BGH Urteil vom 16.11.2006 – III ZR 57/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 57/06

Verkündet am: 16. November 2006 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 652

Zur Frage eines eindeutigen Provisionsverlangens des Maklers, der ein Objekt

den Kaufinteressenten durch Zusendung oder Aushändigung eines Exposés mit

einem entsprechenden Hinweis anbietet.

BGH, Urteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06 - OLG Hamburg

LG Hamburg

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die

Richter Streck, Dr. Kapsa, Dörr und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Hanseatischen

Oberlandesgerichts Hamburg, 8. Zivilsenat, vom 1. Februar 2006

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin, ein Maklerunternehmen, nimmt die Beklagte zu 1 auf Zah-

lung einer (Käufer-)Provision für den Nachweis einer Eigentumswohnung in

H. in Anspruch, die die Beklagte zu 1 zusammen mit dem früheren Be-

klagten zu 2 erworben hat; letzterem gegenüber ist die Klage rechtskräftig ab-

gewiesen.

Auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin betreffend dieses Objekt, das ihr

von den Eigentümern an die Hand gegeben worden war, rief die Beklagte zu 1

im Sommer 2003 bei der Klägerin an. Die Parteien vereinbarten eine Besich-

tigung des Objekts, die am 7. August 2003 erfolgte. Bei dieser Gelegenheit

übergab der Mitarbeiter der Klägerin ein Exposé. Die Klägerin behauptet, ein

weiteres Exemplar dieses Exposés sei der Beklagten zu 1 schon vor der Be-

sichtigung - im Anschluss an das erste Telefonat, das am 22. Juli 2003 stattge-

funden habe - zugeschickt worden.

Das Exposé der Klägerin, in dem ein Kaufpreis von 1.075.000 € ange-

geben war, enthielt unter anderem folgende Passage:

"…

Der Käufer:

verpflichtet sich nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Mak- lercourtage in Höhe von 6 % inklusive Mehrwertsteuer an unsere Fir- ma. Die Courtage ist verdient und fällig bei Vertragsabschluß.

Mit dieser Aufgabe bieten wir Ihnen das bezeichnete Objekt und zugleich unsere Dienste als Makler an … Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel, wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung set- zen. Die angegebene Courtage zahlen Sie nur, wenn ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, selbst wenn wir beim Vertragsabschluß nicht mitwirken. Sie sind einver- standen, daß wir auch für Ihren Vertragspartner tätig sind …"

Mit Kaufvertrag vom 24. Februar 2004 erwarben die Beklagte zu 1 und

der frühere Beklagte zu 2 gemeinsam das Objekt für einen Kaufpreis von

820.000 €; zusätzlich wurde Inventar zum Preise von 109.700 € übernommen.

Auf die - auf Zahlung von 64.500 € nebst Zinsen gerichtete - Klage hat

das Landgericht der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 55.782 € (= 6 % von

929.700 €) nebst Zinsen zugesprochen. Das Oberlandesgericht hat auf die Be-

rufung der Beklagten zu 1 die Klage abgewiesen. Mit der - vom Berufungsge-

richt zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch gegen

die Beklagte zu 1 in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

1.

Das Landgericht hatte in seinem erstinstanzlichen Urteil nach Beweis-

aufnahme festgestellt, dass der Mitarbeiter der Klägerin im Anschluss an das

- auf den 22. Juli 2003 datierte - Telefonat mit der Beklagten zu 1 an diese ein

Exposé abgesandt und dass die Beklagte zu 1 dieses Exposé auch erhalten

habe. Aufgrund dessen hatte das Landgericht angenommen, es sei "durch

Kenntnisnahme der Beklagten zu 1 von der Courtageforderung vor Besichti-

gung des Objekts …" zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 ein Makler-

vertrag zustande gekommen.

2.

Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die - von der Beklagten zu 1

im Berufungsverfahren angegriffene - Feststellung des Zugangs des Exposés

bei der Beklagten zu 1 vor der Besichtigung des Objekts rechtsfehlerfrei getrof-

fen sei. Es hat unabhängig hiervon das Zustandekommen eines Maklervertra-

ges zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 mit folgender Begründung

verneint:

Rufe der Kaufinteressent ein Objekt aus dem Bestand eines Maklers ab,

dürfe er davon ausgehen, dass den Makler schon ein Maklervertrag mit dem

Verkäufer verbinde und dieser nicht auch noch einen weiteren Maklervertrag

mit ihm, dem Kaufinteressenten abschließen wolle. Auch die im Streitfall vorge-

nommene Besichtigung des Objekts durch die Beklagte zu 1 zusammen mit

dem Mitarbeiter der Klägerin reiche für sich allein nicht für das Zustandekom-

men eines Maklervertrages aus. Das Zustandekommen eines solchen (zweiten)

Maklervertrages sei zwar grundsätzlich möglich, daran seien aber strenge An-

forderungen zu stellen, zumal der Makler sich damit in einen nachhaltigen Inte-

ressenkonflikt begebe, über den er den Kaufinteressenten aufklären müsse

(was in dem Exposé der Klägerin verschwiegen, vielmehr im Gegenteil noch

verharmlost werde). Vor diesem Hintergrund seien die Passagen des vorlie-

genden Exposés:

"… bieten wir Ihnen … unsere Dienste als Makler an" und "… ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen"

nicht geeignet, den Abschluss eines Maklervertrages zu bewirken. Sie seien

- wenn nicht schon gemäß § 308 Nr. 5 Buchst. a BGB - nach § 307 Abs. 2 Nr. 1

BGB unwirksam. Es handele sich um einer Inhaltskontrolle unterliegende All-

gemeine Geschäftsbedingungen, die von wesentlichen Grundgedanken der ge-

setzlichen Regelung abwichen und den Maklerkunden (Kaufinteressenten) un-

angemessen benachteiligten. Es stehe in Widerspruch zu den §§ 145 ff BGB,

wenn durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ein bestimmtes Verhalten des

Angebotsempfängers als Annahme bestimmt werde, das diesen Erklärungswert

von sich aus nicht habe. Die genannten Formulierungen in der "Maklerklausel"

des Exposés der Klägerin wirkten sich in diesem Sinne aus. Der darin genannte

Tatbestand, dass der Kaufinteressent sich mit dem Makler oder dem Eigentü-

mer "in Verbindung setzt", habe von sich aus nicht den nach dem Gesetz erfor-

derlichen eindeutigen, auf Abschluss eines Maklervertrages gerichteten Erklä-

rungswert. Eine solche "Kontaktaufnahme" könne zunächst Belanglosem die-

nen, z.B. der Klärung, ob das Objekt noch verfügbar sei. Selbst wenn die Kon-

taktaufnahme von Kaufinteresse getragen sei, könne sich der Kaufinteressent

gleichzeitig gegen einen eigenen Vertragsschluss mit dem Makler verwahren

wollen. Diese nach dem Gesetz bestehende Möglichkeit werde in den Formulie-

rungen der Klägerin verschwiegen. Die dargestellte Abweichung von der Geset-

zeslage benachteilige den Kaufinteressenten auch unangemessen.

Bereits die erste Instanz habe allgemein zutreffend angenommen, dass

es ohne diese "Maklerklausel" des Exposés nicht zu einem Vertragsschluss der

Parteien gekommen sei.

II.

Mit der Begründung des Berufungsgerichts lässt sich, wie die Revision

mit Recht rügt, das Zustandekommen eines (Käufer-)Maklervertrages zwischen

der Klägerin und der Beklagten zu 1 nicht verneinen.

1.

Das Berufungsgericht zitiert zutreffend die ständige Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs, wonach derjenige, der sich an einen Makler wendet, der

mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht

schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall,

dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, erklärt. Der In-

teressent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon aus-

gehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen

hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-

tung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent

in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm

eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusam-

men mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertrags-

schluss nicht aus (zuletzt Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR

393/04 - NJW 2005, 3779 mit umfangreichen Nachweisen).

Nach der genannten Rechtsprechung ist die Situation aber anders - was

im angefochtenen Urteil unerwähnt bleibt -, wenn der Makler den Kaufinteres-

senten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käufer-

provision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen

Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit

grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisi-

onsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen

will (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00 -

NJW 2002, 817 und vom 17. September 1998 - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999,

361).

2.

Von einem solchen Sachverhalt ist revisionsrechtlich auszugehen.

a) Da das Berufungsgericht sich mit der Feststellung des Landgerichts im

erstinstanzlichen Urteil, wonach der Beklagten zu 1 bereits vor der Besichtigung

des Objekts ein Exemplar des Exposés der Klägerin zugegangen war, nicht

auseinandersetzt, ist im vorliegenden Revisionsverfahren die Richtigkeit dieser

Feststellung zu unterstellen.

Aus dieser Feststellung ergibt sich weiter, dass die Beklagte zu 1 durch

das Maklerexposé einen deutlichen Hinweis darauf erhalten hatte, dass die Klä-

gerin bei Abschluss eines Kaufvertrages eine Vergütung in Höhe von 6 % des

Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer verlange. Ein ausdrückliches Provisi-

onsverlangen im Exposé reicht im Allgemeinen als ein solcher "deutlicher Hin-

weis", wie ihn die Rechtsprechung fordert, aus (vgl. Senatsurteil vom 11. April

2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, 1945). Das Berufungsgericht stellt im Streitfall

die Klarheit und Verständlichkeit dieses Hinweises im Exposé der Klägerin,

durch den unmissverständlich zum Ausdruck kam, dass die Klägerin dem Kauf-

interessenten ihre - entgeltlichen - Maklerdienste als Maklerin anbot, für sich

auch nicht in Frage. Soweit die Revisionserwiderung insoweit Zweifel anmeldet,

sind diese unbegründet.

b) Ausgehend hiervon hätte die Beklagte zu 1 dadurch, dass sie sich

nach Erhalt des Exposés, das ein eindeutiges Provisionsverlangen der Klägerin

enthielt und von dem die Klägerin annehmen durfte, dass die Beklagte zu 1 es

zur Kenntnis genommen hatte, auf die Ortsbesichtigung und die weitere Tätig-

keit der Klägerin einließ, nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen

konkludent den Antrag der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages ange-

nommen.

3.

Durchgreifende Gründe, warum ein Vertragsschluss auf dieser Grundla-

ge hier gleichwohl ausgeschlossen sein soll, benennt das angefochtene Urteil

nicht. Die Bedenken, die das Berufungsgericht hinsichtlich der Passagen im

Exposé:

"… bieten wir Ihnen … unsere Dienste als Makler an" und "… ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie von diesem Angebot

Gebrauch machen, zum Beispiel wenn Sie sich mit uns oder dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen",

unter dem Gesichtspunkt einer Inhaltskontrolle derselben als Allgemeiner Ge-

schäftsbedingungen äußert, sind hier schon deshalb nicht erheblich, weil im

Streitfall der - revisionsrechtlich zu unterstellende - Vertragsschluss unabhängig

von diesen Passagen durch die wechselseitigen ausdrücklichen beziehungs-

weise konkludenten Erklärungen der Parteien nach allgemeinen rechtsgeschäft-

lichen Grundsätzen zustande gekommen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob

die genannten, von der Klägerin vorformulierten Sätze in ihrem Exposé - wie

das Berufungsgericht meint - auf fingierte Annahmeerklärungen des Makler-

kunden hinauslaufen (vgl. § 308 Nr. 5 BGB). Entscheidend ist, dass die betref-

fenden Klauseln überhaupt keinen konstitutiven Einfluss auf den vorliegenden

Vertragsschluss gehabt haben. Das Zustandekommen des Vertrages hing hier

- jedenfalls nach dem bisherigen Sachstand - nicht davon ab, ob ein bestimm-

tes Verhalten der Beklagten zu 1 als Angebotsempfängerin als Annahme gelten

sollte, das diesen Erklärungswert eigentlich nicht hat.

Soweit das Berufungsgericht ausführt, es könne "ohne die Maklerklausel

des Exposés" nicht zu einem Vertragsschluss der Parteien gekommen sein,

führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Das Exposé der Klägerin stellt zwar

insoweit ein wesentliches Element für den in Rede stehenden Vertragsschluss

dar, als sich daraus das eindeutige Verlangen der Klägerin nach einer (Käufer-)

Provision ergab. Darüber hinaus hat das Exposé - einschließlich der vom Beru-

fungsgericht so genannten "Maklerklausel" - jedoch keinen Einfluss auf die

rechtsgeschäftliche Gesamtlage (Vertragsschluss: ja oder nein).

III.

Das die Klage abweisende Berufungsurteil kann daher keinen Bestand

haben. Da der Rechtsstreit in der Revisionsinstanz noch nicht entscheidungsreif

ist, muss die Sache zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückver-

wiesen werden.

Schlick

Streck

Kapsa

Dörr

Herrmann

Vorinstanzen:

LG Hamburg, Entscheidung vom 09.06.2005 - 334 O 94/04 -

OLG Hamburg, Entscheidung vom 01.02.2006 - 8 U 65/05 -