kündigungsrecht sei nicht abbedungen worden.
§ 5 des Vertrags enthalte keine abschließende Regelung über die Beendigung
des Vertragsverhältnisses. Auch die Verpflichtung in der Teilungserklärung zum
Abschluss eines Betreuungsvertrags stehe der Kündigung nicht entgegen, weil
die Klägerin
in
ihrer Eigenschaft als
Inhaberin des begünstigten
Betreuungsunternehmens daraus keine Rechte ableiten könne. Aber selbst
wenn man dies anders sehen wollte, verstieße eine vertragliche Bindung für
einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren gegen § 309 Nr. 9a BGB. Schließlich
sei die Kündigung wirksam erklärt worden. Sowohl in dem Schreiben des
Beklagten zu 1 vom 23. Januar 2000 als auch in dem anwaltlichen Schreiben
vom 16. März 2000 werde hinreichend deutlich die Absicht beider Beklagter
zum Ausdruck gebracht, den Betreuungsvertrag zu beenden.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung im
Ergebnis stand. Vergütungsansprüche für die Zeit ab Mai 2000 stehen der Klä-
gerin nicht zu, weil die Beklagten den Betreuungsvertrag wirksam nach §§ 620
Abs. 2, 621 Nr. 3 BGB gekündigt haben.
1. Die Berechtigung zur ordentlichen Kündigung beruht auf § 620 Abs. 2
BGB.
a) Für die Beendigung des Vertragsverhältnisses ist das Recht des
Dienstvertrags maßgeblich. Zwar sind die durch den Betreuungsvertrag be-
gründeten Vertragspflichten der Klägerin nicht ausschließlich dienstvertraglicher
Natur (§ 611 BGB). Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk-
und mietvertragsrechtliche Elemente enthält. Die Anwendung von § 620 Abs. 2
BGB folgt jedoch daraus, dass gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps
zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts
liegt (etwa BGH, Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 326/79, NJW 1981, 341, 342;
Beschl. v. 21. April 2005, III ZR 293/04, NJW 2005, 2008, 2010). Diesen
Schwerpunkt hat das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unbe-
anstandet im Dienstvertragsrecht gesehen.
b) Ein Dienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder be-
stimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entneh-
men ist (§ 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche
Kündigung nicht wirksam abbedungen haben. So liegt es hier.
aa) Eine kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer haben die Parteien
nicht vereinbart. Ob die Auslegung des Formularvertrags mit Blick auf die Be-
zugnahme der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Verpflichtung der
Wohnungseigentümer, zur Realisierung eines betreuten Wohnens einen
Betreuungsvertrag mit der Klägerin abzuschließen, die Abrede einer unter
§ 620 Abs. 2 BGB fallenden Zweckbefristung oder Zweckbedingung mit der
Folge ergibt, dass die Dauer des Betreuungsvertrags - abgesehen von dem in
§ 5 geregelten Eintritt dauernder Pflegebedürftigkeit - an die Stellung der Be-
klagten als Wohnungseigentümer geknüpft ist, kann offen bleiben. Denn selbst
wenn man diese Frage bejahen wollte, hielte eine solche Bestimmung der Ver-
tragsdauer nicht einer AGB-Kontrolle nach § 11 Nr. 12a AGBG, der zum
1. Januar 2002 durch den inhaltsgleichen § 309 Nr. 9a BGB abgelöst wurde,
stand. Eine wirksame - zum Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung
führende - Bestimmung der Vertragsdauer durch den Zweck der Dienste läge
dann nicht vor.
(1) Der dagegen von der Revision erhobene Einwand, es fehle an einer
der AGB-Kontrolle unterliegenden Vertragsklausel, weil sich der Ausschluss der
ordentlichen Kündigungsmöglichkeit allein aus dem Zweck der Dienste ergebe,
greift nicht durch. Soll das Ende eines Dienstvertrags an eine Zweckbefristung
oder Zweckbedingung geknüpft, also von dem sicheren oder unsicheren Eintritt
eines künftigen Ereignisses abhängig gemacht werden, so bedarf auch eine
solche Bestimmung der Vertragsdauer einer Einigung der Vertragsparteien (Pa-
landt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 620 BGB Rdn. 8; vgl. auch BAG NJW 2006,
1084, 1086; AnwaltKomm-BGB/Franzen, § 620 Rdn. 6). Das führt bei formu-
larmäßiger Regelung zur Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbe-
dingungen geltenden Vorschriften (vgl. Staudinger/Preis, BGB [2002], § 620
Rdn. 8), da die Regelung über eine unmittelbare Festlegung der Hauptleistun-
gen des Vertrages (§ 307 Abs. 3 BGB, § 8 AGBG) hinausgeht.
(2) Nach § 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) kann der Dienstberech-
tigte höchstens für einen Zeitraum von zwei Jahren vertraglich gebunden wer-
den. Unzulässig sind damit zunächst die von dem Wortlaut der Norm ausdrück-
lich erfassten kalendarischen Befristungen für mehr als zwei Jahre. Darüber
hinaus erfasst die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck aber auch Verträge,
deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt, sofern die Parteien
nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vor-
ausgesetzt haben (ähnlich BGH, Urt. v. 30. September 1958, VIII ZR 134/57,
NJW 1958, 2062, 2063 zu § 566 BGB a.F.). Für eine solche Vorstellung der
Parteien bei Vertragsschluss ist vorliegend nichts ersichtlich. Aber selbst bei
Vorliegen einer derartigen Vorstellung führte das gesetzgeberische Anliegen,
eine durch allgemeine Geschäftsbedingen begründete vertragliche Bindung des
Dienstberechtigen über zwei Jahre hinaus zu unterbinden, dazu, dass es dem
Verwender nach Treu und Glauben versagt wäre, einer - wie hier - erst nach
Ablauf von zwei Jahren erklärten ordentlichen Kündigung entgegen zu halten,
das für die Zweckbefristung oder Zweckbedingung maßgebliche Ereignis sei
entgegen den Erwartungen der Parteien nun doch nicht eingetreten (§ 242
BGB).
(3) Soweit das Berufungsgericht meint, bei Vorliegen eines anerken-
nenswerten Interesses könne eine mehr als zweijährige Vertragsbindung nach
§ 242 BGB hinzunehmen sein, und sich für diesen rechtlichen Ausgangspunkt
auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Februar 1993 (XII ZR 74/91,
NJW 1993, 1133, 1134) bezieht, wird nicht bedacht, dass die zitierte Entschei-
dung zur Abwägung nach § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) ergangen ist. Bei
§ 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) handelt es sich dagegen um ein Klau-
selverbot ohne Wertungsmöglichkeit, so dass die Billigung einer über zwei Jah-
re hinausreichenden Vertragsbindung schon bei Vorliegen eines anerkennens-
werten Interesses auf eine den Gerichten versagte Gesetzeskorrektur hinaus
liefe.
bb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Formularvertrag
kein Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung zu entnehmen. Ob hier-
gegen revisionsrechtlich etwas einzuwenden ist, kann dahin gestellt bleiben,
weil nach den obigen Ausführungen auch eine solche Klausel nach § 309 Nr. 9a
BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) keinen Bestand haben könnte.
cc) Auch ist die Befugnis zur ordentlichen Kündigung nicht nach Treu
und Glauben unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die ordentliche
Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses regelmäßig treuwidrig ist, wenn der
Gekündigte bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf dessen Neuab-
schluss hätte (BGH, Urt. v. 30. September 1981, IVa ZR 187/80, VersR 1982,
259, 260; BAG NJW 1100, 1101; OLG Brandenburg, NJW 2001, 450, 451).
§ 242 BGB greift unter diesem Blickwinkel schon deshalb nicht ein, weil ein
Kontrahierungszwang der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreu-
ungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht besteht.
Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentü-
mern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen
(Senat, BGHZ 37, 203, 207; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW
1994, 2950, 2951). Daher steht es auch dem teilenden Eigentümer nach §§ 8
rung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne
betreuten Wohnens genutzt werden dürfen und demgemäß die Wohnungsnut-
zer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein
müssen. Auch sind keine grundsätzlichen Einwände dagegen zu erheben, wenn
zur Umsetzung der Gebrauchsregelung mit Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2
WEG eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird,
einen Betreuungsvertrag abzuschließen (vgl. Forst, RNotZ 2003, 292, 295 f.;
ähnlich Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 10 Rdn. 38 zur Verpflichtung, dem
Abschluss eines bestimmten Verwaltervertrages zuzustimmen), um auf diese
Weise die Grundlage für eine möglichst kostengünstige Betreuung zu schaffen.
Auf durchgreifende Bedenken stößt ein solcher Kontrahierungszwang indessen
jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen
mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und we-
der den einzelnen Wohnungseigentümern noch der Wohnungseigentümerge-
meinschaft wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verbleiben.
Dabei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte
Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für all-
gemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB
(§§ 9 ff. AGBG) in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese
Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maß-
stab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat,
BGHZ 151, 164, 173 f. m.w.N auch zum Streitstand). Beide Standpunkte führen
vorliegend zu demselben Ergebnis.
(1) Dass die entsprechende Anwendung von § 309 Nr. 9a BGB (§ 11
Nr. 12a AGBG) die Unwirksamkeit des hier in Rede stehenden Kontrahierungs-
zwangs zur Folge hat, bedarf nach den obigen Ausführungen zur unmittelbaren
Anwendung der Vorschrift keiner weiteren Ausführungen.
(2) Nichts anderes ergibt sich, wenn man den Kontrahierungszwang an
den Vorgaben von Treu und Glauben misst, weil eine von dem teilenden Eigen-
tümer einseitig gesetzte Verpflichtung zur Eingehung von Betreuungsverträgen
mit mehr als zweijähriger Bindung die Wohnungseigentümer in unangemesse-
ner Weise benachteiligt. Dabei ist das Anliegen durchaus anzuerkennen, durch
eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer eine möglichst kostengüns-
tige Betreuung zu ermöglichen. Indessen ist zu berücksichtigen, dass selbst
das Interesse der Wohnungseigentümer an einer kontinuierlichen Verwaltung
keine dauerhafte Bindung an einen bestimmten Verwalter zulässt (§ 26 Abs. 1
Satz 2 WEG). Im Rahmen betreuten Wohnens kann nichts anderes gelten. Die
Vorgabe einer dauerhaften Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunterneh-
men ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, würde in nicht hinnehm-
barer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer und ihre Ent-
scheidungsfreiheit beschneiden. Dazu käme es jedoch, wenn der teilende Bau-
träger die Wohnungseigentümer über die Teilungserklärung unbefristet, unwi-
derruflich oder über Jahrzehnte hinweg an ein bestimmtes Unternehmen binden
könnte. Gerade im Bereich des betreuten Wohnens besteht jedoch nicht zuletzt
wegen des personalen Bezugs von Betreuungsleistungen ein gesteigertes Be-
dürfnis, sich von Unternehmen trennen zu können, die den Erwartungen nicht
entsprochen haben. Dem hat der teilende Wohnungseigentümer bei der Aus-
gestaltung eines Kontrahierungszwangs Rechnung zu tragen. Da das Gesetz
für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthält, liegt es
im Hinblick auf die einseitige Gestaltung des Kontrahierungszwangs und den
personalen Bezug, den Betreuungsleistungen - anders als die von einem Ver-
walter zu erbringenden Dienstleistungen - aufweisen, nahe, das zulässige zeitli-
che Höchstmaß nicht an der für die Verwaltertätigkeit geltenden Höchstfrist von
fünf Jahren auszurichten, sondern in Anlehnung an die allgemeine Vorschrift
des § 309 Nr. 9 lit. a BGB (§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG) mit zwei Jahren zu bestim-
men. Ob im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB eine großzügigere
Beurteilung angezeigt sein kann, wenn das Interesse der Wohnungseigentümer
zwingend eine höhere Mindestlaufzeit erfordert, weil bestimmte Betreuungsleis-
tungen - etwa wegen eines herausgehobenen Investitionsaufwands - anders
nicht zu erlangen sind, kann offen bleiben, weil eine solche Fallgestaltung hier
nicht vorliegt.
2. Schließlich ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen,
dass die Kündigung wirksam von beiden Beklagten erklärt wurde. Einer Mitwir-
kung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte es hierzu nicht.
a) An die tatrichterliche Würdigung, dass (auch) in dem Schreiben der
Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 16. März 2000 eine Kündigungs-
erklärung beider Beklagten zu erblicken ist, ist der Senat gebunden. Im Revisi-
onsverfahren kann nur überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig
berücksichtigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsre-
geln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt wurden und ob die Auslegung
auf einem von der Revision gerügten Verfahrensfehler beruht (std. Rspr., vgl.
etwa Senat, Urt. v. 26. März 2004, V ZR 90/03, NJW-RR 2004, 952 m.w.N.).
Dieser Prüfung hält die Auslegung durch das Berufungsgericht stand. Dessen
Auffassung, das Festhalten an der früheren Kündigung bringe den für eine neu-
erliche Kündigung notwendigen Gestaltungswillen zur Beendigung des Ver-
tragsverhältnisses ausreichend deutlich zum Ausdruck, ist möglich und unter-
liegt keinen im Revisionsverfahren maßgeblichen Auslegungsfehlern. Dies gilt
umso mehr, als auch die Klägerin - wie das Antwortschreiben ihres Prozessbe-
vollmächtigten vom 10. April 2000 belegt - die in Rede stehende Formulierung
als Kündigungserklärung beider Beklagten verstanden hat (§ 133 BGB).
b) Der Vertrag konnte von den Beklagten ohne Mitwirkung der anderen
Wohnungseigentümer gekündigt werden. Eine rechtliche Verbindung im Sinne
eines einheitlichen Geschäfts besteht nicht zu den Betreuungsverträgen der
anderen Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer sol-
chen rechtlichen Verknüpfung lassen sich dem Betreuungsvertrag nicht ent-
nehmen. Daran muss sich die Klägerin als Verwenderin des Formularvertrags
festhalten lassen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Mainz, Entscheidung vom 11.11.2002 - 82 C 514/01 -
LG Mainz, Entscheidung vom 23.03.2005 - 3 S 370/02 -